【2021年】マンション転売で儲かる?利益を出すポイントと注意点

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【2021年】マンション転売で儲かる?利益を出すポイントと注意点

不動産で投資にチャレンジしたいと考えている人のなかには、マンションの転売に興味を持っている人もいるかもしれません。しかし、マンションをはじめとした不動産の転売は、ほかの投資とは異なり一度に動く金額が大きくなるため、二の足を踏んでしまうことも多いでしょう。

そこでこの記事では、マンションの転売は果たして本当に儲かるのか、どのようなことに注意して購入したり売却したりすればいいのかなどを詳しく解説します。マンションの転売が違法になる場合や利益を出すポイントなどについても触れるので、マンションの転売をしてみたいと考えている人は、ぜひ参考にしてみてください。

マンションの転売は儲かるの?

まず気になる点は、不動産投資の一環として、マンションの転売は儲かるのかどうかという点です。

結論から述べると、マンションの転売ですぐに、かつ、まったく失敗なく利益を出すことは難しいと言えるでしょう。

1980年代の後半から1991年にかけてのバブル時代には、不動産の価格が異常なまでに急上昇したため、不動産の購入と転売をくり返して儲けを出す「土地ころがし」が横行しました。

その時代のイメージから、不動産の転売は儲かるというイメージを持たれがちですが、現在においてはバブル時代のような不動産価格の上昇はないため、不動産やマンションの転売で必ずもうかるとは言い切れないのが現状です。

ほかにも、現在においてマンションの転売が必ず儲かるとは言い切れない事情がいくつかあります。それぞれの事情をひとつずつ見てみましょう。

マンションは経年とともに価値が下がっていく

マンションの価格は区分所有の土地の部分と建物の部分とで構成されますが、戸建てと違って土地が占める価値の割合が少なく建物の価値の割合が大きいです。

しかし、土地と異なり建物は経年劣化するため、年数が経つほど価値が下がっていきます。そのため、不動産の価格が少し上がったとしても、それと同じぐらいかそれ以上にマンションの価値が下がる恐れがあるため、儲けを出すことは難しいと言えるでしょう。

次の表は、REINS TOWERによる「中古マンションの築年帯別状況[首都圏(2020年)]」の築年数別の平方メートルの単価を表にまとめたものです。

築年数 平方メートル単価
~築5年 88.24万円
築6年~10年 75.33万円
築11年~15年 62.85万円
築16年~20年 57.51万円
築21年~25年 46.93万円
築26年~30年 31.04万円
築31年以上 33.34万円

この表からもわかるように、マンションの1平方メートルあたりの単価は築年数とともに下がっていくことがわかります。

マンション転売の利益には税金が課せられる

マンションの転売が成功して利益が得られたとしても、すべてが手元に残るわけではないため必ずしも儲かるとは言い切れません。

なぜなら、マンションなどの不動産を売却して利益が出ると、その利益に対して住民税と所得税、復興特別所得税から成る譲渡所得税が課せられるからです。

譲渡所得税の税率は、売却した不動産を所有していた期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得の税率となり、短期譲渡所得の税率は39.63%で長期譲渡所得の税率20.315%の約2倍です。このため、利益が出る売却をする際は、所有期間が5年を超えてからのほうが得になります

しかし、不動産投資としてマンションの転売を行う際の所有期間は短いことが多いため、売却した利益が出たとしても譲渡所得税が高くなりがちです。また、譲渡所得税以外にも不動産の売買には諸費用がかかります。そのため、マンションの転売で儲けることは難しいと言えるでしょう。

マンションの転売に違法性はないのか?

マンションなどの不動産の転売をすること、また転売を続けることが、法に触れるようなことにならないのかと気になっている人も多いでしょう。

ここでは、マンションをはじめとした不動産の転売に違法性がないのかどうか、違法になることがあるのはどのような場合かについて詳しく説明します。

マンションの転売自体は違法ではない

結論から述べると、マンションの転売自体は違法ではありません。土地基本法では、投機的な取引きを禁止するために「投機的取引の抑制」の条項があります。しかし、転売の禁止を定めているわけではないため、転売自体は違法ではないのです。

さらに、土地やマンションなどの不動産取引は、社会情勢や景気の動向などで価格が変わります。安い価格で買った不動産がたまたま高く売れたとしても、偶然か利益目的なのかの判断をすることはできないでしょう。

よって、安く買った不動産を高く売却して利益を得たとしても、転売として違法性を問われることはありません。マンションの転売自体の違法性は、心配しなくても良いと言えるでしょう。

転売を繰り返し行うと違法にあたる可能性がある

不動産を安く買って高く売る転売で利益を得たとしても、違法ではないと先に述べました。しかし、短期間に何度も転売を繰り返すと違法となり、刑罰の対象になる可能性があります。

不動産の売買を何度も反復して行うと、業として見なされるため、宅地建物取引業の免許が必要になります。つまり、繰り返し転売すること自体が違法になるのではなく、無免許で反復した売買を行っていることが問題になるのです。

ただし、何回転売したら業になるといった明確な基準はないため、あくまでも違法性があると捉えられるかどうかという点がポイントになります。

マンションの転売で利益を出すポイント【購入時】

利益を出すのが難しいマンションの転売ですが、いくつかのポイントを押さえれば利益を出しやすくなります。ここでは、まず購入時のポイントについて見てみましょう。

転売で利益を出すマンションを購入する際のポイントには、次のようなものがあります。

  • 立地の良いマンションを選ぶ
  • 新築より中古マンションを選ぶ
  • 管理状態が良いマンションを選ぶ
  • ブランドマンションやヴィンテージマンションを選ぶ

転売で利益を出しやすくなるマンションの選び方について、ひとつずつ詳しく説明します。転売するマンションの購入を検討している場合は、ぜひ参考にしてみてください。

ポイント1:立地の良いマンションを選ぶ

よくマンション選びは立地が大切と言われますが、転売するマンションの選び方も同様になります。つまり、マンションの転売で利益を出すポイントとしてまず挙げられるのが、立地の良いマンションを選んで購入するという点です。

交通の便が良く都心部へのアクセスが良い、公共施設やスーパーなど日常生活が便利、幼稚園や学校、病院が近くにあるなど、好立地にあるマンションは価格が下がりにくい傾向にあります。そのため、高く転売できる可能性が高いと言えるでしょう。

ポイント2:新築より中古マンションを選ぶ

マンション転売で利益を出すためには、新築よりも中古を選ぶことも大切なポイントです。なぜなら、新築のマンションの値段は販売されている時点が一番高く設定されており、一度人が住んでしまうと、築年数が経っていなくても価値が約10%下がってしまうからです。

しかし、中古マンションであれば、購入する時点ですでに価格が下がっているため、売却時に下がる率が低くなると言えます。よって、マンションの転売で利益を狙うのであれば、新築よりも中古マンションを選んだほうがお得だと言えます。

ポイント3:管理状態が良いマンションを選ぶ

転売で利益を出しやすいマンションを選ぶ際に限ったことではありませんが、マンションがどのように管理されているかは、マンションの価値や寿命などを左右する大きなポイントです。

必要な管理や点検、修繕などが行き届いていないと、建物全体の劣化が進んだりごみ処理や清掃が適切に行われず不衛生になったりする恐れがあります。そのようなマンションは価値が下がりやすい傾向にあるため、購入しても転売で利益が出にくいと言えるでしょう。

よって、マンションの管理がおろそかになりやすい自主管理マンションや、管理費が安く質の悪い管理状態にあるマンションは避けたほうがいいです。

ポイント4:ブランドマンションやヴィンテージマンションを選ぶ

マンションの転売で利益を出すためには、築年数が経っても価値の下がりにくい物件を選ぶことが大切です。その点、ブランドマンションやヴィンテージマンションと呼ばれるマンションは、かなり築年数が経っていても人気が高く、価値が下がりにくいためおすすめだと言えます。

知名度が高く人気のあるブランドマンションは、共用施設が充実している、マンション全体に高級感がある、立地が良いといったメリットが多いため、築年数が経っても価値が下がりにくいです。

また、ヴィンテージマンションと呼ばれているマンションは、希少価値があるだけでなく施工が丁寧で耐震性にも優れている場合が多く、かなり築年数が経っていたとしても資産価値が見込める可能性が高いと言えます。

マンション転売で利益を出すポイント【売却時】

次に、マンションの転売で利益を出すためには、売却時にどのようなポイントを押さえればよいかを見てみましょう。

マンション転売で利益を出すための売却時のポイントには、次のようなものが挙げられます。

  • 築10年以内に売却する
  • 売却期間に余裕を持つ
  • 不動産会社は比較して選ぶ

それぞれの売却時のポイントについて、詳しく説明します。

ポイント1:築10年以内に売却する

マンションを転売して利益を出すためのポイントのひとつは、マンションが新しいうちに売却することです。基本的にマンションは築年数が経つと価値が下がっていきます。そのため、築10年までに売却するほうが、高く売れる見込みがあると言えるでしょう。

また、マンションなどの建物は、建てられてから12~15年経つと大規模修繕を行わなければなりません。大規模修繕の直前になると、マンションが売れにくくなる傾向にあります。よって、大規模修繕の計画が始まる前で、かつ修繕費がかかるようになってくる築10年になる前に売却したほうがいいでしょう。

ポイント2:売却期間に余裕を持つ

マンションの転売で利益を出すためには、少しでも高く売る必要があります。マンションを売却する際の期間に余裕がないと、買い手を探したり、交渉したりする時間を十分に取ることができず、結果として相場よりも安く売ることになってしまう恐れがあります。

そのような事態に陥らないためには、マンションの売却期間に余裕を持たせることが大切です。通常の仲介での売却の場合、マンションを売り始めてから売却が完了するまでに平均で3~4ヵ月程度かかります。売却期間を十分に取って、売り急ぐための値下げをせずに済むようにしましょう。

ポイント3:不動産会社は比較して選ぶ

転売して利益を出すためにマンションを少しでも高く売却するのであれば、売却を依頼する不動産会社選びが重要なポイントになります。なぜなら、不動産会社の集客力や売却力によって、マンションがいくらで売れるかが大きく左右されるからです。

信頼して売却を任せられる不動産会社を選ぶためには、サービスや対応の良さなどを比較することが欠かせません。大手だから売却力がある、中小だから売却力がないといった固定概念にとらわれず、売却したい物件にマッチした不動産会社かどうかをしっかりと見極めることが大切です。

不動産会社を比較するために、査定は複数の会社に依頼しましょう。複数の不動産会社に査定を依頼して比較する際は、一括査定サイトが便利です。一度の情報入力で、複数の不動産会社への査定依頼が完了します。

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マンションを転売する際の注意点

マンションの転売をする際には、いくつか注意すべき点があります。転売後に手元に残るお金を多くするためには、それらの注意点を把握しておくことが大切です。

ここでは、マンションを転売する際の注意点について、詳しく見てみましょう。

マンション転売時の譲渡所得税

マンションの転売に限らず、マンションなどの不動産を売却して利益が出た場合は、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。売却益から必要経費を差し引いた額に、税率を乗じたものが譲渡所得税の税額です。

譲渡所得税の税率は所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得の税率が、5年を超える場合長期譲渡租特の税率が適用されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違いは、次の表の通りです。

         
所有期間 税率
短期譲渡所得 5年以下39.63%
長期譲渡所得 5年を超える20.315%

※税率には復興特別税が含まれています

この表からわかるように、所有期間が5年を超えるか超えないかで税率が2倍近く違ってきます。そのため、売却しようとしている時期が所有してから5年前後の場合は、5年を超えてから売るほうが手元に残る利益が多くなると言えます。

ただし、所有期間のカウントに注意が必要です。正味の所有期間ではなく、売却する年の1月1日時点で5年を超えている必要があります。間違えないように注意しましょう。

投資用マンションは住宅ローンが利用できない

住宅ローンとは、居住用の家やマンションを購入するために、金融機関が金利を低く設定している融資です。そのため、居住用としてではなく転売で利益を出すためにマンションを購入する場合には、住宅ローンを使うことができません。

転売のためなどの投資用マンションを購入する際は、住宅ローンではなく不動産投資用(事業用)ローンを利用することになります。不動産投資ローンの金利は、金融機関側の貸し出しリスクが高くなるため、住宅ローンの金利(0.5%~2.0%)よりも高い金利(1.5%~4.5%)です。融資を受ける際は、金利を確認した上で返済計画を立てるようにしましょう。

投資用マンション転売には譲渡所得税の控除が利用できない

居住用のマンションを売却する場合は、一定の要件を満たせばいくつかの譲渡所得控除の特例が利用できます。

代表的なものが、「マイホーム売却時の3,000万円の特別控除」の特例です。この特例を適用すると、譲渡所得(売却時の利益)から最大3,000万円が控除されます。そのため、3,000万円までの利益であれば譲渡所得税がかからないのです。

しかし、居住用ではない投資用マンションの転売では、この譲渡所得税の控除が利用できません。マンションの転売で利益が出た場合は、居住用マンションの売却時とは控除や特例の適用が異なることを踏まえておきましょう。

マンション転売にかかる費用・税金について

最後に、マンションを購入したり売却したりする際にかかる費用や税金について説明します。マンション転売で利益が出ても、そこからこれらの費用を差し引かなければなりません。予めどのような費用や税金がかかるかを把握しておきましょう。

マンションの購入にかかる費用・税金

まず、マンションを購入する際にかかる費用・税金について見てみましょう。購入時の費用の目安は、新築マンションの場合だと物件価格の3~6%。中古マンションの場合だと5~8%程度だと言われています。

どのような費用や税金がかかるかをまとめたものが、次の表です。

費用・税金 相場額
仲介手数料 400万円以上の取引きの場合の上限額
売買額×0.03+6万円+消費税
印紙税 契約書に記載されている額による
(例)1千万円を超え5千万円以下の場合は20,000円
※2022年(令和4年)3月31日までは、軽減税率の適用のため10,000円
登録免許税(所有権移転登記・抵当権設定登記(ローン借入時)の際に必要) 土地か建物、また新築か中古などによって税率が異なる(0.4~2%)
抵当権設定登記の税率は0.4%
※2022年(令和4年)(土地は2023年(令和5年))3月31日までは、軽減税率(0.15~1.5%)が適用。抵当権設定の軽減税率は0.1%
不動産取得税 土地や建物の課税標準額(固定資産税評価額)に税率(4%)を乗じて算出される
※2024年(令和6年)3月31日までは軽減税率3%

登記手続きを司法書士に依頼する場合はその報酬も必要です。また、購入した翌年から固定資産税と都市計画税、マンションの場合だと月々の修繕積立金や管理費などがかかることも踏まえておきましょう。

マンションの売却にかかる費用・税金

マンション転売で売却する際にも費用や税金が必要です。マンションの売却にかかる費用の目安は、売却する価格の5~7%程度だと言われています。

どのような費用や税金がかかるかをまとめたものが、次の表です。

費用・税金 相場額
仲介手数料 400万円以上の取引きの場合の上限額 売買額×0.03+6万円+消費税
印紙税 契約書に記載されている額による
(例)1千万円を超え5千万円以下の場合は20,000円
※2022年(令和4年)3月31日までは、軽減税率の適用のため10,000円
ローン一括返済時の事務手数料(ローンの借入がある場合) 金融機関、手続き方法によって異なる
抵当権抹消登記の登録免許税(ローンを組んで抵当権を設定している場合) 不動産1件につき1,000円

売却時の登記手続きを司法書士に依頼する場合は、その報酬も必要です。さらに、先に説明した通り、売却して利益が出た場合は譲渡所得税が課せられます。マンションを転売する際には、売却時にもさまざまな費用や税金がかかることを踏まえておきましょう。

マンション転売で利益を出すにはポイントを押さえておくことが大切

不動産投資の一環として、安く購入したマンションを購入時よりも高く売って利益を出す転売があります。しかし、マンションの価格が急上昇したバブル期とは異なり、今の不動産市場において転売で利益を出すのは難しいのが現状です。

また、マンションの購入時や売却時にはさまざまな費用がかかることや、転売で出た利益にも譲渡所得税が課せられるため、それらも踏まえて手元に残るお金を計算する必要があります。マンション転売での利益を狙うなら、費用や税金を差し引いても手元にお金が残る利益を出せるよう、購入するマンションを選ぶ際や売却する際のポイントをしっかりと押さえておきましょう。

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