火事が起きた家を売却する方法｜事故物件の判断基準や高く売るためのポイントを解説！

火事が起きた物件は事故物件？

火事が起きた物件は、必ずしも「事故物件」として扱われるわけではありません。事故物件の判断基準は、「火災によって人の死が発生したかどうか」です。

ボヤ程度の火事で人の死が発生していない場合は、「火元をリフォームする」「仮に全焼している場合でも更地にする」「建て替えてから売却する」といった対応でも大丈夫です。

ただし、「火災の発生した運気の良くない土地」という理由から、値段が安くなる可能性があります。火災によって人が亡くなっている場合は、更地にしたり、建て替えたりしたとしても、事故物件として扱われるため、相場よりも安い値が付く傾向がある点に注意しましょう。

火事による死者が出た物件は瑕疵（かし）がある

火事によって死者が出た物件は、「瑕疵（かし）がある」とみなされます。「瑕疵」とは、備わっているべき機能が備わっていない状態のことをいいます。不動産に関連する瑕疵には、以下の4種類があります。

【瑕疵（かし）の種類】

• 心理的瑕疵：自殺、事故死、殺人など過去の忌まわしい事故によって住み心地を欠く状態
• 環境的瑕疵：火葬場・葬儀場などの嫌悪施設が近くにある、または騒音・異臭などで住み心地を欠く状態
• 物理的瑕疵：雨漏り、壁のひび割れ、シロアリによる腐食、土壌汚染などの物理的な欠陥
• 法律的瑕疵：建築基準法、消防法、都市計画法などの法律・法令に違反している状態

火事による人の死は、「心理的瑕疵」に該当します。瑕疵の種類についての詳しい説明は、以下の記事をご確認ください。

事故物件には告知義務がある

事故物件を売る際は、契約を締結する前に、売主が買主に対して、人の死に関係する事故が過去に発生した物件であることを告知しなければならないという「告知義務」が課されます。

告知義務を課される期間としては、賃貸の場合は「事故の発生から3年」と明示されていますが、売買の場合は具体的な期間が明示されていません。期間が明示されていないということは、経過期間に関係なく、事故物件であることを告知しなければならないということです。売却後に事故物件であることを買主が知った場合、訴訟に発展する可能性もあるため、注意しましょう。

近隣で起きた火事にも告知義務がある場合も

隣接する住戸やマンションの隣の部屋で火災が発生した場合は、直接的に人の死が関係していないため、「告知義務は不要」と考えている人もいるかもしれません。

しかし、一概に「不要である」と言い切れないところがあります。なぜなら、直接的な関係がなくても、隣接する住戸や隣の部屋が火事になって死者が出ている場合は、買主が不快に感じる可能性が高いからです。そのため、「心理的瑕疵が発生する」と考えるのが一般的であり、「告知義務がある」と考えておいた方が良いでしょう。

ボヤの場合にも必ず告知が必要か

ボヤ程度で人の死が発生していないようなケースでは、原則として告知義務は課されません。しかし、心理的瑕疵は人によって捉え方が異なるため、人の死に関係なく、不動産会社に「火事があった」と伝えておくことをおすすめします。

また、建物が火事によって何らかのダメージを受けている可能性が高いため、買主とのトラブルを防ぐためにも、不動産会社には「ボヤがあった」という旨を伝えるとともに、「どのような修繕を実施したのか」などについても伝えておくと安心です。

火事のあった不動産の売買相場は安い傾向がある

火事があった事故物件だからといって、売却できないというわけではありません。とはいえ、心理的瑕疵のある物件であることを告知してからの契約になるため、通常の相場通りに売却することは難しいです。火事があった事故物件の売買相場は、事故の内容によって異なります。

【事故物件の売買相場】

• 自殺：通常相場の7割程度
• 他殺：通常相場の5割程度

火災の場合、上記のどちらにも該当しない「不慮の事故による死」もあるため、売却相場がいくらになるとは一概に言い切れません。査定結果を踏まえながら実際に売り出し、その後の市場の様子を見つつ、価格を調整することになります。

火事のあった物件の売却方法

火事のあった物件を売却する際は、買主を探すことが困難となる可能性が高いです。そのため、状況に応じて適切な売却方法を選択することが求められます。火事のあった物件の主な売却方法としては、以下の5つが挙げられます。それぞれの売却方法について、詳しく見ていきましょう。

【火事が起きた事故物件の売却方法】

• 通常の不動産会社で売却
• 事故物件専門の不動産会社で売却
• 期間をおいて売り出す
• 不動産会社で買い取りをしてもらう
• 更地にして売却する

通常の不動産会社で売却

火事のあった物件だからといって、どうすることもできないわけではありません。火事のあった物件でも、通常通り売り出すことが可能です。

大手不動産サイトの中には、過去に火事のあった物件を「訳あり物件」として売りに出しているケースも多いです。しかし、事故の内容によっては、不動産会社から断られる可能性もあります。不動産会社に断られた場合は、通常通りの売却方法を選択できないため、他の方法を探ってみましょう。

事故物件専門の不動産会社で売却

心理的瑕疵は、人によって捉え方が異なります。そのため、不動産の購入を検討している人の中には、「値段が安ければ火事のあった事故物件でも気にしない」という人もいます。

一般的な不動産会社の場合は、通常の物件を探している人と掘り出し物の物件を探している人の両方が訪れるため、マッチング率は高くありません。しかし、事故物件専門の不動産会社の場合は、訪れる人が心理的瑕疵に対して寛容な人が多いです。専門家に依頼すればマッチング率が高まるため、不動産売却を有利に進めやすいでしょう。

期間をおいて売り出す

火災が発生した場合は、ニュースに取り上げられることも多く、しばらく人々の印象に強く残るため、住むことに抵抗がある人も多いです。

しかし、時間の経過とともに少しずつ印象が薄れて心理的瑕疵が和らぐため、火災の発生当初と比べると売却を有利に進めやすいといえます。とはいえ、告知義務がなくなるわけではありません。トラブルを未然に回避するためにも、告知義務は忘れないように注意しましょう。

不動産会社で買い取りしてもらう

火事のあった物件を売りに出したものの、なかなか買主が現れない場合は、他のやり方に変更する必要があります。そこで、おすすめなのは「不動産会社で買い取りしてもらう」という方法です。不動産会社の買い取りであれば、一般公開されないため、周囲に知られることはありません。

また、条件さえ合致すれば、スムーズに成約するため、すぐに現金化することも可能です。しかし、不動産買取業者は、安く買い取って高く転売することを目的としているため、相場よりも買取価格が安くなるのが一般的です。不動産会社で買い取りしてもらう際には、メリットとデメリットをしっかり把握してから依頼しましょう。

更地にして売却

火事のあった物件が戸建ての場合は、建物を解体し、更地にしてから売却するのも選択肢の一つです。更地であれば火災の印象が薄れるため、心理的瑕疵を和らげる効果が期待できます。

しかし、建物の解体には費用がかかる上、更地にしたからといって告知義務がなくなるわけではありません。また、更地は固定資産税が高くなる可能性があり、買主がなかなか見つからなければ支出が増えるため、注意が必要です。更地にしてからでは手遅れになるので、不動産会社に相談してから手続きに移りましょう。

火事の起きた物件を高く売却する方法

火事の起きた物件は、印象が良くないため、人の死が発生していない場合であっても相場より価格が安くなるのが一般的です。しかし、うまく工夫すれば、高く売却することも可能です。

火事の起きた物件をできる限り高い金額で売却するためには、以下の3つのポイントを押さえておくことが大切です。以下、それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

【火事のあった事故物件を高く売却する方法】

• 火災保険でしっかり修繕しておく
• 心理的瑕疵があまり関係ない案件で売却する
• 複数社の見積もりを比較する

火災保険でしっかり修繕しておく

火災で焼け焦げた跡が残っている場合は、火事の印象が強く残っているため、売却時の価格に影響を与える可能性が高いです。しかし、火災保険に加入している場合は、ボヤ程度の家の破損であれば、修繕によって物件を綺麗な状態に戻すことができます。

過去に火事が起きた物件であるという事実は残りますが、見た目は綺麗な物件であるため、火事が起きたことを気にしない人もいます。そうなると、相場に近い価格で売却できる可能性があるため、しっかり修繕してから売却するようにしましょう。

心理的瑕疵があまり関係ない案件で売却する

火事のあった物件は、どうしても印象が良くありません。物件を修繕したり、建て直したり、建物を解体して住宅地として売り出したりしたとしても、印象を改善できない可能性が高く、心理的瑕疵の影響によって価格が相場よりも安くなりやすいです。

そこで考えられるのは、居住用ではなく、駐車場やレンタルスペースとして売却する方法です。居住用でなければ、心理的な不快感が小さいため、心理的瑕疵が価格に与える影響を最小限に抑えられる可能性も高いでしょう。

複数社の見積もりを比較する

不動産会社の中には、心理的瑕疵のある物件の売却を得意としているところもあり、不動産会社によって査定価格が異なります。少しでも高く売却するためには、複数の不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。とはいえ、複数社に見積もりを依頼するには、手間と時間がかかります。

まとめ

火事の起きた物件は、必ずしも事故物件として扱われるわけではありません。人の死に関係する火事だった場合は、事故物件に該当するものの、ボヤ程度の場合は該当しないため、原則として告知義務も課されません。しかし、心理的瑕疵は、買主によって捉え方が異なるため、事故物件に該当していない場合であったとしても、価格への影響を避けられない可能性があります。

火事の発生した家を少しでも高く売却したいのであれば、どのような売却方法があるのか、高く売却するためのポイントを押さえた上で、売却に臨むと良いでしょう。