物件を更地にして売る方法|手順と家の解体にかかる費用や税金についても解説

公開日:
物件を更地にして売る方法|手順と家の解体にかかる費用や税金についても解説

家の売却を検討している人の中には、建物を解体し更地として売却すべきか、それとも古家付きの土地として売却すべきか、悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

両者には、それぞれメリット・デメリットがあり、最適な売却方法を選択するためには、違いを把握してから売却に臨むことが大切です。本記事では、「更地としての売却」と「古家付きの土地としての売却」のどちらが良いかについて解説します。

【監修】穂坂 潤平 宅地建物取引士。仲介営業13年(宅建は新卒の時に取得)、不動産仲介会社起業3年の経験を経てウェブクルーに入社。趣味は何でも遊びにすること。仕事では「喜ばれる仕事をして、自らも喜ぶこと」をモットーに日々ご提案しております!

更地と古家付き土地はどちらで売るのが良いか?

築年数の経過した古家を売却する際には、「建物を解体し更地として売却する」または「古家付きの土地として売却する」といった2つの方法のいずれかを選択することになります。

更地の場合は、買主がその土地に好きな建物を自由に建てることができ、古家付きの土地の場合は、建物をリフォームすれば、費用を抑えてマイホームを取得することができます。需要の高い方を選択できれば売却を有利に進められるため、まずは以下の2つを把握しておくことが大切です。それぞれのケースについて、詳しく見ていきましょう。

  • 更地にすると良いケース
  • 更地にしない方が良いケース

更地にすると良いケース

更地にした方が良いケースとしては、以下の2つが挙げられます。

  • 空き家の維持管理が困難
  • 建物の劣化が進行している

空き家になっている古家を売却する場合、買主が見つかるまでは、劣化が進行しないように維持管理を行う必要があります。しかし、古家の維持管理には、手間や時間、費用がかかる点に注意が必要です。

解体を選択した場合は、手間や時間を省くことができます。また、解体費用はかかるものの、維持管理の費用よりも少なく抑えられる可能性があります。建物の劣化が進行している場合は、リフォームで印象を良くするために多額の費用がかかります。リフォームしないままだと印象が悪くなるため、需要を高めるには、解体して更地にした方が良いでしょう。

更地にしない方が良いケース

更地にしない方が良いケースとしては、以下の3つが挙げられます。

  • 建物に価値がある
  • 再建築不可物件である
  • 解体費用が高額である

「古民家としての利用価値がある」といったように、建物の価値が認められる古家の場合、解体せずに売却した方がより高く古家を売却することが可能です。再建築不可物件の場合は、建物を解体すると建て直すことができません。解体費用が高額な場合は、手元に残るお金が少なくなるため、解体せずにそのまま売却した方が良いでしょう。

更地にして売却するメリット・デメリット

古家を解体し、更地にしてから売却することは、メリットだけでなく、デメリットも伴います。メリット・デメリットを理解しないまま解体を選択した場合、想定と異なる結果となって後悔する可能性もあり、注意が必要です。以下、詳しく説明します。

  • 更地にして売るメリット
  • 更地にして売るデメリット

更地にして売るメリット

古家を解体し、更地にしてから売却するメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

  • 流動性・需要が高くなる
  • 倒壊のリスクを回避できる
  • 管理の手間と負担を軽減できる

土地を探している人の多くは、「新築」を希望しています。そのため、古家付き土地として売り出すよりも、更地として売り出した方が解体費用を削減できる上、すぐに着工できるため、流動性と需要が高くなるでしょう。また、古家の場合は、劣化が進行していて倒壊のリスクが高いため、維持管理に手間と費用がかかります。更地にすれば、倒壊のリスクを回避でき、管理の手間と負担を軽減できるでしょう。

更地にして売るデメリット

古家を解体し、更地にしてから売却するデメリットとしては、以下の3つが挙げられます。

  • 税金が高額になる
  • 解体費用がかかる
  • 流動性・需要が低くなる

宅地の場合は、控除を受けられるため、固定資産税の負担を軽減できます。しかし、更地にすると控除が受けられないため、固定資産税の負担が大きくなります。また、解体費用が高額だと、手元に残るお金が少なくなる点もデメリットです。

売却するのが再建築不可物件の場合は、古家を解体すると、建物を再建築できません。利用用途が限られるため、流動性・需要が低くなる可能性がある点に注意しましょう。

更地にして売るときにかかる費用

古家の解体にかかる費用は、解体業者や建物の規模によって異なります。また、更地の売却時にも諸費用や各種税金が発生するため、どのくらいの費用がかかるのか、おおよその費用を把握しておくことが大切です。古家の解体にかかる費用としては、以下の3つが挙げられます。それぞれ費用がどのくらいかかるのか、詳しく見ていきましょう。

  • 更地にするための家の解体にかかる費用
  • 更地にした土地を売る際にかかる費用
  • 更地にした土地の売却によって生じる税金

更地にするための家の解体にかかる費用

更地にするための家の解体にかかる費用としては、以下の3つが挙げられます。

  • 解体工事費
  • 付帯工事費用
  • 廃材処分費用

「解体工事費」とは、古家を取り壊す際にかかる費用です。解体費用は、規模・構造によって以下のように異なります。

  • 木造:3万~4万円/坪
  • 鉄骨造:4万~5万円/坪
  • 鉄筋コンクリート造:5万~6万円/坪

「付帯工事費用」とは、ブロック塀や庭などの付帯物を除去する際にかかる費用です。「廃材処分費用」とは、古家の解体によって発生した廃材を処分する際にかかる費用です。「付帯工事費用」は付帯物の種類・量によって、「廃材処分費用」は廃材の量によって差が生じます。

解体費用の総額は、古家の規模・構造によって異なりますが、100万~200万円程度かかることを想定しておきましょう。

更地にした土地を売る際にかかる費用

更地にした土地を売却する際にかかる費用としては、以下の4つが挙げられます。

  • 仲介手数料
  • 抵当権抹消費用
  • 測量費用
  • 地盤調査費用

「仲介手数料」とは、不動産会社に仲介を依頼し、更地を売却した場合に必ずかかる費用です。宅地建物取引業法に上限が設定されており、「売却価格×3%+6万円+消費税」という速算式で上限を算出できます。

「抵当権抹消費用」とは、住宅ローンの契約時に設定した抵当権の抹消にかかる費用です。必ずかかるわけではありませんが、土地と建物で1,000円ずつかかります。

「測量費用」「地盤調査費用」などは、売買契約のトラブルを回避するために行う調査費用です。測量には30万~60万円程度、地盤調査には6万円程度かかります。

更地にした土地の売却によって生じる税金

更地にした土地を売却する際にかかる税金としては、以下の2つが挙げられます。

  • 印紙税
  • 譲渡所得税

印紙税の金額

「印紙税」とは、経済取引に関連して作成する文書に課される税金です。税額は、売買契約書に記載されている金額によって以下のように異なります。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円
5億円超10億円以下 20万円 16万円
10億円超50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円
出典元:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

譲渡所得税の金額

「譲渡所得税」とは、更地を売却し、利益が発生した場合に課される税金です。「売却価格̠-(取得費用+譲渡費用)」の計算結果がプラスになった場合、所得税と住民税が課されます。税額は、不動産の所有期間によって、以下のように異なります。

種類 所有期間 税率
短期譲渡所得 所有期間5年以下 39.63%(所得税30.63%、住民税9%)
長期譲渡所得 所有期間5年超 20.315%(所得税15.315%、住民税5%)
出典元:国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

古家を解体して更地にして売る方法・手順

通常の不動産売却の場合は、仲介を依頼する不動産会社を決めると、不動産会社が買主を探してくれるため、基本的に任せておけば問題ありません。

しかし、古家を解体し、更地にして売却する方法の場合は、通常の不動産売却と異なる部分がいくつかあるため、どのような手順で売却を進めるのか、事前に把握しておくことが大切です。売却の手順は、以下の2つに分かれます。それぞれの流れについて、詳しく見ていきましょう。

  • 更地にするまでの流れ
  • 更地を売却するまでの流れ

更地にするまでの流れ

古家を解体し、更地にするまでの流れは、以下の通りです。

<更地にするまでの流れ>

  • ①更地にすべきかどうかを不動産会社に相談する
  • ②解体業者を探す
  • ③現地調査(見積もり)
  • ④解体のための準備
  • ⑤解体作業
  • ⑥登記手続き・業者への支払い

上記の手順で重要となるのは、不動産会社への相談と解体業者の選定です。更地にすべきかどうかについては、状況によって異なってくるため、最善の選択ができるよう、必ず不動産会社に相談してから決めましょう。

また、解体費用は業者によって異なります。費用を抑え、トラブルを防ぐためにも、複数の解体業者に査定を依頼し、各社の査定結果と実績などを比較した上で選定しましょう。

更地を売却するまでの流れ

更地を売却するまでの流れは、以下の通りです。

<更地を売却するまでの流れ>

  • ①更地を売りに出す
  • ②売買契約を締結する
  • ③更地を引き渡す
  • ④更地を売った翌年に確定申告する

更地の査定結果は、不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼することが大切です。

不動産一括査定依賴サービスなら「ズバット 不動産売却」

ズバットの一括査定依賴サービスでは、一度の入力で複数の不動産会社へ査定の依賴が可能です。

同じ条件でも不動産会社によって査定額やサービスが異なるので、比較検討が可能です。査定までのステップもたったの3ステップ!

「ズバット 不動産売却」のおすすめポイント5つ
  • 比較サイト運営実績20年以上
  • 全国対応
  • 最大6社同時に査定依頼できる
  • 簡単に58秒で査定依頼できる
  • 安心安全のセキュリティ管理

比較サイトを多数展開するウェブクルーでは、さまざまなサービスを20年以上運営してきました。長年のノウハウを活かし、満を持して立ち上げた「ズバット 不動産売却」では、全国どの地域にある不動産でも、無料で査定を依頼できます。

また、物件の情報を一度入力するだけで、最大6社の不動産会社に同時依頼が可能です。複数の不動産会社に査定を出してもらうことで、それぞれを一度に比較できるため、売却希望に合った不動産会社を選べます。

査定依頼の方法は、サイトにある入力フォームに沿って物件の情報を入力するだけ。約58秒で査定依頼ができます。忙しい人でも隙間時間で複数の不動産会社に簡単に査定依頼できる点がおすすめです。

セキュリティに関しても、情報セキュリティマネジメントシステムの国際認証基準の認証である「ISO27001」を取得し、利用者が安心、信頼できるサイト運営に努めています。

最大6社にまとめて査定依頼

査定依頼してみる完全無料

建物を解体して更地にする際の注意点

建物を解体して更地にすれば、流動性・需要が高まるため、速やかな売却が期待できます。また、劣化した建物を解体すれば、維持管理にかかる手間や費用を抑えられる点も大きなメリットです。しかし、建物を解体して更地にすることにはデメリットも伴うため、以下の2点に注意が必要です。それぞれの注意点について、詳しく説明します。

  • 更地にすると土地にかかる税金が増える
  • 新たな建築が可能な土地なのか事前確認が必要

更地にすると土地にかかる税金が増える

宅地は、「住宅用地」と「非住宅用地」の2つに区分されます。古家付きの土地は、「住宅用地」として扱われるため、住宅用地の軽減措置によって、固定資産税の優遇を受けられます。一方、建物を解体して更地にした場合は、「非住宅用地」として扱われるため、住宅用地の軽減措置が適用されません。

優遇が受けられない場合、固定資産税の負担は3~4倍程度と大きくなります。更地にしてからすぐに買主が見つかった場合は、軽微の影響で済むものの、更地にしてからなかなか買主が見つからない場合は、税負担が大きくなる点に注意が必要です。

新たな建築が可能な土地なのか事前確認が必要

建築基準法の制定前あるいは改正前に建築された物件の中には、現行の建築基準法や各種法律・法令に違反している物件もあります。

「再建築不可物件」とは、そのような現行の建築基準法や各種法律・法令に違反している物件のことであり、一度建物を解体すると再建築できません。古家が再建築不可物件であるにもかかわらず解体すると、「駐車場」「資材置き場」といったように用途が限られ、流動性・需要が低下します。再建築可能な土地なのかどうかについては、事前に確認しておきましょう。

まとめ

築年数の経過した古家の売却を予定している場合は、古家を解体して更地として売却するのか、もしくは古家付きの土地として売却するのか、いずれかを選択することになります。それぞれメリット・デメリットがあるため、一概にどちらが良いとは言い切れません。しかし、古家を解体する場合は、一度解体すると元に戻せないため、メリット・デメリット、注意点を踏まえた上で、総合的に判断しましょう。

この記事についてのおさらい

更地と古家付き土地はどちらで売るのが良いですか?
更地にして売るときにかかる費用はどれくらいですか?
58秒で入力完了売りたい物件を無料査定!
STEP.1
都道府県 市区町村を選択
OK
STEP.2
物件種別を選択
OK

人気記事ランキング

  1. 相続時には不動産の査定が必要!査定方法・分割方法・税金を解説
    相続時には不動産の査定が必要!査定方法・分割方法・税金を解説

    不動産を相続した際には、相続税の計算や負債状況を確認するためにも査定の依頼がおすすめです。この記事では、相続した不動産の査定方法から相続税、相続した不動産の分割方法までをわかりやすく解説しています。査定に関するQ&Aも併せて紹介しているので、これから不動産を相続する予定がある人はぜひこのまま読み進めてみてください。

  2. マンションにおける減価償却費の計算方法<シミュレーションを基に解説>
    マンションにおける減価償却費の計算方法<シミュレーションを基に解説>

    確定申告を行う際には減価償却費の計算が必要です。不動産で得られた所得には税金が課せられますが、所得から経費を差し引くことができれば課税される額が抑えられるので税金が安くなります。減価償却費は、その経費として計上することが可能です。この記事では減価償却の意味をはじめ、メリットとデメリット、計算方法まで詳しく解説します。

  3. 土地と建物の名義が違う場合|売却方法や名義変更手続き方法を紹介
    土地と建物の名義が違う場合|売却方法や名義変更手続き方法を紹介

    土地とその土地に建っている家や建物の名義人は、一般的には同じことがほとんどです。しかし、さまざまな事情により、土地の名義人と家や建物の名義人が異なっている場合もあります。土地と建物、それぞれの名義人が違うことで、不具合が生じることは通常はあまりありません。しかし、その土地や建物を売却する際や、税金が課せられる際に問題が生じる場合があります。この記事では、土地と建物の名義が違う不動産を売却したい場合、どのような方法があるのか、手続きはどうすればいいのかなどの解説しています。名義が異なる土地や建物を所有している人は、ぜひ参考にしてください。

  4. ローンの残っている家を売って新居を買いたい!方法と手順を解説
    ローンの残っている家を売って新居を買いたい!方法と手順を解説

    家庭の事情やライフスタイルの変化により、新居に買い替えたいという人もいるのではないでしょうか。今の家が賃貸物件なら、希望条件の合う新居が見つかり次第、買って転居できます。しかし、今の家が買った家の場合、すぐに転居するのは難しいのが現状です。特に住宅ローンが残った家は、買替えたくても希望通りにいかない可能性があります。そのため、まずは住宅ローンの残債を確認することが大切です。そこでこの記事では、住宅ローンが残っている家を売って新居を買替えられるのかを解説します。方法や手順などもわかりやすく解説するので、住宅ローンが残った家の買替えを検討している人は参考にしてください。

  5. 専任媒介契約の期間は3ヵ月!更新や途中解約の方法を解説
    専任媒介契約の期間は3ヵ月!更新や途中解約の方法を解説

    不動産を仲介で売却する際には、売り手と不動産会社の間で「媒介契約」と呼ばれる契約を結びます。媒介契約は、不動産の売却活動を売り手に代わって宅地建物取引業者である不動産会社が引き受けるという契約です。媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ内容が異なります。専任媒介契約の内容は、一般媒介契約と専属専任媒介契約の言わば中間的な存在です。この記事では、専任媒介契約の期間やルールをわかりやすく解説しています。満期を迎えた場合の手続きや途中解約も併せて解説しているので、専任媒介契約の理解を深めて適切な期間で契約しましょう。

58秒で入力完了!!最大6社の査定額を比較

お問い合わせ窓口

0120-829-221 年中無休 10:00~18:00(年末年始・特定日を除く)