マンションのAI査定は便利？メリットとデメリットを知って活用しよう

AIによるマンション査定とは？

ここでは、AIそのものの意味とAI査定の仕組み、不動産会社による査定との違いを解説します。

そもそもAIとは？

AI（Artificial Intelligence）の日本語訳は「人工知能」で、コンピューターがみずから学習し、推論や判断を行うシステムのことです。AIは大量のデータから学習を行い、人間を介さずに自動で結論を導き出します。

しかし、コンピューターに組み込まれたアルゴリズムの精度の高さや学習するデータの量によって、コンピューターが出す結論には差があると言えるでしょう。そのため、AIが導き出す結論が必ずしも正しいとは限りません。

AIによるマンション査定の仕組み

AIによるマンション査定のサービスは、ブラウザ上で提供されているものが多く見られます。

ほとんどが無料、匿名で利用でき、情報の入力から査定結果の表示までにかかる時間は数十秒～数分です。

即座に査定できる理由は、ユーザーが入力した情報をもとに、コンピューターが過去の膨大な取引情報から近しいデータをピックアップして市場価格を算出するからです。人を介さず自動で算出するからこその速さと言えます。

入力が求められるユーザーの情報には、次のようなものがあります。

• エリア（都道府県や町名）
• 最寄りの駅名
• マンション名
• 部屋番号
• 専有面積
• 間取り
• 階数
• 居住の状態（居住中、賃貸中、空き室など）

なお、すべてのAI査定サービスが上記の情報を求めるわけではありません。サービスによっては、マンション名とエリアを入力するだけで査定額を算出してくれるものもあります。

不動産会社によるマンション査定との違い

AI査定では人を介さないとうのが、不動産会社によるマンション査定との大きな違いです。それがメリットにもなり、デメリットにもなると言えるでしょう。

先述の通り、査定結果はAIのアルゴリズムの精度やデータの量で左右されます。

参考としてピックアップできる取引事例が多いマンションやエリアであれば査定額の正確性がアップしますが、取引事例が少ないと査定額に誤差が生じやすいです。

また、現在、売り出されている物件の価格を参考データとして査定しているAIの場合、実際に売れる価格（成約価格）とは異なるため誤差が出ます。

これは、売り出し価格には、売主が早く売るために相場よりも安く設定した価格や、高額で売るために相場よりも高く設定した価格が含まれるからです。

さらに「人の目で見た価値」である、住みやすさや人気の間取り、リフォームの履歴、室内の状態などはAI査定では考慮されません。これらの点を考慮するためには、不動産会社による査定が必要です。

AIによるマンション査定のメリット

AIによるマンション査定の大きなメリットは、すぐに査定結果がわかることと、匿名性が高いことです。どのようなシーンでそのメリットが発揮されるのかを含めて説明します。

すぐに査定額を把握できる

先述の通り、AI査定では数十秒～数分で査定額を算出できるため、マンションがいくらくらいで売れるのかをすぐに知りたい人に便利です。

営業の連絡に対応する必要がない

サービスを提供している業者にもよりますが、氏名・電話番号といった個人情報を入力しなくてもいいというのもAI査定のメリットだと言えるでしょう。メールアドレスの登録が不要なサービスも多く存在します。

個人情報を事業者に知られずに済むため、営業をかけられることがありません。「なんとなく知りたい」という場合でも気軽に利用が可能です。

マンションの価格変動を確認できるものもある

築年数に応じたマンションの価格変動をグラフで見られるAI査定サービスがあります。膨大なデータを活用した価格推定エンジンによって、将来の価格を導き出すというシステムです。

現時点では売却を考えていない人も、価格が大きく下がる前のタイミングで売却を検討するなど、将来の計画を立てやすくなるでしょう。

投資用マンションの検討に役立つ

マンションの売却額だけでなく、部屋を貸し出す場合の賃料相場を導き出せるAI査定サービスもあります。

膨大なデータから算出しているため、賃借人が見つかりやすいエリアを探したり、賃料を設定したりする際に役立つと言えるでしょう。

エリア別の賃料ランキングが提示されるAI査定サービスであれば、気になるエリアにおけるマンションの売却額も同時に確認できるため、投資用マンションの購入を検討している人におすすめです。また、すでに投資用マンションを所持している人も、賃料の見直しに役立てられます。

AIによるマンション査定のデメリット

AI査定のデメリットは、査定額の正確性に欠けることと、地方の物件の査定額に誤差が出やすいこと、物件の詳細情報を含めて査定できない点です。それぞれを詳しく見ていきましょう。

査定額の正確性に欠ける

不動産会社の査定では、「レインズ」という不動産会社のみが利用できるサイトの情報を用いて査定額を導き出しています。

「レインズ」とは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムのことで、近隣エリアの類似物件が実際に売買されたときの情報が一元化されています。

しかし、AI査定はレインズと連携していないので情報を利用できず、実際に売買された価格は、サービス提供会社が保有する自社の取引物件のデータでしか学習できません。

また、サービス提供会社が不動産会社でない場合には、不動産ポータルサイトなどで誰もが閲覧できる売り出し価格だけで学習しているため、実際に売却できる金額とは差が出ることがあります。

一方で、AIが学習しているデータに、類似物件の情報が多く含まれていると考えられる人気エリアや人気のマンションの場合は、査定額の正確性も高くなると言えるでしょう。

取引事例が少ない地方の物件に弱い

自社で保有するデータの総数が多くても、地方は都会ほどの取引件数がないため、AIが参照できる地方のデータは少なくなりがちです。参照できるデータが少なければ、査定額の精度も低下します。

そのため、地方に強い不動産会社の査定と比べると、査定の金額に大きな差が出る可能性が高いと言えるでしょう。

マンションのアピールポイントを伝えられない

データ化できないアピールポイントは、ブラウザ上で入力する情報だけではわかりません。

例えば、洗濯機とベランダの位置といった生活動線、見晴らしのよさ、室内の劣化状態が軽度であること、買い物のしやすさなどです。不動産会社の訪問査定であれば、こうしたアピールポイントも加味して相場より高い査定額が提示されることもあります。

しかし、AI査定の場合はアピールポイントが反映されにくいので平均的な査定額になってしまう可能性が高いと言えるでしょう。

AIによるマンション査定を活用する方法

メリットとデメリットがわかったところで、どのようなシーンでAI査定が役立つのかを説明します。

相場把握のための参考にする

不動産会社の担当者が行う査定ほどの正確性は期待できないとしても、AIによって算出された査定額が市場価格と必ずしも大きくかけ離れるわけではないため、相場の把握には役立ちます。

今後マンションを売却する予定があるなら、不動産会社の査定額を比較する際の基準としてAI査定を利用するのは有効です。

AIの査定額よりも、高すぎたり安すぎたりする査定額を提示した不動産会社に、査定の根拠や理由を尋ねるきっかけにもなります。

資産形成の計画に役立てる

今すぐにマンションを売りたいわけではなく、今後何かあったときに売却が視野に入ることを考慮して、時価を把握しておきたい場合にもAI査定は役立ちます。

忙しく不動産会社に連絡が取りづらいときでも、AI査定なら瞬時に査定額がわかるため、今後の資産形成計画の検討材料にできるでしょう。また、不動産会社から営業の電話がかかってくる心配もありません。

実売価格に近い金額を知るなら不動産会社の査定がおすすめ

おおまかな相場の把握ならAIのマンション査定でも構いませんが、実際に売却をしたいのであれば、不動産会社の査定がおすすめです。

不動産会社の査定には、簡易査定（机上査定）と訪問査定があります。

レインズを用いた簡易査定

簡易査定では、物件の立地、間取り、建物の築年数、リフォームの有無などAI査定よりも詳しい情報に基づいて査定額を算出します。

また、不動産会社だけが使用できるレインズというシステムで、近隣物件の成約価格を調べられるのも特徴。期待値を含めた売り出し価格を参考にしているAI査定よりも、精度の高い査定額を得られます。

下記の記事でより詳しく解説しています。

多様な情報で詳しい査定ができる訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が現地に来て詳しく査定する方法です。

室内や外観の状態、日当たりや見晴らしの良さといった物件のアピールポイントのほか、買い物エリアや駅までのアクセス、家までの勾配、周辺の静かさなども査定額に考慮されます。また、売主が直接不動産会社と話せるため、みずからアピールポイントを説明できるのもメリットです。

一括査定サイトなら手軽に比較も可能

懇意にしている不動産会社がある人なら最初から訪問査定を頼むこともできますが、どの不動産会社に依頼すればいいのかわからない人も少なくないでしょう。

そのような場合は、一括査定サイトを利用して、一度の情報入力で複数社に簡易査定を依頼することをおすすめします。簡易査定の結果から高く売ってくれそうな数社を厳選して、より正確な査定額が出せる訪問査定を依頼しましょう。

下記の記事でより詳しく解説しています。

AI査定で相場を把握し、売却時は不動産会社へ

AI技術の進歩によってマンションの査定額も出せるようになりましたが、その精度はまだ完全に正確とは言えません。実際に売却する際の参考価格が知りたいなら、不動産会社による査定を選択するのが適切です。

一方でAI査定には、匿名かつ無料で利用でき、営業の連絡がくる心配がないというメリットもあります。所有するマンションの現在の価値が知りたいときの参考としては役立つでしょう。AI査定はあくまでも相場の把握のためと考え、資産形成や不動産会社の査定額を比較する際の資料としての活用がおすすめです。