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土地の査定額はどのように決まる?査定のチェックポイントを解説

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土地の査定額はどのように決まる?査定のチェックポイントを解説

マンションや土地などの不動産を売却する際には、不動産会社に査定を依頼することが一般的。不動産会社から提示される査定額は、この先3ヵ月以内で売却できそうな金額です。

査定額を算出する際には、土地を取り巻く条件や所有者の事情といったさまざまな要素が考慮されます。提示される査定額は不動産会社によって差があるため、より高値で土地を売却するためにも、予め査定のチェックポイントを押さえておくことが大切です。

この記事では、土地の売却を検討したときの初めの一歩とも言える、査定の流れや査定額の計算方法について解説していきます。査定額に影響するポイントもあわせて解説しているので、土地の売却を検討している人は参考にしてみてください。

土地の査定方法は大きく分けて2種類

マンションや土地といった不動産の査定方法は、大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の2種類で、一般的には机上査定をしてから訪問査定を行います。

机上査定(簡易査定)

机上査定とは、登記簿謄本や権利書など、いくつかの物件情報を参考にして査定額を算出する方法です。現地には行かずに情報だけを頼りに査定額を算出するため、簡易査定と呼ばれることも。訪問査定に比べると精度は低いものの、30分~1時間程度の短時間で査定結果がわかります。

インターネット上で複数の不動産会社に査定を依頼できる「一括査定サイト」では、おもに机上査定が採用されており、不動産会社の担当者に会うことなくメールや電話でやり取りができます。

訪問査定

訪問査定は机上査定で用いた物件情報に加えて、不動産会社の担当者が実際に現地へ訪れ、各項目を細かく調査した上で項目を考慮して査定額を算出する方法です。

隣接する土地との境界線やライフラインの配管状態といった、土地の現状を確認するため、結果が出るまで数日かかります。

より詳細な情報をベースに査定額を算出するため机上査定よりも精度が高く、机上査定時の査定額と金額が異なる場合も少なくありません。

土地の査定を行う流れ

土地の査定を行うおおまかな流れは次の通りです。

1. 不動産会社に査定依頼
2. 訪問査定の日時を決める
3. 不動産会社が実際に訪問して現地調査
4. 不動産売却の必要書類を確認
5. 査定結果の報告

査定依頼~日程調整

不動産会社によって査定額が異なるため、1社ではなく複数社に依頼しましょう。複数社に依頼することで相場の把握や査定額を比較できます。

各不動産会社から簡易査定額が提示されたら金額を比較し、訪問査定に来てもらう不動産会社を決めます。訪問査定では、不動産会社の担当者が実際に物件を見て査定額を算出するので、立ち会いが必要です。自身のスケジュールを確認し、担当者と訪問査定の日程を調整しましょう。

現地調査~査定結果の報告

訪問査定の日には、不動産会社の担当者が訪れて現地調査が行われます。担当者から土地の査定に関する質問を受けた場合には、知っていることを正直に伝えましょう。

土地を売却する際は、境界確認書や固定資産税納税通知書など、さまざまな書類が必要です。スムーズに売却を進めていくためにも、必要な書類を訪問査定の際に確認しておきましょう。

また、訪問査定の結果は現地調査の数日後に通知されるのが一般的。不動産会社によって査定額が異なるため、査定を依頼した全社の結果を終えてから比較検討することが大切です。

他社と査定額が異なる場合、不動産会社の担当者になぜその結果になったのか理由を聞いて、納得してから売却を進めていきましょう。

土地の査定額を計算する方法

土地の査定時に参考となる公的評価額は次の3つで、これらの公的評価額は自分でも調べることができます。

  • 公示地価や基準地価
  • 相続税路線価
  • 固定資産税評価額

土地の相場やある程度の価値を把握するためにも、土地の査定を依頼する前に一度自身で確認しておくといいでしょう。

公示地価や基準地価

国土交通省が調査・発表する公的評価額には、おもに公示地価と基準地価、相続税路線価などがあります。

公示地価は、全国にある26,000ヵ所以上の地点を基準地とし、2人以上の不動産鑑定士が評価した土地の価格です。毎年1月1日時点の調査を各都道府県が主体となって行い、3月中旬頃に国土交通省が公表します。

一方の基準地価は、全国にある21,000ヵ所以上の地点を基準地とし、1人以上の不動産鑑定士が評価した土地の価格です。毎年7月1日時点の調査を各都道府県が主体となって行い、9月20日頃に国土交通省が公表します。

これらの公的評価額は、信憑性が高い土地の価格として扱われており、土地の価格は、公示地価や基準地価に土地の面積と1.1をかけた金額が目安。

なお、土地の価格を手軽に調べたい場合は、国土交通省が運営する土地総合システムが便利です。

【土地総合情報システムで土地の価格を調べる手順】
1. 国土交通省:土地総合情報システムにアクセス
2. 取引時期を選ぶ
3. 物件種別を選ぶ
4. 土地の所在地を選ぶ
5. 「この条件で検索」をクリック
6. 一覧の表示

土地総合情報システムでは、実際の不動産取引を対象としたアンケート調査がデータベース化されています。

相続税路線価

相続税路線価は、道路に面した土地を不動産鑑定士などの専門家が評価した価格です。毎年1月1日時点の調査を行い、7月頃に国税庁が公表します。相続税や贈与税の課税価格を算出する際に用いられ、公示地価の80%程度が目安です。

相続税路線価からおおよその土地の実勢価を調べる際には、次の式で算出できます。

土地の価格(目安):相続税路線価×土地の面積÷0.8×1.1

相続税路線価は、国税庁のウェブサイトでも確認可能です。

【国税庁ウェブサイトでの確認手順】
1. 国税庁:路線価図・評価倍率表にアクセス
2. 所在地の都道府県をクリック
3. 「路線価図」をクリック
4. 所在地の市区町村をクリック
5. 「路線価図ページ番号」をクリック
6. 路線価図の表示

ここで表示される数値は、1平方メートルあたりの価額が1,000円単位で表示されています。例えば、「300D」と表示されている場合は1平方メートルあたりの価額は30万円です。

なお、数字の後ろにつくアルファベットは、AからGまであり、これは借地権の割合を示す記号となっています。そのため土地が自用地の場合はアルファベットを無視して問題ありません。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税の税額を算出する際に用いられる価格です。毎年1月1日時点の不動産の所有者には、4月頃に各市町村から固定資産税評価額が記載された納税通知書が送付されます。

なお、固定資産税評価額は固定資産税路線価とも呼ばれており、公示価格の70%が目安。公示地価や基準地価、相続税路線価の評価は毎年行われますが、固定資産税評価額の場合は3年毎の評価です。

【固定資産税評価額から土地の価格を調べる場合の手順】
1. 納税通知書を準備
2. 「課税明細書」の欄を確認く
3. 「価格」または「評価額」欄で固定資産税評価額を確認
4. 計算式にあてはめて土地の価格を算出

固定資産税評価額を用いて土地の価格を調べる際には、次の計算式で算出します。

土地の価格(目安):固定資産税評価額÷0.7×1.1

公的評価額 実勢価格の目安を求める計算式
公示地価や基準地価 公示地価や基準地価×土地の面積×1.1
相続税路線価 相続税路線価×土地の面積÷0.8×1.1
固定資産税評価額 固定資産税評価額÷0.7×1.1

土地の査定額はエリア・用途により大きく変動する

土地の査定額は、エリアや用途によって大きく変動します。土地に法律上の規制がある場合、用途が限られるのでマイナス査定になる可能性が高いです。

全国の土地は、都市計画法によって「都市計画区域」と「都市計画区域外」、「準都市計画区域」に区分されています。

都市計画区域 ・都市計画法を遵守しなければならないエリア
・整地や開発、保全といった市街化が計画されている
・全国で最も多い
・エリアは都道府県知事により決定
都市計画区域外 ・都市計画区域や準都市計画区域以外のエリア
・都市計画区域と異なり建設基準法による制限を受けない
準都市計画区域 ・市街化による土地利用を制限しているエリア
・都市計画区域外に設定しなければならない
・都市計画法による規制は適用

日本の国土はおもに「都市計画区域」と「都市計画区域外」に区分されており、「準都市計画区域」は「都市計画区域外」の中に設定されます。

「準都市計画区域は」、自由に開発や建設が進められると将来的に支障が出る可能性があるため、市街化による土地利用を制限しているエリアです。積極的に都市計画事業が実施されるエリアではありませんが、「都市計画区域」と同様に都市計画法が適用されます。

「都市計画区域外」は、都市計画区域と準都市計画区域以外のエリアで、接道義務や建ぺい率といった建設基準法による制限は受けません。

最も設定されているエリアの多い「都市計画区域」は、さらに「市街化区域「と「市街化調整区域」の2つに区分されています。

市街化区域 すでに市街化されており、10年以内の市街化計画が具体化しているエリア
市街化調整区域 市街化が制限されているエリア

東京23区のほとんどは、「都市計画区域」のうち「市街化区域」に分類されています。

「市街化調整区域」とは、自然環境保護を目的として市街化を予定していないエリアです。建物を建てる際の制限が設けられており、住宅の他に高層ビルや商業施設もほとんどありません。

「市街化区域」のような住宅地ではなくインフラ整備も十分でないため、土地が「市街化調整区域内」にある場合は査定時の評価が下がる傾向にあります。

訪問査定で評価に関わるポイント

訪問査定による現地調査では、不動産会社の担当者がさまざまな項目をチェックします。マイナス査定を防ぐためには、チェックポイントを押さえた上で査定を受けるのがおすすめです。

訪問査定でのチェックポイントは、大きく分けて「接近条件」「環境条件」「街路・画地条件」の3つです。評価を左右するポイントを把握し、土地の価値を客観的な視点で捉えてみましょう。

接近条件

接近条件とは、最寄り駅や商業施設との距離といった対象物件の利便性のこと。査定額に影響を及ぼす接近条件は次の通りです。

評価が高くなる 評価が低くなる
最寄り駅との距離 近い:徒歩5分以内 遠い:徒歩15分以上
公共施設との距離 近い:徒歩10分未満 遠い:徒歩10分以上
商業施設との距離 近い:徒歩5分以内 遠い:徒歩10分以上

土地の価格は最寄り駅やバス停、利便施設からの距離が近いほど高くなり、遠いほど低くなる傾向vがあります。

学校や病院などの公共施設からの距離も重要視され、徒歩10分以内が評価の分かれ道です。また、スーパーマーケットやドラッグストアといった商業施設の場合、徒歩5~10分以内にあれば評価が高くなります。

環境条件

環境条件とは、周辺環境や日当たりなど、住宅地としての住みやすさを表します。査定額に影響を及ぼす環境条件は次の通りです。

評価が高くなる 評価が低くなる
住宅環境 画地規模が大きい 画地規模が小さい
周辺環境 低層の戸建て住宅が多い 老朽化が目立つ建物が混在
街路の配置・整備 配置:バランスが良い
整備:状態が良好
配置:無秩序
整備:状態が不良
隣接地 嫌悪施設がない 嫌悪施設がある
騒音・振動 交通量が少ない
閑静な住宅地
交通量が多い
工場の操業音がある
窓を閉めても騒音や振動を感じるレベル
日照・通風 南向きで日当たり良好 北向きで日照条件が悪い
眺望・景観 眺望が良い 眺望が悪い
供給処理施設の設備状況 ライフラインが整備されている ライフラインの整備が不良

環境条件は数多くありますが、住宅地として適した土地であるかどうかが重要になり、周辺にゴミ焼却場や汚水処理施設、墓地などの嫌悪施設がある場合、評価は低くなりやすいです。

マンションや商業施設が建築可能なエリアの場合、土地が広いほど価格は高くなりますが、市街化調整区域といった規制の厳しいエリアの場合は、用途に制限があるので土地が広いと逆に価格が下がることもあります。

街路・画地条件

街路・画地条件は、道路の幅員や舗装状態などの土地に面する道路に関係します。査定額に影響を及ぼす街路・画地条件は次の通りです。

評価が高くなる 評価が低くなる
形状 整形 不整形
接面道路の幅員 5m以上
※4m以上5m未満は査定の影響を受けない
4m未満
道路の舗装状況 完全舗装 簡易舗装 or 未舗装
接面道路との高低差 道路より高い 道路より低い
接面道路が公道or私道 建築基準法で認められた道路であれば問題ない 私道部分はゼロ査定
接面道路の方位 南側 or 東側 北側
画地規模 角地 or 二方路地 中間画地
面積 第一種中高層住居専用地域なら広いほうが良い 第一種低層住居専用地域なら狭いほうが良い
間口・奥行比 間口:広い
奥行き:長い
間口:狭い
奥行き:短い

土地の形状は、長方形や正方形といった形が整っているほうが評価は高くなり、旗竿状や三角形などの建物を建てるのに不利な形状の場合、評価は低くなります。

接面道路の幅や高低差といったさまざまな要素も、土地の評価額に影響を及ぼします。土地の評価額が高いのは、幅が広く道路よりも高い位置にある場合です。土地が道路より低い場所にある場合は、排水が難しくなるので別途コストがかかる可能性が懸念されます。

マンションや戸建てなどの住宅と同様に、日当たりや風通しが良い角地や二方路地の場合は、評価額が高くなりやすい傾向があります。また、土地の間口と奥行きは、建物を建てる際の自由度が高いので広く長いほうが評価額は高くなります。

一方で、間口が狭く奥行きが長い場合は、建物を建てる際の制限を受けやすいので評価額は低くなります。

査定を依頼する不動産会社の選び方

土地の査定を受ける際には、複数の不動産会社に依頼して査定額を比較検討することが大切です。しかし、不動産会社ならどこに依頼してもいいというわけではありません。

ここでは、査定を依頼する不動産会社の選び方を解説していきます。

信頼できる不動産会社かどうか

信頼できる不動産かどうかは、宅地建物取引業の免許の有無や、土地売却の実績の有無で判断しましょう。

不動産会社を営業するときは、「宅地建物取引業免許」が必要です。免許には次のような番号が割り当てられています。(宅地建物取引業免許番号)

「国土交通大臣免許(または都道府県知事免許)(3)○○号」

免許のある不動産では、店舗内に掲示してあることが一般的。宅地建物取引業免許番号がない不動産会社は、無許可営業している不動産会社のため選ばないようにしましょう。

宅地建物取引業免許番号のかっこ内の数字は免許が更新された回数で、更新は5年に1回。(3)の場合は、開業11年目~15年目ということです。

ただし、数字が大きいほど信頼できる会社かというと、必ずしもそうとは限らないのが実情です。数字の大きさだけではなく、実際の担当者の誠実さや、これまでの実績などでしっかりと見極めましょう。

また、土地の売却や土地活用の実績があるかどうかにも注目してみましょう。不動産会社によっては、売却だけにこだわらず、土地に見合った活用方法を提案してくれる可能性もあります。

査定する物件のあるエリアに強い不動産会社かを見極める

不動産会社を選ぶ際には、査定する物件のあるエリアに強いかどうかを見極めましょう。土地の取引実績が豊富な不動産会社でも、特定のエリアでの売却が不得意なケースもあります。

土地の売却をスムーズに進めていくためには、物件のあるエリアや沿線の周辺を得意としている不動産会社を選びましょう。

対象となるエリアに強いかどうかの判断基準は、不動産会社が提示した査定額や売却までの期間に対して、きちんと根拠を説明してくれるかどうかです。納得ができる根拠を説明してくれる不動産会社であれば、特定エリアでの売却に慣れていることがわかります。

一括査定サイトの利用もおすすめ

不動産会社選びに迷った場合は、一括査定サイトを利用するのも手段のひとつです。

一括査定サイトとは、インターネット上で物件種別や所在地などの物件情報を入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスのこと。複数社に一括で査定を依頼できるため効率が良く、土地の相場も知ることができます。

簡易査定の査定額や実績、エリアの強さなどの要素を考慮して、実際に訪問査定に来てもらう不動産会社を選択しましょう。

土地の査定は相場を把握しておこう

「思ったより高く売れなかった」「売却した後に類似の土地がもっと高い値段で成約しているのを知った」というように、土地の売却後に後悔をしないためにも、不動産会社に査定を依頼する前に自身でも土地の相場を把握しておくことが大切です。

売却したい土地の相場を知ったうえで不動産会社に土地の査定を依頼することで、査定結果が妥当であるかどうか判断ができ、疑問があったときに「なぜその査定結果になったのか」を問いかけることもできます。このとき、疑問に対する答えが明確な不動産会社ほどきっちりとした査定を行っていると考えていいでしょう。

また、土地の査定はさまざまな観点から評価するので、不動産会社によって査定の結果は異なります。そのため土地の査定を依頼するときは、1社ではなく複数社に査定を依頼して比較することが大切です。

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