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【ケース別】こんなときどうする？不動産売却
「不動産投資」って何から始めたらいいの？セミリタイアを実現した不動産投資家・MASAさんにインタビュー！

「不動産投資」って何から始めたらいいの？セミリタイアを実現した不動産投資家・MASAさんにインタビュー！

公開日:2022年03月03日

不動産投資に興味はあるものの、何から始めたらいいのかわからない、メリットやデメリットがいまいちわからないという人は必見！今回は不動産の家賃収入や売却で年間の不労所得が750万円を超え、セミリタイアした不動産投資家のMASAさんに不動産投資についてさまざまなお話を伺いました。
（聞き手：「ズバット不動産売却」営業担当・穂坂潤平）

【お話を伺った方】
不動産投資家 MASAさん

不動産投資を始めるなら不動産仲介業で知識を身につけるのが一番！不動産業界へ転職した30歳。

――まずはMASAさんが不動産投資に興味を持ち始めたきっかけについてお聞かせください。

MASAさん（以下、MASA）：よくある話かもしれませんが、大学生のときに「金持ち父さん貧乏父さん（ロバートキヨサキ著）」を読んだのがきっかけです。

――なるほど。僕も読みましたが、日本の教育機関では得られないような情報が満載で衝撃を受けました。

MASA：まさにそう！私も同じ感覚で本当に稲妻が走ったというか。私の実家は裕福なほうではなかったので、お金に働いてもらうという感覚がなかったんです。なので本を読んで「これだ！」と思いました。

ただ、当時は学生で不動産投資に対してハードルが高いと感じていたので、株をやっていたこともあり、大学卒業後は証券会社に入社したんです。

――そうなんですね。それでは証券会社をお勤めになっているときから不動産の勉強を始められたのですか？

MASA：いえ。実は証券会社は1年ほどで退職していて、その後飲食店の店長をしたりワーキングホリデーで海外に行ったりと紆余曲折の末、30歳のときに本格的に不動産投資の勉強を始めようと思い、そのために不動産の知識を身につけたかったので、不動産の仲介業者の営業に転職しました。

――30歳で未経験の職種に転職するというのはたいへんではありませんでしたか？

MASA：はい。不動産業は知識がかなりいる世界なのでそこはたいへんでした。要は新卒の子や自分より年下の子たちにも敬語を使って教えてもらわないといけないので、それが辛いと感じる人も結構いるんじゃないかと思います。

ただ、私は厳しい環境こそ成長できるという考えがあるタイプでしたので大丈夫でした。

――その結果、3年目にして史上最速、史上最高売上でトップセールスマンになられたと。

MASA：恐縮です。そしてちょうどそのころに副業で不動産投資を始めました。

不動産投資を始めるときの自己資金の目安は300〜400万円。銀行選びは条件に納得できるまで回ることが大事

――不動産投資を始めるときは、どのくらいの金額が必要なんでしょうか。

MASA：私は800万円の物件を現金で買える状態で始めました。必要額の目安は1,000万円以下の物件であれば300〜400万円くらいの資金が必要です。

それくらいあれば、銀行からの融資をお願いするときにしっかりと資金があることの証明になりますし、何かあったときにある程度のことは対応できるかなと思います。

先に言った通り、私は800万円の物件を現金で買える状態で融資をお願いしました。でも融資は可能だと言ってもらえるものの、副業であったことや実績がないことで、金利などの条件面でなかなか折り合いがつかないことが多かったです。許容範囲内のところを見つけるまで5軒ほど回りました。

――銀行を回るというのも不動産業を経験しているからこそのテクニックですね。

MASA：そうですね。業界にいなければ最初の銀行選びもわからないと思うので、最初に言われた銀行の条件で借り入れてしまう可能性はあると思います。

メリットは経済的自由を得られること。デメリットは思い立ってすぐに始められないこと

――MASAさんが思う不動産投資のメリットとデメリットについてお聞かせください。

MASA：いろんな見方があると思うんですが、私がメリットとして一番大きいのは、不労所得で経済的自由を得られるということです。

株とかも「お金に働いてもらう」という意味では同じですが、株の場合は株価が下がる可能性もあります。不動産は「不動産賃貸」という事業的な要素が多いので、始める前にある程度の収支が読めることはメリットだと思います。

さらに言えば、銀行から融資を受けられる。つまりお金に働いてもらうことに対してレバレッジを効かせるということです。この原理が使えるっていうのも不動産投資のメリットですね。

――なるほど。それではデメリットは？

MASA：デメリットはやっぱり始めるまでのハードルが高いことです。株は少額でもすぐ始められるんですけど、不動産はある程度の資金がいることや良い物件に出会えるかなど、さまざまな要素が絡むので思い立ってすぐに始められない。

だから興味のある人に対して少しでもハードルを下げてあげるために、ブログやったりとかコミュニティを運営したりしています。

投資する物件はキャッシュフローの計算が大事。出口戦略もしっかりと考えておくことでリスクを回避

――不動産の物件を選ぶときに、情報収集は具体的にどのようなことをしているんでしょうか。不動産仲介業のときのつながりで物件の紹介や情報が入ったりすることもありますか？

MASA：情報収集は、皆さんと同じようにインターネットでポータルサイトを見るだけなんですよ。

私が不動産でやってきたつながりからの情報はほとんどないんです。

――そうなんですね。結構昔のつながりで、「こういういい物件が出たよ」みたいなのもちょっとあるのかなと思ったんですけども、やっぱりないんですね。

MASA：あればいいんですけどね（笑）。大手ポータルサイトに条件を登録して1日1回見るくらいですね。

――どのような条件で登録されているんですか。

MASA：1,000万円以下の戸建、オーナーチェンジの区分（マンション）ですね。アパートはRCのマンションも含めて、上限は億単位の条件で登録しています。あとは土地も登録していますね。

――メインどころの内容ですね！それでは、物件を選ぶ際に気をつけていることはありますか？

MASA：単純に毎月ちゃんとキャッシュフローが出るかということに気をつけています。

基本的に、「ROI（費用対効果）やCCR（自己資金配当率）などの指標を参考にしつつ、キャッシュが出るか」「売却したときにちゃんと利益が出るか」この2点を大事にしています。

あとは、出口戦略を大切にしています。出口戦略というのは「投資した不動産物件の売却」のことです。

例えば、私はあまり築古のボロアパートには投資しません。不動産投資家の中には、築古のボロアパートの高利回りが好きな人も多いと思いますが、私は出口戦略が弱いと思っているので投資の対象外にしています。

戸建てとか区分の場合、退去後に実需として売却してもそこそこの価格で売れるんです。ところがボロアパートだとボロアパートとしてしか売れないじゃないですか。

――確かにそうですね。普通の不動産売却でも築古のアパートって、直さなきゃいけないところがかなり多く出てきちゃって、その辺のリスクも重なって売れにくいんですよね。

MASA：おっしゃる通りだと思います。多分、築古アパートのデメリットを言ってる人は少ないと思うんですよね。今の利回りだけ強調されて、実際買ったあと結構な修繕費が出ていってるんじゃないかなって思うんですよ。

――そう思います。

MASA：ですよね。そうすると、結局利回りが下がってて、下手したら逆にマイナスなこともあるんじゃないかなと思います。

――なるほど。では、もう買うときから出口戦略に気をつけて、売るときの価格が買ったときの価格より上がるような物件を見つけているということですね。

MASA：そうですね。ただ価格が上がることは当てにはしないです。この後、買ったときよりも上がるということには期待せず、今買ってすぐに売っても高く売れるっていう、物件ってことですね。

同時に下がることも想定はしません。下がること想定してしまうと買えなくなってしまうので。でも万が一下がってしまったら、売却は据え置いて賃貸でずっと持ち続ければいいと言う考え方なんです。賃料相場は売却みたいに大きく値幅は下がらないのでね。

――確かに。家賃は10年、20年と余り変わってない地域も多いですよね。

MASA：はい。福岡なんかはエリアによりますけど、むしろ昔よりも上がってますからね。

――では実際に保有している不動産物件を売却するタイミングはいつがいいとかあったりするのでしょうか。

MASA：3つあって、1つ目は単純に退去が発生したときです。2つ目は長期譲渡になったとき。3つ目は不動産市況がいいときです。

例えば、退去が発生しても税金が高い短期譲渡になる場合とかは、売らないこともあります。この3つのタイミングが上手く合えば売却も上手くいくと考えています。

これまでの失敗はなし！不動産仲介業で身につけた知識でリスクを回避

――不動産投資っていう視点で、これは失敗だったなっていう経験がありましたら教えてください。

MASA：（事前に）質問をいただいてから考えたんですけど、本当になくて。失敗を話したほうが説得力あると思うんですが、本当になくて…

――なるほど、ないものはしょうがないですよね（笑）。それでは失敗しないためのリスク回避をどうしているのかお聞きしてもよいでしょうか。

MASA：基本的に私の考える「失敗」とは、買った瞬間に欠陥があって思わぬ大きな出費が発生したとか、とんでもない人が入居者にいて損害があったという類の話だと思うんです。

あとは地震があって壊れたとか、事件事故が起こってしまったとかはよく聞く話ですね。

――はい。

MASA：私は、万が一そういうことが起きても問題ないような物件しか買わないようにしています。先ほども話にだしましたが、これらのリスクが高いのはボロアパートだと思っているんです。

――なるほど。その可能性は非常に多いと思います。

MASA：そうですよね！故障や地震で崩落が多いのも築年数が古いほど起きやすいですし、崩落なんてしたら被害者が生まれる可能性があるわけです。被害者への対応はきっと保険でなんとかなるとは思うんですが、お金の問題ではなく、単純に被害者が生まれる可能性のある物件には投資したくないのです。

――そうですよね。

MASA：そう言えば、失敗ではないのですがつい最近「マジか！」と思った経験があります。区分の物件を買って1週間後に配管工事屋さんから連絡があったんです。どうやら大規模修繕で修繕管理組合からの修繕依頼で、共用部分の配管工事をしていたようで。

共有部分の配管が私の専有部分に入ってるので、その工事をしていたら配管が腐っているのが発見されて、「配管の修理が必要でやり直さないといけないから●●円かかりますけど工事していいですか？」って、数十万円の工事をやっていいですかって連絡がいきなりきたんですよ。

――ええ！

MASA：ですから、そもそもその人の住戸に勝手に入って勝手に配管切るのはおかしいでしょって話をして、私は配管が腐っていることを知らなかったので、工事させなかったんです。

結局、配管が腐ってるっていうことは、契約不適合責任が適用できるので。

――確かに。そうですよね。

MASA：はい。でも、これは私に知識があったからだと思います。契約不適合責任が適用されるのを知っていたので、自費で費用負担が発生しないというのもわかっていました。

――そうですね。知識がない例えば、初めて家を買う人とかだともうそこでパニックになってしまって、自費で修理費を払ってしまう可能性は十分ありますよね。ちゃんと契約書の内容を確認することも大事ですよね。

MASA：そうですね。契約不適合責任は宅建業法でつけないといけないので、買う側はその中身についてきちんと知っておくことで回避できるリスクは多くなると思います。何でもそうですが、やはり知識は大事です。

――不動産投資は知識が大事。確かにそうですね。

MASA：私、個人的に不動産投資の勉強をしたとかではないんです。知識は不動産事業で仲介業やっていたときに働きながら全部学べたので。

――いや本当に、不動産業は給料をもらいながら結構いろんな勉強できる場所ですよね。

MASA：そうです。だから私のブログでも不動産仲介業で働くことを推奨しているんです。本当に不動産投資をやりたかったら働くのが一番です。

地方はファミリータイプが狙い目！地方のワンルームをおすすめしない理由

――ところでMASAさんは今、どのくらいの物件をお持ちなんですか。

MASA：今は戸建てが3軒、区分のマンションが10軒、新築アパートが1軒、以上です。

――すごい！区分をもう10軒も持ってらっしゃるんですね。

MASA：そうですね。別に区分が好きなわけではないのですが、どうしても採算に合うものを探していくと区分が多くなりますね。

――区分のワンルームマンションについてはどう思いますか？

MASA：関東や大阪などの栄えている場所ではワンルームでもいいと思います。なぜならワンルームでも家賃5万以上取れるほど家賃相場が高いからです。でも地方ではワンルームはやめたほうがいいと思います。

――地方のワンルームはやっぱりだめですか？家賃収入が2～3万円だと厳しいということでしょうか？

MASA：苦しいですね。なぜ厳しいかと言うと、賃料が安いと収入があっても管理・修繕積立金でほぼ売上が消えてしまうことと、ワンルームは入退去が発生しやすいという特徴があります。そうなると、また客付けする費用やクリーニング費用がかかるので何ヵ月分かでこれまでの利益が全部吹っ飛んでしまう可能性が高いんですよね。なので基本的には家賃5万以上ぐらい取れる物件で考えたほうがいいですね。

――なるほど。

MASA：個人的には、あんまりワンルームはおすすめしないですけど。なぜかと言うと、先ほどお伝えしたように出口戦略が弱いから。ワンルームだと自分で住むために買う人ってなかなかいないと思います。なので収益物件としてしか売れないですよね。そうなると、売却する層がかなり限られてくるので出口がちょっと弱いかなと思います。

ただ、関東だと区分のファミリータイプは金額が高くてなかなか手が出せないと思うので、ワンルームでも仕方ないというのはあるかもしれません。

――では今、持ってらっしゃる区分マンションも基本的にはファミリータイプと言われる物件なのですか？

MASA：はい！全部の物件が50平米以上です。50平米以上だったら軽減税率も適用されるので税制的にも有利になりますし。

――そうですね。なるほど。じゃあ50平米以上のマンションが狙い目なわけですね。

MASA：そうですね。

――間取りとかも結構気にしているんですか？

MASA：はい。見ますね。やっぱり間取りがイマイチだと思う物件は避けたりします。でも変えられる部分もあるので、そこまで気にしすぎてもいけないかなと思うんですけどね。

――これまでに自分でリフォームやリノベーションして貸し出されたこともあるんですか？

MASA：過去に1回だけあります。退去が発生して、売却しようとしたときに800万円で買った物件が1,600万円で売値がついたんですけど。まだ5年経っていなくて短期譲渡になってしまい税金が約40％かかるので売却をやめました。

もう1回借主をつけようってなって、そのために70万円くらいかけてリフォームしました。そのときもリフォームしてから15年ぐらいで元が取れる計算をして家賃を設定しました。要するに、15年で元を取るためには家賃4,000円アップしないといけないんです。結果的に4,000円アップしても無事に借主が見つかったので良かったです。

――なるほど。戸建てでも住宅ローン控除が適用されるくらいの築年数のものを選んでいるのですか？

MASA：戸建ては3軒中2軒は、住宅ローン控除はたぶん使えない築年数です。戸建ての場合は土地として売れるので築年数は気にしなくていいです。

――そっか。土地として売れるのであれば強いですよね。新築のアパートは建築から関わったのでしょうか。

MASA：はい！建築からしました！デザインと間取りに関わりました。最初、建築会社は全部の戸数1LDKで提案してきたのですが、半分を2LDKにしたんです。2LDKにするだけで家賃が3,000円から5,000円上げられるし、同じ平米数でも部屋数が多いほうが需要があると思ったんです。それに全部同じにするよりは間取りを分けたほうがリスク回避にもなるので。

建築会社は「やめたほうがいいと思いますよ」って言ってたのですが、蓋を開けたら案の定2LDKから埋まっていきましたね。

――そうなんですね。建築家の思うニーズが必ずしも正解とは限らないわけですね。

MASA：そうです。私は不動産業界で働いたので、自分の経験というのを信頼していたんです。ただ、やっぱり素人だと、どうしても建築家のことを信頼しちゃうじゃないですか。相手もプロですし。そういった意味でもやっぱり不動産業界にいた経験は役立っていると思います。

――本当、経験の有無がいかに大事かがわかりますね。

MASA：はい。例えば、今の時代の流れだと収納は多めがいいと思うんですよね。なので収納を多くしてあげたりとか。あと、アパートってキッチンが小さいところ多くないですか？「まな板どこに置くんだ？」みたいな。そういうのが嫌なので、キッチンもわりと大きめのものを入れたりとかしましたね。

――ちゃんと暮らしをイメージして設計されたということですね。

MASA：そうですね。間取りは完全に自分が住むときにどういう基準で選ぶかっていう感覚で考えました。