お金がないときに家を売るなら買取り？仲介？高く売るポイントも紹介！

お金がない！家を売るなら買取り？仲介？

不動産の売却にはおもに買取りと仲介があります。それぞれメリット・デメリットが存在するため、お金がないときに家を売る場合に、買取りか仲介どちらを選ぶべきかは、置かれている状況によって決まります。

それぞれのメリット・デメリットを把握せず売却すると、損をしたり後に後悔したりする可能性もあるでしょう。ここでは買取りと仲介の特徴を解説します。

不動産買取のメリット・デメリット

買取りとは、不動産会社や買取業者に不動産を直接買い取ってもらう方法です。

不動産売却で一般的な方法の仲介は、売主と買主のあいだに不動産会社がいますが、買取りでは不動産会社が買主となり家を買い取ります。

不動産買取の魅力は、不動産会社との契約から売却までの期間がスピーディなことや仲介手数料がいらない点などが挙げられます。メリットを詳しく見ていきましょう。

買取りのメリット

買取りのメリットは以下の点が挙げられます。

• 即金性が高い
• 内覧などの手間がかからない
• 仲介手数料がかからない
• 契約不適合責任を負わなくてもいい

買取りの大きなメリットは即金性の高さです。先に述べたように買取りの場合は不動産会社などの買取業者が物件を買い取ってくれます。

そのため最短１週間程度で取引きが完了し、お金が手に入ることも珍しくありません。

また、売却活動が不要な買取りは購入検討者の内覧がありません。購入者に気に入ってもらうためには、内覧前に掃除や片付けを行う必要があります。一度ならともかく、購入検討者が何人も現れたら、その度に片付けを行うのも手間です。買取りの場合は仲介に比べて手間がかからない点もメリットのひとつです。

買取りは仲介ならではの費用や責任もかからない点もメリットとして挙げられます。仲介の場合、売買が成立した際に仲介を依頼した不動産会社に仲介手数料を支払います。買取りの場合は不動産会社と直接取引きを行うため、仲介手数料がかかりません。

また仲介による売却の場合、契約不適合責任と呼ばれる売主が負う責任が問われる場合がありますが、買取の場合は不動産会社との取引きになることから契約不適合責任は免責となります。

契約不適合責任をわかりやすく説明すると、不動産の売却・引渡し後に発覚した建物の瑕疵（不具合）に対して、売主が一定期間責任を負う決まりです。査定時に瑕疵が見つかれば、その分の価値は下がります。しかし、買主は宅建業者を営む不動産のプロですので、売却後に発見された瑕疵については売主に問うことはできません。このように瑕疵について売却後のトラブルが少ないのも大きなメリットです。

買取りのデメリット

買取りにはいいことばかりでなく、デメリットも存在します。具体的なデメリットは以下の通りです。

• 高値での売却が難しい
• 自身で売却価格を決められない
• 物件によっては買取りを断られることもある
• 買取りを取り扱っている不動産会社が少ない

買取りの場合は車の売却と同じように提示された金額で取引きを行います。そのため仲介のようには価格を自由に決められません。通常、売却価格は仲介での売却相場の7割程度で取引きされるケースが多いです。このように買取りの場合、高値での売却が難しくなります。

また、不動産会社が買取りを行うのは需要が見込めるためです。買い取った不動産に付加価値をつけて提供し、高く売ることを目的としています。そのため利益がでないと判断されてしまうと買取りを断られる可能性があります。

エリアによっては買取りを取り扱っている不動産会社が少なく、見つけるのに苦労する場合があるでしょう。

仲介で売却してもらうメリット・デメリット

仲介はおもに使われる不動産の売却方法で、不動産会社が売主の代わりに物件の広告などを行い、買主を探して売却する方法を指します。

仲介では買主を探すため売却活動期間は物件により異なります。平均的には3〜6ヵ月程度で売却できますが、中には半年や1年以上かかる場合もあるでしょう。その代わり、自身の希望した額で売り出すことができ、購入希望者がいれば高く売れる可能性があります。少しでも高く売りたい人におすすめの売却方法です。

仲介のメリット

仲介で不動産を売却する際のメリットには以下の点が挙げられます。

• 買取りより高く売却できる
• 自身の納得できる価格で取引きできる
• 不動産会社の比較がしやすい

仲介の大きなメリットとしては、自分が納得のいく価格で取引きできる点です。仲介による売却活動は買取りと異なり、価格を自由に設定して売却ができます。もちろん、周辺相場や査定額を大幅に超える金額では売る取引き間がかかったり、そもそも買い手が見つからなかったりなどのケースは考えられます。

とはいえ、売れなかった場合は、自分が納得できる価格まで値下げするだけです。そのため結果として買取りよりも高い金額で売却できる可能性が高いでしょう。

加えて仲介の場合は一般的な売却方法のため、多くの不動産会社が取り扱っており、複数の会社に依頼でき、契約する不動産会社を選ぶときに比較がしやすいです。

売却物件の相場の把握はもちろん、相性のいい担当者を見つけるのも買取りと比べると簡単でしょう。

仲介のデメリット

対して仲介のデメリットは以下の点が挙げられます。

• 売却までに時間がかかる
• 仲介手数料が必要
• 買取りと比べて手間がかかる

仲介では「いつ売れるかわからない」というデメリットがあります。購入希望者が現れない限り物件が売れることがないからです。

例えば、住宅需要の少ない田舎や、状態の悪い物件などは売却にかかる期間は比較的長くなるでしょう。また、不動産市場の時期も関係します。新年度を迎える前の2〜3月ごろは、転勤や入学などのライフスタイルの変化から不動産市場は活発化します。一方で5月以降になると購入希望者が少なくなり、売却期間も長引く可能性があるでしょう。

仲介では、不動産会社が売主の代わりに販売活動を行い、購入希望者を見つけてくれます。そのため、購入希望者が現れ売買契約が成立したら成功報酬として仲介手数料が発生します。仲介手数料があるからこそ、不動産会社は物件の販売活動を行ってくれるのです。仲介で不動産売却をする際には必要経費だと考えておきましょう。

その他、買取りでは家のリフォームが必要ないのに対し、仲介では魅力的な物件にするためにリフォームなどが必要になる場合があります。

ただし、リフォームは必ず行わなければいけない訳ではありません。リフォームの要否は査定を依頼した不動産会社に相談するといいでしょう。

家を高く売却するポイント

「住み替えの費用を確保したい」「将来の生活の蓄えにしたい」など、せっかく家を売るなら高く売却したいと考えている人がほとんどでしょう。実は家を高く売るためには知っておくべきポイントが存在します。具体的には以下の通りです。

• 売却活動は早めに開始する
• 複数の不動産会社に査定を依頼して比較する
• 売出価格は交渉できるよう少し上乗せする

これらのポイントを押さえておけば家が高く売れる確率が大幅に上がります。それぞれのポイントの内容を詳しくみてみましょう。

売却活動は早めに開始する

家を高く売却するためには、なるべく早く売却活動を始めましょう。ここでデータを見てみましょう。

以下のグラフは国土交通省による木造一戸建てとマンションの価値推移と築年数の関係性を表したものです。

木造一戸建ては15〜20年の期間で急激に建物の価値が低下し、残された価値は新築当時のおよそ1割程度となってしまいます。

そのため家を高く売るには建物の価値が残っている状態で売却するのが賢明です。

また早めに売却活動を行うことで、スケジュールに余裕が生まれます。すぐに売却してお金を手に入れなければならないなど、切羽詰まった状態で売却活動を始めると相場より低い値段で売却してしまったり、買取りでしか間に合わなかったりといったケースに陥る可能性が考えられます。

売り急ぎで損をしないためにも、家の売却を検討したら早めに行動に移しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼して比較する

査定は複数社に依頼するほうがいいでしょう。なぜなら依頼した不動産会社が一社だけだと、提示された査定額が安いか高いかの判断ができないためです。

一社の査定額のみを鵜呑みにして売却してしまうと、結果として損をしてしまう場合も十分考えられます。損をしないためにも複数の不動産会社に査定を依頼し、比較して、家の売却相場を把握しましょう。

売出価格は交渉できるよう少し上乗せする

仲介による不動産売却は以下の3種類の価格が存在します。

• 査定価格：不動産会社が査定をして算出した価格
• 売出価格：売却活動の開始時点に設定した価格
• 成約価格：買主と売買契約を成立した時点の価格

これら3つの価格の中でも自分で自由に決められるのは売り出し価格です。売り出し価格とは不動産会社が提示した査定価格をもとに、はじめに設定する売却価格です。

一般的に売出価格から1割程度の値下げをして成約に至っているケースがみられます。そのため家を高く売るためには値引き額を考慮して少し高めに金額を設定しておくのが大切です。

家の売却に関するQ&A

多くの人は家の売却を経験するのは人生で1、2回程度でしょう。

そこで多くの人が疑問に感じる以下のポイントをピックアップして解説していきます。

• 家を売却する際も費用はかかる？
• 売却にかかる費用は分割払いできる？
• 売却にかかる費用は分割払いできる？

それぞれ解説します。

家を売却する際も費用はかかる？

売却する際も費用はかかります。ただし、仲介と買取りではかかる費用が少し異なります。ここからは、それぞれにかかるお金を比較してみましょう。

まずは買取りの場合に必要な費用をみてみましょう。

【買取りでかかるお金】

仲介の場合は買取りにかかる費用に加え仲介手数料と諸費用が必要です。

仲介手数料は宅地建物取引業法で上限金額が定められています。上限は以下の通りです。

諸費用はリフォーム代や境界線を確定させる測量などにかかる費用を指します。

古い家の場合、隣地との境界線が確定されてないことがあります。土地を売却するためには境界線を確定させる確定測量が必要です。確定測量は土地家屋調査士に依頼が必要です。費用相場は隣地の状況によって変動しますが、35万〜100万程度必要になります。

売却にかかる費用は分割払いできる？

売却にかかる費用は原則、分割払いができません。

なぜなら売却にかかる費用の支払いタイミングが決まっているためです。それぞれ決まっているタイミングは以下の通りです。

• 印紙税：契約時
• 仲介手数料：売買契約時、引渡し時の2回
• 抵当権抹消登記費：引渡し時

家を売却した際に、上記タイミングでどれだけの費用が必要なのかはパートナーである不動産会社に予め確認しておくといいでしょう。

家の売却代金はいつもらえる？

不動産の売買契約を結ぶと売却代金は、おもに以下のタイミングで受け取ります。

• 不動産売買契約時
• 引渡し時

ひとつ目のタイミングは売買契約時です。売却代金の一部を「手付金（てつけきん）」として支払われます。

手付金の目安は売却代金の10％です。例えば、3000万円の物件を売却した際は300万円が手付金の目安になります。実際の金額は買主との話し合いで決まるので、しっかり確認しておきましょう。

ふたつ目のタイミングは引渡し時です。引渡し時には決済と呼ばれる、権利・金銭関係の清算を行います。民法上、売買契約とは代金の授受と同時に商品が引き渡されるものと定められているので、不動産取引でも基本的には民法のルールに従って契約が遂行されます。

売主が登記などの権利関係を済まし、不動産を引渡す準備が整ったら、売却代金から手付金を除いた金額である残代金を支払われ、同時に引渡しを実施します。

家を売却するなら早めの行動が大切

家の売却には買取りと仲介の2種類が存在します。大きな違いは即金性と売買価格です。

買取りはスピーディに取引きが終わりますが、仲介よりも安値での取引きになるケースが多くみられます。対して仲介は買い手が見つかるまでに時間がかかる分、買取りよりも高値で成約する可能性が高いです。

つまり高値で家を売却するためには早めに行動に移し、スケジュールに余裕を持つことがとても大切です。