不動産売却でよく使う！基本の不動産用語一覧【初心者向け】

売却でよく使う不動産用語 ～査定編～

不動産を売却する際には、不動産会社に査定を依頼することからスタートするのが一般的です。まずは、不動産の査定を受ける際によく使われる専門用語を解説します。

アンダーローン

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が不動産の売却代金を下回った状態のこと。自己資金やほかからの借入れで補填することなく住宅ローンを完済できるため、何の問題もなく不動産の売却が可能です。

一方で、住宅ローンの残債が不動産の売却代金を上回った状態のことをオーバーローンと呼びます。

一括査定

不動産の一括査定とは、サイト上に物件情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できる方法のこと。

提携している不動産会社数や一度に依頼できる不動産会社数は一括査サイトによって異なります。不動産の売却時には、複数の不動産会社に査定してもらい比較して決めることが成功への一歩のため、インターネット環境が整っている人にはおすすめの方法です。

公示価格

公示価格とは、全国各地に設定された30,000地点にも及ぶ標準地に対し、国土交通省の命を受けた不動産鑑定士が調査を行った上で土地調査委員会が判定した適正価格のこと。

土地を査定する際のひとつの指標となり、全国の標準地が評価されるのは毎年1月1日時点で、3月下旬頃に公表されます。公表された公示価格からわかるのは、標準地1平方メートルあたりの価格です。公示価格は国土交通省が運営する土地総合情報システムで調べられます。

査定

査定とは、不動産会社が概ね3ヵ月程度で売却できそうな価格を割り出すこと。査定によって算出される価格を査定額と言います。

不動産の査定方法には、机上査定と訪問査定の2種類があります。机上査定は簡易査定とも呼ばれており、物件の築年数や間取りなどのデータのみを参考に査定額を算出する方法です。

一方の訪問査定は実査定とも呼ばれており、机上査定で用いる物件情報に不動産会社の担当者が実際に物件を見た情報を加味して査定額を算出する方法になります。訪問査定はより多くの情報を要するため、机上査定に比べて詳細な査定額が把握することが可能です。

路線価

路線価とは、相続税や贈与税を算出する際の指標となる土地の価格のこと。

路線価には、相続税路線価と固定資産税路線価の2種類があります。一般的に路線価と呼ばれているのは、相続税路線価を指すことがほとんどです。国税庁が全国各地の40万に及ぶ地点を標準地と定め、公示価格の8割を基準として価格が決められます。

全国の標準地が評価されるのは毎年1月1日時点で、7月～8月頃。公表された路線価からわかるのは、宅地1平方メートルあたりの1,000円単位の価格です。

路線価は国税庁の公式サイト内「路線価図・評価倍率表」のページにアクセスし、目的のエリアを絞れば調べられます。

売却でよく使う不動産用語 ～媒介契約編～

不動産を売却する際には、不動産会社と媒介契約と呼ばれる契約を結んで売却活動を依頼するのが一般的です。ここでは、媒介契約のシーンでよく使われる専門用語を解説します。

媒介契約

媒介契約とは、売り手が不動産会社に不動産の売却活動を依頼する際に結ぶ契約のこと。不動産を売却する際には、不動産会社と媒介契約と呼ばれる契約を結ぶのが一般的です。

媒介契約には一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれルールが異なります。

仲介手数料

仲介手数料とは、売主や買主に代わって売買活動を行った不動産会社に対して支払う報酬のこと。媒介報酬や仲介報酬と呼ばれることもあります。

報酬形態は成功報酬型なので、売買契約が成立しなければ基本的に支払いは発生しません。

【仲介手数料の上限】

仲介手数料の上限は200万円以下、200万円超400万円以下、400万円超に分けて乗算したものを合算して算出します。なお売却代金が400万円を超える場合は、次の速算式で上限を算出できます。

仲介手数料の上限＝売却代金×3％＋60,000円＋消費税

レインズ

レインズとは、全国に4団体ある不動産流通機構が運営する不動産情報ネットワークシステムのこと。正式名称は「Real Estate Information Network System」。レインズに物件情報を登録すると会員である不動産会社が閲覧できるため、買い手を見つけやすくなります。

レインズに物件情報が登録されると登録証明書が発行されるため、専任媒介契約または専属専任媒介契約を結んだ場合は必ず受け取るようにしましょう。

レインズ・マーケット・インフォメーション

レインズは不動産会社および物件情報が登録されている売主しか閲覧できません。一方でレインズ・マーケット・インフォメーションはレインズが保有する情報をもとに、直近一年の取引情報が一般公開されています。実際の成約価格などが掲載されているので類似物件の相場を調べることが可能です。

売却でよく使う不動産用語 ～売却方法編～

不動産を売却する方法は、購入を希望する個人との取引きだけではありません。売り手の目的や状況に応じて買取や任意売却と呼ばれる方法もあるため、どの方法が適しているかチェックしてみてください。

買取

買取とは、不動産会社に直接買い取ってもらう方法のこと。個人が相手となる一般的な仲介売却方法と異なり売却活動が不要なため、仲介手数料が発生しませんが、売却価格は相場の6割～7割程度なので、一般的な売却方法に比べて売却額は下がります。

買取には次の2種類があります。

【買取保証】
最初は通常の売却活動をし、一定期間内に買い手が見つからなければ不動産会社が買い取ってくれる方法です。

【即時買取】
売り手と不動産会社で条件が整い次第、すぐに買い取ってもらう方法。最短3日～1週間での買取が可能なので、売却を急いでいる人におすすめです。

任意売却

任意売却は住宅ローンの返済が難しくなり売却代金を充てても完済できそうにない場合、金融機関に協力を要請してローン残っている状態で抵当権を外してもらい不動産を売却する方法のこと。

任意売却は競売を回避するための最終手段です。周囲に理由を知られることはなく、相場に近い金額で売却できます。

不動産を売却後に住宅ローンが残る場合、金融機関と取り決めた金額で返済しなければなりません。

売却でよく使う不動産用語 ～売却活動編～

ここでは、不動産の売却活動でよく使われる専門用語を解説します。

囲い込み

囲い込みとは、売却の依頼を受けた不動産会社が、自社で買い手を見つけて売り手と買い手の両方から仲介手数料を得るために、他社からの問い合わせを故意に遮断すること。

囲い込みに遭うと、成約までに時間がかかったり、値下げが必要になったりする可能性があります。レインズの情報を確認したり、別の不動産会社に自分の物件を確認してもらったりすることで囲い込みに遭っているかを知ることが可能です。

内覧・内見

内覧・内見とは、購入希望者に実際に物件を見学してもらうこと。不動産ポータルサイトや折り込みチラシに掲載された物件情報だけではわからないことも多いため、確認の意味合いで行われます。

両手仲介

両手仲介とは、売り手と買い手の両方から仲介手数料を得ること。それに対し、売り手または買い手の一方からだけ仲介手数料を得ることを片手仲介と言います。

売却でよく使う不動産用語 ～売買契約編～

ここでは、不動産の売却契約でよく使われる専門用語を解説します。

印紙税

印紙税とは、約束手形や保険証券などの印紙税法で規定された文書にかかる税金のこと。不動産取引で印紙税の課税対象となる代表的な文書は、売買契約書です。税額は、売買契約書に記載された金額に応じて決まります。

瑕疵

瑕疵（かし）とは、不動産取引の対象となる物件に何らかの不具合や欠陥がある状態のこと。瑕疵の種類は、物理的瑕疵・心理的瑕疵・法律的瑕疵の3種類です。

不動産の売買契約までに買い手が気づかなかった隠れた瑕疵が見つかった場合、売り手は契約不適合責任を負う必要があります。契約不適合責任の詳細は「契約不適合責任」で詳しく解説します。

契約の解除

契約の解除とは、売り手または買い手のいずれかの申し出によって売買契約を白紙の状態に戻すこと。

基本的に売り手または買い手の都合で解除を申し出ることは可能です。このほかには、売り手または買い手のいずれかに契約違反があった場合や契約不適合責任があった場合も契約解除の対象になります。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、取引きの対象となる不動産と契約内容に何らかの相違があった場合に売り手が負う責任のこと。従来は瑕疵担保責任と呼ばれていましたが、2020年4月の民法改正によって名称が契約不適合責任に変更され内容も一新されました。

契約不適合責任で買い手が売り手に請求できる内容は、追完請求・代金減額請求・催告解除・無催告解除・損害賠償の5種類。契約書に記載されておらず、買主が承認していない不具合（瑕疵）があった場合、売主は契約不適合責任を問われます。

重要事項説明

重要事項説明とは、不動産の取引きを左右するような重要な事項が記載されている「重要事項説明書」の内容を宅地建物取引士が説明すること。

宅地建物取引業法では売買契約や賃貸借契約を結ぶ前に、不動産の知識が豊富な宅地建物取引士による重要事項の説明を義務付けています。売買契約前に重要事項の説明が行われる理由は、不動産取引に関する知識が乏しい消費者が不利益を被らないようにするためです。

抵当権

抵当権とは住宅ローンが返済できなくなったときに備えて、借入先の金融機関が担保とした不動産によって弁済を受けることができる権利のこと。住宅ローンの返済ができなくなると金融機関が不動産を競売にかけ、売却代金を返済に充てることになります。

住宅ローンが残っている限り抵当権は外せません。そのため、不動産を売却するためには住宅ローンを完済して抵当権を外す必要があります。

手付金

手付金とは、不動産の売買契約が成立した証拠として買い手から売り手に支払われるお金のこと。

本来、手付金は売却代金の一部ではなく契約解除になった場合の違約金として捉えられるのが一般的です。しかし、売り手と買い手との取り決めによって売却代金の一部に充てることもできます。

登記識別情報

登記識別情報とは、登記手続きの申請者と登記名義人が本人であることを確認するための情報のこと。

従来は登記済権利証と呼ばれる紙媒体が使われていましたが、2004年の不動産登記法改正にともなって登記識別情報に名称や内容が変更されました。

不動産の登記手続き後は、これまでの登記済権利証の代わりに12桁の英数字が羅列された登記識別情報が発行されます。12桁の英数字を知っているのは登記手続き申請者及び登記名義人本人しかいないため、売買契約時に本人確認書類として使われます。

登記事項証明書

登記事項証明書とは、取引対象となる不動産情報が記載された書類のこと。不動産の売却の際に必要です。登記事項証明書には、おもに所在地や所有者、土地の面積などが記載されています。

売買契約の際に必要なのは、初めて登記されてから現在までの記録がすべて記載されている全部事項証明書です。

登録免許税

登録免許税は、不動産、船舶、会社、人の資格などについての登記や登録、特許、免許、許可、認可、指定および技能証明について課税される国税です。

不動産を売却する際には所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きが必要です。この登録の手続きに課税されるのが登録免許税です。

例えば抵当権抹消登記の場合、税額は不動産ひとつにつき1,000円になります。戸建ては建物と土地が別々にカウントされるため、登録免許税は2,000円です。

売買契約

売買契約とは、売り手が所有している戸建てやマンションなどの不動産の財産権を代金の受取りをもって買い手に移す約束のこと。不動産の売買契約が成立すると、売り手と買い手それぞれに次の義務が発生します。

【売り手】
・取引対象となる不動産の引渡し
・所有権移転

【買い手】
・代金の支払い

売買契約の内容は売買契約書に記載し、売り手と買い手それぞれ1通ずつ保管するので2通の作成が必要です。

売却でよく使う不動産用語 ～売却後編～

ここでは、不動産の売却後によく使われる専門用語を解説します。

確定申告

確定申告とは、毎年1月1日から12月31日までの所得を指定の様式に記載して翌年の定められた期間内に管轄の税務署に申告すること。申告期間は、概ね毎年2月16日から3月15日までです。

不動産を売却して利益が発生した場合、その利益に対して譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は売却した翌年に確定申告をして納付を行います。

3,000万円特別控除や住宅ローン控除を受ける際にも確定申告が必要です。なお、譲渡所得税と3,000万円特別控除は「課税譲渡所得」と「3,000万円特別控除」で詳しく解説します。

課税譲渡所得

譲渡所得とは不動産の売却のほかに、株式やゴルフ会員権などを譲渡した際に出た利益のこと。譲渡所得は譲渡所得税の課税対象となっており、納付するためには確定申告が必要です。

なお、不動産を売却して利益が出なかった場合は譲渡所得が発生しないため、譲渡所得税が課税されることはありません。譲渡所得税には所得税（復興特別所得税含む）と住民税が含まれており、課税対象となる課税譲渡所得に税率をかけて算出します。

【課税譲渡所得】
課税譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除

【譲渡所得税の税率】
税率は、不動産の所有期間に応じて異なります。

※2037年までは所得税に復興特別所得税2.1％が上乗せされます。

減価償却費

減価償却費とは、時間とともに減ったと見なされる資産の価値を耐用年数で割ったもののこと。

計算方法には、定額法と定率法の2種類があります。

【定額法】
毎年、同じ金額を償却する方法です。

【定率法】
最初の年に償却する金額が多く、その後は時間の経過とともに減少する方法です。

不動産の場合、物件種別ごとに法定耐用年数が規定されており、購入代金を耐用年数で割ったものが減価償却費とみなされます。

法定耐用年数は、不動産の価値の公平性を保つために国が定めたものです。物件種別や構造などで法定耐用年数が定められており、例えば、住宅用の木造戸建ての場合は22年です。

減価償却費は、譲渡所得税を計算する際の取得費として計算するときや賃貸経営をするときに使います。

3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、マイホームを売却した場合に譲渡所得税を計算する際の課税譲渡所得から最大3,000万円を差し引ける控除のこと。

課税譲渡所得＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）－特別控除（3,000万円）

3,000万円特別控除を受けるためには、居住しなくなった日から3年後の年末までに売却することや売り手と買い手が特別な関係でないことなどの条件を満たす必要があります。適用条件を満たした場合、不動産を売却した翌年に確定申告すると控除が受けられます。

基本的な不動産用語を理解しよう

不動産を売却する際には、初めて耳にする言葉が数多く登場します。シーンごとに登場する用語が異なるため、これから不動産を売却しようとしている人はこの記事を読んで予習しておくと良いでしょう。

また、不動産を売却する際には仲介手数料や登録免許税などの諸費用がかかるため、どのくらい必要かを事前に把握しておくことをおすすめします。不動産の売却を進めていく上でわからない用語があれば、不動産会社の担当者に聞いてすぐに疑問を解決するようにしましょう。