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不動産売却における必要書類 ~入手先と必要なタイミングを解説~

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不動産売却における必要書類 ~入手先と必要なタイミングを解説~

不動産売却時にはさまざまな書類が必要です。各タイミングで必要な書類が違うため、どこでどのような書類が必要なのか把握しておくと安心です。

この記事では、不動産の売却に必要な書類を、不動産会社への査定依頼から売買契約、売却後の確定申告までを流れに沿って解説していきます。また、遺産を相続した場合や複数人で遺産分割する場合についてもあわせてご紹介します。

不動産査定時に必要な書類

不動産査定時に必要な書類を戸建て・マンションに分けて解説します。必須ではないものの査定額に影響を与える書類もあるため、できる限り用意するとよいでしょう。

戸建て・マンションともに必要な書類

不動産の種別にかかわらず、戸建て・マンションに必要な書類は次の通りです。

書類の種類 内容 取得できる場所
登記識別情報通知書(12桁の隠された番号) 不動産の所有権が誰にあるかを示すもの。不動産会社にとっては売却活動の依頼主が所有者本人であることを確認するために必要。また買主への所有権移転登記の際も求められる。 不動産の取得時に交付。
物件の重要事項説明書 物件の内容や取引条件、買主に対して告知しなければならない事項が記載されている書類。 不動産の取得時に入手。
紛失時は仲介する不動産会社が管理会社や当時の不動産会社に連絡すれば取り寄せられる可能性がある。
ローン残高証明書 売却する不動産を担保とするローンの返済中に必要な書類。仲介を依頼する不動産会社への説明と、売却時に抵当権を抹消できるかどうかを確認するために求められる。 多くの金融機関では毎年10~11月に送付される。
紛失している場合は金融機関に問い合わせることで再発行してもらえる可能性がある。
身分証明書 契約者、依頼者本人であることを証明するために必要。パスポート、マイナンバーカード、運転免許証など。 各証明書の担当窓口で発行する。
印鑑証明書 各種契約時に押印するハンコが本人の実印であることを証明する書類。 居住する市区町村の役所で申請する。
住民票 本人の居住関係を証明する書類。各種登記の確認や申請に必要。 居住する市区町村の役所で申請する。

登記識別情報通知書は不動産を取得(所有権を登記)したときに受け取ります。紛失している場合は再発行できないので注意が必要です。

紛失した場合は、司法書士をはじめとした資格者に本人確認をしてもらうか、登記所の「事前通知」によって本人確認ができた場合、所有者本人の売却であることが認められます。

戸建ての売却に必要な書類

続いて、戸建ての売却に必要な書類を見ていきましょう。戸建ての場合は建物だけでなく土地に関する書類も多いのが特徴です。

書類の種類 内容 取得できる場所
土地測量図または境界確認書 土地の面積を証明する書類と隣地との境界線を明確にする書類。 法務局に申請(窓口・郵送・オンライン)
物件の図面 建物の間取りや土地の形状がわかるもの。
査定だけでなく、不動産ポータルサイトや広告掲載時にも必要。
物件の取得時に入手。
手元にない場合は建物を設計した会社に再発行を依頼する。
それでも取得できなければ仲介を依頼する不動産会社に相談し、簡易図面を作成する。
建築確認済証 建物の工事前の計画が法律に則っていることを証明する書類。
仲介を依頼する不動産会社との契約時には必須。
建物の取得時に入手。
再発行不可であるものの、紛失時は管轄の役所で「建築計画概要書」または「建築確認台帳記載事項証明書」を発行することで代用できる。
検査済証 建物の工事の途中・完了時に法律に則っていることを検査によって証明した書類。 建物の取得時に入手。
再発行不可であるものの、紛失時は管轄の役所で「建築計画概要書」または「建築確認台帳記載事項証明書」を発行することで代用できる。

土地測量図および境界確認書に関しては注意が必要です。境界が明確に定められている場合は上記の通り法務局に申請することで取得できますが、すべての土地がそうであるとは限りません。

隣地も含めて長年所有者が変わることがなかった場合は、特に隣地との境界が曖昧になったままというケースがあります。

土地の面積や境界を明らかにしないまま売却活動を始めると買主とのトラブルに発展する恐れがあるため、隣地の所有者と相談の上、土地家屋調査士に依頼して境界を定めておきましょう。

また、境界こそ明確に定められているものの、隣家のブロック塀やフェンスがこちらの境界に入り込んでいるといったケースでは、隣地の所有者に境界を超えている物の撤去を求めなければならない場合もあります。

マンションの売却に必要な書類

マンションの売却時に必要な書類は、戸建てと比べるとそれほど多くありません。

書類の種類 内容 取得できる場所
管理規約・使用細則 マンションの管理費や修繕費積立金、ペット飼育の可否、楽器の使用可否、ゴミ捨てに関する情報などについて記載されている書類。 物件の取得時に入手。
管理規約が変更された場合はその都度入手。
間取り図 所有する区分の間取り図。
査定だけでなく、不動産ポータルサイトや広告掲載時にも必要。
物件の取得時に入手。
紛失している場合はマンションを建設した会社または仲介の不動産会社に問い合わせ。

査定に影響を与える書類

次に挙げる書類は必須ではありませんが、用意していると取引きがスムーズに進む上、査定額に影響を与えることもあります。

書類の種類 内容 取得できる場所
物件購入時のパンフレット 物件の設備や共用部分に関する資料。
買主候補へアピールポイントを提示しやすくなる。
物件の取得時に入手。
建築設計図書と工事記録書 物件の設計を記載した書類と、工事の過程を記した書類。配線や水道管に関する記載があり、購入者がリフォームを望む際に役立つ。 物件の取得時に入手。
耐震診断報告書 地震に対してどの程度の耐震性があるのか、建物の構造的な強度を調査した報告書。 物件の取得時に入手。または建築士などの専門家に依頼。
アスベスト使用調査報告書 建材にアスベストが含まれているかどうかを調査した報告書。 物件の取得時に入手。または仲介を依頼する不動産会社に相談。
地盤調査報告書(戸建の場合) 建物が建つ前の土地の地盤を調査した報告書。 建物を建てるまえに当時の土地の買主が調査を依頼していれば、物件の取得時に入手できる。
住宅性能評価書 国土交通省が定めるルールに基づいて、構造の安全性や火災時の安全性、劣化の軽減対策などについて評価したもの。 物件の取得時に入手。または仲介を依頼する不動産会社に相談。

地盤調査報告書については、建物を建てるまえに調査するものであり、建物を建てるまえに土地を取得した人でなければ調査報告書が存在するのかどうかわからないかもしれません。

その場合、建物がない庭や駐車場といった敷地の一部で、新たに調査するという方法もあります。あるいは役所に問い合わせて、近隣の地盤についての参考資料を集めましょう。

不動産売却に必要な書類

買主との売買契約から売却後の確定申告に必要な書類と、相続した不動産を売却し、その代金を遺産分割する際に必要な書類について解説します。

売買契約・物件引渡し時に必要な書類

買主候補との商談が成立し、双方合意した場合は売買契約を締結します。その商談と売買契約の作成、売却代金受領後の物件引渡しの際に必要な書類は次の通りです。

書類の種類 内容 取得できる場所
固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書 固定資産税、都市計画税について、不動産の所有者に送られる書類。物件の引き渡し日に応じて固定資産税を買主と売主で双方負担するといった協議をする際に必要。 毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して、春ごろに税務署から送付される。
登記事項証明書 登記事項が詳細に書かれた書類。なお登記簿がデータ化される前の物件であれば登記簿謄本が必要。 法務局に申請して取得。
振込先の情報 売却代金の振込先を指定する際に必要な、銀行の口座番号と名義の情報。通帳のコピーなど。 通帳を用意するか金融機関で照会。

なお、住宅ローンの残債がある場合は売却代金の受領と住宅ローンの返済、抵当権抹消手続きを同時に行う必要があります。事前に金融機関へ相談して手配を進めましょう。

また、売却代金の振込先は住宅ローンの返済に使用している口座に設定しておくと、手続きがスムーズです。

相続した不動産の遺産分割に必要な書類

不動産を相続する場合、まず相続人全員で不動産を相続します。その後、委任された代表者が売却手続きをし、協議書に従って遺産を分割します。

不動産を相続して、その後遺産分割をする際に必要な書類は次の通りです。

■相続時に必要となる書類

書類の種類 内容 取得または申請場所
被相続人の死亡届 被相続人(故人)が死亡したことを戸籍法に基づいて役所に提出する書類。 各自治体の役所に提出。
被相続人の戸籍謄本 被相続人の出生から死亡までの身分事項を記したもの。 被相続人の本籍地の役所で取得。
被相続人の住民票の除票 被相続人の死亡によって住民登録が抹消された住民票。 被相続人が居住していた区域を管轄する自治体の役所で取得。
相続人全員の戸籍謄本 相続人の出生から現在までの身分事項を記したもの。 各相続人の居住地を管轄する自治体の役所で取得。
相続人全員の印鑑証明書 押印する印鑑が本人の実印であることを証明する書類。 居住する市区町村の役所で申請する。

■相続した不動産の遺産分割に必要な書類

書類の種類 内容 取得または申請場所
遺産分割協議書 相続人全員で協議し合意した内容を示す書類。相続人全員の署名と実印による押印が必要。 自分で作成するか弁護士または司法書士に依頼して作成する。
委任状 売却の手続きをする代表者を定める書類。相続人全員の署名捺印が必要。 自分で作成するか弁護士または司法書士に依頼して作成する。

遺産分割協議書と委任状は、インターネット上にある雛型をもとに自身でも作成できます。内容や形式に不安がある場合は弁護士または司法書士に依頼しましょう。

また委任状についてはあくまでも、「売却に関する手続き」の代表者を決めるものです。実際に売却する金額や買主との商談によって提案された条件については、相続人全員の合意を得る必要があります。

売却後の確定申告時に必要な書類

不動産を売却して利益が出た場合、または売却に伴う控除や特例を適用する場合、売却した年の翌年2月中旬から3月中旬までに確定申告を行います。

不動産の売却による所得は、事業または給与所得とは区分されているため、会社員であっても申告が必要です。

書類の種類 内容 取得または申請場所
確定申告書B様式 住所、氏名、年齢、所得の内訳、社会保険料、生命保険料、配偶者、扶養家族などを記載する書類。 税務署または確定申告期間に開かれる国税庁のウェブサイトで入手。
確定申告書第三表 売却金額から経費を引いた所得を申請する書類。事業または給与所得がある場合はその金額も記載する。 税務署または確定申告期間に開かれる国税庁のウェブサイトで入手。
譲渡所得の内訳書 売却した土地・建物の所在、区分、売却までの利用状況(居住・事業など)、購入または建築の期日、売却にかかった経費、売却金額などを記載する書類。 税務署または国税庁のウェブサイトで入手。
不動産の売買契約書のコピー 買主と締結した売買契約書のコピー。 契約書は売買契約の締結の際に入手。
仲介の手数料などの領収書のコピー 仲介を依頼した不動産会社に対して、媒介契約に基づいた手数料を支払ったことを示す書類のコピー。 領収書は仲介を依頼した不動産会社に手数料を支払った際に入手。
取得費用の領収書のコピー 買主の希望や不動産会社のアドバイスでリフォームなどの支出があった際の領収書のコピー。 支出した場所で領収書を入手する。
売却した不動産の全部事項証明書 買主に譲渡した不動産に関する登記情報。 法務局に申請して入手。
源泉徴収票または事業の確定申告に関する書類 不動産の売却によって損失が出た場合の損益通算や各種控除を受けるために必要。 給与所得の場合は、勤めている会社に相談して入手。
事業所得に関する確定申告書類は税務署または確定申告期間に開かれる国税庁ウェブサイトで入手。
マイナンバーを提示できる書類 マイナンバーカードのコピーまたは、通知カードと身分証のコピー。 2015年10月から個人にマイナンバーの通知カードが届いている。
マイナンバーカードは通知書と顔写真を自治体の窓口で申請すれば入手できる。
社会保険料、生命保険料、地震保険料などの控除に係る書類 保険料の支払い分を所得から控除したい場合に提示する控除証明書。 日本年金機構や保険会社から送付される。

不動産売却の必要書類は事前に準備しよう

不動産の売却には複数の書類が必要となり、中には、問い合わせから入手までに時間がかかるものもあります。必要書類はウェブサイトから入手できるもの、役所の手続きが必要なものや、物件の取得時に入手しているものまでさまざまです。それぞれの書類が必要なタイミングで不足しないよう、前もって準備を進めておきましょう。

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