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マンション売却の流れを完全ガイド!事前準備から確定申告まで

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マンション売却の流れを完全ガイド!事前準備から確定申告まで

マンションの売却は、日常生活で何度もあることではありません。そのため、ほとんどの人が売却の手続きに不安があったり困惑したりすることでしょう。

しかし、予めマンション売却の流れや注意点がわかっていれば、不安や困惑を減らしてスムーズに売却を進められます。また、売却を依頼する不動産会社選びや売却活動にも役立てることが可能です。

ここでは、マンションを売却の流れや手続き方法を詳しく解説します。マンションを売却することになったものの、どうすれば良いかわからない人は、この記事を読んでぜひ参考にしてください。

マンション売却のおおまかな流れ

最初に、マンションを売却する際のおおまかな流れと一般的にかかる期間の目安を説明します。

マンション売却ではどのようなことをしなければならないのか、またそれぞれの手順の際にどれくらいの期間がかかるのかをはじめに把握しておきましょう。

1. 売却に必要な情報収集をする(1ヵ月程度)
2. 売却するマンションの査定をする(1~2週間程度)
3. 売却依頼の媒介契約を結ぶ(1~2週間程度)
4. マンションの売却活動(1ヵ月~買主が現れるまで)
5. 売買契約を結ぶ(1~3週間程度)
6. 売却したマンションの引渡し(1ヵ月程度)
7. 確定申告をする(売却した翌年)

ここで紹介した期間は、あくまでも目安です。そのため実際にはもっと早く売却できる場合もありますが、反対に時間がかかる場合もあります。

それぞれの手続きにかかる期間を合わせると、マンションを売りに出してから売却が完了するまでには、最短でも最短でも3ヵ月程度必要です。そのため、売却したい時期が決まっている場合は、遅くともその3~4ヵ月前から売却活動をはじめることが重要です。

次に、マンション売却の流れと手順について、ひとつずつ詳しく見てみましょう。

売却の流れ 1. 売却に必要な情報収集をする

マンションを売却するためには、必要な情報収集をしなければなりません。ここでは、マンション売却の流れの最初にやることとして、売却に必要な情報収集について説明します。

マンション売却の計画を立てる

マンション売却をスムーズに進めたり売却で失敗しないようにしたりするには、まず、マンション売却の目的やいつまでにいくらで売りたいのかなどの計画をしっかりと立てることが大切です。

また、売却したいマンションに住宅ローンが残っている場合は、売却額で残っているローンが完済できるのかどうかの確認も必要になります。

なぜなら、住宅ローンを組んでマンションの購入資金を借入れている場合、ローンを組んだ金融機関が購入したマンションに抵当権を設定しているからです。

抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った場合、借入先の金融機関がマンションを差押えて強制的に売却し、貸したお金を回収できる権利になります。

売却する際には、この抵当権を外しておかなければなりません。抵当権はローンが完済しないと外すことができないので、売却の際には住宅ローンを完済する必要があるのです。

つまり、マンションの売却額で残っているローンを完済できそうな場合は問題がありませんが、売却額ではローンの完済ができそうにない場合は、預貯金などから足りない分を補わないと、マンションを売却できません。

買い先行と売り先行

マンションを売却して新しい住居に住み替える場合は、今、住んでいるマンションの売却と新しい住居の購入とを同時に行わなければなりません。しかし、ちょうど同じタイミングで売却と購入をするのは難しいです。

そこで、売却を先にするか、購入を先にするかを予め検討してくことが大切になります。先に今住んでいるマンションを売却するのが「売り先行」、先に転居先の住居を購入するのが「買い先行」です。

売り先行だと資金計画を立てやすくなりますが、買い替え先が見つからないと仮住まいが必要になります。一方、買い先行だと気に入った物件が見つかるまで探すことができますが、今の住居がなかなか売れないと安く売ることになったり二重ローンを組むことになったりします。

どちらで進めるかは状況に応じて決めますが、住宅ローンが残っているマンションを売却するのであれば、資金計画が立てやすい売り先行がおすすめです。

マンション売却に必要な書類の準備

マンションの売却計画を立てたら、次は売却に必要な書類の準備をします。

必要書類の中には、売買契約を締結する際まで使わないものもありますが、失くしたものや取り寄せが必要なものがないかを確認しておき、もしあれば前もって手に入れておかなければ安心です。

マンションを売却するにあたり、次のような書類が必要となります。

  • 分譲時のパンフレット
  • 登記済証(権利証)または登記識別情報
  • 登記簿謄本または登記事項証明書
  • 売買契約書・重要事項説明書
  • 固定資産税納税通知書・固定資産税評価証明書
  • 住宅ローンの返済予定表または残高証明書
  • 管理費・修繕積立金の額の確認書

マンションの売却に必要な書類については「不動産売却の必要書類まとめ ~入手方法と必要なタイミング~」でより詳細に紹介しています。

売却の流れ 2. 売却マンションの査定

マンションの売却計画を立てたら、いくらぐらいで売れそうなのかマンションの査定をします。査定は売却活動の第一歩として重要なポイントなので、おろそかにしないことが大切です。

一般的にマンション売却時の査定は不動産会社への依頼が多いですが、できればそのまえに自分で相場価格を調べておくようにしましょう。前もっておおよその相場価格を自分で把握しておくことで、不動産会社が出した査定額が適切かどうかわかります。

もし、自分で出してみた査定額と不動産会社が出した査定額とが大きく違っている場合は、なぜそのような査定額になったのかをきちんと説明してもらうようにしましょう。その際の担当者の説明や対応をチェックしておくことで、売却を依頼する不動産会社選びのポイントにつながります。

また、査定額は必ずしも売却できる額でないことを踏まえておくことも大切です。高い査定額を出したからといって、高く売却できる不動産会社とは限りません。査定額の高さだけで不動産会社を選ばないように注意しましょう。

マンションの相場を自分で調べてみる

前述したように、自分で相場を調べておくことで、査定額の適正かどうかの見極めが可能です。それだけではなく、売却が成立した成約価格を調べておけば、いくらぐらいで売却できるかの目途をつけることができます。

これまでの売却成約価格から相場価格を調べるのに便利なサイトは、次の2つです。

レインズ・マーケット・インフォメーションは不動産流通機構が運営しており、土地総合情報システムは国土交通省が運営しています。どちらも、これまでの不動産売買の成約価格を調べることができるサイトです。

現在、同じような物件がいくらで売りに出されているかは、不動産情報のポータルサイトで調べることができます。立地条件や広さ、築年数などが似ている物件が、いくらぐらいで売りに出されているかを調べてみましょう。

不動産会社にマンションの査定を依頼する

売却するマンションの査定は、不動産会社への依頼がほとんどです。そして、査定を依頼した不動産会社の中から、売却を依頼する先を選びます。

不動産会社にとって査定は、営業の一環のため査定費用は無料です。ただし、契約を取りたいために通常よりも高い査定額を出してきたり、都合の良いことばかりを並べたりする不動産会社もあるので注意しましょう。

不動産会社が行う査定には、机上査定と訪問査定があります。

机上査定(簡易査定)

机上査定とは、売却する物件の情報だけで査定額を出す方法です。情報だけで査定をするので、簡易査定とも呼ばれています。

マンションの場合だと、立地場所や築年数、建物の規模、間取り、設備などの情報を伝えるだけで、おおよその査定額を出してもらうことが可能です。物件の情報を伝えるだけなので、簡単で気軽に査定を依頼できます。

ただし、実際に物件を確認して査定するわけではないので、査定額の正確性に欠ける点がデメリットです。一般的には机上査定をしたあと、実際に売却活動を開始する前に、次に説明する訪問査定をしてもらうことになります。

訪問査定(実査定)

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に物件を訪れて状態や周辺環境などを確認し、査定をする方法です。実査定とも呼ばれています。

物件を実際に確認して査定するため、机上査定よりも正確な査定額を出すことが可能です。実際に売却活動を開始して売り出し価格を決める際には、訪問査定をしてもらう必要があります。

ただし、訪問査定時には売主として立ち会いが必要なので、スケジュールを調整しなければなりません。手間がかかるので、机上査定を依頼した不動産会社の中から対応できる数の不動産会社を選んで、訪問査定を依頼すると良いでしょう。

マンションの査定には一括査定が便利

不動産会社に査定を依頼する際に、1社ずつ連絡して査定を依頼するのはたいへんです。また、それぞれの不動産会社からばらばらに届く査定を、まとめたり比較したりするのは手間がかかります。

そのような場合に便利なのが、一括査定サイトです。一括査定サイトを利用すれば、物件の情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼できます。

一括査定サイトの役割は、不動産会社とのやり取りをまとめてくれる窓口のようなものです。売却したい物件の情報を入力すると、一括査定サイトに登録している不動産会社の中から該当する会社を選んで提示してくれるので、そこから実際に査定を依頼する先を選ぶことができます。

一括査定サイトは、登録している不動産会社からの手数料で運営されているので、査定を依頼する際の利用は無料です。

売却の流れ 3. 売却依頼の媒介契約を結ぶ

査定をしてもらった不動産会社の中から、売却を依頼する業者を選んで媒介契約を結びます。

ここでは媒介契約について、詳しく見てみましょう。

媒介契約の種類と選び方

媒介契約とは、売却活動の内容や売却が成功した際に支払う仲介手数料の額など、売却を依頼する不動産会社との取り決めのために結ぶ契約です。媒介契約には、次の表のように契約内容が異なる次の3つの種類があります。

媒介契約の内容と種類 専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数の会社との契約 できない できない できる
自分で見つけた買主との直接取引き できない できる できる
レインズ(※)への物件情報登録義務 契約締結から5日以内 契約締結から7日以内 任意
売却活動の報告義務 1週間に1度以上 2週間に1度以上 任意
契約期間の定め 3ヵ月以内 3ヵ月以内 定めなし(3ヵ月以内が望ましい)

※レインズ:不動産流通機構が運営している不動産会社向けの物件情報サイトのこと

媒介契約の選び方として、人気のある物件ですぐに売れそうな場合は、複数の不動産会社と一般媒介契約を結び、高く買ってくれる購入希望者を探すと良いでしょう。

しかし、売れにくそうなマンションの場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を結んで、じっくりと売却活動に取り組んでもらうのがおすすめです。

売却の流れ 4. マンションの売却活動

売却を依頼する不動産会社と媒介契約を結んだら、売却活動がはじまります。売却活動の期間は、買主がいつ現れたかによって変わるので、どれくらいかかるかはわかりません。ただし、売り出し価格の設定によっては、早く売却できる可能性が高くなります。

ここでは、マンションの売却活動について詳しく見てみましょう。

売り出し価格を決める

売却活動の開始にあったって、まずしなければならないのが場売り出し価格の設定です。不動産会社と相談をして売り出し価格を決めましょう。

売り出し価格が高すぎると、購入希望者がなかなか現れません。しかし、低すぎると購入希望者が現れやすくなる一方で、マンション売却で損をしてしまいます。

相場価格を調べた上で、いつぐらいまでに売却したいのか、いくらで売却したいのかを明確にし、売り出し価格を決定することが大切です。

内見対応時のポイント

購入希望者が現れたら、内見が行われるのでその対応をします。内見は購入希望者が購入するかどうかを決定する大切な過程です。次のような点に注意して、しっかりと対応しましょう。

  • 内見のスケジュールは購入希望者の希望にできるだけ合わせる
  • 内見前に室内をきれいに清掃しておく
  • 部屋の照明をすべて点けて明るくし、窓を開けて換気しておく
  • 売主の対応は1人か2人で行い、子供は同席させない
  • 説明は不動産会社の担当者に任せ、質問された場合だけ答える

アピールポイントや注意点などがあれば、内見の前に不動産会社の担当者に伝えておくようにしましょう。

なかなか売れない場合の対策

売却活動を開始してもなかなか売却できない場合には、次のような対策をしてみましょう。

  • 不動産会社の売却活動のチェック:囲い込み(※)をされていないか等
  • 売り出し価格の見直し
  • ホームステージング(※)を活用するなど、内見対策をする

※囲い込み:不動産会社が自社で買主を見つけることで、売主と買主の両方から仲介手数料を得るため、ほかの不動産会社からの購入希望者の紹介を勝手に断ってしまう行為のこと
※ホームステージング:内見時の室内の印象をよくするため、不用品を片付けたりインテリアを変えたりするサービスのこと

いずれにしても、不動産会社の担当者とのコミュニケーションや相談が大切です。

売却の流れ 5. 売買契約の締結

売却活動をして買主が現れたら、売買契約を結びます。ここでは、売買契約の締結について見てみましょう。

売買契約時に必要なもの

マンションの売主として売買契約時に必要なものは、次の通りです。

  • 登記関係書類(登記済権利証または登記識別情報通知)
  • 印鑑証明書(発行後3ヵ月以内のもの)
  • 住民票(発行後3ヵ月以内のもの)
  • 本人確認種類(運転免許証など)
  • 固定資産税納税通知書(固定資産税の額がわかるもの)
  • 実印

売買契約締結の際には、買主から売主に売買代金の1割程度の手付金が支払われます。また、売買契約の締結は売主と買主が同席して署名、捺印するのが一般的です。

しかし、持ち回り契約と言って、不動産会社の担当者が売主と買主、それぞれのところに出向いて署名、捺印をしてもらう場合もあります。

売却の流れ 6. 売却したマンションの引渡し

売買契約を締結して、買主が住宅ローンを利用する場合はその承認が下りれば、残りの売買代金の決済とマンションの引渡しが行われます。引渡し日は売買契約時に取り決めをしておくのが一般的です。

引渡し当日の流れ

決済と引渡しが行われる場所は、買主が住宅ローンを設定している金融機関や不動産会社の事務所などが多いです。売主と買主、それぞれの仲介をする不動産会社の担当者、金融機関の担当者、司法書士が一堂に会して行われます。

また引渡し前に、契約から引渡しまでに物件に変わったことがないかを確認するため、売主と買主が立ち会って物件確認をする場合もあるので、その場合は対応が必要です。

引渡し当日の流れは、次のようになります。

  • 司法書士による売主の本人確認
  • 必要書類の確認をする
  • 買主がローン手続きをして実行される
  • 売買代金の決済と税金の清算が行われる
  • 売主が領収書発行
  • 鍵などを渡して引渡し完了

引渡し時に必要となるもの

引渡し当日に、売主側として必要になるものは次の通りです。

  • 登記済権利証または登記識別情報
  • 印鑑登録証明書(3ヵ月以内に発行されたもの)
  • 身分証明証(運転免許証や健康保険証など)
  • 公課証明や評価証明(固定資産税納税通知書)
  • 物件に関する取扱説明書や管理組合関係書類
  • 鍵(玄関以外のものも含めてすべての鍵など)

売却の流れ 7. 確定申告をする

マンションや家などの不動産を売却した翌年は、確定申告が必要なことがほとんどです。

確定申告をして税金を納めなければならないのに納めなかった場合は、罰則の対象になります。また反対に、確定申告をすれば控除や特例を受けられるのにしなかった場合は、損をしてしまいます。

そのようなことにならないためにも、どのような場合に確定申告が必要になるのか、また確定申告の手続きはどうすれば良いのかを理解しておきましょう。

マンション売却で確定申告が必要な場合

マンションを売却して利益が出た場合、売却の翌年に確定申告が必要です。この不動産を売却して得た利益のことを譲渡所得と呼びます。

ただし、売却して得られたすべての譲渡所得に対してではなく、譲渡所得から取得費や譲渡費用などを差し引いた額に対して税金が課せられます。マンションが高く売れそうな場合は、おおよその譲渡所得を前もって計算しておくといいでしょう。

また、利益が出た場合だけでなく、譲渡所得の控除を適用する場合や売却して損失が出た場合の特例を受ける場合にも確定申告が必要になります。

確定申告が必要となる場合をまとめると、次の通りです。

  • マンションを売却して一定額以上の利益(譲渡所得)が出た場合
  • 次のような控除や特例を適用する場合
    └居住用財産の3000万円特別控除
    └空き家の3000万円特別控除
    └10年超所有軽減税率の特例
    └特定居住用財産の買換え特例
    └居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
    └居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

確定申告時に必要となる書類

確定申告の際に必要となる書類は、次の通りです。

税務署で入手するもの

  • 確定申告書B様式
  • 分離課税用の確定申告書
  • 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)

自分で準備するもの(コピーでも可)

  • 不動産売却時の売買契約書
  • 不動産購入時の売買契約書
  • 仲介手数料、印紙税などの領収書等

税務署で入手する書類は、インターネットを使ってダウンロードでも入手できます。

確定申告の手続き

確定申告の手続きと流れを見てみましょう。確定申告の期間は毎年2月16日〜3月15日までで、手続きは次の通りです。

  • 確定申告の必要書類を入手、準備する
  • 必要事項の記入をする
  • 記入した必要書類などを税務署の窓口か郵送、e-taxで提出・申告する
  • 申告後に納税する(または還付を受ける)

確定申告の時期には、税務署や自治体の特設会場などで無料の相談会が開かれています。必要書類への記入方法や申告手続きがわからない場合は、相談してみるといいでしょう。

また、金額が大きい場合や手続きが複雑な場合は、有償になりますが税理士に相談もできます。

マンション売却は前もって流れを把握しておこう

マンションを売却する際に前もって売却の流れを把握しておけば、売却計画が立てやすくなります。また次に何をすればいいかがわかっていれば、よりスムーズに売却を進めることが可能です。

一般的にマンションの売却活動は、売却の仲介を依頼した不動産会社に任せることになりますが、売主としても知っておくべきことが数多くあります。不動産会社に査定を依頼する前に自分で相場価格を調べておいたり売却に必要な書類を準備しておいたりして、スムーズなマンションの売却を目指しましょう。

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