不動産売却におすすめの不動産会社とは？選び方のポイントと注意点

不動産の売却は複数社に査定を依頼して選ぶのがおすすめ

不動産を売却するときは査定をして、いくらぐらいで売れそうかを確認します。不動産を売却する際の査定は、不動産会社への依頼が一般的です。

ここでは、不動産会社に依頼する査定の内容や、おすすめの依頼方法などを説明します。

不動産を売却するときに必要な査定

家やマンションなどを売却する際は、いくつかの不動産会社に依頼していくらぐらいで売れそうか査定を出してもらい、査定してもらった不動産会社から売却を依頼する先を決めるのが一般的です。

不動産会社が行う査定には、机上査定と訪問査定があります。それぞれ査定の特徴は次の表の通りです。

通常は物件の情報のみで査定する机上査定をしてもらってから、より詳しい査定ができる訪問査定を依頼することがほとんどです。

なぜ複数社に査定依頼するのがおすすめなの？

査定の方法や査定額の算出は不動産会社によって異なるため、1社のみの査定だと提示された金額が妥当かどうかの判断ができないからです。複数社に依頼して査定を出してもらえば、それぞれの査定額や査定根拠を比較できます。

また、査定時に比較するのは査定額だけではありません。後述で詳しく説明しますが、査定時の不動産会社の説明や対応をチェックすることが、不動産会社選びのポイントにもなります。しかし、複数の不動産会社に対して個別に査定を依頼するのは手間がかかってしまいます。

そのような場合におすすめなのが、不動産一括査定サイトです。一括査定サイトを利用すれば、物件の情報を入力するだけで対応可能な不動産会社が提示され、そのなかから査定依頼する不動産会社を一度に選べます。査定依頼の手間を省きたい場合は、無料で使える一括査定サイトを利用するといいでしょう。

不動産売却におすすめ！不動産会社の選び方

不動産会社に査定をしてもらうときだけでなく、具体的にどのようなポイントに注意して不動産会社を選べば良いのかわからなくて困っている人も多いことでしょう。

そこで、売却を依頼する不動産会社を選ぶ際にはどのようにして選べば良いのか、着目ポイント別に説明します。

不動産会社を選ぶ際の着目ポイントは、次の通りです。

それぞれのポイントを詳しく見ていきましょう。

不動産会社が算出した査定額で選ぶ

売却の仲介先である不動産会社を選ぶポイントのひとつとして挙げられるのが、不動産会社が算出した査定額です。

査定額は比較しやすいポイントなので、不動産選びの基準にする人が多いはず。そして、高い査定額を出した不動産会社を選びがちになります。しかし、査定額の高さだけで不動産会社を選ばないことが大切です。

不動産会社のなかには売却依頼の契約を取るために、実際には売れそうにない高い査定額を出してくるところがあります。そのような不動産会社に売却を依頼してしまうと、査定額で売れないどころか、相場価格よりも値下げをすることになってしまうこともあるからです。

少しでも高く家やマンションを売りたい心理から、高い査定額を出してくる不動産会社に魅力を感じてしまいがちです。しかし、査定額を比較して不動産会社を選ぶのであれば、査定額の高さはあくまでも参考程度とし、相場価格に沿っているかどうかや査定額の根拠説明がしっかりしているかどうかなどもいっしょにチェックしましょう。

不動産会社の付帯サービスで選ぶ

不動産会社によっては、売却時にさまざまなサービスを付けてくれることがあります。そのような付帯サービスも、不動産会社を選ぶ際のポイントのひとつです。

不動産会社が提供している売却時のサービスには、次のようなものがあります。

▼荷物預かりサービス（ホームステージングサービス）
購入機能者の内見時に備えて、室内の不要な荷物を預かってくれたり、清掃やインテリアの調整をして購入したくなるような演出をしてくれたりするサービス

▼プロカメラマンによる撮影サービス
物件の図面や広告に使う写真をプロに撮影してもらうことで、より美しく魅力的な写真にできるサービス

▼売却後の設備保証サービス
売却したあとで設備に不具合が発生した場合に保証してくれるサービス

▼買取保証サービス
前もって定めた期間内に仲介で売却できなかった場合、不動産会社か買取業者が買い取ってくれるサービス

これらのサービスは、すべての不動産会社が行っているものではありません。もし利用したいサービスがあれば、そのサービスを提供している不動産会社を探して売却を依頼すると良いでしょう。

不動産会社を利用した人の評判や口コミを参考にする

不動産会社を選ぶ際は、実際にその不動産会社を利用して家やマンションなどを売却した人の評判や口コミを参考にするのもおすすめです。インターネット上には、マンション売却や不動産会社についての掲示板や書き込みが多数あります。

ただし、不動産の売却は日常生活で頻繁に行われるものではないため、ほかの不動産会社と比較して評価したり口コミをあげたりすることが難しいと言えるでしょう。

そのため、一般的なお店やサービス提供施設よりも不動産会社に関する評判や口コミは、より個人的なものになりがちです。評判や口コミは確証を持てるものではないことを踏まえた上で、あくまでも参考のひとつとして活用しましょう。

売却力のある不動産会社を選ぶ

売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、売却力のある不動産会社を選ぶことも大切なポイントのひとつです。

売却力のある不動産会社と特徴として、次のようなものが挙げられます。

それぞれの特徴を詳しく見てみましょう。

不動産売却を専門にしている

不動産会社には、さまざまな種類や得意とする分野があります。例えば、マンションの開発から分譲まで手掛けている会社、投資用物件の買取再販をしている会社、売買の仲介を専門としている会社、賃貸物件の仲介を得意としている会社などです。

不動産会社を売却する際には、売却した物件に適した売却専門や売却を得意にしている会社を選びましょう。

売却したい物件を専門にしているか売却を得意にしているかは、不動産会社のウェブサイトで確認できます。会社説明や取り扱っている物件内容を確認して、売却したい物件に向いている業者かどうかを判断しましょう。

売却実績が多い

売却実績が多いかどうかも、不動産会社の選び方として挙げられます。売却したい物件と似ている物件や同じような条件の物件の売却実績がある不動産会社を選べば、売却がスムーズに運びやすいです。

どのような売却実績があるかは、それぞれの不動産会社で確認できる場合があります。また、売却したい物件と同じような物件の売却実績がある不動産会社を探してみましょう。

囲い込みをしない

売却をスムーズにするためには、囲い込みをしない不動産会社を選ぶことも大切なポイントになります。

「囲い込み」とは、自社見つけた買主に売却するために、ほかの不動産会社から紹介された購入希望者を勝手に断ってしまう行為のことです。

不動産会社は売買契約が成立すると、売主と買主から仲介手数料を受け取ります。そのため、売却を依頼された不動産会社が自主で買主も見つければ、仲介手数料が2倍得られることになるのです。

これを両手仲介と言い、このために不動産会社が囲い込みをする場合があるので注意が必要です。

売却を依頼した不動産会社が囲い込みをしてないかどうかをレインズの記載状況を確認したり、事前に不動産会社に囲い込みについて知識があることを伝えたりしましょう。万が一囲い込みをされていることが判明したら、不動産会社を変更することをおすすめします。

担当者が信頼できるかどうか

信頼できて売却の営業力が高い担当者がいるかどうかも、不動産会社の選び方としておすすめです。

担当者が信頼できるかどうかを見極める方法はいくつかありますが、おもなポイントは次の通りです。

それぞれのポイントを詳しく見てみましょう。

査定額の根拠や販売戦略を説明できる

信頼できる担当者を選ぶには、まず査定してもらう際に査定額の根拠やどのような戦略で売却するかを説明してもらい、その内容や対応でチェックしましょう。

担当者の実績や知識が曖昧だと、査定額の根拠や販売戦略の説明が十分できない場合があります。一般の人がわからないような専門用語やわかりにくい説明をする担当者にも注意が必要です。そのような担当者に売却を任せると、売却そのものが失敗することになりかねません。

親身に話を聞き、答えてくれる

売却方法や査定内容の説明だけでなく、売主側の希望や要望などをしっかりと聞いてくれるか、どのような疑問点にも丁寧に答えてくれるかなども、信頼できる担当者の判断基準になります。

しかし、売主からのどのような要望でもすべて聞き入れてくれれば良い担当者というわけではありません。内容によってはプロとしてのアドバイスをきちんとしてくれ、甘い見通しなどを訂正してくれるといった対応も大切です。

宅地建物取引士の資格を保有している

担当者が宅地建物取引士の資格を持っているかどうかも、チェックしておくポイントのひとつ。

宅地建物取引士（宅建士）とは、国家資格です。不動産売買の契約時、買主に対して取引物件についての重要事項説明が行われますが、この重要事項説明は宅建士の有資格者しかできません。

つまり、宅建士の資格を持っているということは、不動産取引のプロフェッショナルの証であるとも言えます。

しかし、不動産会社の勤務者すべてが宅建士の資格を持っているわけではないのが現状です。信頼できる担当者を選ぶためには、宅建士の有資格者かどうかも確認するようにしましょう。

不動産会社を選ぶ際の注意

ここでは、不動産売却を依頼する不動産を選ぶ際には、どのような点に注意すべきかを説明します。

不動産会社の規模による良し悪しはない

不動産を売却する際、大手だからといって必ずしも高く売却できるわけではありません。不動産会社の良し悪しは、会社の規模やネームバリューではないことを踏まえておくことが大切です。

大手の不動産会社と中小の不動産会社には、次の表のようにそれぞれに長所と短所があります。

売却したい不動産によって、大手と中小、どちらの不動産会社が適しているかを判断して依頼先を決めましょう。

仲介手数料は不動産会社により異なる

仲介手数料とは、不動産会社の仲介によって売買契約が成立した際に、不動産会社に対して支払う成功報酬です。成功報酬のため、契約が成立しなければ仲介手数料の支払いは発生しません。

不動産会社が受け取れる仲介手数料の額は、宅地建物取引業法によって上限額だけが定められています。400万円を超える取引きにおける仲介手数料の上限額の計算式は次の通りです。

取引額×3％（0.03）＋6万円＝仲介手数料の上限額

法律で定められているのは仲介手数料の上限額だけなので、上限額以下であれば、それぞれの不動産会社が仲介手数料の額を自由に決めることができます。そのため、不動産会社のなかには仲介手数料の割引を謳っているところもあり、また値引き交渉も可能です。

仲介手数料の額を上限額いっぱいに設定している不動産会社が多くあります。しかし、上限額が法律で定められていると言ってくるような不動産会社には注意したほうがいいでしょう。

不動産会社に依頼する前の準備について

最後に、不動産会社に家やマンションなどの売却を依頼する前に準備しておくことを説明します。

不動産売却にかかる期間や流れを把握する

不動産を仲介で売却する場合、売却のおおまかな流れと、売却を開始してから引渡しが完了するまで早くても3ヵ月程度かかることを把握しておくことが大切です。

不動産を売却する際のおおまかな流れとかかる期間は、次のようになります。

売却期限が決まっている場合は、そこから逆算して早めに売却活動をはじめましょう。売却の詳しい流れについては下記の記事で詳しく解説しています。

不動産の相場価格を調べる

家やマンションなどの不動産を売却する際は、できれば不動産会社に査定を依頼する前に自分でも不動産の相場価格を調べておくことがおすすめです。

予め不動産の相場価格を調べておけば、不動産会社が査定で出した価格が妥当かどうかの判断ができるので、無謀に高い査定額を出して契約を取ろうとする不動産会社を避けることができます。

不動産の相場価格を調べる際には、現在の売出価格ではなく、成約価格を調べるようにしましょう。なぜなら、売出価格は値引き分も見込んだ高めの額が設定されていることが多いからです。

成約価格を調べる際は、不動産流通機構が運営している「レインズ・マーケット・インフォメーション」や国土交通省の「土地総合情報システム」といったサイトを使うと便利です。

査定に必要な書類を集める

不動産の売却時には、さまざまな書類が必要になります。査定をしてもらう際にすべての書類を準備しておく必要はありませんが、いざ売却が決まってから慌てないように、準備しておくようにしましょう。

売却する不動産によって必要となる書類は異なりますが、おもな必要書類は次の通りです。

• 分譲時のパンフレット（マンションや建売り戸建ての場合）
• 建築確認済証・検査済証（一戸建ての場合）
• 地積測量図・境界確認書（土地や一戸建ての場合）
• 登記済証（権利証）または登記識別情報
• 登記簿謄本または登記事項証明書
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書
• 住宅ローンの返済予定表または残高証明書
• 管理費・修繕積立金の額の確認書（マンションの場合）

ほかにも、建築設計図書や工事記録書、耐震診断報告書、地盤調査報告書、住宅性能評価書などがあれば準備しておきましょう。

不動産売却の成功は不動産会社選びがポイント

家やマンションをはじめとする不動産を売却する際に大切なのが、売却を依頼する不動産会社選びです。不動産会社、そして売却の担当者の手腕次第で、売却が成功するかどうかが決まります。

たいていの場合、査定を依頼した不動産会社から売却の依頼先を決めるので、査定時の担当者の説明や対応をしっかりとチェックすることが大切です。また、不動産会社によっては、独自の売却サービスを展開していたり仲介手数料を安くしたりしていることもあるので、選ぶ際のポイントにしてもいいでしょう。

不動産の売却をスムーズにするには、売却する不動産に適した不動産会社と信頼できる担当者選びが不可欠です。不動産会社を厳選して、売却を成功させましょう。