不動産売買の委任状の書き方｜記載項目・必要書類・注意点

不動産売買における委任状の基礎知識

委任状は、生活を取り巻くさまざまなシーンで活用されています。例えば、自治体の窓口で離婚届や出生届などの各種手続きを代理の人に行ってもらう場合などです。

通常の不動産売買契約締結時では、契約の当事者である売主と買主が売買契約書に署名と捺印をして契約を交わします。しかし、何らかの事情で当事者が立ち会えない場合、委任状を作成して代理人を立てることが可能です。

ここでは、不動産売買による委任状の基礎知識や、委任状があっても取引きできないケースを詳しく解説します。

委任状とは

委任状とは、当事者本人の意志意思によって、本来ならば当事者が行うべき手続きを代理人となる第三者へ委託されたことを証明する書類です。

代理人は委任状によって委託された受任者のことで、当事者に代わっての意思表示が可能になります。不動産売買での代理人は、不動産を売却または購入しようとしている当事者の受任者です。

代理人を立てて不動産売買を行う場合、不動産を売却または購入しようとしている当事者による取引きと同等の効力を持ちます。

委任状があっても不動産を売買できない場合がある

不動産売買では、当事者が立ち会えない場合に委任状で委託された代理人によって取引きできるケースがほとんどです。しかし、すべてのケースで委任状が有効になるとは限りません。

具体的には、不動産を売却または購入しようとしている当事者の正常な判断が難しく、取引きによって不利益を被る可能性がある場合です。委任状があっても不動産売買ができない当事者とは、おもに未成年や認知症・知的障害・精神障害など家庭裁判所から審判された成年被後見人です。

このような場合は任意代理人ではなく、親権者・未成年後見人・成年後見人といった法定代理人が代理人となって取引きを行うことになります。法定代理人は当事者の意思に関係なく法律に則って任命され、権限も細かく規定されています。

不動産売買の取引きで委任状が必要なケース

不動産売買の際には、原則として売主と買主の立ち会いが必要です。しかし、状況によっては委任状を作成して代理人を立てて取引きする場合もあります。

不動産売買の際に委任状が必要なのは、おもに次の4つのケースです。

それでは、不動産売買の際に委任状が必要なケースをひとつずつ詳しく見ていきましょう。

売却にかかる時間を確保できない場合

不動産売買では売買契約のほかに、売主と買主との間での条件交渉や手続きなどに時間が必要です。さまざまな事情で不動産売買にかかる時間を確保できない場合、委任状を作成して代理人を立てることが可能です。

例えば、急な仕事や入院、どうしても外せない予定があった場合などが挙げられます。指定された日時にスムーズに手続きを進めるためにも、時間的に余裕がある代理人を選ぶといいでしょう。

取引きする不動産が遠方にある場合

売却または購入しようとしている不動産が遠方にある場合、委任状を作成して代理人を立てることが可能です。例えば、当事者が国外にいたり、相続した不動産の所在地と相続人の居住地が離れていたりする場合などが挙げられます。

また、当事者が高齢の場合は、不動産の所在地と距離がそれほど離れていなくても移動が難しいケースもあります。委任状を作成して代理人を立てる際には、不動産の所在地に近い場所にいる親族や司法書士に依頼するといいでしょう。

所有者が複数人いる場合

売却しようとしている不動産の所有者が複数人いる場合、委任状を作成して代理人を立てることが可能です。例えば、夫婦ふたりで共有名義にしている場合や相続した不動産を複数の相続人で共有している場合などが挙げられます。

所有者が複数人いる不動産の取引きでは、売買契約や決済時に原則としてすべての人が立ち会う必要があります。しかし、全員が集まるのが難しい場合、所有者のひとりを代理人に選出して手続きを進めていくのが一般的です。

契約をひとりで行うのが難しい場合

不動産売買では、売買契約や決済などの複雑な手続きも少なくありません。売買契約に進むまでには、買主から値引き交渉を求められるケースもあります。

各種手続きや条件交渉に不安がある、または複雑な案件で誰かに任せたい場合は、委任状を作成して代理人を立てることが可能です。

この場合は、不動産売買に詳しい親族を代理人として選出するのもいいでしょう。また、不動産売買の知識や経験が豊富な弁護士や司法書士に依頼するのも手段のひとつです。

不動産売買契約の委任状の記載内容

実際に売買契約を結ぶのが代理人の場合でも、その効力は不動産を売却または購入しようとしている当事者による取引きと同等です。そのため、不動産売買契約の委任状には、代理人のほかに取引きに関するさまざまな項目を明確に記す必要があります。

ここでは、不動産売買契約で必要な委任状の記載内容をわかりやすく解説します。

不動産売買契約の委任状に決まったひな型はない

不動産売買契約で用いる委任状には、法的に決められたひな型はありません。各自での作成も可能ですが、記載漏れがあった場合には手続きが滞る可能性があります。

当事者の意向通りスムーズに手続きを進めるためには、内容を明確に記載するのが大切です。不動産会社によっては、オリジナルのひな型を準備しているケースもあります。記載漏れやトラブルに不安がある場合は、不動産会社に確認しておくと安心です。

不動産売買契約の委任状に記載する項目

先述したように、不動産売買契約の委任状には法的に決まったひな型はありません。ここでは、委任状のひな型のサンプルを一例として紹介します。

それでは、不動産売買契約の委任状に記載する項目の中で特に重要なものをひとつずつ解説します。

• 売買物件の表示項目
• 売却の条件
• 委任状の有効期限
• 禁止事項
• 文末に「以上」と記載

売買物件の表示項目

不動産売買契約の委任状には、登記事項証明書の表記に従って売買物件の表示項目の記載が必要です。

記載が必要な表示項目は、土地と建物で異なります。

【土地】

• 所在地
• 地目
• 地積

【建物】

• 所在地
• 種類
• 構造
• 床面積

登記事項証明書は、法務局の窓口やオンラインで入手可能です。

売却の条件

不動産売買契約の委任状には、売却に関するさまざまな決めごとを記載する必要があります。記載が必要な売却の条件は、おもに次の通りです。

• 売却価格
• 手付金額
• 引渡し予定日
• 契約解除時の違約金額
• 金銭の取扱い
• 所有権移転登記申請手続き

売却価格や手付金額などのお金に関する内容は、トラブルにつながりやすいので細かく記載するようにしましょう。

委任状の有効期限

不動産売買契約の委任状には、有効期限を記載しておくと安心です。有効期限が曖昧な場合、トラブルに発展したときに代理人の権限がないと見なされるリスクがあるからです。

トラブルを回避するためにも、委任状には「○年○月○日まで」と詳細に記載しておくことをおすすめします。また、有効期限は数ヵ月または半年程度が一般的です。

禁止事項

不動産売買契約の委任状には代理人に依頼する内容のほかに、望まないことがある場合は禁止事項として記載します。

代理人の独断に委ねることで不本意な売買契約を成立させないためには、委任状に記載されている内容以外は、その都度委任者に相談するという旨を記載しておきましょう。

文末に「以上」と記載

不動産売買契約の委任状に必要な項目をすべて盛り込んだあとは、「以上」を文末に記載しましょう。

これは、委任者の意思に関わらず第三者による追記を防ぐために必要です。委任状の改ざんによるトラブルを回避するためにも、「以上」の記載を忘れないようにしましょう。

委任状以外で不動産売買に必要な書類

不動産売買の際に代理人を立てる場合、委任状のほかにいくつかの書類の準備が必要です。

委任状を提出するだけでは有効な代理人と見なされないため、委任状の作成とともに揃えておきましょう。委任状のほかに必要な書類は、おもに次の通りです。

【印鑑証明書】
印鑑証明書は、委任者と代理人それぞれのものが必要です。取得方法は、印鑑登録を済ませている自治体役場の窓口や出張所などです。

マイナンバーカードを所有している場合は、コンビニエンスストアのマルチコピー機でも発行できます。手数料は取得方法や各自治体で異なりますが、窓口の場合は300円程度です。なお印鑑証明書は、発行から3ヵ月以内のものに限られるので取得時期に注意しましょう。

【実印】
実印は、委任者と代理人のそれぞれのものが必要です。不動産売買の際には、印鑑登録を済ませている実印を持参しましょう。

【住民票】
住民票は、委任者と代理人のそれぞれのものが必要です。住所を登録している自治体役場の窓口や出張所などで取得可能です。

印鑑証明書と同様に、マイナンバーカードを所有している場合はコンビニのマルチコピー機でも発行できます。

手数料は取得方法や各自治体で異なりますが、窓口の場合は300円程度です。印鑑証明書と同様に、住民票も発行から3ヵ月以内のものに限られます。

【本人確認書類】
本人確認書類は、代理人だけが必要になります。不動産売買の際に本人確認書類として認められるのは、運転免許証やマイナンバーカードなどの写真付きのものです。

不動産売買契約の委任状に関する注意点

代理人を立てて不動産売買契約を行う際には、委任状の記載項目や書類の有効期限などいくつか注意が必要な点があります。

不動産売買契約の委任状に関する注意点は、おもに次の通りです。

それでは、不動産売買契約の委任状に関する注意点をひとつずつ見ていきましょう。

信頼できる人を代理人にする

代理人を立てて不動産売買を行う場合、不動産を売却または購入しようとしている当事者による取引きと同等の効力を持ちます。

特に不動産売買では大きな金額が取り引きされるため、代理人は信頼できる人を選ぶことが大切です。代理人は友人や知人ではなく、次のような人を選ぶといいでしょう。

• 親族
• 弁護士
• 司法書士　など

不動産売買に関する知識が豊富な弁護士や司法書士に依頼する場合は信頼性が高いですが、報酬を支払う必要があります。報酬は弁護士や司法書士が所属する事務所によって異なるため、依頼を検討している場合は予め調べておくようにしましょう。

委任内容は明確に記載する

不動産売買契約の委任状には法的に決まったひな型はありませんが、委任内容は詳細に記載するようにしましょう。

特に委任する範囲や物件の表示項目は、内容に曖昧な部分がないかをきちんと確認するのが大切です。表現によっては解釈間違いが起きるリスクがあるため、誰が見ても理解できる内容で記載しましょう。

委任状の記載内容に不安がある場合は、不動産会社の担当者に相談するのも手段のひとつです。

代理人が自由に判断できるような記載はしない

委任状では代理人が自由に判断できないようにしておくことが重要です。

特に委任状には「一切の件」という表現は使用しないようにしましょう。これは、すべてを任せるという意味合いになります。どのような委任事項があったとしても、代理人が自由に判断できるようになりますので、記載しないよう注意してください。

代理人の権限をはっきりさせるためにも、委任状には「上記の条件に定めのない項目や履行に変更が生じた場合は、その都度協議の上決定する」などと表記しておきましょう。

委任状の内容を加えられる状態にしない

「不動産売買契約の委任状の記載内容」で解説したように、委任状の文末には「以上」を記載して第三者による改ざんを防ぐことが大切です。

委任状には代理人に委託する範囲や内容を明確にする必要があります。白紙委任状にすると、トラブルに発展するケースがあるので注意しましょう。

白紙委任状とは、代理人に委託する範囲や内容の一部を記載せずに作成する委任状です。また、委任状には委任者と代理人の捺印が必要ですが、捨印を押さないようにしましょう。

捨印には、書類の余白部分に予め押印しておくことで訂正に備える目的があります。捨印を押してしまうと、内容を書き換えられる可能性があるので注意が必要です。

買主に代理人が取引きを行うことを伝える

代理人を立てて不動産売買を行う場合は、予め買主に伝えておくようにしましょう。突然代理人が現れることで、買主に不信感を与えてしまう可能性があるからです。

最近はさまざまな詐欺が多発しているため、慎重になっている人も少なくありません。売買契約をスムーズに進めるためにも、買主には代理人を立てることを伝えておいたほうがいいでしょう。

不動産売買の委任状は代理人を見極めることが大切

不動産を売却または購入しようとしている当事者が不動産売買の手続きに立ち会えない場合は、委任状を作成して代理人を立てることが可能です。

実際に売買契約を結ぶのが代理人の場合でも、その効力は不動産を売却または購入しようとしている当事者による取引きと変わりありません。

不動産を売却または購入後のトラブルを回避するためにも、委任状には代理人への委託範囲や内容を詳細に記載するのが大切です。身近に信頼できる代理人が見つからない場合は、不動産売買に関する知識が豊富な弁護士や司法書士に依頼するようにしましょう。