築年数ごとのマンションの売却相場は？古いマンションの売却のポイントも解説

マンションの売却価格は築年数が経つほど下がる

マンションだけでなく戸建てやアパートといったすべての不動産の建物部分は、築年数が経つほど経年劣化などで古くなるため資産価値が下がっていくのが一般的です。つまり、築年数と売却価格とは反比例することになります。

マンションや戸建てなどの売却価格は、借地の場合などを除けば、通常は土地の部分の価格と建物の部分の価格との合計額です。土地は消費や消耗されるものではなく経年劣化という概念に値しないため、いくら年数が経っても土地そのものの資産価値が下がることはありません。

しかし、建物は消耗品であり経年劣化するものと考えられるため、築年数が経つほど価値が下がり、売却価格が安くなっていくのです。

REINS TOPICの「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）」調査結果によると、中古マンションの価格は築10年前後まで緩やかに下がり、そのあと築25年前後までで一気に下がっていることがわかります。

築30年を超えると価格が下がりきってしまうため、価格は横ばい状態です。よって、中古マンションの売却時期は、築10年前後と築25年前後を節目として考えるといいでしょう。

マンションが売却できる築年数の限界は？

マンションの建物部分は、築年数によって価値や売却価格が下がっていきます。どれくらいの築年数のマンションであれば売却可能なのか、ここで詳しく見てみましょう。

築50年を超えるマンションも売却できる可能性はある

一般的に、築30年までのマンションの取引きが不動産市場の約7割以上を占めています。

一方で、売却物件として新たに登録される中古マンションで、築年数が31年以上の割合は5割弱です。このことから、築年数が30年～40年を超えるマンションは、中古マンションとして売りに出されたとしても、なかなか成約しにくく売れ残りがちであるという現状がわかります。

しかし、築年数が40年や50年以上だからといって決して売却できないわけではありません。マンションのブランド力や立地、管理状態、売却を依頼する不動産会社によっては、十分に売却できる可能性があり、実際に取引きが成立している実例もあります。

マンションに寿命はあるの？

マンションの寿命が一体どれくらいなのか、気になる人も多いでしょう。しかし、何をもってして寿命とするかによって提示される年数が異なるため、一概にマンションの寿命年数を確定することは難しいと言われています。

まず、マンションの寿命として捉えられているもののひとつが法定耐用年数です。建物などの経年劣化により減価されると見なされるもの（減価償却の対象になるもの）には、通常の使い方で利用できると考えられる法定耐用年数が設けられています。

例えば、ほとんどのマンションで用いられている鉄筋コンクリート造の建物の場合、法定耐用年数は事業用だと47年です。非業務用だと事業用の1.5倍の長さの70年になります。

しかし、法定耐用年数は、あくまでも税制上の数字です。そのため、建物の法定耐用年数を過ぎたからといって、住めなくなったり利用できなくなったりするわけではありません。よって、マンションの建物としての寿命とは言えないでしょう。

マンションが実際に建築されてから取り壊される、または建て替えられるまでの平均年数を寿命として捉える考え方もあります。東京カンテイの調査（2014年）によると、マンションが新築で竣工されてから建て替えられて新たに竣工するまでの平均年数は33.4年です。

ただし、この結果には地域差があり、東京や大阪といった都市部でマンションのニーズが高い地域では約40年になっていることから、建て替えまでの年数は、単にマンションの寿命というよりも経済的価値の影響が大きいと考えられます。

国土交通省の「「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書・取りまとめ後の取組紹介」における「（参考）RC造（コンクリート）の寿命に係る既往の研究例」によると、鉄筋コンクリート造の建物の物理的寿命推定は117年、構造体としての持続年数は120年（外塗仕上げによる延命で150年）であるとされています。

よって、マンションの建物自体の寿命は100年以上あると考えられますが、経済的価値や法的な価値はその半分程度と考えるのが一般的だと言えるでしょう。

築年数別のマンション売却時のポイント

次に、マンションを売却する際、築年数別にどのようなポイントを押さえればいいのかを見てみましょう。

建てられて間もないマンションと築年数が経ったマンションとでは、それぞれ売却する際のポイントが異なります。マンションの築年数に応じた売却ポイントを把握しておけば、売却戦略を立てる際に活かすことが可能です。

ここでは、築年数による売却時のポイントをそれぞれ詳しく説明します。

築5年以下のマンション

建てられてから5年以下の築浅のマンションは市場に出ている数も少ないため、新築で売りに出されたときとそれほど変わらない価格で売却できる可能性が高いです。

特に、売却時に抽選になったような人気のあるブランドマンションだと、売却価格を高めに設定しても買手が見つかる可能性があります。

また、築年数が5年以下の新しいマンションの場合、住み方にもよりますが内装や設備などがきれいなままであることがほとんどです。そのため、リフォームを必要とせずに売却できる可能性が高くなり、売却費用が安く済むことが多い点も強みになります。

築5年以下の新しいマンションの売却を成功させるには、そのマンションのメリットや資産価値と競合物件の情報を把握した不動産会社に売却を任せることが大切です。

ただし、マンションの購入代金のほとんどを住宅ローンにしている場合、住宅ローンの残高よりも売却価格が安くなるオーバーローンになる可能性もあるため、資金計画をしっかりと立てるようにしましょう。

築10年前後のマンション

築10年前後のマンションは、中古マンションの中でも比較的築浅な部類に入ります。そのため、新築や築浅のマンションよりリーズナブルに購入できたり住宅ローンを組みやすかったりすることから人気が高く、売却しやすい条件であると言えるでしょう。

ただし、マンションの管理状況によっては、全体的に古いイメージを買主に与えることがあるため注意が必要です。大規模修繕が行われるまえの時期になるため、外壁や共用部分が汚れてきている恐れがあります。

また、中古マンションを探している人が、検索条件を「築10年以内」で設定してる場合、11年以上だと検索条件に当てはまりません、そのため、購入希望者が少なくなったり現れにくくなったりする可能性もあることも踏まえておきましょう。

築15年前後のマンション

築15年までのマンションであれば、新築のマンションとの設備の差もそれほど大きくないため、比較的新しい印象を与えることができる可能性が高いです。

ただし、マンションは建てられてから12～15年の頃に大規模修繕が行われます。大規模修繕が行われると、工事期間中は防音・防塵シートに囲まれたり、音や振動が発生したりするため売却時期には向いていません。

また、大規模修繕の直前だと、修繕後にマンションがどのような状態になるのか、また修繕積立金の額が上がるのかなどがわからないため、買主から敬遠されがちになります。

大規模修繕工事が計画されている場合は、できれば工事後に売却するのが狙い目だと言えるでしょう。

築20年前後のマンション

中古マンションは、築25年を超えると住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が適用されなくなるため、買主から敬遠されることが多くなります。よって、築20年前後のマンションは、売却しやすい年数ギリギリになると言えるでしょう。

築20年を超えたマンションであっても、大規模修繕工事やメンテナンスがしっかり行われていたり室内がリフォームされていたりすれば、価格を重視する買手への需要があります。

ただし、リフォームを施して高値の売却を狙おうとするのは早計です。買主の好みにマッチしないリフォームだと、かえって売却の機会を逃しかねません。信頼できる不動産会社に売却を依頼し、リフォームは相談してから行うといいでしょう。

築30年前後のマンション

マンションは、大規模修繕が12～15年周期で行われます。築30年前後は2回目の大規模修繕実施時期です。1回目の大規模修繕と同様に、大規模修繕が完了してから売却するほうがスムーズに売れる可能性が高くなります。

また、築30年になるとマンションの共用部分もかなり古くなり、管理状況による差が大きく目立ってきます。管理状況やメンテナンス、室内のリフォームといった要素によって価格が大きく異なることを踏まえた上で、売却戦略を立てるようにしましょう。

築年数が古くても売却しやすいマンションの特徴

中古マンションには、築年数が古くなってもそれほど人気が下がらず、比較的売却しやすい物件があります。築年数が古くても売却しやすいマンションの特徴は次の通りです。

• マンションの耐震性に問題がない
• 立地が人気エリア
• 人気の高い設備がある

なぜ、これらの特徴があるマンションは、築年数が経っても人気が落ちにくく売却しやすいのか、それぞれの特徴について詳しく見ていきましょう。

マンションの耐震性に問題がない

買主がマンションの築年数を気にする理由のひとつとして、耐震性が挙げられます。建築が1981年以降のマンションは新耐震基準で建てられているため、それ以前に建てられたマンションよりも売れやすいのです。

よって、建築確認証が1981年6月1日以降に発行されたマンションであれば、築年数が経っていたとしても売却しやすいと言えます。また、旧耐震基準で建てられたマンションであっても、きちんと耐震性のチェックが行われ耐震補強工事が施されていれば、古くても比較的売れやすいです。

しかし、新耐震基準で建てられていなかったり耐震補強工事が施されていなかったりするマンションだと、耐震性に不安が残るだけでなく、フラット35など一部の金融商品（住宅ローン）が利用できない場合もあります。そのようなマンションをスムーズに売却するには、価格の設定をいかに抑えるかが重要になってくるでしょう。

立地が人気エリア

住みたい街ランキングの上位に入っているエリアやブランド力のあるエリア、人気の小中学校がある文教地区エリアなどに建っているマンションは、売却価格が築年数に左右されにくい傾向にあります。

さらに、頻繁ではありませんが、人気のあるエリアで新築マンションが少ないエリアの場合、中古マンションであっても希少価値物件として見なされ、新築時の価格を上回って取引きされるケースもあります。

かなり築年数が経っているマンションであれば、建て替えも視野に入れて取引きされる可能性もあるため、資産価値が下がりにくいと考えられます。

人気の高い設備がある

マンションの共用部分や専有部分である室内に人気の高い設備があると、築年数が経っていても購入希望者が現れやすく、売却しやすい傾向にあります。

例えば、次のようや施設や設備などです。

【共用部分】

• 24時間ゴミ出し可能なゴミ置き場
• 宅配ボックス
• ゲストルームやゲスト用駐車場
• キッズルームやプレイルーム
• フィットネスジム
• ペットの足洗い場　など

【専有部分】

• インターネット完備
• 食器洗い洗浄機
• ディスポーザー
• 浴室乾燥機
• 床暖房　など

また、トランクルームや玄関前のアルコーブ、自走式の駐車場や敷地内の公園なども人気があります。

マンションの売却価格は築年数が重要なポイントになる

マンションの売却価格は、土地の部分と建物の部分とに分けられます。土地部分の価格は経年劣化による資産価値の低下はありませんが、建物部分の価格は築年数が経つほど下がっていくのが一般的です。よって、マンションの売却価格は築年数が重要なポイントです。

しかし、需要の高い人気エリアに建っていたり人気の設備や施設が備わっていたりするマンションは、築年数がかなり古くてもスムーズに売却できることがあります。そのため、マンションの築年数は売却価格の重要なポイントですが、それ以外の特性や特徴も大切です。

マンションの売却を成功させるためには、売却するマンションの築年数と特性をしっかりと見極め、売却戦略を立ててくれる不動産会社に売却を依頼することがおすすめです。