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一般媒介契約とは?メリット・デメリットをわかりやすく解説

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一般媒介契約とは?メリット・デメリットをわかりやすく解説

不動産売却において、仲介を依頼した不動産会社との媒介契約は欠かせません。一般媒介契約は、専任媒介契約、専属専任媒介契約に並ぶ契約形態のひとつです。

この記事では、不動産売却における一般媒介契約の特徴やメリット・デメリットを解説します。また、専任媒介契約と専属専任媒介契約との違いや、どのような場合に一般媒介契約を選ぶといいのかも併せて説明しているので、媒介契約を締結する際に役立ててください。

一般媒介契約とは?ほかの媒介契約との違い

一般媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社と売主が取り交わす媒介契約の1種です。媒介契約には一般媒介契約のほかに、専任媒介契約と専属専任媒介契約があり、それぞれ特徴が異なります。

【媒介契約の種類と特徴】

契約の種類 一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数社との契約 ×(1社のみ) ×(1社のみ)
販売活動の報告義務 規定なし 14日に1回以上 7日に1回以上
契約期間 規定なし(行政指導に従い3ヵ月以内が一般的) 最長3ヵ月 最長3ヵ月
レインズ(※)への登録義務 × ○(契約から7日以内) ○(契約から5日以内)
自己発見取引 ○(不動産会社の仲介なしで取引き可) ○(不動産会社の仲介なしで取引き可) ×(不動産会社の仲介が必要)

※レインズ:国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営する不動産会社間のコンピューターネットワークシステムのこと

一般媒介契約とほかの媒介契約の大きな違いは、複数社と契約できることや、レインズへの登録義務および販売活動の報告義務がないことです。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の場合、一般媒介契約と異なり複数社と契約できません。また専属専任媒介契約の場合、自分で買い手を見つけて売買する自己発見取引も不可能です。自分で買主を見つけた場合は不動産会社を通す必要があります。

なお、専任媒介契約は自己発見取引が認められています。

一般媒介契約の特徴

一般媒介契約の大きな特徴は、複数の不動産会社と契約できる点ですが、そのほかにも、いくつかの注目すべき特徴があります。

【一般媒介契約の特徴】

  • 複数の不動産会社と契約が可能
  • 不動産会社の販売活動の報告義務がない
  • 媒介契約の期間に定めがない
  • レインズへの登録が義務化されていない
  • 自分で買主を見つけて直接取引きできる

それぞれを詳しく見ていきましょう。

複数の不動産会社と契約が可能

一般媒介契約の大きな特徴は、3種類の媒介契約の中で唯一、複数の不動産会社と契約できることです。

複数社と契約するメリットは、会社間の競争意識が高まりやすく、買主の幅が広がる可能性があります。

極端な場合を挙げると10社以上との契約も可能なため、比較的自由度の高い契約形態ですが、現実的には、厳選した2~3社に絞って契約するのが得策と言えます。ライバルが多すぎると、報酬を受け取れる確率が低くなるため、不動産会社の販売活動が消極的になる可能性があるからです。

明示型と非明示型

一般媒介契約には「明示型」と「非明示型」の2種類があります。

明示型とは、不動産会社に対して、ほかの一般媒介契約を結んだ不動産会社に関する情報を明らかにする契約内容です。一方、非明示型は、情報を明示しない契約内容になります。

明示型の場合、不動産会社側からすると、どの業者に依頼しているのか、依頼業者の数などが把握できるため、営業戦略を立てやすいのがメリットです。積極的な販売活動を期待するなら明示型を選択するといいでしょう。

非明示型の場合、情報を通知する手間は省けますが、ライバル会社の動向を把握しにくいため、不動産会社の競争原理が働きにくい可能性があります。

なお契約が決まった場合は、明示型、非明示型に関わらず、一般媒介契約を締結したほかの不動産会社に通知が必要です。

不動産会社の販売活動の報告義務がない

一般媒介契約の場合、不動産会社は販売活動の報告義務がありません。

専任媒介契約は2週間に1度、専属専任媒介契約は1週間に1度の頻度で、不動産会社の販売活動報告が義務付けられています。しかし一般媒介契約はその報告義務がないため、販売状況を知るには自分で不動産会社に確認する必要があります。

ただし一般媒介契約でも、契約前に特約で活動報告を希望することは可能です。販売活動報告は、問い合せの件数や買主の反応などを確認できる大切な手段と言えます。

売却の戦略を立てる上でも有益なため、予め不動産会社に活動報告を依頼するのがおすすめです。

媒介契約の期間に定めがない

一般媒介契約は、媒介契約の期間に法令上の定めがありません。

専任媒介契約と専属専任媒介契約の契約期間は、最長3ヵ月と定められています。これは契約できる不動産会社が1社のみのためで、不動産会社の独占状態から売主が不利益を被らないように配慮されたものです。

3ヵ月以内に制限を設けることで、売却できなかった場合でも、すぐにほかの会社に依頼することができます。一方の一般媒介契約は、複数社と同時契約ができるため、契約期間の法的な拘束力はありません。

一般媒介契約の契約期間は不動産会社によって異なりますが、多くの不動産会社は行政の指導に従って3ヵ月以内に設定されているのが一般的です。なお契約期間に法的な拘束力はないため、契約期間中であっても契約解除することができます。

レインズへの登録が義務化されていない

レインズの登録が義務化されていないのも、一般媒介契約の特徴のひとつです。

レインズは、東日本・中部・近畿・西日本の4つの地域で事業を行っています。不動産業者間で全国の不動産情報を共有できるため、レインズに物件情報を掲載すると、早期に買主を見つけることが可能です。

しかし、レインズへの登録は物件情報が公になるため、何らかの事情で売却を周囲に知られたくない人にとってはデメリットになると言えるでしょう。そのような場合は、レインズへの登録を避けられる一般媒介契約が適しています。

また、一般媒介契約でも、必要であれば任意でレインズに登録を依頼することは可能です。

自分で買主を見つけ直接取引きできる

一般媒介契約は、自分が見つけた買主と直接取引ができます。

専属専任媒介契約の場合、仮に自分で買主を見つけたとしても不動産会社に仲介してもらう必要がありますが、一般媒介契約は不動産会社を通さず取引可能です。

また個人間で売買を成立させれば、不動産会社に支払う仲介手数料も発生しません。

なお自分で買主を見つけた場合は、自己発見取引として、一般媒介契約を締結した、ほかの不動産会社に通知が必要です。

一般媒介契約のメリット・デメリット

ここでは、一般媒介契約のメリットとデメリットを解説します。

一般媒介契約の大きな特徴は、複数の不動産会社と契約できる点です。ただし、これがメリットに働くこともあれば、デメリットに働くこともあります。

売却の目的や物件の特徴を踏まえた上で、一般媒介契約が自分に適しているかを見極めるのがポイントです。

【一般媒介契約のメリット・デメリット】

メリット デメリット
・不動産会社間での競争が高まり良い条件で売却できる可能性がある
・不動産会社選びの手間がない
・物件情報を公に公開せず販売活動ができる
・不動産会社の囲い込みを防げる
・不動産会社が積極的に販売活動をしてくれない可能性がある
・不動産会社のサービスを受けられない
・複数の不動産会社に対応する必要がある

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約を契約するおもなメリットを紹介します。ひとつずつ詳しく確認していきましょう。

不動産会社間での競争が高まり良い条件で売却できる可能性がある

一般媒介契約は複数の不動産会社に依頼できるため、会社同士の競争心が高まり、良い条件で売却できる可能性があります。

不動産会社が得られる唯一の利益は、売買契約が成立して初めて発生する仲介手数料です。不動産会社は売買契約を成立させて仲介手数料を得るために、積極的に販売活動を行い、その結果として相場より高値での売却も期待できるというわけです。

特に人気エリアの物件や築年数の浅い物件は、買主が見つかりやすいことから、不動産会社の競争原理が働きやすい傾向があります。

不動産会社選びの手間がない

不動産会社選びで手間がかからないのも、一般媒介契約のメリットのひとつ。1社としか契約できない専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、販売戦略や営業スキルなどを十分見極めて不動産会社を選び契約する必要があります。

しかし、一般媒介契約なら複数の不動産会社と同時契約できるため、業者選びの失敗によるリスクを抑えることが可能です。

不動産選びは、より良い条件で売却するための重要な工程と言えます。売却結果を左右するだけでなく、失敗した場合、かかった費用や時間も無駄になりかねないからです。一般媒介契約は、1社に絞る労力や時間を分散できるのがメリットと言えるでしょう。

物件情報を公にせず販売活動ができる

一般媒介契約なら、物件を周囲に知られることなく販売活動が行えます。

一般媒介契約は、専任媒介契約や専属専任媒介契約のようにレインズへの登録が義務化されていません。一般媒介契約でもレインズへの登録は可能ですが、あくまでも任意です。周囲に知られるリスクを回避したい場合は、一般媒介契約が適しています。

不動産会社の囲い込みを防げる

不動産会社の「囲い込み」を回避できるのも、一般媒介契約のメリットです。

囲い込みとは、ほかの不動産会社から紹介された買主を意図的に断り、自社で買主を見つけて両手仲介を達成するまで売買物件を囲い込むことを指します。売主にとっては条件の良い機会を逃す可能性のある違法行為です。

囲い込みの目的は、不動産会社が買主と売主双方から仲介手数料を得ることにあります。利益確保のために、他社から「買いたい人がいる」と要請があっても、「希望者がいるため紹介できない」と虚偽の理由で断わったり、情報開示しなかったりして物件を独占することです。

しかし一般媒介契約の場合、複数の不動産会社と契約できるため、囲い込みをされるリスクが低くなります。

一般媒介契約のデメリット

メリットの多い一般媒介契約ですが、契約することでデメリットが生じるケースもあります。

不動産会社が積極的に販売活動をしてくれない可能性がある

一般媒介契約は、不動産会社の競争原理が働き、より良い条件で売却できる可能性があると述べました。しかし相反して、不動産会社が積極的に販売活動を行わないケースもあります。

立地に恵まれた人気エリアの物件や、築浅の売れ筋物件であれば、会社同士の競争意識が高まりやすい傾向にありますが、駅から離れた築年数の古い売れにくそうな物件などは、不動産会社の販売活動が消極的になりやすいため注意が必要です。

一般媒介契約は複数社が同時に販売活動を行うため、契約を成立させて仲介手数料を得る会社もあれば、利益を得られない会社もあります。契約が成立できないと、投じた広告費などもすべて無駄になるため、十分な広告費をかけない会社も出てくるというわけです。

不動産会社のサービスを受けられない

一般媒介契約を結ぶと、不動産会社が独自に提供している各種サービスを利用できない可能性があります。

【不動産会社が提供するおもなサービス】

  • ホームステージング
  • ハウスクリーニング
  • 設備の点検
  • 買取保証など

不動産会社では、物件をより魅力的に見せるホームステージングや、部屋をきれいにするハウスクリーニングなど、売却がスムーズに進むサービスを用意しています。また期間内に売却できなかった場合、業者が物件を買い取ってくれる買取保証も主要なサービスです。

しかしこれらのサービスを受けられるのは、ほとんどの場合、複数社と契約できない専任媒介契約や専属専任媒介契約のときの特典となります。一般媒介契約が利用できる可能性は低いため、必要に応じてハウスクリーニングなどを利用する場合、費用は自己負担です。

複数の不動産会社に対応する必要がある

複数の不動産会社と契約できるのが一般媒介契約のメリットですが、その反面、複数社に対応する手間と時間がかかるのも事実です。金額の見直しや内覧希望の調整など個別に対応しなければなりません。また、一般媒介契約の場合、販売活動の状況を報告する義務がないため、物件の売れ行き具合が確認しにくい点もデメリットです。

販売戦略を立てるためには、こちらから積極的に連絡を取り合う必要があるため、人によってはそれが大きな負担に感じることもあるでしょう。

どのような場合に一般媒介契約を選ぶといい?

メリット・デメリットを踏まえた上で、一般媒介契約はどのような人におすすめの契約なのかを紹介します。一般媒介契約を結んでメリットがあるのは、おもに次のような人です。

  • 人気エリアの不動産を売却する人
  • 近所に知られず不動産を売却したい人

それぞれ詳しく解説します。

人気エリアの不動産を売却する場合

人気エリアの不動産を売却する場合は、一般媒介契約をおすすめします。

人気エリアの物件や築年数の短い人気物件などは、買主が現れやすいのが特徴です。1社ではなく複数社と契約を結ぶ一般媒介契約であれば、不動産会社の競争意識が高まり、販売活動を積極的に進める可能性が高くなります。

また人気エリアなら、購入希望者がすでに待機している場合も多いため、短期間での売却が期待できるだけでなく、より良い条件で売却できる可能性も高いでしょう。

近所に知られず不動産を売却したい場合

一般媒介契約なら、周囲に知られることなく不動産の売却が可能です。

専任媒介契約や専属専任媒介契約の場合、物件情報の検索が可能なレインズへの登録が義務化されているため、物件を売りに出したことが公に開示されます。

一方、一般媒介契約は、レインズへの登録義務がないため、近所に知られるリスクを避けることが可能です。

何らかの事情で売却を公にしたくない場合は、一般媒介契約を選択すると良いでしょう。ただし不動産会社によっては、ネットや新聞広告を使って販売活動を行うこともあるため、契約の段階で公にしたくない旨を伝えておくと安心です。

一般媒介契約に向いた不動産であるか確認しよう

一般媒介契約は、ほかの媒介契約とは異なり、複数の会社と契約できるのが大きな特徴です。また自分で見つけた買主と不動産会社を通さず契約できるほか、契約期間の定めに法的な拘束力がないため、中途解約もできます。

人気エリアの物件や築年数の浅い人気物件の場合、不動産業者の競争原理が働いて、より良い条件で売却できる可能性があります。ただし需要の低い物件の場合は、相反して不動産会社の積極的な販売活動が望めないケースもあるため注意が必要です。

加えて一般媒介契約は、不動産会社の販売活動の報告義務やレインズへの登録義務がありません。目的によってメリットに働く場合と、デメリットに働く場合があるため、自分の不動産に合った契約かどうかをよく確認しましょう。

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