不動産売却にかかる費用はどれくらい？手数料・税金・控除を解説

不動産売却に必要な費用一覧

不動産売却には、次のような費用が発生します。

仲介手数料

「仲介手数料」とは、不動産の売買契約が成立した際、仲介を依頼した不動産会社に支払う成功報酬のことです。仲介手数料は宅地建物取引業法によって上限が定められており、仲介業者が上限を超える仲介手数料を請求することはできません。

仲介手数料は、不動産の売買契約の締結時に半額と、引き渡し・決済時に残りの半額を不動産業者に支払うのが一般的です。

仲介手数料の目安

仲介手数料は、不動産の売買価格によって上限額が定められています。

不動産業者は、この法律で定められた上限額を仲介手数料として受け取っています。

なお、不動産の売買価格が400万円を超える場合については、次の速算式を用いるのが一般的です。

仲介手数料＝（取引額×3％＋60,000円）＋消費税

3,000万円で売却した時の例

仲介手数料の上限額を求めるには、通常「200万円以下の部分」と「200万円を超え400万円以下の部分」、そして「400万円を超える部分」の3つを、それぞれの仲介手数料率と掛け合わせて算出したものを合計します。

不動産の売買価格が3,000万円の場合を例に挙げると、前述した「仲介手数料＝（取引額×3％＋60,000円）＋消費税」の計算式で求めることが可能です。

3,000万円×3％＋60,000円＋消費税＝1,056,000円

印紙税

「印紙税」とは、不動産売買で取り交わす契約書や領収書などの経済的取引に関する文書にかかる税金のこと。不動産の取引価格に応じた「収入印紙」を購入し、売買契約書に貼って納税します。

なお、2022年3月31日までは「租税特別措置法」による軽減税率の適用によって、印紙税が軽減されます。

印紙代の金額

印紙代の金額は、契約書に記載されている不動産の取引金額によって異なります。例えば、取引価格が3,000万円の場合の印紙税は10,000円、軽減税率が適用されると5,000円です。

なお、契約書に貼った収入印紙に消印がない場合は、印紙代と同額の納税が必要です。また、収入印紙を貼り忘れた場合は、過怠税（3倍額）が課されます。

抵当権抹消費用

抵当権は、万が一、債権者が住宅ローンなどの返済ができなかった時のために、金融機関が土地や建物を担保にする権利です。住宅ローンが残っている不動産を売却する際には、ローンを完済して抵当権を登記簿から抹消する必要があります。

この抵当権は、ローン完済時に自動で抹消されるわけではなく、不動産の所有者本人が抹消手続きを行わなければなりません。抹消手続きは義務ではありませんが、放置すると不動産トラブルに繋がるケースもあるため、早めの対応が必要です。

抵当権抹消は自分で行うことも可能ですが、売却と同時にローンを一括返済する場合は、手続きが複雑なため専門家である司法書士に依頼するとよいでしょう。

抵当権抹消費用の目安

抵当権抹消には、登記申請にかかる登録免許税や、不動産登記の内容確認のための事前調査費用、また登記抹消の確認にかかる抵当権抹消確認費用などが必要です。

自分で抵当権抹消手続きをおこなう場合に発生する費用は、ひとつの不動産につき1,000円の登録免許税のみですが、抵当権抹消は不動産売買において重要な手続きのため、専門家である司法書士に依頼するのが一般的です。

抵当権抹消を司法書士に依頼した場合は、次のような費用（報酬・実費）が発生します。

※一戸建て（土地・建物の2筆）の司法書士報酬と実費の概算
※消費税・交通費・郵送代等別

住宅ローン返済手数料

住宅ローンの残債がある場合、不動産を買主に引き渡す前にローンを完済する必要があります。住宅ローン返済手数料は、残っていた住宅ローンを一括繰上返済する場合に必要な手数料です。

住宅ローン返済手数料の目安

住宅ローン返済手数料は金融機関によって異なりますが、5,000円から30,000円程度が相場です。また、手続きをおこなう窓口によっても金額は異なります。一般的には銀行窓口よりネット経由の方が安い場合が多いです。

例えば、三菱UFJ銀行の場合、窓口が33,000円、テレビ窓口22,000円、ネット経由は16,500円となっています。三井住友銀行の場合は、窓口が22,000円、窓口専用パソコン11,000円、ネット経由は5,500円です（金額は税込み）。

所得税と住民税

不動産売却で得た利益を譲渡所得といいますが、この譲渡所得に応じて「所得税」や「住民税」などの譲渡所得税が発生します。逆に不動産売却で利益が出なかった場合は課税されません。

不動産の譲渡所得は単に売却によって得られた利益に対してではなく、取得費や譲渡費など、不動産の購入・売却時にかかった費用を売却益から差し引いて算出されます。

譲渡所得の計算式は次の通りです。

譲渡所得＝売却金額－取得費－譲渡費用

なお、不動産購入時にかかる「取得費」や、売却時にかかる「譲渡費用」には次のようなものがあります。

譲渡所得税（所得税と住民税）の計算方法

売却不動産の所有期間によって、譲渡所得税（所得税・住民税）の税率は異なります。所有期間が5年以下（短期譲渡所得）の場合より、5年を超えた（長期譲渡所得）方が税率は低くなります。

また確定申告の際には、所得税・住民税に加えて、所得税額に2.1％を掛けた「復興特別所得税」も課税されます。

※売却年1月1日時点の所有期間を判断基準とする

3,000万円で売却したときの譲渡所得税は？

不動産の所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）で、売却価格が3,000万円（取得費1,000万円・譲渡費用100万円）の場合の、譲渡所得税の計算方法をみてみましょう。

まず、売却価格から取得費・譲渡費用を差し引いて課税される譲渡所得を出し、この課税譲渡所得に長期譲渡所得の所得税・住民税の税率を掛けて算出します。

売却金額3,000万円－取得費1,000万円－譲渡費用100万円＝課税譲渡所得1,900万円

譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）：1,900万円×20.315%=約386万円

不動産売却にかかる費用を抑える方法

ここでは、譲渡所得税や売却のためのリフォーム代など、不動産売却にかかる費用を抑える方法を紹介します。

控除の特例を利用する

不動産の売却で利益が出た場合や、そうでない場合にも、各種控除を利用することで売却時にかかる費用を抑えることができます。

3,000万円特別控除

「3,000万円特別控除」とは、住居用不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合に、譲渡所得から最大3,000万円まで控除の特例が適用されるというものです。

この控除を利用すると、利益が3,000万円以下の場合に発生する譲渡所得税（所得税・住民税）を支払う必要がありません。ただし、特例を受けるには、売却不動産が本人のマイホーム（居住用財産）であることが必須条件です。そのほかの条件については国税庁のウェブサイトで確認できます。

また、別荘や引越しの際の仮住まい、住まなくなって3年経過した居住用不動産などは適用外となります。店舗兼用の場合は、居住部分のみが適用範囲となり、土地と家の名義が別の場合は家のみの適用が可能です。

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

10年超所有軽減税率の特例は、10年を超えて所有していた居住用不動産の売却を条件に、譲渡所得税がさらに安くなる制度です。

譲渡所得が6,000万円以下の部分が特例の対象で、軽減税率は、所得税が10.21％、住民税が4％、合計14.21％となります。

譲渡所得が6,000万円を超えた部分に関しては、長期譲渡所得と同じ税率となり、所得税15.315％、住民税は5％です。

減税率は所得税が10.21％、住民税4％、合計14.21％ですが、譲渡所得が6,000万円を超えた部分の税率は、所得税15.315％、住民税が5％となります。

また10年超所有軽減税率の特例は、3,000万円特別控除との併用が可能です。

特定の居住用財産の買換え特例

住居用財産の買い替え特例とは、不動産を売却した後、売却する不動産よりも高額な家を購入して住み替える際に、適用要件を満たせば売却価格と同額部分の譲渡所得課税を繰り延べできるという制度です。

特例が適用されるには、居住用不動産の所有期間と居住期間が共に10年を超えていることと、2021年12月31日までの譲渡である必要があります。

また新しい家の場合、譲渡した年の翌年12月31日までの買換えで、床面積は50平方メートル以上、土地面積は500平方メートル以下が条件です。

そのほかにも、新しい家を取得日の翌年12月31日までに売却の予定がないことや、中古住宅を購入する場合は、新築後25年以内で新耐震基準に適合するなどの細かな条件が定められています。

売却損が出たときは損益通算および繰越控除

不動産売却で譲渡損失が発生した場合、損失分をほかの所得から相殺できる「損益通算」と「繰越控除」の特例が適用できる場合があります。

損益通算とは、売却によって発生した譲渡損失を、売却した年のほかの所得（給与所得・事業所得等）から差し引くことができるというものです。

また、損失が大きくて売却年内で控除しきれなかった場合は、譲渡年の翌年以後3年間繰り越しできる繰越控除が適用されます。

適用条件には、住居用の土地・建物で所有期間が5年を超えている（長期譲渡所得）ことや、総所得額が3,000万円以下の場合などが挙げられます。

自治体の補助金制度を使う

各都道府県の自治体によっては、不動産売却のためのリフォームや解体費用に対して、補助金が受けられるケースもあります。

自治体の多くは、耐震やバリアフリー改修工事のほか、床・壁の断熱リフォーム、蓄電システムの設置など、環境に配慮したリフォームに対して補助金制度を実施しています。

補助金の交付金額や条件は自治体によって異なるため、各自治体のホームページや電話で最新の情報を確認しましょう。

不動産売却費用は控除や補助金制度で抑えられる

不動産売買にかかる費用は、不動産業者に支払う仲介手数料をはじめ、抵当権抹消のための手数料や、売却で利益が出た場合に発生する税金などさまざまです。また売却に伴いローンを完済する場合は、金融機関への手数料が必要な場合もあります。

しかし、控除や自治体の補助金制度を利用することで、これらの不動産売却にかかる費用を低く抑えることが可能です。控除が適用されると、売却によって利益が出た場合の税金が免除されたり、不動産の所有年数によっては税金が安くなったりするので、上手に活用しましょう。