家を売るベストタイミングはいつ？見極めポイントを徹底解説！
そろそろ家を売りたいけど、「どのタイミングで売ればいいのか」「売り時を逃さないためにはどうすればいいのか」気になっている人もいるでしょう。
タイミング良く売りに出せれば、すぐに買主が現れたり、高値で売却できたりするかもしれません。
そのため、いつ売るべきかを見極めることは大切です。
そこでこの記事では、家を売るタイミングや見極めポイントを解説します。
【監修】穂坂 潤平 宅地建物取引士。仲介営業13年（宅建は新卒の時に取得）、不動産仲介会社起業3年の経験を経てウェブクルーに入社。趣味は何でも遊びにすること。仕事では「喜ばれる仕事をして、自らも喜ぶこと」をモットーに日々ご提案しております！
家を売るタイミングで何が変わるの？
家を売るタイミングによって、売却時の税金や売却価格に変動が起きる可能性があります。
不動産を売却する際、所有期間によりかかる税率がかわります。
また、不動産相場は常に一定ではありません。
同じ家でも売るタイミングによって数百万円の違いが出ることもあります。
そのため、より高く売るにはタイミングを見極めることが重要です。
家を売るタイミングを見極める5つのポイント
ポイントを押さえておけば、適切なタイミングで売却できます。
家を売るタイミングを見極めるポイントは次の5つです。
- 家を売却する季節
- 家の築年数
- 家の所有期間
- 不動産市場の動向
- ライフスタイルの変化
それぞれ、各ポイントを詳しく見ていきましょう。
1.家を売却する季節
家の売却価格は、季節によって変動しやいと言えます。
物件を売り出すベストな季節は2～3月です。
この時期は人事異動による転勤や新学期がスタートする直前で、ライフスタイルの変化が活発になるタイミングと重なります。
転居や子供の進学と合わせて購入ニーズが高まるため、2～3月は家が売れやすい時期です。
2～3月に売り出しを開始するには、12月や1月には売るための準備行動が必要です。
家を売り出すまでにはさまざまなステップを踏まなくてはならないため、早めに準備を開始しましょう。
2.家の築年数
家を売るタイミングは、建物の築年数もひとつの基準になります。
建物の価値は、築年数が経過するほど下がっていくのが一般的です。
国土交通省の「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると、価値が大きく下がるタイミングは戸建が築10年、マンションが築15年であることがわかっています。
戸建の場合、築20年で建物の価値がほとんどゼロになるのが現状です。
また、一般社団法人不動産流通経営協会の「中古住宅購入における住宅ローン利用等実態調査」によると、建物の価値が大きく下がるタイミングで購入ニーズも下がっていることがわかっています。
| 築年数 | 戸建 | マンション |
|---|---|---|
| 1年未満 | 2.5% | 0.9% |
| 1~5年以内 | 15.5% | 7.3% |
| 6~10年以内 | 15.8% | 13.4% |
| 11~15年以内 | 11.4% | 16.8% |
| 16~20年以内 | 11.8% | 14.6% |
| 21~25年以内 | 13.0% | 14.5% |
| 26~30年以内 | 7.1% | 9.8% |
| 31~35年以内 | 6.3% | 6.6% |
| 36~40年以内 | 5.4% | 6.0% |
| 41~45年以内 | 4.7% | 4.9% |
| 46~50年以内 | 1.7% | 2.9% |
| 51年以上 | 3.0% | 0.9% |
出典元：一般社団法人不動産流通経営協会「中古住宅購入における住宅ローン利用等実態調査」
築10年または築15年を境に購入ニーズも大きく下がるため、それよりも前に売ることを検討しましょう。
3.家の所有期間
家の所有期間が5年以下の場合は、5年を超えるのを待ってから売るようにしましょう。
家を売ったときに利益が出ると、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は、家を売ったときに出たすべての利益が課税対象になるわけではありません。
課税対象になるのは、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額です。
取得費には家を購入する際にかかった費用、譲渡費用には家を売るときにかかった費用が含まれます。
譲渡所得税は、譲渡所得に税率をかけて計算します。
| 区分 | 税率 |
|---|---|
| 短期譲渡所得：所有期間5年以下 | 39.63％ |
| 長期譲渡所得：所有期間5年超 | 20.315％ |
譲渡所得税は、家の所有期間に応じて短期譲渡所得と長期譲渡所得に2つに区分されています。
短期譲渡所得が適用されるのは所有期間5年以下、長期譲渡所得は所有期間5年超で売ったときです。
上記の表の通り、所有期間5年超よりも5年以下で売ったほうが税率が高く設定されています。
また、所有期間が10年超の場合は、以下のように5年超よりもさらに税率が低くなります。
| 譲渡所得の金額 | 税率 |
|---|---|
| 6,000万円まで | 14％ |
| 6,000万円超 | 20％ |
譲渡所得税の税率は家の所有期間で変動するため、税率が切り替わるタイミングを見極めて売るようにしましょう。
家の売却にかかる税金は控除が利用できる可能性も
譲渡所得税には、消費者の税負担を軽減するために控除が設けられています。
譲渡所得税で利用できる控除は、3,000万円の特別控除と相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例があります。
【3,000万円の特別控除】
居住用の家を売却して利益が出た場合、3,000万円の特別控除が利用できます。
3,000万円特別控除は家の所有期間に関わらず、譲渡所得から3,000万円を差し引ける制度です。
控除を利用するには、次の要件をすべて満たす必要があります。
- 自分が居住している家を売る、または建物と同時に土地の借地権を売ること
- 家に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売った年の前年と前々年に3,000万円特別控除を利用していないこと
- 売った年と前年、前々年にマイホームの買い換えやマイホームの交換の特例を利用していないこと
- 売った建物や土地がほかの特例を利用していないこと
- 災害によって滅失した建物はその土地に居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること
- 売主と買主が特別な関係でないこと
詳しくは、国税庁の公式サイトでご確認ください。
【相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例】
相続した家を売って利益が出そうなときは、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例が利用できます。
この特例は相続した家を一定期間内に売ると、相続税の一部を取得費に加算できる制度です。
特例を利用するには、次の要件をすべて満たす必要があります。
- 相続や遺贈によって財産を取得した人が特例を利用すること
- 財産を取得した人に相続税が課税されていること
- 相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売っていること
相続税の申告期限は、被相続人が亡くなってから3年10ヵ月以内です。
そのため、特例を利用するには、相続後3年10ヵ月以内に家を売らなければなりません。
詳しくは、国税庁の公式サイトでご確認ください。
No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁
4.不動産市場の動向
不動産市場や住宅ローンの金利の動向も、家を売るタイミングの見極めポイントになります。
不動産の相場価格の動向
不動産市場は一定ではなく、常に変動しています。
国土交通省が公表した資料によると、近年は不動産価格指数が上昇傾向にあることがわかっています。
不動産価格指数とは、不動産価格の動向を数値化したものです。
| 調査年月 | 戸建 | マンション |
|---|---|---|
| 2015年9月 | 101.4 | 123.1 |
| 2016年9月 | 101.6 | 131.0 |
| 2017年9月 | 101.7 | 136.6 |
| 2018年9月 | 102.5 | 143.4 |
| 2019年9月 | 102.6 | 146.9 |
| 2020年9月 | 101.4 | 152.9 |
| 2021年9月 | 107.7 | 170.1 |
2015年9月と比べると、2021年9月は戸建が6.3ポイント、マンションが47ポイント上昇しています。
戸建とマンションともに相場価格は上昇傾向にあるため、2023年現在は家の売り時と言えるでしょう。
住宅ローンの金利の動向
一般財団法人住宅金融普及協会の公式サイトによると、2018年の金利は2.475％～3.30％だったことがわかっています。
| 金利タイプ | 税率 |
|---|---|
| 固定金利期間選択型（10年） | 3.30% |
| 固定金利期間選択型（3年） | 2.90% |
| 変動金利型 | 2.475% |
※出典元：一般財団法人住宅金融普及協会「住宅ローン金利の推移（店頭表示金利）」
変動金利は、1990年10月～1991年1月にかけて8.5％を記録しました。
それに比べると、2018年には大幅に利率が低下していることがわかります。
日本では、1999年から2000年にかけてゼロ金利政策が実施されました。
その影響を受けて、2023年現在でも低金利状態が続いています。
ゼロ金利政策は、住宅ローンの利用にも大きく影響しています。
同じ金額を借入れても、金利次第で返済総額が変動するためです。
金利は低いほど利息も少ないため、住宅ローンが組みやすくなります。
しかし、現在のような低金利状態はいつまで続くかわかりません。
2022年12月には日銀が大規模緩和を修正する方針を定めたことで、長期固定金利がやや上昇しました。
専門家の間でも見解が異なるため、今後の動向に注視する必要があります。
5.ライフスタイルの変化
家を売るタイミングは、自身や家族のライフスタイルの変化を基準にするのも手段のひとつです。
ライフスタイルの変化により、家を売るかを検討するタイミングが訪れることもあります。
例えば、家族構成や教育環境の変化などです。
出産や親との同居により、現在の住まいが手狭になることもあります。
子供の進学先によっては自宅から遠く、通学しやすい場所への転居を検討することもあるかもしれません。
家は生活の拠点になるため、自身や家族が暮らしやすい環境を考慮し、家を売るかどうかを検討しましょう。
2023年は家を売るタイミング？
2023年現在は、家の売り時だと言えるでしょう。
その背景には、低金利政策と不動産価格指数が大きく影響しています。
1999年から実施されたゼロ金利政策は続いており、現在も消費者にとって住宅ローンが利用しやすい状態です。
また、不動産価格指数も上昇傾向にあるため、高く売れる可能性があります。
家を売るタイミングを逃さないためには
家を売るタイミングを一度逃すと、次はいつやってくるかわかりません。
そのため、家を売るタイミングを見極めたら、それを逃さないことが大切です。
家を売る準備は早めに行う
家を売り出すまでには、さまざまなステップを踏む必要があります。
家を売るタイミングを見極めても準備ができていなければ、すぐに売り出しを始められません。
また、家を売り出しても、すぐに買主が現れるとは限らないのが現状です。
一般的には、家を売るまでに3～6ヵ月程度の期間が必要と言われています。
ベストなタイミングで売出をスタートし、早く買主を見つけるには、それまでの準備を十分にしておく必要があります。
そのため、家を売りたいと思ったら、早めに行動に移すことが大切です。
信頼できる不動産会社に依頼する
家を高く売るためにはタイミングの見極めだけでなく、不動産会社選びも重要です。
より希望に近い条件で家を売るには、不動産会社の力量が大きく影響します。
不動産会社は不動産取引のプロなので、家を売るベストなタイミングを見極めることが可能です。
自身で見極めた売り時に不安がある場合は、信頼できる不動産会社に相談すると、適切な時期を提案してくれます。
家の査定は複数社に依頼し、値段だけではなく、売却方法や疑問点を丁寧に説明してくれるなど、さまざまな要素を比較することが重要。
信頼できる不動産会社を選ぶことが売却成功への近道です。
複数社に査定を依頼するならズバット不動産売却がおすすめ！
ズバット不動産売却はこれまでに20年以上の運営実績があり、2021年11月時点での累計利用者数は1,800万人以上になります。
提携社数は厳しい審査を通過した不動産会社のみで、現在450社提携しているため、大手から地域密着型まで幅広い規模の不動産会社から選べます。
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仲介以外に買取りも検討する
家を売る方法には、おもに仲介と買取りの2種類があります。
仲介は不動産会社に販売活動を依頼し、買主を見つけてもらう方法です。
一方の買取りは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。
すぐに家を売りたい場合や買主がなかなか見つからない場合は、買取りを検討しましょう。
買取りは販売活動が不要なので、早く家を売ることが可能です。
家が売れるまでの期間は、2週間～1ヵ月程度が目安です。
ただし、売却価格は仲介よりも安くなります。売却価格よりもスピードを重視する場合は、仲介よりも買取りがおすすめです。
家を売るタイミングは多角面から見極めよう
同じ家でも売る時期によって売却価格が変動するため、高く売れるタイミングを見極めることが大切です。
家を売るタイミングを見極めるポイントはひとつだけではなく、築年数や不動産市場の動向などさまざまです。
しかし、住み替えの場合、家族の生活環境も変化します。
そのため、自身や家族のライフスタイルも考慮しつつ、さまざまな面から売り時を見極めるようにしましょう。
また、同じタイミングでも、仲介を依頼する不動産会社によって売却価格が変動するケースもあります。
より高く売るためにはタイミングだけでなく、力量のある不動産会社も見極めることが大切です。
