孤独死のあった物件の売却方法｜孤独死が事故物件に該当する基準とは？

孤独死は事故物件に該当する？

単身世帯が増加しているだけでなく、単身世帯に占める高齢者の割合が増加しているため、孤独死が発生する確率が以前よりも高くなっています。そのため、孤独死によって空き家となった住宅を相続で取得するケースも増えてきました。

人の生死に関わるようなトラブルの発生した物件を事故物件と呼ぶことから、孤独死の発生した住宅も事故物件として扱われるのか気になっている人も多いと思います。

孤独死が事故物件に該当するかどうかは心理的瑕疵を有しているかどうかによって異なります。

心理的瑕疵とは？

心理的瑕疵とは、敷地内や建物内で事故や事件などの人の生死に関わるようなトラブルのことです。しかし、人の生死に関わるようなトラブルと言っても、老衰や病死のような自然死と殺人や自殺では意味合いが大きく異なります。

定義が不明瞭だったため、2021年に国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」で心理的瑕疵について以下のように明確に定義しました。

すぐに発見された孤独死は事故物件に該当しませんが、発見日数の明確な基準はありません。部屋の状態によっても変化するので、まずは不動産会社に相談してみましょう。

瑕疵の種類

瑕疵には心理的瑕疵以外にも、物理的瑕疵、環境的瑕疵、法律的瑕疵の全部で4つの瑕疵があります。

• 心理的瑕疵：過去に人の生死に関わるトラブルが発生した土地や建物
• 物理的瑕疵：雨漏りや地盤沈下などのように建物や土地に発生している状態
• 環境的瑕疵：火葬場のような嫌悪施設が近くにある、騒音や振動被害などが発生している状態
• 法律的瑕疵：建築基準法や消防法などの各種法律に抵触している状態

瑕疵の中でも、心理的瑕疵や環境的瑕疵は人の捉え方によって異なります。瑕疵の有無を自分で判断した場合は、判断を誤ると訴訟問題に発展する可能性があるので注意が必要です。

事故物件に該当する孤独死は告知義務がある

相当期間放置されていた孤独死については事故物件に該当するため、告知義務が課されます。告知義務とは、買主と売主との間でトラブルに発展することを未然に防ぐために、事故物件であることを契約締結前に告知することです。

物件を紹介する際だけでなく、売買契約を締結する際の重要事項説明でも事故物件である旨を伝え、買主の了承を得る必要があります。

告知義務に違反した場合、損害賠償請求や代金減額請求、契約解除といったペナルティの対象になるため、トラブルを回避するためにも必ず告知しましょう。

事故物件の告知義務はいつまで？

心理的瑕疵は時間の経過とともに薄れてくるため、告知義務には期限があると考えている人もいると思います。しかし、以下のように賃貸の場合は事故の発生から3年以内は告知義務がある一方で、売買の場合は経過年数に関係なく告知しなくてはなりません。

例えば、10年前に孤独死の発生（死後相当期間が経過）したマンションを売却するとします。孤独死は他の事故と比較すると心理的瑕疵が小さい、10年前で心理的瑕疵が小さいという勝手な売主の理由で告知しなかった場合は、告知義務違反によるペナルティを課されるので注意してください。

孤独死のあった事故物件を売却する方法

孤独死のあった物件でも、すぐ発見できた場合は事故物件に該当しません。心理的瑕疵を有しておらず、告知義務も課されないため、資産価値に影響を与えることなく通常の物件と同じように売却することが可能です。

しかし、事故物件に該当すると需要が低くなるため、売却方法を工夫しなくてはなりません。事故物件の売却方法には以下の3つが挙げられます。

• 不動産会社の仲介で売却する
• 事故物件専門サイトで売り出す
• 不動産会社に買取ってもらう

それぞれの売却方法を詳しく見ていきましょう。

不動産会社の仲介で売却する

事故物件に該当しても、売却できないわけではありません。実際に大手の不動産サイトでも、事故物件は訳あり物件、重要事項説明、心理的瑕疵ありといった形で売りに出されていることが多いです。

つまり、通常の不動産と同じように、事故物件も不動産会社の仲介で売却することが可能であるということです。ただし、孤独死が発生してから発見までの時間が経過していて、部屋に異臭やシミが残っているといったように状態が悪い場合、不動産会社に断られる可能性があります。

必ず不動産会社の仲介で売却できるとは限らないという点に注意してください。

事故物件専門サイトで売り出す

事故物件の需要は、全くないわけではありません。「タダでも事故物件に住むのは嫌だ」という人もいれば「安く住めるなら事故物件でもいい」という人もいます。

一般的な不動産会社の場合は、事故物件の情報が他の物件に埋もれてしまい、なかなか購入希望者が見つからない可能性があります。

しかし、事故物件専門サイトであれば、サイトを訪問した人は事故物件を探している人で、不動産会社も事故物件の仲介を得意としているため、成約率の向上が期待できるでしょう。

不動産会社に買取ってもらう

通常の仲介では、買い手がなかなか現れにくい、物件情報を公開する際に孤独死の発生した物件であることが周囲にバレてしまいます。そこでおすすめするのが不動産会社に買取ってもらうという方法です。

不動産会社の買取であれば、条件に双方が合意さえすれば速やかに成約に至る、周囲にバレずに不動産を売ることが可能です。

しかし、買取業者は安く買取って、リフォームやリノベーションして高く売って利益を得ることを目的としています。そのため、買取価格が他の売却方法を選択した場合よりも低くなる可能性が高い点に注意してください。

孤独死のあった物件は安くなる？

孤独死のあった物件の売却を検討している人の中には、孤独死が発生したことによって価格に大きな影響を与えるのか気になっている人も多いと思います。

一般的に人の生死に関わるトラブルが発生した物件は価格が安くなるケースが多いですが、孤独死の場合には必ずしも価格が安くなるというわけではありません。

孤独死の状況によって価格に与える影響は違うため、違いを把握しておくことが大切です。価格に影響を与えるケースと与えないケースについて詳しく説明していきます。

すぐに発見された孤独死の場合

孤独死が発生したものの、死後すぐに発見されたようなケースでは、事故物件には該当しません。告知義務もないため、売却時に価格が大きく下がる可能性は低いと言えるでしょう。

しかし、告知義務はありませんが、孤独死の場合は、事件性がないかどうかを判断するために警察が現場検証に訪れる可能性があります。

近隣住民に孤独死が発生したことがバレる可能性が高く、それが周囲に知れ渡ることも珍しくありません。購入希望者が知っている可能性もあるため、念のために伝えておくのも選択肢の1つと言えるでしょう。

孤独死後、長時間放置された場合

孤独死の発生から発見までの時間がかなり経過していたようなケースでは、事故物件に該当します。事故物件の売却は告知義務が課されるため、購入希望者に伝えることで価格の下落は避けられないでしょう。

価格がいくら下がるのかは、物件の状況によって異なります。異臭やシミなどがあり、心理的瑕疵の大きい物件の場合は相場の8～9割程度まで下がることも少なくありません。

少しでも高く売約するには、心理的瑕疵を軽減することが大切です。特殊清掃で異臭やシミを取り除くと良いでしょう。

孤独死物件を売却するときの注意点

孤独死の発生した物件は自殺や他殺などの発生した心理的瑕疵の大きい事故物件と比較すると、まだ売却しやすいと言えます。だからと言って、対応を誤ると後でトラブルに発展する可能性があるので注意が必要です。

トラブルを未然に防ぐには、注意点を押さえながら売却に臨むことが大切です。孤独死の発生した物件を売却する際の注意点として、以下の2つが挙げられます。

それぞれの注意点について詳しく見ていきましょう。

特殊清掃と遺品整理は必須

孤独死が発生してから時間が経過している場合には、異臭やシミなどが発生している可能性があります。これらの異臭やシミは通常の清掃では簡単に落とせないため、専用の機材や薬品を使用する特殊清掃を依頼するのが一般的です。

また、孤独死の場合には、遺品がそのままになっています。遺品が放置されている状況では、特殊清掃を依頼できない、物件を売りに出せないため、遺品整理が必要です。

物件を売却する際には、できるだけ綺麗な状態に戻し、空っぽにしておきましょう。

買い手に孤独死があった事実を必ず伝える

孤独死の発生から発見までの時間があまり経過していないようなケースでは、孤独死があった事実を買い手に伝えるか悩ましいところです。

早期発見の場合は必ずしも告知する必要はありませんが、孤独死があったことを伝えることをおすすめします。なぜなら、心理的瑕疵は人によって捉え方が異なるため、「孤独死が発生した物件であることを知っていれば購入しなかった」と後でトラブルに発展する可能性があるためです。

早期発見の孤独死については法的な告知義務はありませんが、トラブルを回避するためにも事実を伝えましょう。

事故物件の売却は見積もり比較がおすすめ！

事故物件を売却する際は、不動産会社に査定を依頼してどのくらいの価格で売れるのかを判断します。しかし、不動産会社によって査定価格が異なるため、複数の不動産会社の査定結果を比較する必要があります。

また、不動産会社ごとにスタッフの対応、営業力の高さなども違ってくるため、信頼できる不動産会社に依頼するためにも査定結果も踏まえながら総合的に判断することが大切です。

ただし、複数の不動産会社に査定を依頼するのは手間と時間がかかります。そこでおすすめするのが一括で複数業者に査定を依頼できるサービスです。

まとめ

事故物件に該当した場合、事故物件であることを相手に伝えなくてはならないという告知義務が課されます。そのため、事故物件はなかなか買い手が見つかりにくく、価格が安くなりやすいというデメリットがあります。

孤独死の場合、必ず事故物件に該当するというわけではなく、発見までの時間によって事故物件かどうかが決まります。発見までの時間が短ければ事故物件には該当しないため、告知義務も課されません。

しかし、告知義務がないと言っても、契約後に知った買い手との間でトラブルに発展する可能性もあることから、孤独死の発生した物件であることを伝えておくことをおすすめします。