一般媒介契約に契約期間はあるの?契約の更新・解除方法も解説

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一般媒介契約に契約期間はあるの?契約の更新・解除方法も解説

不動産の売却時に締結する媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。これら3つのうち、一般媒介契約の契約内容は、売主、不動産会社ともに最も縛りが少ない契約です。

しかし、縛りが少ないがゆえに気を付けなければならない点がいくつかあります。そのひとつが一般媒介契約の契約期間です。

この記事では、一般媒介契約の契約期間がどのようになっているのか、契約更新や契約解除をする際にはどうすれば良いのかなどについて、わかりやすく説明します。

【監修】西崎 洋一 宅地建物取引士・管理業務主任者・不動産コンサルタント・不動産プロデューサー。不動産業界10年以上の専門家。物件調査、重説作成・説明などの実務経験が豊富。特に土地の売買、マンション管理に精通。大阪を中心に活動を行っている。

一般媒介契約の期間

最初に、一般媒介契約の期間がどのように定められているのか、法的な制限や決まりがあるのか、契約の途中での解除は可能なのかを解説します。

契約期間は3ヵ月が目安

一般媒介契約以外の媒介契約である「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」には、宅地建物取引業法の34条による契約期間の定めがあります。

この2つの媒介契約は、契約期間の上限が3ヵ月と定められているので、その期間を超える契約を結ぶことはできません。3ヵ月以上の契約になる場合は、契約の更新が必要になります。

しかし、一般媒介契約にはそのような定めはないため、契約期間を自由に定めることが可能です。

ただし、国土交通省が公示している標準媒介契約約款によると、一般媒介契約の契約期間は3ヵ月以内が望ましいと記載されています。

そのため、特別な事情がない限り、売主を不動産会社とで締結する一般媒介契約の契約期間は、3ヵ月以内とすることが一般的です。

一般媒介契約は期間中でも解除が可能

一般媒介契約の契約期間には法的な拘束力がないため、基本的には契約期間中であっても、いつでも契約解除ができます。

しかし、場合によっては契約内容の特約で期間が定められていたり、解約時に違約金の支払いが必要だったりすることがあるため注意が必要です。

契約期間や違約金の定めがある場合は、一般媒介契約の契約書に記載されているため、わからない場合は確認しておきましょう。

【監修者コメント】

不動産営業は3ヵ月がひとつの単位で動いています。媒介契約を受諾してから販売活動に入り、一定の成果が出るのが早くても3ヵ月です。そのため、それより短い契約期間だと良い成果が見込めません。

一般媒介契約期間の更新方法

一般媒介契約は法的な契約期間の定めはないものの、国土交通省の標準媒介契約約款により3ヵ月以内に設定されていることがほとんどです。

契約期間が定められている場合、契約を延長するのであれば契約更新が必要になります。契約を更新する方法には、売主からの申告による更新と自動更新の2種類です。

ここでは、一般媒介契約のそれぞれの契約更新方法を見てみましょう。

更新方法(1)自分で更新する

一般媒介契約の契約期間が満了し、自分で申告して更新する場合の手続きは次の通りです。

1. 不動産会社から連絡がくる
2. 契約を更新するか検討する
3. 届いた契約書をよく確認する
4. 署名・捺印をして返送する

それぞれの手順について、詳しく説明します。

1. 不動産会社から連絡がくる

一般媒介契約の契約期間が定められている場合で、自動更新の特約が結ばれていなければ、契約期間が満了する日が近づくと不動産会社から契約更新を打診する連絡がきます。

連絡方法は電話やFAX、メールなどが一般的です。

しかし、不動産会社によっては、契約更新の打診といっしょに契約更新に関する書類が郵送で届くこともあります。一般媒介契約の契約満了日に近くなれば、郵便物も確認するようにしましょう。

2. 契約を更新するか検討する

不動産会社から契約更新についての連絡を受けたら、一般媒介契約を更新するかどうかを決めます。契約期間中の不動産会社の売却活動内容や、今後の見通しなどを踏まえた上で、更新するかどうかを決めましょう。

不動産会社の連絡があった際に、契約更新の返事をしない場合は一般媒介契約の契約期間満了となり、自動的に契約解除になります。ただし、契約更新しないのであれば、更新しない旨をきちんと伝えておくほうが、あとでトラブルにならないようにするためにもおすすめです。

3. 届いた契約書をよく確認する

一般媒介契約の契約更新を承認すると、契約を更新する旨を記した書面が不動産会社から送られてきます。その書面に、契約内容は以前の契約と同じである旨が記載されていることがほとんどです。

ただし、不動産会社によっては新しい契約書が作成されている場合もあるので、内容に変更や間違いがないかをよく確認しましょう。

契約更新の書面が届いた時点では、契約更新を断ることや、ほかの媒介契約に変更したい旨を伝えることも可能です。

4. 署名・捺印をして返送する

契約更新の書面や新しい契約書の契約内容をよく確認し、内容に納得したら、売主の欄に署名・捺印をして返送すれば契約更新完了です。

契約更新の書類は不動産会社側と売主側の2通を作成するので、売主側の分をきちんと保管しておきましょう。

また、不動産会社の担当者に連絡をしてアポイントを取り、直接会っての契約更新もできます。その際に今後の売却活動などについても相談できるので、時間に余裕があれば不動産会社に出向いて契約更新してもいいでしょう。

更新方法(2)自動更新

一般媒介契約は、通常の契約内容であれば、基本的に契約が更新されることはありません。

しかし、契約を自動更新する旨の特約をつけている場合は、売主から申告して改めて更新手続きをしなくても自動で更新されます。一般媒介契約の契約満了日が近づいても不動産会社から連絡がない場合は、自動更新になっていないかどうかを確認してみましょう。

一般媒介契約に自動更新の特約をつける際には、契約書にその旨の明記が義務付けられているため、書面を確認すればわかります。自動更新になっている場合は、売主から契約解除の申し出をしない限り、契約は更新され続けるので、契約解除したいときは不動産会社に契約解除する旨をすみやかに伝えるようにしましょう。

一般媒介契約の期間中の解除について

次に、一般媒介契約の契約期間中に、契約を解除する場合について説明します。

一般媒介契約を解除したいときに、具体的にどのようにすればいいのか、また解除に際して違約金などが発生するのかなどを詳しく見てみましょう。

期間中の解除は不動産会社へ通知が必要

一般媒介契約の期間中に契約解除する場合は、解除する旨を不動産会社に通知する必要があります。通知方法は、電話やメール、または書面が一般的です。

ただし、電話で伝えるだけだと「言った、聞いていない」などのトラブルが起こる恐れもあるため、書面で伝えるほうがおすすめです。電話で伝えた場合でも、あとでメールや書面を提出しておくようにしましょう。

不動産会社によっては、契約解除通知用の書面が用意されている場合があるのでそれを使用します。書面がない場合は、契約解除を申告した日付、契約解除したい旨、売主の氏名・住所・連絡先、一般媒介契約を結んだ物件名・所在地・所有者名などを記載した書面を提出しましょう。

期間中の解除でも違約金はかからない

一般媒介契約は契約期間中に解除しても基本的に違約金は発生しません。

これは、ほかの媒介契約である専属専任媒介契約や専任媒介契約と違って、一般媒介契約には不動産会社の売却活動における義務(物件の情報の公開や売主への報告)が定められていないからです。たとえ契約解除までに売却活動をしていたとしても、それは不動産会社の自由意志によるものとみなされます。

自費となるケース

不動産会社が行った売却活動ではなく、売主から申し出た広告や宣伝にかかった費用については、一般媒介契約であっても売主の負担になります。不動産会社から持ちかけられて承諾した場合も同様ですので、特別な広告や宣伝を行う場合は売主の負担が発生するのかの確認が必要です。

契約内容によっては違約金が発生する場合もある

通常は、一般媒介契約を契約期間中に解除しても違約金は発生しません。ただし、一般媒介契約の契約書の内容に、売主から契約期間内に契約解除した際には違約金が発生する旨が特約でつけられていれば、支払いが必要になることがあります。

このような事態に陥らないためにも、契約解除を通知するまえに契約書の内容をきちんと確認しておきましょう。契約期間中の契約解除に条件がある場合は、契約期間が満了するまで解除を待つのもひとつの手です。

詳しくはこちらの記事で紹介しています。
一般媒介契約に契約期間はあるの?契約の更新・解除方法も解説

一般媒介契約を結ぶときは不動産一括査定サイトがおすすめ

一般媒介契約は、専属専任媒介契約や専任媒介契約とは異なり、複数の不動産会社と契約を結ぶことができる点が特徴です。

この特徴を最大限に活かすためには、できるだけ多くの不動産会社に接触して売却したい物件の査定を依頼し、査定時に信頼できる会社かどうかを見極めて不動産会社を選ぶことが大切です。

しかし、いくつもの不動産会社それぞれに連絡をして査定を依頼するのは時間も労力もかかります。そのような場合におすすめなのが、不動産一括査定サイトです。情報を一度入力するだけで、同時に複数の不動産会社へ査定を依頼できます。

ズバット 不動産売却の魅力や特徴はマイナビニュースでも紹介されています。

【監修者コメント】

不動産会社を選ぶポイントは、営業担当者との相性が大きいです。さらに、宅建資格保有など一定の経験のある担当者だとなお良いでしょう。

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一般媒介契約の期間は書類を確認してみよう

一般媒介契約には法的な契約期間の定めはありません。どのような契約期間になっているのか、契約更新は売主が申告しないといけないのか、自動更新になっているのかなどがわからない場合は、一般媒介契約の契約書で確認しましょう。

同様に、契約期間内の解除についても契約書に記載されています。一般媒介契約を契約期間内に解除する場合は、違約金などの定めがないかどうかを確認してから不動産会社に連絡することがおすすめです。

【監修者コメント】

一般媒介の場合は、特に契約期間を気にする必要はありません。ただし特段の広告費などをかけている場合の中途解約だけは、違約金が発生する可能性がありますので気をつけましょう。

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