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マンションの売却にかかる税金の計算シミュレーション!控除や特例も紹介

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マンションの売却にかかる税金の計算シミュレーション!控除や特例も紹介

マンションなどの不動産は、購入するときだけでなく売却時にもさまざまな費用がかかります。そのうちのひとつが税金です。 税金などの売却時にかかる費用を前もって把握しておかないと、売却後、「手元に残ったお金が思っていたよりも少なくなってしまった」ということにもなりかねません。

そこでこの記事では、マンションの売却が初めての人に向けて、売却時にかかる税金の種類や計算シミュレーション、節税するための方法などを詳しく解説します。マンション売却を検討している人は、ぜひ参考にしてみてください。

マンション売却時にかかる税金

マンションを売却するときには、次のような税金がかかります。

種類 支払うタイミング
印紙税 売買契約の締結時
登録免許税 物件の引渡し時
譲渡所得税 売却した翌年の確定申告時
消費税 消費税が課せられる費用の支払時

税金が課せられるタイミングは、おもに売買契約の締結時と引渡しの際、そして売却した翌年の確定申告時です。

それぞれの税金について詳しく説明します。

売買契約締結時にかかる税金

マンションの売買契約を締結する際に納める税金には、「印紙税」「消費税」があります。

印紙税

印紙税とは、契約書や金銭の受け渡しなどの特定の文書に課される税金です。

印紙税法により、不動産の売買契約書は印紙税が課される特定文書になっているので、取引額に応じた印紙税額の収入印紙を購入して契約書に添付する形で納めます。

取引額による印紙税の額は、次の通りです。

本則税率 軽減税率
500万円を超え1,000万円以下 10,000円 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下 20,000円 10,000円
5,000万円を超え1億円以下 60,000円 30,000円
1億円を超え5億円以下 10万円 60,000円

※2022年3月31日までは軽減税率が適用されます。

売買契約書は売主分と買主分の2通を作成しますが、売主と買主、それぞれ1通分ずつ印紙税を負担することが一般的です。

仲介手数料の消費税

不動産売買の仲介を仲介業者に依頼して取引きが成約した場合、成功報酬として仲介業者に仲介手数料を支払います。仲介手数料には消費税が課せられるので、消費税額を含めた仲介手数料の支払いが必要です。

仲介手数料の上限額は、宅建業法により次の計算式が定められています。

仲介手数料の上限額=取引額×0.03(3%)+60,000円+消費税
(ただし、取引額が400万円を超える場合)

例えば、取引額が3,000万円の場合、仲介手数料の上限額の計算シミュレーションは次の通りです。

3,000万円×0.03+60,000円=96万円(仲介手数料上限額)
96万円×0.1(消費税率)=9万6,000円(消費税)
96万円+9万6,000円=105万6,000円

仲介手数料は、売買契約が成立すれば仲介業者への支払い義務が発生しますが、契約締結時と引渡し時に分けて支払うことが一般的です。

仲介を依頼する際(媒介契約を結ぶ際)に、支払い時期と方法を確認しておきましょう。

マンションの引渡し時と売却後にかかる税金

マンションを引き渡して所有者を変更する際にかかる税金には、「登録免許税」と「消費税」があります。

登録免許税とは、不動産の登記を移動したり変更したりする際に必要となる税金です。登記変更手続きにかかる手数料のようなものだとイメージするとわかりやすいでしょう。

マンションを売却した際に登録免許税が必要となる手続きには、「抵当権抹消登記」と「所有権移転登記」があります。

登記手続きを司法書士に依頼すると司法書士への報酬が発生し、その報酬に対して消費税が必要です。

抵当権抹消登記

住宅ローンを組んでマンションを購入した場合、そのマンションには「抵当権」が設定され、登記されます。

マンション売却の際に、抵当権を外す手続きが「抵当権抹消登記」です。抵当権が設定されていない場合は、抵当権抹消登記の手続きは必要ありません。

抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1件につき1,000円です。司法書士に手続きを依頼した場合は、報酬と合わせて支払うことが一般的です。

所有権移転登記

所有権移転登記は、不動産の所有者を変更する際に必要となる手続きです。

売買の場合、買主が負担することが多いですが、売主が負担することもあります。売買契約を結ぶ際に、確認しておくようにしましょう。

不動産売買における所有権移転登記手続きの登録免許税は、土地については取引額の2%(2021年3月31日までは軽減措置が適用されるため1.5%)、建物については取引額の2%(2022年3月31日までの期間は0.3%)です。

建物については、一定の条件を満たせば、さらに低い税率になります。マンションを売却して利益(譲渡所得)が出た場合、売却の翌年に課せられるのが「譲渡所得税」です。譲渡所得税については、次の項目で詳しく説明します。

譲渡所得税について

マンションを売却して利益が出た場合、売却した翌年の確定申告で「譲渡所得税」を納めます。

しかし、マンションの売却額や売却で得られた利益すべてに税金が課せられるわけではありません。マンションの売却計画や資金計画を立てるためにも、譲渡所得税の仕組みや計算方法を理解しておくことが大切です。

譲渡所得税の計算方法

譲渡所得税は、マンションを売却した代金(=譲渡額)から、次のような費用を差し引いた額に対して課せられます。

  • マンション購入の代金と購入の際にかかった費用(取得費)
  • マンションを売却するときにかかった費用(譲渡費用)
  • 特別控除額

よって、譲渡所得税が課せられる額(課税譲渡所得)および譲渡所得税額の計算式は、次の通りです。

譲渡額(売却した代金)-(取得費+譲渡費用)-特別控除=課税譲渡所得
課税譲渡所得×税率=譲渡所得税額

例えば、2,000万円で購入したマンションを6,000万円で売却した場合、課税される譲渡所得をシミュレーションすると、次のような計算になります。

※仲介手数料や印紙税などでかかった取得費は200万円、譲渡費用は300万円と仮定して計上

購入時の価格:2,000万円
売却時の価格:6,000万円
特別控除:3,000万円

6,000万円-(2,000万円+200万円+300万円)-3,000万円=500万円

※ただし、マンションを所有していた期間の建物の減価償却費用は計算に含んでいません。

従って、課税される譲渡所得は500万円になり、この額に譲渡所得税の税率を乗じたものが、確定申告で納める譲渡所得税額になります。

取得費および減価償却費とは

取得費とは、マンションを取得(購入)する際にかかった費用のことで、おもに次のようなものが含まれます。

  • マンションの購入代金
  • 購入時に仲介業者に支払った仲介手数料
  • 購入時に納めた税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税など)
  • 所有権などを得るためにかかった訴訟費用など
  • 購入のために借入れた資金の利子のうち、実際に使用を開始するまでのあいだに支払った部分

ただし、マンションの購入代金のうち、建物部分については、購入した時から売却するまでのあいだに経年劣化して価値が減っていると考えられるため、その期間の劣化分を「減価償却」として購入代金から差し引くことが必要です。

マンション購入代金における建物部分と土地部分の割合については、固定資産納税通知書に記載されている購入時の固定資産評価額で確認できます。

建物部分の減価償却費の計算式は、次の通りです。

減価償却費 = 取得価額×0.9×償却率×経過年数

マンションなど、鉄筋コンクリート造の建物の法定耐用年数は47年ですが、非事業用(賃貸などの事業用に供していないもの)の場合は、耐用年数が1.5倍(1年未満の端数は切り捨て)になります。

おもな非事業用建物の耐用年数と償却率は次の通りです。

建物の構造 耐用年数 償却率
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 70年 0.015
れんが、石造・ブロック造 57年 0.018
骨格材厚さが4mm超の金属造 51年 0.02
木造 33年 0.031

よって、住居用(非事業用)の鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は70年となり、償却率はになります。

一例として、次のような住居としていたマンションの減価償却費、およびマンションの取得額の計算についてシミュレーションしてみましょう。

【シミュレーション条件】
購入時のマンションの価格:5,000万円
(建物部分の価格:3,000万円、土地部分の価格…2,000万円)
経過年数(所有年数):10年
構造:鉄筋コンクリート

・減価償却費の計算
3,000万円×0.9×0.015×10年=405万円(減価償却費)

・建物部分の取得額の計算
3,000万円-405万円=2,595万円

よって、建物部分の購入額から減価償却費を差し引いた2,595万円に、土地部分の購入額2,000万円を合わせた4,595万円が、建物の購入代金として取得費の計算に含められる額になります。

取得費を少しでも多く計上する方が譲渡所得を少なくできるので、購入時にかかった費用を証明できる書類はできるだけ揃えておくと良いでしょう。

譲渡費用とは

譲渡費用とはマンションを売却した際にかかった費用の合計額で、おもに次のようなものが含まれます。

  • マンションを売却するために支払った仲介手数料
  • 売主が負担した分の売買契約書の印紙税
  • より有利な売買契約を結ぶために支払った違約金

譲渡費用は、売却するために直接かかった費用だけが含まれるため、固定資産税やマンションの維持・管理費などは算入できません。

所有期間による譲渡所得税率の違い

譲渡所得税とは、譲渡所得に課せられる所得税と住民税と合わせたものです。

所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、税率が変わります。

譲渡所得税の税率が変わるポイントは、実際にマンションを所有していた期間ではなく、譲渡(売却)した年の1月1日の時点で、所有期間が5年を超えているかどうかによる点です。

それぞれの税率は次の表の通りです。

所有期間 所得税 住民税
短期譲渡所得 5年以下の場合 30.63% 9%
長期譲渡所得 5年を超える場合 15.315% 5%

※2037年の12月31日までは、所得税額に対して2.1%が復興特別所得税として上乗せされています。

マンション売却時の譲渡所得税の計算例

課税譲渡所得額の計算方法と譲渡所得税の税率がわかったところで、実際にマンションを売却した時、所有期間によって譲渡所得税がどれくらい変わるのか、先の例を用いてシミュレーションしてみましょう。

【シミュレーション条件】
購入時の価格:2,000万円
売却時の価格:6,000万円
取得費:200万円
譲渡費用:300万円
特別控除:3,000万円
課税譲渡所得額:500万円

・所有期間5年以下で売却した場合(短期譲渡所得)
所得税:500万円×30.63%=151万1,500円
住民税:500万円×9%=45万円
⇒短期譲渡所得税:151万1,500円+45万円=198万1,500円

・所有期間5年超えで売却した場合(長期譲渡所得)
所得税:500万円×15.315%=76万5,750円
住民税:500万円×5%=25万円
⇒長期譲渡所得税:76万5,750円+25万円=101万5,750円

※減価償却費は算入していません。
※所得税には復興特別所得税も含まれています。

短期譲渡所得税と長期譲渡所得税とでは、譲渡所得税額に96万5,750円もの差があることがわかります。

マンション売却時の控除や特例

一定の条件を満たせば、マンション売却時に控除や特例を受けることが可能です。ここでは、譲渡所得税を減らすことができる控除や特例について説明します。

マイホーム売却時の3,000万円特別控除の特例

売却したマンションが居住用(マイホーム)であった場合、譲渡所得から3,000万円が控除される「マイホーム売却時の3,000万円特別控除の特例」を受けられます。

この控除が適用されると、3,000万円までの譲渡所得には譲渡所得税が課せられません。

ただし、売却するマンションが居住用として使われていたこと以外に、次のような条件を満たす必要があります。

  • 売却した年を含めた3年のあいだに、この特例やほかの特例を受けていないこと
  • 売主と買主が、親子や兄弟、夫婦などの特別な関係でないこと
  • セカンドハウスや別荘などとして所有していたものでないこと

特例を受けるためには、売却した翌年の確定申告が必要です。申告を忘れないようにしましょう。

10年超所有軽減税率の特例

売却したマンションの所有期間が10年を超えている場合、長期譲渡所得よりもさらに譲渡所得税の税率が低くなるというのが「10年超所有軽減税率の特例」です。

特例を受けると、譲渡所得のうち6,000万円までの部分は、次の表の通り、長期譲渡所得税よりもさらに低い税率となり、6,000万円を超える部分についは長期譲渡所得と同じ税率になります。

所有期間 譲渡所得 所得税率 住民税
所有期間が10年超え 6,000万円までの部分 10.21% 4%
6,000万円を超える部分 15.315% 5%
長期譲渡所得(5年超え) - 15.315% 5%

特定居住用財産の買換え特例

「特定居住用財産の買換え特例」とは、2021年の12月31日までに居住用の不動産を売却し、住み替えのマイホームを購入した場合、一定の条件を満たせば譲渡益に対して課せられる税を将来に繰り延べられるというものです。

例えば、次のようなケースについて見てみましょう。

住居を購入した代金:1,000万円
住居を売却した代金:5,000万円
買い替えた住居を購入した代金:7,000万円

この場合、減価償却や譲渡費用などを計算に入れなければ、課税される譲渡所得は5,000万円-1,000万円=4,000万円です。

しかし、特定居住用財産の買換え特例を受けると、7,000万円で購入した住居を売却する際まで、譲渡所得税が繰り延べられます。

特例を適用するためには、マイホームであることや他の特例を3年間受けていないこと以外にも、以下のような条件を満たすことが必要です。

  • 売却した代金が1億円以下であること
  • 居住期間および所有期間が10年を超えること
  • 買い換える建物の床面積が50㎡以上、土地の面積が500㎡以下であること
  • マイホームを売却した年の前年から翌年までのあいだに買い換え、定められた期間までに住み始めること
  • 親子、夫婦など、特別な関係の人に売却したものでないこと

ただし、この特例は譲渡所得を将来に繰り延べられるもので、免除されるわけではないことに注意しましょう。

居住用財産買換えなどの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

居住用住宅(マイホーム)を2021年12月31日までに買換えをして損失が出た場合、一定の条件を満たせば、譲渡損失を給与や事業所得などから控除(損益通算)できるというのが「居住用財産買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」です。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失については、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます。

買い替えた住居がマイホームであること以外にも、おもに次のような条件を満たす必要があります。

  • 所有期間が5年を超えていること
  • 売却した年の前年から売却の年の翌年までのあいだに、床面積が50㎡以上の住居を取得し、定められた期間までに住み始めること
  • 買い替えた住居について、10年以上の住宅ローンを有すること

これら以外にも細かい適用条件があるので、利用を検討する場合は国税庁のウェブサイトなどでの確認をおすすめします。

また、売買の相手が親子や夫婦など特別な関係の場合や3年間にほかの特例を受けている場合、年間の合計所得額が3,000万円を超える場合など、適用できない条件もあります。適用を考える場合は、予め条件を確認しておくようにしましょう。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

住宅ローンが残っているマンションを売却して譲渡損失が出た場合、「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」が適用できる場合があります。

これは、2021年12月31日までに住宅ローンのあるマイホームを住宅ローンの残額を下回る額で売却して損失(譲渡損失)が生じた場合、一定の要件を満たせば、損失をその年の給与所得や事業所得など、ほかの所得から控除(損益通算)することができるというものです。

さらに、その年に損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)ができます。

特例の適用には、売却した住居がマイホームであること以外にも次のような条件を満たす必要があります。

  • 所有期間が5年を超えていること。
  • 買い換えた住居について、10年以上の住宅ローンを有すること。
  • 売却額がローンの残額を下回っていること。

これら以外にも細かい適用条件があるので、利用を検討する場合は国税庁のウェブサイトなどでの確認をおすすめします。

また、売買の相手が親子や夫婦など特別な関係の場合、売却した前後の3年間にほかの特例を受けている場合、年間の合計所得額が3,000万円を超える場合など、ほかの特例と同様に適用できない条件もあるので、適用できるかどうか、条件を確認しておくようにしましょう。

マンション売却時によくある質問

ここからは、マンション売却時の税金に関連する、よくある質問に回答しながら説明をしていきます。

マンション売却をしたら確定申告は必要?

マンションを売却して譲渡所得が出なれば譲渡所得税を納める必要はないので、確定申告をしなくても特に問題にはなりません。

しかし、確定申告をしないと、マイホームを売却した際の3,000万円の特別控除をはじめ、さまざまな特例や控除を受けることができなくなることがあります。

確定申告をしないと結果として損をしてしまう可能性があるため、マンションなどの不動産を売却した翌年は、売却益が出ていなくても、確定申告することをおすすめします。

マンションの売却に消費税はかかる?

マンションの場合、業者からの購入であれば建物部分の価格に消費税が課せられます。しかし、土地部分の価格はどのような取引きであっても非課税です。

中古マンションの売買の場合など、法人や業者を挟まない個人間の取引きであれば、土地だけでなく建物部分の価格にも消費税は課せられません。

相続したマンションを売却すると税金はどうなる?

相続したマンションを売却する場合の税金も、通常のマンション売却時にかかる税金と同じです。ただし、相続不動産の売却の際に適用できる特例があるので、それらを利用すると節税ができます。

相続税が取得費に加算される特例

この特例は、相続や遺贈により受け取った不動産などを一定の期間内に譲渡(売却)した場合、相続税として収めた額のうちの一定額を売却した不動産の取得費として加算できるというものです。

相続税の一部を取得費として加算すれば、課税される譲渡所得額を下げることができるので、譲渡所得税を抑えることができます。

特例を適用するためには、その不動産を取得した人に相続税が課されていることや、相続税の申告期限日(相続開始から10ヵ月)の次の日から3年が経過するまでに売却していることが必要です。

ほかにもいくつかの適用条件があるので、利用を検討する場合は国税庁のウェブサイトなどで確認しておきましょう。

相続した空き家を譲渡した場合の特別控除

相続や遺贈によって得た居住用住宅について、2023年12月31日までに売却した場合は、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除することができます。

ただし、この特例を適用するためには一定条件を満たす必要があり、その中に「区分所有建物登記がされている建物でないこと」という条件が含まれているため、マンションに適用することはできません。

相続した不動産が土地や戸建ての場合は、国税庁のウェブサイトなどで条件を確認した上で適用を検討してみるとよいでしょう。

マンション売却時にかかる税金を把握して節税対策をしよう

マンションは購入する時だけでなく、売却する時にも税金を含めたさまざまな費用が必要です。売却時にかかる費用を把握しておけば、売り出し価格を設定したり資金計画を立てたりする際に役に立ちます。

マンションを売却して利益(譲渡所得)が出そうな場合は、所有年数と売却する時期に注意をして、譲渡所得税率を抑えるなどの工夫をするとよいでしょう。

また、売却益が出た場合の控除や特例だけでなく、売却損が出た場合や相続した不動産を売却する場合に適用できる特例などもあるので、予め確認しておくことが大切です。

控除や特例の適用には、確定申告が必要になります。譲渡所得が出た場合だけでなく、マンションなどの不動産を売却した翌年は、確定申告をするようにしましょう。

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