マンションの維持費は月々どれくらいかかる？抑えるポイントも解説

マンションの維持費は何がかかる？

最初に、マンションの維持費にはどのようなものがあるのかを確認しておきましょう。大きく分けると次の5つのカテゴリーに分類されます。

• 管理費
• 修繕積立金
• 税金（固定資産税・都市計画税）
• 保険料（火災保険・地震保険）
• そのほか

各カテゴリーを詳しく見ていきましょう。

管理費

管理費とは、マンションの共用部分の管理やメンテナンスにかかる費用です。建物を良好な状態に保ち、すべての居住者が共用部分を気持ち良く利用するためには、欠かせない費用です。

居住者は、マンションを所有している限り毎月支払う必要があります。具体的には、次のようなものが含まれます。

• 清掃費用
• 電気代
• 水道料金
• 管理人の人件費
• ゴミの処分費用
• エレベーターや貯水槽の保守点検費用
• 火災保険料
• 損害保険料

金額は、建物の形態や専用面積の広さ、地域などによって異なります。参考までに、国土交通省のデータを紹介します。

20階建以上のタワーマンションは、ほかの単棟型に比べて10,000円程度高いことがわかります。地域別の金額は北陸・中部、都市圏別では名古屋圏がほかのエリアを若干上回っています。

金額は築年数でも違いがあるため、中古マンションの購入を検討している人はチェックしておきましょう。以下では、首都圏の築年数別の平均金額を紹介します。

築年数別では、建物が新しいほど金額が高いことがわかります。管理費は各マンションの管理組合が決めるため、同じエリアの類似物件でも金額に差が生じることもあります。

また、当初決められた金額が今後続くとは限らず、状況によっては上下する可能性もあるのが現状です。

修繕積立金

修繕積立金とは、建物の修繕に備えるための費用です。マンションは、12～15年に1回の頻度で大規模修繕が必要です。工事には多額の費用がかかるため、月に一度管理費と併せて居住者から集められます。

金額は、管理費と同様に建物の形態や地域などによって異なります。国土交通省のデータによると、一戸あたりの平均金額（月額）は次の通りです。

表を見ると、タワーマンションや関東エリアの金額が高いことがわかります。続いて、首都圏の築年数別の平均金額（月額）を紹介します。

築年数別では築10年以内が低く、築11年を過ぎると数万円程度増加していることがわかります。金額を決めるのは、管理費と同様に管理組合です。組合員の長期滞納などにより計画通りの費用を集められない場合は、値上げされる可能性もあります。

税金（固定資産税・都市計画税）

固定資産税とは、毎年1月1日時点でマンションや土地などの不動産を所有している人に対して課せられる地方税です。エリアによっては、固定資産税と併せて都市計画税がかかります。都市計画税とは、市街化区域内に不動産を所有している人に対して課せられる地方税です。

それぞれの計算式は、次の通りです。

どちらも、固定資産税評価額をベースに税額を算出する仕組みです。固定資産税評価額とは、固定資産評価基準に基づいて各自治体が定める評価額です。金額は一定ではなく、3年に1回の頻度で見直されます。

保険料（火災保険・地震保険）

火災や地震による損害への備えとして、保険の加入も検討しなければなりません。特に住宅ローンを組む際は、建物が担保となるため、火災保険の加入は必須です。料金は月々ではなく、契約の際に、1～10年分（2022年10月以降は最長5年）をまとめて支払うのが一般的。

住宅ローンを組む際でも地震保険の加入は必須でないため、居住者の希望で加入の有無を決められます。ただし、地震保険は単体で加入できず、火災保険とセットでしか加入できません。それぞれの保険料は、マンションのあるエリアや補償内容によって変動します。

そのほか

マンションでは、居住者の利用状況に応じて次の維持費がかかる場合があります。各項目の金額の目安は、1戸あたりの月額です。

• 駐車場代：5,000円～30,000円程度
• 駐輪場代：500円程度
• トランクルーム使用料：1,000円程度
• 専用庭使用料：1,000円程度
• ルーフバルコニー使用料：1,000円程度　など

それぞれの金額はエリアによって異なりますが、無料に設定されていることもあります。

マンションの管理費・修繕積立金は高くなっていく

管理費や修繕積立金は一律ではなく、基本的に築年数が経つに連れて高くなっていくケースが多いです。その理由に次のような点が挙げられます。

• 築年数に応じて修繕の必要性が高くなるから
• 総戸数が少なく一戸あたりの負担額が多いから
• 機械式駐車場の電気代やメンテナンス費用がかかるから
• ディスポーザー排水処理システムの電気代やメンテナンス費用がかかるから
• 管理費や修繕積立金の滞納者がいるから
• 工事費用や工事材料の値上げや消費税の増税があるから

大規模修繕を迎える時期に建築資材や人件費が高騰すると、集めた金額では賄えず、やむを得ず値上げに踏み切るケースも少なくありません。

マンションの維持費を抑えるポイント

マンションの維持費は、想像以上に家計の負担になる可能性もあります。後悔しないためにも、購入前に次のようなポイントを確認しておきましょう。

管理費・修繕積立金の収支状況を確認する

購入を検討しているマンションの管理費や修繕積立金の収支状況は、「重要事項に関わる調査報告書」で確認できます。報告書は、仲介の不動産会社を経由してマンションの管理組合から取得しましょう。

値上げのリスクが高いのは、滞納者や空室が多いケースです。滞納者が多いと、近い将来に値上げせざるを得ない状況になる可能性があります。値上げの予定がある場合は報告書に記載されているため、必ずチェックしましょう。

管理費・修繕積立金の内容を確認する

購入を検討している物件の維持費が高い場合は、理由を確認してみましょう。マンションによってはセキュリティ面がしっかりとしており、支払う金額に見合う価値を提供してくれている可能性があります。

管理費や修繕積立金が高いマンションの特徴は、次の通りです。

• 総戸数が少ない
• 豪華な設備や施設がある
• 電灯が明るすぎる
• 管理人や清掃員、警備員が多い
• タワーマンション　など

ラグジュアリーなマンションには、スポーツジムやバーなどの居住者専用施設が設置されていることもあります。しかし、施設を運営するにはそれなりの金額がかかるため、管理費や修繕積立金が高く設定されているケースが多いです。

一方で、管理費や修繕積立金が安すぎる場合も注意が必要です。管理状況が悪かったり共用部分のメンテナンスが行き届いていなかったりするケースもあります。

きちんと管理されていないマンションは劣化につながるため将来的に価値が下がりやすくなりあす。また今は安くても将来的に不足分を補うために値上がりする可能性もあるため、金額の安さだけで選ばないようにしましょう。

保険料を比較し安い保険を探す

火災保険や地震保険の保険料は、加入する保険会社によって異なります。保険会社には代理店タイプとネットタイプがありますが、ネットタイプのほうが保険料が安い傾向にあります。補償内容と保険料のバランスを見ながら、複数社を比較して選ぶことが大切です。

手続きに不安がある場合や細かく相談したい場合は、専属の担当者と対面でやり取りできる代理店タイプを選ぶといいでしょう。

車が必要か検討する

居住者の利用状況に応じてかかる費用の必要性を見直すのも大切です。例えば車をほとんど利用しない場合は処分すると、月々の駐車場代の支払いが不要です。保険料や車検代などの費用も抑えられるため、大幅なコストダウンが期待できます。

マンションと戸建ての維持費はどちらが安い？

戸建ての場合、マンションのように管理費や修繕積立金の支払いは不要です。その代わり建物の修繕やメンテナンス費用は、所有者自身で捻出する必要があります。最後に、マンションと戸建ての維持費はどちらが安いかを解説します。

マンションと戸建ての維持費を比較

まずは、それぞれにかかる維持費の違いをチェックしてみましょう。

戸建ての場合、費用のすべてを自分で賄う必要があります。庭があれば庭の手入れ費用、防犯対策費用などです。

しかし自分の裁量で決められます。例えば防犯カメラや防犯ライトで十分という人もいれば、セキュリティをより強化するために警備会社に依頼する人もいるでしょう。このようにかかる金額や修繕費用は人それぞれです。

ただし、戸建ては管理費や駐車場代が発生しないため、マンションよりも維持費が抑えられる印象です。

マンションと戸建ての維持費をシミュレーション

次に、実際にどのくらいの金額がかかるかをシミュレーションでチェックしましょう。シミュレーションにあたってのマンションと戸建てそれぞれの条件は、次の通りです。

居住年数を20年と想定した場合のシミュレーション結果は、次の通りです。

保険料は、マンションよりも戸建てのほうが高い傾向にあります。この理由は、鉄筋コンクリート造のマンションのほうが法定耐用年数が長く、火災や自然災害による被害を受けにくいからです。

戸建ては毎月管理費や修繕積立金の支払いが不要ですが、状況に応じて外壁や屋根、床下の修繕、シロアリ対策を行う必要があります。修繕はそれぞれ20年に1回は行っているケースが多く、すべてに対応した場合は総額で360万円程度です。

仮に1年間で18万円、月に15,000円積み立てれば、各種修繕に対応できる計算になります。戸建ての修繕にかかる総額は、マンションで管理費と修繕積立金を毎月20年間支払った総額には及びません。総合的に見ると、20年間で支払う金額はマンションよりも戸建てのほうが低い印象です。

マンションの維持費は事前に計算してみよう

維持費は購入するマンションや居住者の利用状況などによって変動するため、事前にシミュレーションしておくことが大切です。管理費や修繕積立金は、周辺の類似物件と比較して高いか低いかをチェックしましょう。

インターネット上には、部屋の面積や戸数などを入力するだけで管理費や修繕積立金のシミュレーションができるウェブサイトもあります。管理費や修繕積立金は維持費の大部分を占めるため、購入前にシミュレーションしてみてください。