土地売却の流れ｜費用・税金・必要書類・売却に関する注意点

土地売却の流れ

ここでは、土地を売却するまでの流れについて解説していきます。土地を売却するまでの流れと、それぞれにかかる期間の目安は、おもに次の通りです。

1. 土地の相場を調べる
2. 不動産会社に売却査定を依頼する
3. 不動産会社を決定し媒介契約を結ぶ（ここまでで1ヵ月程度）
4. 土地の売却活動を行う（1～3ヵ月程度）
5. 購入者が決定し売買契約を締結する（2週間程度）
6. 土地の引き渡しを行う（1ヵ月程度）

1. 土地の相場を調べる

土地を売却する場合、すぐに不動産会社に査定を依頼するのではなく、まずは相場を調べることが大切です。土地の価値は築年数が影響しないため、住宅よりも下がりにくいといわれています。

しかし、土地の価値は一定ではなく、景気や市場の動向といったさまざまな項目によって変動するのが一般的です。そのため、土地を売却する際には現在の相場を予め調べておき、どのくらいの価格で売却できそうなのかを把握しておくとよいでしょう。

土地の相場を調べる方法は、おもに次の4種類です。

• 不動産価格指数
• 土地総合情報システム
• 地価公示
• 地価調査

それぞれ実施機関や特徴が異なります。土地を売却する第一歩として自身で相場を調べてみましょう。

2. 不動産会社に売却査定を依頼する

土地やマンションといった不動産を売却する際には、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。査定方法には机上査定と訪問査定の2種類があり、それぞれ特徴が異なります。

机上査定

机上査定とは、物件に関するさまざまなデータだけを基に査定額を算出する方法で、簡易査定とも呼ばれています。

参考にするデータは所在地や面積といった物件情報に加えて、周辺の類似物件の売り出し価格や成約価格などです。

実際に物件を見た上で査定を行わないため、机上査定で算出された価格はあくまで目安になります。

訪問査定

訪問査定は机上査定でのデータに加えて、不動産会社の担当者が実際に物件を見て調査した上で査定額を出す方法です。

物件の状況だけでなく、道路との位置関係や周辺環境なども考慮されるため、机上査定に比べてより詳細な査定額を出すことができます。

実際に土地を売り出す際には、訪問査定で出した査定額を基に売り出し価格を設定するのが一般的です。

より詳しい内容はこちらの記事で解説しています。
【土地の査定方法】査定時はここを見る！土地査定のチェックポイント

3. 不動産会社を決定し媒介契約を結ぶ

査定を依頼した後は、売却を依頼する不動産会社を決定して媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産の売却を正式に依頼するための契約です。

媒介契約は3種類あり、それぞれ内容が異なります。

複数の不動産会社との契約が可能なのは、一般媒介契約のみです。専属専任媒介契約は、売り手が買い手を見つけた場合の取引きができません。友人や知人への売却を検討している場合は、専任媒介契約または一般媒介契約を結びましょう。

専属専任媒介契約または専任媒介契約は、不動産会社から販売状況の進捗状況報告が義務付けられています。

また、レインズとは全国の物件情報を集約したネットワークシステムのことで、国土交通大臣の指定を受けた不動産流通機構が運営しています。全国の不動産会社が閲覧可能なので、レインズに登録すると売り出し中の物件情報をより多くの人に周知しやすくなります。

なお、専属専任媒介契約または専任媒介契約は、契約から一定期間内にレインズへの登録が義務づけられています。契約期間は、専属専任媒介契約と専任媒介契約が3ヵ月以内で、一般媒介契約に規定はありません。

より多くの人に物件情報を周知したい場合は、複数の不動産会社との契約が可能な一般媒介契約を選ぶとよいでしょう。1社の不動産会社による積極的な売却活動を求める場合は、専属専任媒介契約または専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

4. 土地の売却活動を行う

不動産会社と媒介契約を結んだ後は、土地の売り出し価格を決定して売却活動をスタートします。

不動産会社によるおもな売却活動は、次の通りです。

• レインズへの登録
• 不動産ポータルサイトへの掲載
• 住宅情報誌への掲載
• 折り込みチラシの作成および配布
• 独自のネットワークによる営業活動
• 問い合わせや内覧への対応　など

このほかにも、購入希望者からの値下げといった条件交渉にも対応します。売却活動は基本的に媒介契約を結んだ不動産会社の担当者が担うため、売り手が行うことはほとんどありません。

5. 購入者が決定し売買契約を締結する

売却活動を経て購入希望者が決定したあとは、売り手と買い手のあいだで売買契約を締結します。

売買契約では、不動産会社の担当者が買い手に対して重要事項説明書の内容を説明します。

重要事項説明書には、次のような事項が記されています。

• 物件に関する事項
• 条件に関する事項
• そのほかの事項

なお、宅地建物取引業法では、重要事項の説明は宅地建物取引士の有資格者により説明することが義務づけられています。

重要事項の説明が終わると、売り手と買い手のそれぞれが売買契約書に押印し、売却代金の一部にあたる手付金を受け取ります。

6. 土地の引き渡しを行う

売買契約の締結後は、買い手から売却代金の残金を受け取り次第土地の引き渡しを行います。買い手が住宅ローンを利用する場合、審査などの手続きを待つために契約締結から引き渡しまで、1ヵ月程度かかることがあります。その後、所有権移転登記に必要な書類を揃えて買い手に提出し、土地の引き渡しは完了です。

なお、所有権移転登記に必要な書類については、「土地の売却に必要な書類」で詳しく解説します。

土地売却にかかる費用

物件種別に関わらず、不動産を売却する際には手数料や税金といった費用がかかります。土地を売却する際に必要な費用は、おもに次の通りです。

• 仲介手数料
• 印紙税
• 登記費用
• 整地や建物の解体など状況によってかかる費用
• 譲渡所得税

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼して土地を売却する場合は、仲介手数料がかかります。仲介手数料とは、不動産会社によるサービスに対して支払う成功報酬型の費用です。そのため、土地の売買契約が成立したときに初めて支払義務が発生します。

宅地建物取引業法によって仲介手数料の上限額は、次のように定められています。

例えば売却金額が1,100万円の場合、次のように算出します。

【200万円以下の部分】200万円×5％＝10万円
【200万円超400万円以下の部分】200万円×4％＝80,000円
【400万円超の部分】700万円×3％＝21万円
⇒10万円＋80,000円＋21万円＝39万円

さらに、仲介手数料は課税対象なので消費税10％が上乗せされます。
39万円×1.1＝42万9,000円

売却金額が400万円超の場合は、次のような速算式で算出できます。

仲介手数料＝売却金額×3％＋6万円＋消費税

1,100万円×3％＋6万円＝39万円×1.1＝42万9,000円

印紙税

印紙税は、印紙税法によって定められた文書に対して課される税金で、土地を売却する場合、売り手と買い手が交わす売買契約書が印紙税の課税対象です。

印紙税の金額は、対象となる文書に記載されている金額に応じて異なります。

なお、2024年（令和6年）3月31日までに作成された文書は軽減措置の対象です。

印紙税は、売買契約書に記載された金額に応じた税額の収入印紙を添付して納付します。売買契約書は売り手と買い手に1通ずつ交付されるため、それぞれに印紙を貼付しなければなりません。

登記費用

土地を売却する際には、登録免許税と司法書士への報酬といった登記費用がかかります。

登録免許税は不動産登記の場合、登記内容を変更したりする際に課せられる税金です。

土地売却の場合、売り手から買い手に土地の名義を変更する際の所有権移転登記や、住宅ローンに設定されていた抵当権を外すための抵当権抹消登記に登録免許税が課せられます。

登録免許税の金額は次の通りです。

登記手続きの代行を依頼する司法書士に依頼した場合は、その報酬も必要です。一般的には決済時に司法書士に登記費用を支払い、登録免許税は司法書士が代行して納付します。

整地や解体など状況によってかかる費用

土地を売却する際には、手数料や税金のほかに状況によって次のような費用がかかることがあります。

• 整地費用
• 建物の解体費用
• 境界確定のための測量費用　など

土地は不要物や雑草などを取り除いて、整地された状態のほうが高く売却できる可能性が高まります。

土地に石や木材などが散乱した状態の場合、売却の際に整地を求められたり、土地に築年数が古い建物がある場合、解体した上での引き渡しを求められたりすることがあるため、それらも含めた価格交渉を持ちかけられることもあります。

また、隣接する土地との境界があいまいな場合は、売却後のトラブルを防ぐために測量した上で売り出すことがあります。

整地や解体といった状況によってかかる費用の相場は次の通りです。

売却益が出た場合は譲渡所得税がかかる

土地を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税が課せられます。

譲渡所得税は利益分の金額すべてに対して課せられるのではなく、次の計算式で算出した額が課税対象です。

課税譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用－特別控除

取得費とは土地の購入価格と購入時にかかった諸費用をあわせた金額で、譲渡費用とは売却時にかかった諸費用です。また、一定の条件を満たした場合は、特別控除の適用が可能です。

譲渡所得税は、課税譲渡所得に土地の所有期間に応じた税率をかけて算出します。

このように、土地の所有期間が短い方が譲渡所得税の税率が高いことがわかります。

譲渡所得税は特別控除を利用できる可能性がある

土地を売却して利益が出ると譲渡所得税が課せられますが、特別控除分を差し引くことができれば、課税対象となる譲渡所得を減らせます。

特別控除は消費者の税負担の軽減が目的の制度で、通常であれば土地のみを売却した場合は特別控除が利用できませんが、マイホームが建っていた土地なら利用可能です。

マイホーム売却時の3,000万円特別控除を適用できれば、課税譲渡所得を算出する際に、売却価格から取得費と譲渡費用のほかに3,000万円を差し引けます。

譲渡所得＝売却価格-取得費-譲渡費用-特別控除（3,000万円）

特別控除を差し引いた金額がマイナスになった場合、譲渡所得税は発生しません。プラスになった場合でも課税譲渡所得の金額が小さくなるため、節税効果が高くなります。

土地の売却で3,000万円特別控除を利用するためには、次のような適用条件を満たす必要があります。

• マイホームとして利用している建物と土地を売却すること
• 転居から3年後の年末までに引き渡すこと
• 転居後に建物を解体した場合は、転居から3年後の年末または解体後の1年以内に引き渡すこと

地震や台風といった災害によって建物が滅失した場合、災害に遭った日から3年を経過する年の年末までに土地を引き渡さなければなりません。

なお、ここで挙げた条件は一部です。そのほかの条件については国税庁のサイトで確認できます。

土地の売却に必要な書類

土地を売却する際には、さまざまな書類が必要です。ここでは、土地を売却する際に必要な書類について解説していきます。

査定依頼時に必要な書類

不動産会社に査定を依頼する際には、次のような書類が必要です。

• 登記事項証明書
• 登記済権利書
• 購入時の売買契約書
• 重要事項説明書
• 土地測量図

登記事項証明書

登記事項証明書には、所在地や所有者といった不動産に関するさまざまな情報が記載されています。土地の査定を依頼する際には、不動産の登記事項の詳細が記載されている登記事項証明書が必要です。法務局の窓口またはオンラインで入手できます。

登記済権利書

登記済権利書は、不動産を登記した際に交付される書類。以前は紙媒体で交付されていましたが、現在は英数字12桁の番号が登記識別情報として交付されています。原則として再発行ができないため、きちんと保管しておくことが重要です。

購入時の売買契約書

土地を購入した際の売買契約書は、売り手と買い手の双方が1通ずつ保管するのが一般的です。紛失した場合は、仲介した不動産会社に売買契約書を再発行してもらいましょう。再発行された売買契約書には、不動産会社と売り手それぞれの署名、捺印が必要です。

重要事項説明書

重要事項説明書は、物件や取引条件に関する事項が記載された書類。売買契約を交わす際には買い手に必ず重要事項の説明が行われ、その後交付されます。

土地測量図

土地測量図は、土地の面積や境界線などが記載された書類。入手方法は、法務局の窓口またはオンラインです。

売買契約時に必要な書類

売買契約時に必要な書類は、次の通りです。

• 登記事項証明書
• 登記済権利書
• 印鑑証明書
• 住民票
• 固定資産税納税通知書

なお、登記事項証明書と登記済権利書については、「査定依頼時に必要な書類」で解説した通りです。

印鑑証明書

売買契約時には実印を使用するため、印鑑証明書が必要になります。居住地の自治体窓口で発行可能で有効期限は発行日から3ヵ月です。

住民票

売り手と登記上の住所が異なる場合、売買契約時に住民票が必要になります。入手は、住民票がある自治体の窓口にて可能です。

固定資産税納税通知書

売買契約時に、その土地を売却した年の固定資産税を売り手と買い手で清算するため、固定資産税納税通知書が必要です。固定資産税納税通知書は毎年5月頃、土地の所有者宛てに税務署から郵送されます。

土地の引渡し時に必要な書類

買い手に土地を引き渡す際に必要な書類は、次の通りです。

• 本人確認書類
• 実印・印鑑証明書
• 住民票
• 振込先情報
• ローン残高証明書またはローン返済予定表

印鑑証明書と住民票については、「売買契約時に必要な書類」で解説した通りです。

本人確認書類

本人確認書類は住所や氏名、生年月日などが記載されていることに加えて、写真付きであること（運転免許証やパスポート、マイナンバーカードなど）が求められます。振込先情報

金融機関の振込先情報は、買い手から売却代金を受け取る際に必要です。

ローン残高証明書またはローン返済予定表

ローン残高証明書は、年末時点での残債の金額が記載されている書類。借入先の金融機関から毎年10月頃に送付されます。

ローン返済予定表は、毎月の返済額や借入残高が記載されている書類。物件の引き渡し後に借入先の金融機関から送付されます。

土地の売却に関する注意点

土地の売却で失敗しないためにも、いくつかのポイントを押さえておくことが大切です。ここでは、土地を売却する際の注意点について解説していきます。

不動産会社は1社だけで決めない

不動産会社に査定を依頼する場合、最初から1社に絞るのではなく複数社で比較することが大切です。

不動産会社はそれぞれ得意分野や営業力などが異なります。そのため、土地の売却を成功させるためには、土地の売却が得意な不動産会社を選ぶことが重要です。査定額だけではなく提案力や説明力なども不動産会社を比較するのに大切な要素と言えます。

また、複数の不動産会社を比較する場合は、一括査定サイトの利用をおすすめします。一括査定サイトは、数多くの提携先の不動会社から複数社を選んで一括で査定を依頼できるサービスです。

複数社に査定を依頼する時間が短縮できるだけでなく、各社とのやり取りの中で適切な不動産会社の見極めに役立ちます。

土地はきれいな状態にしておく

購入希望者が現れた場合、現地を見たときの印象が悪ければ売却のチャンスを逃してしまう可能性も考えられます。そのため、予め土地をきれいな状態にしておきましょう。

整地や古い建物の解体は専門業者への依頼が必要ですが、雑草を取り除いたりゴミを処分したりといった作業は自身でも行えます。

境界線が確定していない土地は売却しにくい

隣接する土地との境界が確定していない場合、隣接する土地の住人と境界を巡ってトラブルになる可能性が懸念材料となり、買い手が見つかりにくくなることがあります。

そのため、土地を売却する場合は、境界を確定しておくようにしましょう。専門家や専門業者に境界確定を依頼する場合、費用は30万円～100万円程度、また期間は1ヵ月から3ヵ月程度かかります。

古屋付きで売却する場合は解体費用を考慮する必要がある

築年数が古い建物が建っている場合、そのまま売却する方法と建物を解体した上で売却する方法の2種類があります。

建物を残したまま売却する場合は、解体費用を考慮した方がいいでしょう。古家が付いたままだと解体費用が買い手の負担になるため、値引きを求められる可能性があるからです。

そのため、築年数が古い建物がある土地を売却する場合は、仲介を依頼する不動産会社とよく相談して解体するか否かをよく検討しましょう。

相続した土地は名義変更しないと売却できない

相続した土地を売却する場合、名義が被相続人のままでは、相続人が土地を売却できないため、速やかに名義変更の手続きをしておきましょう。

相続した土地の名義を変更する手続きは、相続登記と呼ばれています。相続登記は、自身で手続きする方法と司法書士に依頼する方法のいずれかです。司法書士に手続きを依頼する場合は、数万円程度の報酬が別途必要です。

より詳しい内容はこちらの記事で解説しています。
相続した土地の売却の税金をわかりやすく解説！確定申告は必要？

土地には契約不適合責任がある

売却後の土地に不具合があった場合、民法上の契約不適合責任が適用されます。契約不適合責任とは、売却後の土地に瑕疵(かし)が認められた場合に、一定期間であれば売り手が責任を負うというものです。

瑕疵とは、売却目的の不動産に何かしらの欠陥があることです。例えばシロアリ被害や給排水管の不具合、雨漏りなどが挙げられます。

これまでの瑕疵担保責任では隠れた瑕疵の責任は売り手にあるものの、買い手がすでに気づいていた瑕疵については売り手の責任に含まれていませんでした。しかし、契約不適合責任では、売却時に買い手や売り手が気づかなかったかどうかは関係ありません。売買契約書に記載された内容と異なる状態で引き渡した場合は、売り手がその責任を負う必要があります。

契約不適合責任は売買契約書の内容がすべてなので、土地の完全ではない部分に関して特記事項や容認事項としてきちんと記載することが大切です。

土地を売却する際は早めの計画が大切

土地を売却する際には、さまざまな書類の準備が必要です。

土地の売却にかかる期間の目安は3ヵ月から6ヵ月だといわれていますが、すぐに買い手が現れるとは限りません。整地や古い建物の解体、測量といった作業が必要な場合はさらに時間を要するため、土地を売却する際には早めに計画を立てることが大切です。

土地の相場の把握は、インターネット環境さえあればすぐにでも実行できます。手順ごとに必要書類を早めに準備し、土地の売却を成功に導きましょう。