家を売る際にかかる税金｜具体的な税金内容とその他にかかる費用もご紹介！税金を抑える節税方法についても徹底解説！
物を購入する際は消費税、所得に対して所得税が課されるのと同様、家を売る際にも各種税金が課されます。しかし、控除を利用することで税金を抑えられるケースもあるため、どのような税金が課されて、どのような控除を利用できるのかを事前に把握しておくことが大切です。
この記事では、家を売る際に課される税金の種類、利用できる控除などについて解説します。
【監修】穂坂 潤平 宅地建物取引士。仲介営業13年（宅建は新卒の時に取得）、不動産仲介会社起業3年の経験を経てウェブクルーに入社。趣味は何でも遊びにすること。仕事では「喜ばれる仕事をして、自らも喜ぶこと」をモットーに日々ご提案しております！
家を売却する際にかかる税金
家の売却によって得た売却代金は、全て自由に使えると考えている人もいると思います。しかし、売却代金からは不動産会社に支払う仲介手数料や各種税金を差し引かれます。
何も知らずに全額を使ってしまった場合、後で支払いができずに困ることになるので注意が必要です。そのようなトラブルを回避するためには、どのような税金が課されるのかを事前に把握しておくことが大切です。
家を売却する際にかかる主な税金として、以下の4つが挙げられます。
- 所得税・住民税・復興特別所得税
- 消費税
- 登録免許税
- 印紙税
それぞれの税金について詳しく見ていきましょう。
所得税・住民税・復興特別所得税
家を売る際は、「所得税・住民税・復興特別所得税」の3つを合わせた譲渡所得税が課されますが、必ず課されるわけではありません。家を売って利益が発生した場合（譲渡益が発生した場合）のみ課されます。
譲渡益が発生したかどうかは、譲渡所得を算出することで確認できます。譲渡所得の計算式は「売却代金－（取得費用＋売却費用）」です。売却代金から購入代金と購入時と売却時にかかった各種諸費用を引いてプラスの場合に課税されます。
税率は建物の所有期間によって、以下のように異なります。
| 種類 | 所有期間 | 税率 |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63％（所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％） |
消費税
消費税は物を購入する場合だけでなく、各種サービスを利用する場合にも課されます。家を売却する際には、不動産会社の提供するサービス（仲介）、司法書士の提供するサービス（登記手続きの代行）、金融機関の提供するサービス（ローン手続き）などを利用します。
そのため、不動産会社に支払う仲介手数料、司法書士に支払う報酬、金融機関に支払う手数料に消費税が課されるので覚えておきましょう。
また、居住用の家であれば売却代金には消費税が課されませんが、投資用の家だと売却代金の建物部分については消費税の課税対象となるので注意が必要です。
登録免許税
登録免許税とは、家に設定されている抵当権を抹消する場合や家を売って所有者が変更したことを第三者に証明するための所有権移転登記などを行う場合に課される税金です。
家を購入するにあたって住宅ローンを契約した場合、金融機関は抵当権を設定しますが、抵当権が設定されたままでは家を金融機関の許可なく売却することはできません。家を売却するには金融機関の許可を得て、抵当権を抹消しますが、その際に不動産1つにつき1,000円の税金が課されます（土地と建物の場合は2,000円）。
所有権を変更する際にも登録免許税が課されますが、買主が負担するのが一般的です。
印紙税
印紙税とは、売買契約書といった課税文書を作成する際に貼って納める税金のことです。家を売る際は、売買契約書を作成して売主と買主の双方が所有するため、2通分の印紙税を納めなくてはなりません。
印紙税の税額は、売却代金によって以下のように異なります。
| 売買代金 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 100万円超500万円以下 | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円超1,000万円以下 | 1万円 | 5,000円 |
| 1,000万円超5,000万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5,000万円超1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
令和6年3月31日までに作成される売買契約書については税率が軽減されています。
家を売却した際にかかる税金のシミュレーション
所得税・住民税・復興特別所得税は、家の売却と同時に課される税金ではありません。翌年の確定申告の際に納める税金なので、納税に必要な金額を確保しておくためにも、どのくらいの税金が課されるのか把握しておくことが大切です。
仮に3,000万円の不動産を所有期間4年と所有期間10年、3,500万円（諸費用250万円）で売った場合の所得税・住民税・復興特別所得税をシミュレーションしてみましょう。
税金のシミュレーション結果は以下の通りです。
| 所有期間 | 所得税・住民税・復興特別所得税 |
|---|---|
| 4年 | （3,500万円－3,000万円－250万円）×39.63％＝約99万円 |
| 10年 | （3,500万円－3,000万円－250万円）×20.315％＝約51万円 |
所有期間4年の場合、短期譲渡所得となるため、税額が大きくなります。税金を少しでも抑えたい人は、所有期間が5年を超えてから売却しましょう。
売却時にかかる税金以外の費用
家を売る際は税金だけでなく、以下のような費用もかかります。売却代金を住み替え資金に充てようと考えている場合、費用が多くかかると手残りが少なくなって資金計画に支障が生じることになるので注意が必要です。住み替えを支障なく速やかに行うためにも、税金以外の費用がどのくらいかかるのかを把握しておくことも大切です。
売却時にかかる税金以外の費用として、以下の3つが挙げられます。
- 仲介手数料
- ローンの残債
- 抵当権抹消費用
それぞれの費用を詳しく解説していきます。
仲介手数料
仲介手数料とは、仲介を依頼した不動産会社が探してきた買主と契約を締結した場合に支払う報酬です。
仲介手数料の金額は契約金額によって異なり、宅地建物取引業法に上限が定められています。仲介手数料の上限は以下の通りです。
| 契約金額 | 仲介手数料 |
|---|---|
| 200万円以下の部分 | 契約金額×5％＋消費税 |
| 200万円超400万円以下の部分 | 契約金額×4％＋消費税 |
| 400万円超の部分 | 契約金額×3％＋消費税 |
契約金額が400万円超の場合は「契約金額×3％＋6万円＋消費税」という速算式で仲介手数料の上限を求めることも可能です。
ローンの残債
家を購入する際に住宅ローンを契約した人の中には、返済がまだ残っている人もいると思います。その場合は、家に設定された抵当権がまだ残ったままで家を自由に売却できないため、住宅ローンを一括返済して抵当権を抹消しなくてはなりません。
住宅ローンを一括返済する際は、残債を支払うだけでなく一括返済のための事務手数料が必要です。事務手数料の金額は金融機関や手続き方法（窓口、電話、ネット）によって異なるので事前に確認しておきましょう。
抵当権抹消費用
抵当権抹消費用とは、家に設定された抵当権を抹消する際にかかる費用のことです。法務局で抵当権を抹消する際にかかる登録免許税については、1つの不動産につき1,000円かかると説明しました。
しかし、自分で登記を行うのではなく、司法書士に抵当権抹消を依頼する場合は登録免許税だけでなく、司法書士に支払う報酬もかかってきます。
依頼する司法書士によって報酬は異なるので一概に言い切れませんが、登録免許税を含めて5,000円から2万円程度を想定しておきましょう。
売却時にかかる税金の節税方法
家を売却する際に課される税金は、控除や特例をうまく利用することで軽減することが可能です。しかし、控除や特例は自動的に適用されるものではなく申告が必要なので、どのような控除や特例を利用できるのか事前に確認しておくことが大切です。
売却時にかかる税金の節税方法として、以下の6つの方法が挙げられます。
- 3,000万円特別控除
- 10年を超える住宅用財産を売却した際の軽減税率の特例
- 住居用財産の買い替え特例
- 損失発生時の繰越控除の特例
- 平成21年・22年に取得した土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
- 公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
それぞれの節税方法について詳しく見ていきましょう。
3000万円特別控除
3,000万円特別控除とは、居住用財産を売却する際、マイホームの所有期間に関係なく譲渡所得から3,000万円までを控除できるという制度です。
例えば、売却代金から購入価格と諸費用を差し引いた譲渡所得が2,000万円の場合は、この2,000万円に対して譲渡所得税が課されます。しかし、3,000万円の特別控除を利用すると譲渡所得が0になるので譲渡所得税が課されません。
ただし、売った相手が親や夫婦といった特別な関係にないといったように一定の条件を満たさなくてはならないため、適用条件を確認しておきましょう。
出典元：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」10年を超える住居用財産を売却した際の軽減税率の特例
10年を超える住居用財産を売却した際の軽減税率の特例とは、家を売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている場合に利用できる特例で、長期譲渡所得の税率よりも税額を抑えることが可能です。
適用される税率は以下の通りです。
| 譲渡所得 | 税率 |
|---|---|
| 6,000万円以下の部分 | 14.21％（所得税10％、住民税4％、復興特別所得税0.21％） |
| 6,000万円超の部分 | 20.315％（所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％） |
こちらも売った相手が親や夫婦といった特別な関係にないといったように一定の条件を満たさなくてはならないため、適用条件を確認しておきましょう。
出典元：国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」住居用財産の買い替え特例
住居用財産の買い替え特例とは、家を買い替える際に譲渡益を将来に繰り延べることができる特例です。特例を利用しても非課税になるわけではありません。
単に譲渡益に対する課税が先送りされるだけなので、次に家を売却する際には譲渡所得税が課されるという点に注意してください。ただし、納税を先送りすることで一時的に支出を抑える効果が期待できます。
売却代金が1億円以下といったように一定の条件を満たさなくてはならないため、適用条件を確認しておきましょう。
出典元：国税庁「No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例」損失発生時の繰越控除の特例
損失発生時の繰越控除の特例とは、家を売った際に購入価格と比べて売却価格が低かった、つまり損失が発生した場合に給与所得といった他のプラスの所得と相殺できる特例です。
相殺することで所得税の負担が軽減されるだけでなく、1年で損失を相殺できない場合は、譲渡した年と翌年以降3年まで繰り越すことが可能です。
こちらも売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているといったように一定の条件を満たさなくてはならないため、適用条件を確認しておきましょう。
出典元：国税庁「No.3203 不動産を譲渡して譲渡損失が生じた場合」平成21年・22年に取得した土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
平成21年・22年に取得した土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例とは、取得したのが平成21年または22年だった場合、売却時に譲渡所得から1,000万円を控除できる特例です。
平成21年に取得した土地の場合は平成27年以降に売却、平成22年に取得した土地の場合には平成28年以降に売却するといったように一定の条件を満たす必要があります。
出典元：国税庁「No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例とは、土地収用といった公共事業のために土地建物を売った場合、売却時に譲渡所得から5,000万円を控除できる特例です。
公共事業施行者から買取の申出があった時から6か月以内に売却するといったように一定の条件を満たす必要があります。譲渡が複数年にわたって行われた場合でも、最初の年にしか適用できない点に注意が必要です。
出典元：国税庁「No.3552 収用等により土地建物を売ったときの特例」まとめ
家を売る際、売買契約書に印紙税、サービスを利用する場合に消費税、譲渡益に対して譲渡所得税、登記手続きに対して登録免許税といったように、様々なシーンで税金が課されることが分かりました。
売却代金を全て使ってしまうと、税金や諸費用などを支払えなくなるため、家を売る際にどのような税金や諸費用がかかるのか確認しておくことが大切です。
また、控除や特例を利用すれば、課される税金を軽減することが可能です。自動的に適用されるわけではないので、どのような控除や特例を利用できるのかも確認しておきましょう。
