新築離婚での財産分与や住宅ローンはどうなる？確認事項と注意点

新築を購入した家、離婚したらどうなるの？

離婚する際には、財産分与をおこないます。財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して形成した財産を離婚の際に平等に分ける制度です。ここでは家を財産分与する方法について説明します。

婚姻中に購入した家は財産分与の対象になる

財産分与の対象は、夫婦が結婚後に購入、維持してきた預貯金、株式・国債などの有価証券、土地・家などの不動産などが該当します。したがって婚姻中に新築または購入した家も、財産分与の対象です。

財産分与の権利の割合は、原則2分の1ずつになります。例えば夫婦の収入割合が10対0かつ家・土地の持分割合が10対0であったとしても、この考え方は変わりません。つまり、婚姻中に夫の収入で家・土地を購入して夫が所有権者であったとしても、妻が専業主婦として夫を支えていたのであれば、家・土地は夫婦の共有財産とされます。

ただし2分の1ずつというのはあくまで原則であり、夫婦の合意により分割割合は自由に決められます。

財産分与の方法

財産分与の方法は次の2つです。

• 一方が住み、もう一方に相応の金額を支払う
• 家を売却して現金化して分ける

【一方が住み、もう一方に相応の金額を支払う】
一方が家を譲り受け、もう一方へ代償金を支払うという方法です。仮に2,000万円の価値がある家を財産分与する場合、住み続ける方がもう一方へ1,000万円を支払います。

【家を売却し現金化して分ける】
不動産の財産分与で最もよく利用されるのが、家の売却代金を分け合う方法です。売却する際の諸費用を差し引いて手元に残ったお金を半分ずつ分け合います。

住宅ローンがある家を財産分与する際の確認事項

多くの人は家を購入する際に、住宅ローンを組むでしょう。離婚で財産分与をする際には、トラブルを避けるためにも以下の項目を確認します。

• 住宅ローン契約内容
• 住宅ローン残高
• 土地、家の評価額
• 住宅ローン残高と評価額の差額

それぞれ詳しく見ていきましょう。

住宅ローンの契約内容の確認

まずは、住宅ローンのローン契約者、土地・家の所有者、抵当権設定者を確認します。なぜなら、ローンの契約者や家、土地の所有者の名義が夫や妻の両親などになっていると財産分与の対象にならないからです。また、夫婦のどちらかの名義でない物件は売却が難しくなります。

ローン契約者と抵当権設定者は、ローン契約時に金融機関から渡される、住宅ローン契約書と抵当権設定者のコピーで確認できます。

土地・家の所有者を調べるには、法務局で登記事項証明書の取得が必要です。手数料は取得方法によって異なり、オンラインだと480円から取得できます。なお、登記事項証明書でも抵当権設定者が調べられます。

【登記事項証明書で確認できる内容】

• 家、土地の所有者の氏名
• 抵当権者（主に金融機関）
• 抵当権設定者（おもにローン契約書）
• 抵当権設定日など

住宅ローン残高の確認

次に住宅ローン残高を確認します。新築の場合は返済が始まっていないケースや始まってまもない場合もあるでしょう。そのため、住宅ローンの残高は以下の方法で確認します。

【返済予定表で確認する】
ローン契約の際に渡される返済予定表には、返済日ごとのローン残高が記載されています。一般的に返済を延滞したり繰り上げ返済した場合、返済予定表記載の残高と実際の残高が一致しなくなるのですが、新築の場合はあまり考えにくいでしょう。

【金融機関に問い合わせて確認する】
ローンの契約者本人であれば、金融機関に直接問い合わせて聞くことができます。また、インターネットバンキングの手続きがされていれば、ネット上でローン残高が確認できます。

【残高証明書で確認】
残高証明書は、例年秋頃に金融機関から発行されますが、新築となるとまだ発行時期が来ていない可能性が高いでしょう。残高証明書は金融機関に発行を依頼すれば取得できます。

土地・家の評価額の確認

続いて、家の価値を調べるために、土地・家の評価額を確認しましょう。ここでは簡単に調べられる方法を紹介します。

【不動産鑑定士による鑑定】
どちらかが住み続ける場合は不動産鑑定士に鑑定を依頼すると良いでしょう。不動産鑑定士による鑑定評価は、裁判になったとき法的効力を持つためです。ただし、おおよそ20万円～30万円の費用がかかります。

【不動産会社による査定】
査定金額は不動産会社が独自に見積もった価格であるため、査定する不動産会社によって査定金額は異なります。一般的に査定料は無料です。複数の不動産会社に依頼し、査定価格を比較し活用することをおすすめします。

住宅ローン残高と評価額の差を確認する

住宅ローンの残高と評価額が分かったら、その金額の差を計算して、売却した場合にどれくらいお金が手元に残るのか、またはどれくらいマイナスになってしまうのかを確認しましょう。不動産業界ではこの差を｢アンダーローン、オーバーローン｣と呼びます。

• アンダーローン…住宅ローン残高が土地・家の評価額を下回っている状態のこと
• オーバーローン…住宅ローン残高が土地・家の評価額を上回っている状態のこと

アンダーローンであれば、土地・家の評価額から住宅ローン残高を差し引いた額を財産分与できます。したがって財産分与手続きもスムーズに進められるでしょう。

一方でオーバーローンの状態では資産価値はないため、土地・家は財産分与の対象になりません。仮に夫が主債務者であったとき妻がローンの支払い分担を拒否した場合は、夫がローンを支払い続ける必要があります。

また、住宅ローンがある家には金融機関が該当の物件を担保にする｢抵当権｣が設定されているため、そのままでは売却できません。抵当権を外すためにはローンの完済が条件ですが、オーバーローンの状態では売却代金だけではローンを完済できません。そのためローンと売却代金の差額分を自身の財産等で充当する必要がでてくるのです。

このようにオーバーローンでは面倒な問題が発生しやすくなります。オーバーローンのときにはどうするか前もって話し合うことが重要です。

家を購入した後に離婚する場合の注意点

家を購入後に離婚する場合の注意点は次の3つです。

• 住宅ローンの名義変更は簡単ではない
• 新築とは完成後1年以内かつ未入居を指す

それぞれ詳しく説明します。

住宅ローンの名義変更は簡単ではない

住宅ローン契約では住宅ローン契約者が家に住み続けることが条件です。住宅ローン契約者と実際の居住者が異なれば、契約違反としてローンの一括返済を請求される可能性があります。そのため、住宅ローン契約者でない者が家に住み続け、住宅ローン契約者が家に住まない場合は、住宅ローンの名義変更が必要です。

ローンの名義変更をするには、金融機関の審査をクリアしなければなりません。しかし、新しい名義人の収入が現在のローン契約者の収入と同等以上でないと審査が通る可能性は低いでしょう。そのため住宅ローンの名義変更は簡単ではないと心得ておく必要があります。

新築とは完成後1年以内・未入居を指す

新築住宅とは、完成後1年以内かつ未入居の住宅です。したがって少しの期間でも住んでいたり、あるいは完成後1年経過した物件は中古・築浅物件として販売されます。

築浅物件とは築年数5年以内の住宅です。このように新築で家を手放すといっても、新築物件として売り出せるのか、浅築で売りに出せるのかによっても多少違いがあることを知っておきましょう。ただし、中古物件のなかでも築浅物件は売れやすい傾向にあります。理由としては下記が考えられます。

• 新築してから数年しか経っていないため、設備、内容の劣化がさほどではない
• 大規模はリフォーム工事が不要
• 新築住宅と比べると安価

また、浅築になるから絶対に評価が下がると決まっているわけではありません。施設が建設されたり、数年後駅が開通するなど物件の周辺環境がプラスになれば購入時よりも価値が上がる可能性もあります。

新築や築浅の住宅を高値で売却するコツ

新築、築浅の住宅を売るのはつらいですが、売却しか選択肢がないのであれば、少しでも高く売りたいものです。ここでは新築、築浅の住宅を高値で売却するコツをお伝えします。

できるだけ早く売却する

新築してから売却するまでの期間が長くなるほど、建物の資産価値が下落します。そのため売却を決めたら、できるだけ早く査定を依頼して売却活動へと働きましょう。

不動産業者には嘘をつかない

「離婚が原因で新居を売却する」とは言いにくいかもしれません。しかし不動産業者には本当のことを話し信頼関係を結ぶことが大切です。

不動産業者は売主の意向、条件などを購入希望者に伝えます。販売される物件が新築や築浅物件の場合、「この物件には立地、内容に何か問題があるのではないか」とは購入希望者は疑念を持ち、購入を取りやめることもあり得ます。

不動産業者は売却のプロです。業者にとっては離婚が原因の売却はそう珍しいものではありません。そのため、不動産業者には正直に話しておき、購入希望者への対応は担当者に任せるのがいいでしょう。

家の査定は複数社依頼しよう

不動産を納得いくかたちで売却するためには、信頼できる不動産業者と契約することが重要です。信頼できる不動産業者を見つけるためにも、複数の不動産会社に査定を依頼しましょう。

一括査定サービスが便利

不動産会社に査定を依頼する方法の一つに、不動産売却一括査定サービスがあります。一括査定サービスを利用するメリットは、次のとおりです。

【不動産の情報だけで査定依頼が可能】
査定してほしい物件の情報（築年数、面積、立地など）を送るだけでおおよその査定額を知ることができます。

【複数の不動産会社に無料で査定依頼が可能】
物件の情報を一回送信するだけで、複数の不動産会社に査定を無料で依頼できます。

【不動産会社の比較が可能】
複数の不動産会社が出した査定額を比較したうえで売却を依頼したい不動産会社を選べます。また不動産売却一括査定サイトは悪質な不動産会社を排除するため、厳しい条件を課してサイトに掲載する不動産会社を選別しています。

新築を購入後まもなくの離婚はよく話し合おう

新築離婚では新築あるいは購入した家の財産分与で、夫婦間に争いが発生しがちです。そして新築後あるいは購入後の離婚の場合は、住宅ローンがあるケースがほとんどでしょう。

住宅ローン残高が土地・家の評価額を上回っていれば、簡単に売却できない、誰がローンを返済するのかという問題も生じます。

このように新築離婚には多くのリスクがあるため、簡単に離婚を決めず夫婦間でよく話し合うことが大切です。夫婦間で話し合いができない場合は、離婚問題に詳しい弁護士・司法書士などの専門家を交えて話しあうことも一つの手段です。