マンションにおける減価償却費の計算方法<シミュレーションを基に解説>

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マンションにおける減価償却費の計算方法<シミュレーションを基に解説>

確定申告を行う際には減価償却費の計算が必要です。不動産で得られた所得には税金が課せられますが、所得から経費を差し引くことができれば課税される額が抑えられるので税金が安くなります。減価償却費は、その経費として計上することが可能です。

この記事では減価償却の意味をはじめ、メリットとデメリット、計算方法まで詳しく解説します。

【監修】西崎 洋一 宅地建物取引士・管理業務主任者・不動産コンサルタント・不動産プロデューサー。不動産業界10年以上の専門家。物件調査、重説作成・説明などの実務経験が豊富。特に土地の売買、マンション管理に精通。大阪を中心に活動を行っている。

マンションの減価償却とは

「減価償却」とは、経過年数に応じて下がる「物」の価値を一定割合で算出したものです。不動産に関しては、建物や設備に対して計算します。土地は消費するものではないため、減価償却は用いられません。

また「減価償却費」は実際に支払う費用ではなく、経年劣化によって失われた価値を形式上の経費として帳簿に計上できる費用の名称です。

減価償却のメリット・デメリット

実際には支払わない費用を経費として申告できるといったメリットがある一方で、デメリットになるケースもあります。

賃貸経営にはメリットが大きい

マンションやアパートなどを貸し出す場合には、減価償却分の金額を経費として家賃収入から差し引けるため、節税につながります。

ただし、減価償却建物の耐用年数に応じて設定されているため、節税可能な期限があります。例えば、耐用年数が30年の建物であれば建てられてから30年間は減価償却できますが、それ以降は減価償却費を計上することができなくなるというわけです。

減価償却費を計上することで節税し、その減価償却費によって節税できていた分をマンション購入時のローン返済に充てていた場合、減価償却がなくなって資金繰りが難しくなる時期が訪れます。これをデッドクロスと呼びます。

【監修者コメント】

デッドクロスが起きることは珍しくありません。デッドクロスになったら手持ち資金を増やすのが最善ですが、実際はなかなか難しいでしょう。
不動産売却は、売る金額が最も重要です。売って得た税金にかかる控除は確かに年数がたてば減りますが、売る金額に比べるとわずかなものです。

売却の際には特にメリットはない

マンションを売却したことで得られる所得は譲渡課税所得と呼ばれ、課税対象です。この譲渡課税所得は次の式で計算されます。

譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額(一定の場合)=課税譲渡所得金額

この「取得費」には不動産を購入した際の価額も含まれています。しかし、取得費には購入当初の価額ではなく建物の減価償却費を差し引いた価額が適用されるため、減価償却費が増えれば取得費が少なくなってしまうのです。

所有者自身が居住しているマンションの場合は、賃貸経営のような経費計上がないため、減価償却によるメリットは特にありません。

マンションの減価償却費の計算方法

ここからは、マンションの減価償却費を計算する方法を詳しく解説します。賃貸経営、売却にかかわらず計算方法は同様です。

土地と建物の割合を確認する

先述の通り、減価償却は「物」に対して適用できますが「土地」に対しては適用できないため、マンションの土地と建物の割合を把握してから計算します。

売買契約書で確認する

物件購入時の売買契約書に土地と建物の価格が記載されていれば、記載通りの価格を減価償却費の計算に利用できます。

なお、新築マンションを購入した場合は売買契約書に記載されていることがほとんどですが、中古マンションの場合は記載されていないこともあります。

住宅ローン控除申請時の書類で確認する

売買契約書を紛失した、あるいは手元にあっても、土地と建物の価格が記載されていない場合の確認方法のひとつです。住宅ローン控除を申請している場合、その申告書に内訳を記載しています。

売買契約書の消費税を基に計算する

土地と建物の価格が記載された売買契約書、住宅ローン控除申請時の書類のどちらも手元にない場合でも、課税事業者から購入したマンションであれば計算は可能です。

建物価格=消費税÷購入当時の消費税率

これで計算できる理由は、消費税がかかるのは物の売買に対してだけで、土地には課されないからです。

なお、購入当時の消費税率は次の表の通りです。

期間 消費税率
1989年4月1日~1997年3月31日 3%
1997年4月1日~2014年3月31日 5%
2014年4月1日~2019年9月30日 8%
2019年10月1日~ 10%

ただし、課税事業者ではない個人から中古マンションを購入していた場合には消費税が課されないため、売買契約書に消費税の記載がありません。このようなケースでは、固定資産税評価額を基に計算します。

固定資産税評価額を基に計算する

購入時の建物固定資産税評価額を、固定資産税評価額の総額で割れば建物の割合を計算できます。

建物割合=建物固定資産税評価額÷(土地固定資産税評価額+建物固定資産税評価額)

この建物割合を取得価額の総額に乗じれば、建物の価格もわかります。

計算方法は定額法と定率法の2種類

減価償却の計算には定額法と定率法があります。

定額法 定率法
特徴 償却費は原則、毎年同額 償却費は初年が最も多く、年々減少する
計算方法 取得価額×定額法の償却率 未償却残高×定率法の償却率

償却率は物の耐用年数に応じて国税庁が定めています。

マンションは定額法で計算

マンションの場合は「取得価額×償却率」の定額法で計算します。

償却率とは、建物の価値が税務上ゼロになる期間(耐用年数)に応じて定められた割合のことです。耐用年数が過ぎたからと言って、その建物が使えなくなるわけではありません。

事業用の建物と設備に関する償却率は次の通りです。

構造 耐用年数 償却率
木造・合成樹脂造 22年 0.046
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造 47年 0.022
蓄電池電源設備 6年 0.167
そのほかの電気設備 15年 0.067
給排水・衛生設備、ガス設備 15年 0.067

マンション本体は鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造がほとんどなので、耐用年数47年、償却率は0.022です。

一方、キッチンや風呂、照明といった設備の耐用年数は15年で、償却率は0.067です。

マンションの減価償却費をシミュレーション

建物と設備の具体的な金額と条件を設定して、減価償却費の計算をシミュレーションしていきます。

取得価額3,000万円の新築マンションの場合

取得価額3,000万円の内訳をマンション本体2,600万円、設備費400万円として定額法で計算してみましょう。マンションは鉄筋コンクリート造で、耐用年数47年(償却率0.022)、設備は耐用年数15年(償却率0.067)という設定です。

計算式:
2,600万円×0.022=572,000円(1年あたりの本体の減価償却費)
400万円×0.067=268,000円(1年あたりの設備の減価償却費)
⇒合計84万円

     
経過年数 本体の減価償却費 本体の残存価額 設備の減価償却費 設備の残存価額 本体と設備の合計残存価額
1年未満(取得年) 0円 2,600万円 0円 400万円 3,000万円
5年 286万円 2,314万円 134万円 266万円 2,580万円
15年 858万円 1,742万円 400万円 0円 1,742万円
25年 1,430万円 1,170万円 - 0円 1,170万円
47年 2,600万円 0円 - 0円 0円

なお、47年目の建物の減価償却費は計算上だと2,688万円ですが、建物価格以上の金額をマイナスとすることはできないため、2,600万円で計上します。

減価償却費用はこちらの自動計算ツールでシミュレーションできます。
建物の減価償却費をシミュレーション

取得価額1,500万円、築年数10年の中古マンションの場合

取得価額1,500万円の内訳を建物1,300万円、設備費200万円として計算します。

なお、中古マンションの場合は本来の耐用年数から築年数を引いたものを耐用年数として計算するというルールがあります。

47-10=37年(マンション本体の償却率は 0.028)
15-10=5年(設備の償却率は0.2)

計算式:
1,300万円×0.028=364,000円(1年あたりの本体の減価償却費)
200万円×0.2=400,000円(1年あたりの設備の減価償却費)
⇒合計76万4,000円

     
経過年数 本体の減価償却費 本体の残存価額 設備の減価償却費 設備の残存価額 本体と設備の合計残存価額
1年未満(取得年) 0円 1,300万円 0円 200万円 1,500万円
5年 182万円 1,118万円 200万円 0円 1,118万円
15年 546万円 754万円 - 0円 754万円
25年 910万円 390万円 - 0円 390万円
37年 1,300万円 0円 - 0円 0円

取得価額1,000万円、築年数50年の中古マンションの場合

取得価額1,000万円の内訳を建物800万円、設備費200万円として計算します。

なお、取得時点で耐用年数を経過している場合は、耐用年数に0.2をかけ、小数点以下を切り捨てたものを耐用年数として減価償却します。

47年×0.2=9年(マンション本体の償却率は0.112)
15年×0.2=3年(設備の償却率は0.334)

計算式:
800万円×0.112=896,000円(1年あたりの本体の減価償却費)
200万円×0.334=668,000円(1年あたりの設備の減価償却費)
⇒合計156万4,000円

     
経過年数 本体の減価償却費 本体の残存価額 設備の減価償却費 設備の残存価額 本体と設備の合計残存価額
1年未満(取得年) 0円 800万円 0円 200万円 1,000万円
3年 268万8,000円 531万2,000円 200万円 0円 531万2,000円
9年 800万円 0円 - 0円 0円

リフォーム・リノベーションと減価償却の関係

キズの補修や汚れの除去といった「リフォーム」は耐用年数に影響しませんが、建物の価値を高める「リノベーション(資本的支出)」は減価償却に影響する可能性があります。

リフォームとなる例 ・原状回復のための作業(キズの補修、汚れの除去)
・修繕を目的とした軽微な工事(工事費用20万円以下)
・定期的に行うメンテナンス(工事費用20万円以上も可)
・災害被害の修繕
リノベーション(資本的支出)となる例 ・工事費用が20万円を超えるもの
・原状回復以上に価値を上げる工事
・販売促進を目的とした改築や増築、設備の追加
・災害に備えた設備の強化
【監修者コメント】

居住中に行ったリフォームやリノベーションはさておき、売却時のリフォームやリノベーションは必要ありません。なぜなら、購入者にとっては、「前所有者の嗜好に沿った内装」になるからです。リフォームもリノベーションもそれなりの出費になってしまうので、買い手に任せましょう。

リノベーション費用の減価償却方法

リノベーション費用も定額法で算出します。原状回復以上の機能を備えた大型エアコンを、40万円で交換した場合を想定してシミュレーションしてみましょう。

なおエアコンの耐用年数は6年、償却率は0.167です。

計算式:
40万円×0.167=66,800円(1年あたりのエアコンの減価償却費)

経過年数 減価償却費 残存価額
1年未満(取得年) 0円 40万円
3年 20万円 20万円
6年 40万円 0円

マンションの減価償却を理解して節税しよう

減価償却を理解しておくことで、賃貸経営の場合は節税につながります。さらに売却の場合、建物や設備が価値を失う前の節税効果が高いタイミングを見極めるために有用です。

確定申告のたびに計算しなくて済むように、1年あたりの減価償却費を計算したら、残存価額が0円になるまでの表を作成しておくと便利です。

【監修者コメント】

現在賃貸経営している場合は、収支の金額や、仮に現在売った場合の金額を常に確認し続けることが重要です。それらを確認するためには減価償却も理解しておくことも大切です。わからない場合は税理士などに相談してみるといいでしょう。

この記事についてのおさらい

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