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任意売却をしたほうがいいケースと注意点|競売との違いとは

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任意売却をしたほうがいいケースと注意点|競売との違いとは

住宅ローンの返済が滞り、これからの返済も難しくなってしまったとき、すぐに金融機関によって不動産が競売にかけられてしまうと思う人もいるかもしれません。

しかし、住宅ローンの返済遅滞から競売申し立てまでのあいだには、不動産の所有者主体で売却できる「任意売却」という選択肢があります。競売より高く売れる可能性があるため、その後の返済負担を減らすためにも検討しておくことをおすすめします。

また、返済遅滞はなくても自宅を売却しなければならない事情があり、なおかつ売却代金では残債を一括返済できない「オーバーローン」の場合も、任意売却するという選択肢があります。

任意売却とは?

まずは任意売却の概要を説明し、その次に通常の売却と競売の違いについて解説します。

任意売却は住宅ローン返済を目的とした売却

任意売却は、住宅ローンの残債があり、何らかの理由で期限内に返済できなくなった場合に利用できる売却方法です。

また、売却代金でローンを完済できず自己資金でも残りのローンを返済できない場合にも利用されることがあります。

任意売却は、住宅ローンやそのほか借金の担保として不動産の抵当権をもっている金融機関(債権者)に承諾を得なければなりません。

通常の売却・任意売却・競売の違い

通常の売却、任意売却、競売のおおまかな違いは次の表の通りです。

項目 通常の売却 任意売却 競売
主体となる売主 不動産の所有者 不動産の所有者 裁判所
返済の状況 返済の遅滞がなく、売却後の返済計画も金融機関に認められている 返済の遅滞がある、または今後の返済が難しいと金融機関に判断されている 返済遅滞後、督促の期間に返済できなかった
条件 売却代金で残債を完済できる。売却活動を途中でやめることができる 債権者の承認が必要。任意売却活動が始まったら、債務者の意志だけでは取り下げられない 債権者が競売を申し立て、裁判所が承認した場合。債務者が競売を取り下げることはできない
売却額の目安 市場価格程度 市場価格の8~9割 市場価格の6~7割

※債権者:お金を貸している人のこと、債務者:お金を借りている人のこと

通常の売却

通常の売却では、主体となる売主は不動産の所有者です。不動産会社の仲介(媒介契約)による売却や、親族・知人など自分で見つけた買主に売却(自己発見取引)する通常の売却が該当します。

住宅ローンやそのほかの借金の返済に遅滞がなく、なおかつ不動産の売却代金で残債を一括返済できる場合に選択可能です。

売却価額の目安は、市場価格、不動産会社の査定額に近い金額です。また、一度売却すると決めた場合でも、理想の売却額ではない、条件が合致する買主が現れないといった理由で売却を取りやめることができます。

任意売却

住宅ローンまたはそのほかの借金の返済に遅滞があり、今後の返済自体が難しくなったときに選択する手段です。

任意売却でも不動産の売却価額が結果的に住宅ローンの残債よりも高くなれば完済できるケースもありますが、任意売却による売却価額の目安は、通常の売却と比べて8~9割程度です。そのため、基本的には売却してもローンの残債は残り、返済の義務もあります。

また売却するときは債権者の承認が必要で、任意売却の活動を途中で取りやめることはできません。

競売

住宅ローンやそのほか借金の返済を遅滞したことで、債権者が競売の申立てを行い、その正当性が裁判所によって証明されたときの売却方法です。

売却といっても主体となる売主は不動産の所有者ではなく、債権者の申立てを認めた裁判所が主体です。買主が見つかれば、所有者の意志に関係なく強制売却されます。

売却価額の目安は通常の売却と比べて6~7割程度で、強制売却された後も残債があれば返済は続きます。

任意売却を検討したほうがいいケース

競売になるまえに任意売却を行うためには、どのタイミングで検討を始めればいいかを解説します。

金融機関から督促状・催告状が届いた

共働き家庭の離婚、病気やケガ、会社の倒産、給与の低下などの理由により住宅ローンの返済が滞ると、金融機関から督促状や催告状が届きます。督促状・催告状が届いたときは任意売却を視野に入れる必要があります。

とはいえ、単に入金を忘れたことによる1回限りの遅滞で、督促状にある返済期限までに返済できたのであれば大きな問題ありません。

一方、今後も遅滞を繰り返す状況になると見込まれる場合は、住宅ローンを設定している金融機関への返済の相談や、競売になる前に任意売却に向けて行動を開始するといいでしょう。

なお、実際に物件が売れるまでは3ヵ月~6ヵ月はかかるため、できるだけ早い段階で行動を開始することをおすすめします。

売却後に住宅ローンを一括返済できない場合

何らかの理由で自宅を売却することになったものの、売却代金と自己資金だけでは一括返済ができないという場合は、通常の売却ではなく任意売却を選択するという方法も考えられます。

なお、この「自己資金」には親族の援助やほかの金融機関からの借入れで得た資金も含まれるため、それらの資金があってもなお完済できないというケースです。

不動産会社の査定額から売却にかかる諸経費を差し引き、その金額と自己資金を合わせた金額で残債を完済できるかどうかを検討しましょう。

「リースバック」を利用したいとき

リースバックとは、売却した物件の新たな所有者と賃貸契約して住み続けるという方法です。

リースバックを取り扱う不動産会社が物件を買い上げるため、売主はその売却代金を残債の返済に充てることができ、不動産会社は元の所有者に物件を貸し出すことで賃料を得ます。また、リースバックで居住を続けながら、最終的に買い戻すことも可能です。

ただし、不動産会社から支払われる売却代金だけでは残債を完済できないことが多いため、残債の返済と家賃の二重支払になるリスクがあります。

そのため、一時的な資金難によって返済遅滞したものの、その後の収入は回復する見込みがあるという場合に有用な手段と言えます。

任意売却の注意点

ここで、任意売却に踏み切るまえに忘れてはならない注意点を説明します。

積極的な売却活動・各種手続きが必要

任意売却の売却活動自体は通常の売却と同等であるため、裁判所が売却を行う競売と比べると、売主としての積極的な行動が求められます。具体的には、内見への対応、契約や登記に関する準備などです。

売却活動の詳細は「任意売却の流れ」の項目で解説しますが、半年程度はかかるものと考えておきましょう。

また、任意売却を行う際には、「任意売却に関する申出書」や「生活状況申出書」など、通常の売却よりも準備する必要書類や手続きが多くなります。

離婚の場合は相手の同意が必要

離婚した相手が当該の不動産に住んでいるものの住宅ローン返済は自分という場合や、相手が連帯保証人という場合に起こり得るケースです。

相手が住んでいる場合は立ち退きにも同意してもらわねばならず、トラブルになることが少なくありません。

また、連帯保証人である相手の連絡先がわからなかったり、相手が連絡を拒絶したりすることで、任意売却ができる期限が迫ってくることもあります。できるだけ早く連絡できるよう行動するのが先決です。

その上で、なぜ任意売却をするのか、競売と比べてどのようなメリットがあるのかをしっかりと説明して、早急に合意を得るように努めましょう。

新たなローンやクレジットカードの審査に落ちる可能性が高い

任意売却するには、「ある程度の住宅ローンの滞納があること」が前提です。

督促状には2種類あり、1つ目は「一般的な督促状」で、支払い期限の猶予が与えられた督促状です。

もうひとつは、金融機関との契約解除を示す「期限の利益の喪失予告通知」になります。

通常、住宅ローンを滞納すると一般的な督促状が届きます。これを無視すると3ヵ月程度で「期限の利益喪失通知」が届き金融機関から一括返済を要求されます。

任意売却は、この「期限の利益喪失通知」を受けてから可能になるケースがほとんどです。

「期限の利益喪失通知」を受けることで、住宅ローンの残債は保証会社が代位弁済をするため、債権が保証会社や債権回収業者に移ります。

債権者が変わることで、借主にとっては新たな債務という位置づけとなり、住宅ローンの金融機関ではなく、債権を持つ事業者に返済していくことになります。

新しいローンを組んだり、クレジットカードを作ったりしたい場合、信用情報の審査があります。住宅ローンの滞納や債務があることが事故情報として記載されているため審査落ちする可能性が高いでしょう。

任意売却の流れ

ここで、任意売却の流れを説明します。

順序 内容 必要期間 経過期間
1 金融機関からの督促 1~2ヵ月 1~2ヵ月
2 任意売却を取り扱う不動産会社へ相談 1週間 1~2ヵ月
3 不動産会社による物件の査定 1~2週間 2~3ヵ月
4 債権者との相談(任意売却活動と並行) 1~3ヵ月 3~6ヵ月
5 不動産会社と媒介契約 数日 3~6ヵ月
6 売却活動開始 1~3ヵ月 4~6ヵ月
7 買主候補との商談 ~1ヵ月 5~7ヵ月
8 売買契約・売却代金受領・物件引渡し 1ヵ月 6~8ヵ月

金融機関の督促は、返済遅滞してからすぐに届くわけではありません。遅滞後1ヵ月以上が経過してから督促状が送付されることがほとんどです。

返済を滞納し続けると、3~6ヵ月で「期限の利益喪失通知」や「代位弁済通知」が届きます。

代位弁済通知とは、保証会社が金融機関への返済を建て替えたことを通知するものです。これを放置すると、金融機関は裁判所へ競売の申立てをする準備をはじめます。

競売の開札日は、返済の滞納から数えておよそ8ヵ月後です。開札から買主の決定、物件引渡しまではさらに2ヵ月ほどかかります。

任意売却できるのは競売の開札日前日までです。督促が届いてから任意売却にかけられる期間にそれほど猶予はないため、いかに迅速に行動できるかが任意売却を成功させる鍵となります。

そのため、任意売却する物件であることを理解し、売却活動ができる期間に制限があることを考慮して対応してくれる任意売却専門の不動産会社に依頼するのがおすすめです。

任意売却の相談先

任意売却することを決めたら、早速行動を開始しましょう。相談先には次のような選択肢があります。

任意売却を専門的に取り扱う不動産会社

一般的な不動産会社では、任意売却に関する知識やノウハウがないこともあるので、任意売却を専門的に取り扱う不動産会社に相談しましょう。

実績が多数ある不動産会社がおすすめです。ただし、実績が多ければ必ずしも安心というわけではありません。不動産会社の自社ウェブサイトだけを見て判断するのではなく、実際に問い合わせてみて判断しましょう。質問にしっかり答えてくれる、十分な説明がある、真摯な対応である、など取引きを任せる相手として信頼に足るかどうかを見極めることが大切です。

また弁護士や司法書士との提携があるかどうかも重要なポイントとなります。任意売却に詳しい弁護士や司法書士がいれば、残債の返済やその後の生活、そのほか登記手続きなどを相談できるからです。

悪質な不動産会社に要注意

できる限り高く、急いで売りたいという任意売却希望者を狙う悪質な不動産会社も少なからず存在します。

悪質な不動産会社は、高額な手数料や調査費、本来は不要な交通費を請求したり、知り合いに安く売却するために相場よりも低額で決済させようとしたりします。

また、任意売却を検討している人のところへ「手数料を支払ってくれれば高く売れる」などと声をかける、不動産会社ですらない詐欺もあるため注意しましょう。

1社だけを見て依頼するのではなく、複数の不動産会社に相談して見積もりを取り寄せ、比較検討して選ぶのがベストです。

リースバックを取り扱う不動産会社

自宅を手放しても(売却しても)そのまま済み続けたい場合には、リースバックを専門に取り扱う不動産会社も選択肢に入れましょう。

査定とその後の家賃に同意できれば、そのまま売買契約に移れるため、まとまった金額を手にできるまでの期間を短縮できます。

ただし、いつまでも住み続けられるかどうかは契約によって異なります。契約更新に関する事項は要確認です。また、いずれは買い戻したいという場合には、買戻しに関する条件もしっかり確認しておきましょう。

任意売却を専門的に扱う弁護士・司法書士

任意売却を専門的に取り扱う弁護士や司法書士に相談しておけば、売却後の登記手続きをスムーズに進めやすくなります。また、法律に関する業務とは別に、専門的な知識と実績をもつ不動産会社を紹介してくれることもあります。

ただし、相談料や依頼料がかかるため、この費用は持ち出しです。まずは複数社に相談できるよう、無料相談窓口があるところを探すといいでしょう。

住宅ローンの返済が難しくなった場合は専門家に相談を

住宅ローンや借金の返済ができず、自宅を手放すというのは苦渋の決断でしょう。しかし、その後の生活も考えると、できる限り残債を小さくするよう動き出すことが先決です。

競売よりも高く売れる可能性あり、なおかつ引越し日の取決めや条件にある程度の自由が利く任意売却は有益な選択肢と言えます。

返済が難しくなった段階で、不動産会社や弁護士、司法書士と債権者である金融機関に相談しましょう。

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