旧耐震基準の物件は売却できる？売れにくい理由や売却ポイントを解説

旧耐震基準とは

旧耐震基準とは、1981年（昭和56年）5月以前の耐震基準を指します。

同年6月1日に建築基準法の改正が行われ、改正以降の建物は新耐震基準が適用されています。

ここでは、旧耐震基準の判断軸や新耐震基準との違いなどを見ていきましょう。

旧耐震基準か判断するには

所有物件が旧耐震基準か判断するには、建築確認済証の交付日と新旧耐震基準の切り替えタイミングの関係性を見れば判断が可能です。

どちらの耐震基準を適用するかは、原則、工事の着工日によって決まります。

しかし古い建物の場合、現在ほど書類が整備されていないケースが多く、着工日の記録が確認できない場合があるでしょう。

その場合は、工事着工前に交付が必要な建築確認済証で、おおよその着工日を判断します。

では、新旧耐震基準の切り替え直前に建築確認済証が交付され、着工日が新耐震基準施行後の物件はどのように解釈すればいいのでしょうか。

このようなケースでは新耐震基準が適用されます。

理由は、着工日が新耐震基準施行後であるため、旧耐震基準の仕様で工事を進めると違法建築となるためです。

つまり、建築確認の変更申請を行い新耐震基準に適合した建物を立てる必要があります。

以上のことから旧耐震基準かの判断は建築確認済証の交付日で確認可能です。

新耐震基準との違い

旧耐震基準と新耐震基準には耐震性能に大きな差があります。

旧耐震基準は中規模の地震を想定しており、震度5強程度の地震が発生しても倒壊しない強度を有しています。

また震度5強程度の地震で破損しても補修によって継続使用が可能な建物であることを義務付けています。

対して新耐震基準は中規模の地震（震度5強）では、ほぼ損傷がなく、震度6〜7程度の大規模な地震でも倒壊しない耐震性能を有することを義務付けています。

1995年（平成7年）に発生した阪神・淡路大震災では新・旧耐震基準の耐震性能差が実際の被害に現れました。

下のグラフは特定地域の新・旧耐震基準の木造住宅における被害状況を比較しています。

グラフから、旧耐震基準により建築された住宅の63.5％が大破・中破以上の大きな被害を受けていることが読み取れます。

対して新耐震基準で同等の被害が発生したのは23％程度です。

このように実被害からも新・旧耐震基準は耐震性能に大きな差があることがわかります。

木造住宅は平成12年にも耐震基準の法改正があった

木造住宅は、新耐震基準施行後の2000年（平成12年）6月にも耐震基準が新たに施行されています。

新たに基準を設定した理由には、先ほど紹介した阪神淡路大震災の倒壊状況が関わっています。

新耐震基準は震度6強〜7の地震に対して倒壊しないことを目的に設定されました。

しかし先ほどのデータによると、およそ3割の木造建物が特定地域で倒壊を含めた大きな被害を受けています。

この被害状況を受け、木造住宅のみを対象に基準の見直しが行われました。

具体的には木造住宅の基礎・接合部の仕様と壁配置のバランスチェックなど、阪神淡路大震災の被害調査で指摘された箇所の対策を実施しています。

その結果、木造住宅も震度6強〜7の地震に対して倒壊する恐れのない建物が実現可能になりました。

なお、1981年6月以降～2000年5月以前に建てた木造住宅は、新耐震基準には適合しているものの、2000年の耐震基準に適合していないことになります。

これらは既存不適合建築物となり、住んでいる分には問題ありませんが、建て替える際には現在の基準に合わせなくてはいけません。

旧耐震基準の物件は売れにくい？その理由とは

一般的に旧耐震基準の建物は売れにくいと言われています。

そう言われる理由はいくつか存在します。

具体的には以下のような点が、旧耐震基準の売れにくい理由として挙げられます。

• 築年数が古い
• 住宅ローンの審査が通りにくい
• 住宅ローン控除が使用できない
• すまい給付金が使用できない
• 住宅購入資金の贈与税免除が適用できない
• 地震保険が高額になる

それぞれについて詳細を見てみましょう。

築年数が古い

新耐震基準が施行されて約40年経過しているため、旧耐震基準で建てられた建物は築40年以上経過しています。

40年も経過した建物は確実に老朽化が進んでいます。

設備や内装のリフォームはもちろん、購入者が安心して住み続けるには耐震補強リフォームなど、住み始めるまでにさまざまな工事を行うことになるでしょう。

築40年の建物をフルリフォーム・リノベーションするとなると、1,000万円程度の費用がかかると考えられます。

古家の建物代＋フルリノベーション費用と築浅物件の値段の差がそこまで大きくない場合、築浅物件を選ぶ人が多いでしょう。

住宅ローンの審査が通りにくい

旧耐震基準の住宅はローンの審査が通りにくい傾向です。例えば、長期固定金利住宅ローンのフラット35では「建築確認日が昭和56年6月1日以降であること」と明記されています。

住宅ローンの審査が通りにくい理由は、物件が担保として成立しにくいためです。

住宅ローンの審査は借入を希望する人の属性の他に物件が担保として利用できるかを審査します。

購入物件を担保に設定すれば、ローン契約者の返済が滞っても物件を競売に出し、得た売却金額で資金の回収が可能です。

しかし購入する物件が担保として成立しなければ、資金回収の方法がなくなるリスクを金融機関が負ってしまいます。

従って、金融機関はリスクを避けるために旧耐震基準の建物での融資を行わない傾向があります。

住宅ローン控除が使用できない

住宅ローン控除の要件の中に「昭和57年以降に建築または現行の耐震基準に適合」と記載があります。

つまり旧耐震基準の建物は住宅ローン控除を使用できません。

旧耐震基準の建物で住宅ローン控除を使用するためには、現行の耐震基準に適合させた上で「耐震基準適合証明書」の取得が必要です。

耐震基準に適合させるためには耐震補強工事が必要な上、耐震基準適合証明書を発行してもらうためには建築士などによる耐震診断に合格しなければなりません。

費用・期間ともに必要になるため、旧耐震基準の建物で住宅ローン控除を使用するのはハードルが高いと言えるでしょう。

住宅ローン控除は大きな節税になるので、住宅ローン控除が使えない旧耐震基準の物件は選ばれにくいです。

住宅購入資金の贈与税免除が適用できない

住宅の購入資金を両親や祖父母に援助してもらう際、一定の金額までは贈与税が免除される制度があります。

しかし中古住宅の場合は、地震に対する案税制を確保するために現行の耐震基準に適合していることが条件とされています。

住宅ローン控除と同様、旧耐震基準の建物でも耐震改修後に耐震基準適合証明書の取得ができれば贈与税免除が適用可能です。

しかし手間とお金がかかるので免除を受けるために、これらのコストを払うのは現実的ではないでしょう。

地震保険が高額になる

旧耐震基準の物件は地震保険が高額になる点もデメリットのひとつです。

地震保険には耐震性能が高いほど割引率が増える仕組みが取り入れられています。

そのため、旧耐震基準の物件は地鎮保険の割引が適用されません。

日本では地震が多いので、地震に備えて地震保険に加入するほうが多いと言われています。

しかし、旧耐震基準の物件は保険料が割高となり負担が重くなります。

旧耐震基準の物件を売却するポイント

売れにくいと言われる旧耐震基準の物件でも、条件やコツさえ掴めば売却できる可能性はおおいにあります。

旧耐震基準の物件を売却するポイントは以下の通りです。

• 立地が好条件ならそのまま売却する
• 耐震基準適合証明書を取得して売却する
• 売主がリフォーム費用を負担して売却する
• 古家付きの土地または更地にして売却する
• 買取業者に買い取ってもらう

それぞれ詳しく見ていきましょう。

立地が好条件ならそのまま売却する

旧耐震基準の物件でも、利便性の高さや駅までのアクセスがしやすいなど、立地条件がいい場合はそのまま売却できる可能性があります。

家を購入する人の優先順位はさまざまです。

利便性が悪くても閑静なエリアにある新築戸建てが欲しいと考える人もしますし、とにかく利便性重視で新築、中古にこだわらず探している人もいます。

立地が良ければリフォームをして住もうと考える人もいるでしょう。

不動産会社との相談は必須ですが、まずはそのまま売却活動を行い、買い手の反応を伺って見てもいいでしょう。

耐震基準適合証明書を取得して売却する

戸建ての場合は耐震補強工事を行い、耐震基準適合証明書を取得すると旧耐震基準のデメリットが一部改善され、売却がスムーズに進む可能性が高まります。

先に述べたように、旧耐震基準の物件のデメリットには住宅ローン減税が利用できない点や、そもそも住宅ローンの審査が通らない点が挙げられます。

必要な耐震補強工事を実施し、新耐震基準に適合すれば、これらのデメリットが改善されるため買い手に対するアピールにつながります。

ただし、耐震基準適合証明書を取得するためには以下の費用がかかります。

また上記耐震補強工事の費用相場より高額にはなりますが、地震保険の割引要件である耐震等級を最高レベルの3等級まで上げることも可能です。

どの程度まで性能を上げるかは、想定される成約価格から手元に残る金額をイメージして決めるといいでしょう。

なお、耐震補強工事や耐震診断を実施する際は多くの自治体で補助金が交付されます。

予め自身の売却物件が属する自治体のウェブサイトを確認するなどして補助金制度を確認しておきましょう。

売主がリフォーム費用を負担して売却する

物件の見た目を良くしたほうが買い手が見つかりやすいと考え、できる限りリフォームをして売却しようとする人もいます。

しかし売却前にリフォームを行うとかえって売れにくくなってしまう場合があるので注意が必要です。

中古住宅を購入する人の多くは自分好みにリフォームをして住みたいと考える人がいます。

そのため、内装や外装のリフォームを売却前に行ってしまうと購入層を狭めてしまうことになります。

加えてリフォームを行ったとしても査定額や成行価格が跳ね上がるわけでもありません。

売却前に自身でリフォームを行うのであれば、不動産会社と相談して実行し、リフォーム費用を売主が負担しましょう。

リフォーム工事がセットの物件として売り出したほうが買い手へのアピールにつながるでしょう。

この方法は構造部分が所有者一人では手を入れられないマンションの場合に、強力な訴求ポイントになります。

古家付きの土地または更地にして売却する

旧耐震基準の戸建ての場合は築年数も40年以上と築古の物件となります。

構造が木造の場合は、建物の資産価値はほぼゼロに近く、ほぼ土地の価値のみでの取引きになる可能性が高いです。

そのため、買主が負担する建物の取り壊し費用を見越して市場相場よりも価格を下げ、古家付き土地として売却します。

結果相場より安値の物件となり、買い手にとってはお買い得感が増します。

または解体費用を売主が負担し、更地にするのもひとつの手段です。

更地にした場合は用途に縛られなくなるので、購入層が広がり、買い手が見つかりやすくなりますし、古家付き土地よりも高値で売れる可能性が高くなります。

ただし、予め解体費用が必要になる点や、解体してしまうことで再建築不可になってしまうケースもあるので事前に不動産会社へ相談してからどちらを選択するか判断しましょう。

買取業者に買い取ってもらう

不動産会社に売却を依頼しているが、なかなか買い手が見つからなくて困っている人も中に入るでしょう。

そんな人は業者買取も視野に入れましょう。

買取りの場合、売却価格は市場相場より安くなりますが、スピーディに取引きが可能な点がメリットです。

最短で1週間程度で買取り資金が振り込まれる場合もあります。

半年以上売却活動を続けても買い手が見つからない場合やローンの返済などで売却期間が差し迫っている場合などは、買取りを検討してもいいでしょう。

旧耐震基準の物件はポイントを押さえて売却しよう

旧耐震基準の物件はさまざまなデメリットが存在するため、一般的な物件と比べて売却しにくいのは事実です。

しかしデメリットを改善して、買い手が魅力を感じるような販売戦略やコツを把握しておけば、まったく売れないわけではありません。

ぜひ今回ご紹介したポイントを参考にして、旧耐震基準の物件の売却を成功へ導いてください。