築20年マンションの資産価値は?売却するポイントも徹底解説!

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築20年マンションの資産価値は?売却するポイントも徹底解説!

築20年のマンションは、中古マンションの最も売れやすい築6~10年の物件と比べると築年数が倍以上です。そのため、売却を考えている人のなかには「売れるまでに時間がかかるのではないか」「売却額で住宅ローンを返済できるだろうか」と悩む人もいるでしょう。

しかし、売れ筋ではないと言ってもまだ需要はある築年数なので、市場動向と売却のポイントをつかめば売れる可能性はあります。そこでこの記事では、築20年のマンションの資産価値・売却動向と売却するメリット・デメリット、売却のポイントを解説します。

築20年のマンションの売却を考えている人は、ぜひ参考にしてください。

【監修】穂坂 潤平 宅地建物取引士。仲介営業13年(宅建は新卒の時に取得)、不動産仲介会社起業3年の経験を経てウェブクルーに入社。趣味は何でも遊びにすること。仕事では「喜ばれる仕事をして、自らも喜ぶこと」をモットーに日々ご提案しております!

築20年マンションの資産価値と売却傾向

築20年のマンションの資産価値・売却傾向を、建物・設備の耐用年数と不動産流通市場における成約データに基づいて解説します。

耐用年数から見る築20年マンション

鉄骨鉄筋造コンクリート造・鉄骨コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年なので、建物自体の耐用年数を経過しているわけではありません。

しかし、電気・ガス・水道に関わる住設機器の法定耐用年数は大半が15年であり、設備の資産価値は失われています。

法定耐用年数を過ぎるとただちに壊れるというわけではないため、売却時に交換が必要なわけではありませんが、設備の価値を売却額に乗せることは難しいと言えるでしょう。

成約価格から見る築20年マンション

成約価格について、2021年に東日本で実際に取引きされた(成約)物件のデータを見てみましょう。築年数と成約価格の一覧表は次の通りです。

築年数 成約価格 成約平米単価
築0~5年 6,239万円 112.61万円
築6~10年 5,538万円 82.83万円
築16~20年 4,685万円 64.35万円
築21~25年 3,746万円 54.10万円
築26~30年 2,275万円 37.15万円
築31年以上 2,040万円 35.61万円
引用:公益財団法人 東日本不動産流通機構「年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」

表からわかる通り、成約価格は築年数とともに下落していきます。下落幅が大きいのは築25年を超えたときで、築25年目までの成約価格と比較すると約1,500万円の差が生じます。

価格差が大きい理由には次のようなものがあります。

  • 築25年を超えたマンションでは住宅ローン控除を使えない
  • 市場価格は築30年を経過すると底値に達する
  • 経年劣化が内観・外観ともに現れやすくなる
  • 住設機器の大規模リフォームが必要
  • 築24年目前後でマンション全体の大規模修繕が必要

特に、売り出し直後に大規模修繕が予定されているマンションは売れにくくなるため、注意が必要です。

中古マンション需要から見る築20年マンション

中古マンションの需要について、築年数ごとの成約率を見ていきましょう。築年数と成約率の一覧表は次の通りです。

築年数 成約率
築0~5年 30.5%
築6~10年 40.7%
築16~20年 34.9%
築21~25年 28.3%
築26~30年 19.9%
築31年以上 16.4%
引用:公益財団法人 東日本不動産流通機構「年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」

2021年の1年を通したデータでは、成約価格では築0~5年のマンションが最も高い値を示していましたが、成約率は築6~10年が最も高い値です。築5年目までのマンションは新築物件と比べて価格差が大きくないため、買主にとってのお得感が低いことが理由と言えるでしょう。

築10年を超えると成約率は下落していきますが、築25年目まではまだ需要がある状況です。大幅な下落が見られるのは築25年を超えたときで、成約率が2割に達していません。

成約価格・需要を合わせて考えると、築20年のマンションは築25年に達する前に売却することがベストだと言えます。

築20年マンションを売却するメリット・デメリット

築20年のマンションを売却するおもなメリット・デメリットは次の通りです。それぞれについて詳しく解説します。

メリット デメリット
●需要が高まっている
●住宅ローン控除が使える
●配管や設備が故障すると対応が必要
●現代の市場ニーズに合わないと売れにくい

築20年マンションを売却するメリット

おもなメリットは「需要の高さ」と「住宅ローン控除の適用対象」の2点です。

築20年以内のマンションの需要が高まっている

成約率が最も高い築6~10年の中古マンションでも、成約率は40%程度であり、築20年目までの成約率は30%以上あるため、需要は高いほうだと言えます。

また、成約した中古マンションの築年数別構成比率の2011年からの推移(※)を見ると、築15年目までの比率が下がっているのに対し、築16~25年の比率は上昇傾向にあります。成約物件の構成比率が高いということは、実際に売れている数が多いということです。

なお、成約率が築浅物件と比べて低いのは、築16~25年のマンションの供給量が多いことが理由として挙げられます。

※引用:公益財団法人 東日本不動産流通機構「年数から見た首都圏の不動産流通市場(2021年)」

築20年マンションは住宅ローン控除が使える

中古マンションを購入した際に住宅ローン控除を受けるための条件として、新築された日から取得日までの期間が25年以下であることが定められています。

住宅ローンを利用して中古マンションを購入したい人にとって、住宅ローン控除の適用対象になるか否かは物件を選ぶときの大きな判断材料になるでしょう。

築年数を含めた適用条件は次の通りです。

  • 築年数25年以内(マンションなどの耐火建物の場合)
  • 買主の居住用であること(投資用物件は対象外)
  • 取得から6ヵ月以内かつ適用を受ける年の12月31日まで居住していること
  • 床面積50平米以上(ワンルームマンションは対象外になりやすい)
  • 耐震基準に適合していること
  • 生計を一にするもの(配偶者など)、親族からの取得または贈与ではないこと
  • 住宅ローンの借入れ期間が10年以上であること
  • 年間の合計所得額が3,000万円以下であること

なお、2021年1月1日から2022年12月31日までに購入した中古マンションの住宅ローンの控除期間は13年で、最大40万円が課税対象となる所得から控除されます。

参照元:国税庁「No.1214 中古住宅を取得した場合(住宅借入金等特別控除)」

築20年マンションを売却するデメリット

デメリットは「配管・設備の故障があると対応が必要」「市場のニーズと合わない場合がある」の2点です。

配管や設備が故障すると対応が必要になる

築20年になると、新築時に施工された住設機器の法定耐用年数は経過している状態です。法定耐用年数は経年劣化を考慮した物の価値を算出するための基準なので、経過していてもただちに壊れるというわけではありません。しかし、交換時期は迫っています。

実際に故障してしまうと、売却時の条件として交換が求められたり、買主が交換することを前提とした値下げを要求されたりします。

住設機器がまだ使えるうちに売却し、リフォーム費用の支出や値下げのリスクを回避することが大切です。売却を検討中なら、次のような住設機器の状態を確認しておきましょう。

  • キッチン
  • 風呂・トイレ
  • 配管
  • 湯沸し器などのガス設備
  • 電気設備・配線

売却することが決定している場合は、不動産会社の査定時に相談することも可能です。

現代の市場ニーズに合わないと売れにくい

20年以上前に建設されたマンションの間取りや共有部分が、現在のニーズとは合わないことがあり、売れにくい要因となります。現在人気がある物件の特徴は次の通りです。

  • 24時間ゴミ出し可能なゴミ置き場
  • オートロック
  • 駐車場・駐輪場
  • 宅配ロッカー
  • コワーキングスペース
  • キッズルーム・ゲストルーム
  • きれいなエントランス・ロビー・ラウンジ
  • リモートワーク用スペースを確保できる間取り
  • ウォークインクローゼット
  • 広いベランダ・専用庭
  • コンシェルジュ・常駐の管理人

一方、人気が低い施設・設備もあります。人気が低い設備は次の通りです。

  • フィットネスジム
  • プール
  • 大浴場・温泉施設
  • 保育所
  • 室外洗濯機置き場
  • 3点ユニットバス(風呂・洗面・トイレ一体型)
  • 古いエアコン
  • 生活動線の悪い間取り
  • 収納スペースが少ない間取り

維持・管理費が高い施設や、生活で不便を感じやすい設備・間取りは避けられる傾向にあります。このような項目に当てはまる場合、近隣の売却価格より低い売却価格になる可能性があるでしょう。

築20年マンションを売却するポイント

築20年のマンションを適正価格かつスムーズに売却するポイントは次の通りです。

  • マンション売却に強い不動産会社に依頼する
  • 相場価格を把握し売り出し価格を決める
  • マンションのリフォームはしない
  • マンションを賃貸に出さない
  • 売却期間は余裕を持たせる

それぞれを詳しく解説します。

マンション売却に強い不動産会社に依頼する

不動産会社にも得意不得意があります。マンション売却に強い会社を選ぶポイントを2点解説します。

複数の不動産会社に査定依頼し比較する

まずは5~6社に簡易査定(机上査定)を依頼しましょう。簡易査定は物件の立地・広さ・間取り・築年数などの情報と周辺相場から査定額を算出する方法です。

次に、簡易査定結果と理由を比較し、適正価格で売却する根拠をしっかり提示してくれた会社のなかから2~3社に訪問査定を依頼することをおすすめします。

訪問査定は、不動産会社の担当者が物件に足を運び、最寄り駅までのアクセスや周辺環境、物件の劣化度合い、アピールポイントなどを総合して査定する方法です。訪問査定結果を比較し、仲介を依頼する不動産会社を選びましょう。

自分で複数社の見当をつけるのが難しい場合は、一括査定依頼サービスが便利です。物件情報を入力すれば、無料で複数社に査定を依頼できます。

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査定額だけでなく担当者の対応も比較

中古マンションの売却は、査定から物件の引き渡しまで数ヵ月かかるため、長期間付き合いを続けられる担当者を選ぶことも重要です。次のような点を参考に、担当者を決めるといいでしょう。

  • 清潔感がある
  • 連絡が迅速かつ丁寧
  • 質問や悩みにも誠実に対応してくれる
  • 査定結果の説明がわかりやすい、根拠がある
  • 販売戦略を明示してくれる

相場価格を把握し売り出し価格を決める

不動産会社の査定額が相場と言えるため、査定額を参考に売り出し価格を決めましょう。売り出し価格のおもな決め方は次の通りです。

価格の決め方 メリット デメリット
査定額通りの金額 市場のニーズから外れない 値下げ交渉に対応しづらい
査定額より少し高い金額 値下げ交渉にある程度対応出きる(お得感を生み出せる) 買主の予算を超える可能性が高まる
査定額より高い金額 住宅ローンの残債を完済しやすくなる 買主の購入候補にならない可能性が高い
査定額より低い金額 早期売却しやすい 安すぎると不信感をもたれる

売却するかどうか決めかねている人は、自分で相場を調べて売却後の資金計画をシミュレーションしてみましょう。おもな相場の調べ方は次の通りです。

  • レインズマーケットインフォメーション:実際に取引きされた物件(成約)のデータ。
  • 土地総合情報システム:国土交通省提供。データ数は多くないが情報が詳細。
  • 不動産ポータルサイト:売り出し中の物件情報が掲載されている

マンションのリフォームはしない

住設機器の不具合や内観の経年劣化が気になる場合でも、売却前にリフォームをする必要はありません。

リフォームにかかった費用を売却価格に上乗せすることは難しいからです。リフォーム代を含めた金額で売り出すと相場より高額になり、買主候補が現れづらくなります。

また、多くの買主は購入後に自分の好みでリフォームしたいと考えるため、間取りの変更やおしゃれな内観へのリノベーションも避けるのが無難です。

売却前のリフォームが必要なケースとしては、買主候補との商談で物件引き渡し前のリフォームを求められたときが挙げられます。

ただし、売買契約書には特約として、買主がローン審査を通過しなかったときに契約を白紙に戻す条項が含まれることが多いため、事前のリフォーム費用に関する取り決め・契約書への記載はしっかりしておきましょう。

マンションを賃貸に出さない

査定結果を見て、マンションの売却額が希望額に達しない可能性が高いとわかった場合でも、賃貸に出すのはおすすめできません。

先述の通り、築25年を超えたマンションは成約率・成約価格ともに大きく下落し、処分しづらくなります。さらにマンション全体での空き室が増えていくため、所有者が支出する修繕費積立金・管理費などの負担割合も増えていく可能性が高いと言えます。

また、賃貸に出すことで入居者が部屋を汚損するリスクがあることにも注意が必要です。築年数の経過と合わせて資産価値を下げる要因になるので、資産価値の高いうちに売却するよう心掛けましょう。

売却期間は余裕を持たせる

マンションを売りたいと思ってもすぐに売れるとは限らないため、売却希望の期限に余裕をもって行動しましょう。

マンションの売却期間の平均は約4ヵ月

マンションの売却期間は、不動産会社への査定依頼から平均4ヵ月です。内訳を見てみましょう。

  • 査定依頼~不動産会社との媒介契約(仲介依頼):2~3週間
  • 物件の売り出し~売買契約(成約):2~2.5ヵ月
  • 買主のローン審査~精算・物件引き渡し:1ヵ月

売り出し期間から売買契約までは3ヵ月以上かかることもあるため、売却希望期間がある場合はできるだけ早く売りに出すことが大切です。

また、売却期間まで余裕があれば、最初は査定額より高めの価格で売り出し、売れなければ価格を下げるなど柔軟に対応できます。

一方、売却希望の期限が差し迫っている場合は、早く売るために相場よりも低い金額で売り出さざるを得ない可能性が高いため、気を付けましょう。

早く売却したいなら買取りも検討

住宅ローンの返済遅滞、新居の決済日が迫っているなどの理由で早期に売却しなければならないときは、不動産会社による「買取」も検討します。

相場よりも2~3割低い金額にはなりますが、不動産会社が直接買い取るため売り出し期間を確保する必要がなくなります。最短1週間ほどで決済まで進められるケースもあるため、買取を専門に行う不動産会社に相談してみましょう。

なお、売却希望期間まである程度の余裕があるときは、「買取保証」を行っている不動産会社に仲介を依頼するのもおすすめです。「買取保証」があれば、一定期間売れなかった場合に不動産会社が直接買い取ってくれます。

マンションを売却するなら早めの行動が大切

築20年を迎えたマンションを売却するなら、成約率・成約価格が大きく下落する築25年を超える前までに売却するのがおすすめです。

不動産会社の査定から決済まで、平均4ヵ月かかります。査定時に必要な物件情報や登記事項証明書(登記簿謄本)などの準備にも時間を要するため、できるだけ早く行動することが大切です。

仲介を依頼する不動産会社選びに迷ったときは、スムーズにやりとりを進められる一括査定サイトをぜひ利用してください。

この記事についてのおさらい

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