不動産売却時に使用できる特別控除とは？申請方法も紹介！

不動産を売却して出た利益には譲渡所得税がかかる

家やマンション、土地などの不動産を売却して利益が出た場合は、その利益に対して「譲渡所得税」という税金を納める必要があります。譲渡所得税は、売却した利益に対する所得税と住民税からなる税金です。

ここでは、譲渡所得税の計算方法について、わかりやすく説明します。

譲渡所得の算出方法

家やマンション、土地などの不動産を売却して発生した利益には譲渡所得税が課せられますが、利益の全額に対して課せられるわけではありません。

譲渡所得とは、不動産の売却で得られた利益のことですが、譲渡所得税を計算するためには、まず、譲渡所得税が課せられる額を算出する必要があります。課税される譲渡所得の額を算出する計算式は、次の通りです。

売却額－（取得費＋譲渡費用）＝課税される譲渡所得の額

この計算式に含まれる取得費とは、売却した不動産を購入した際に支払った費用すべてです。購入代金だけでなく、購入時の仲介手数料などの費用も含まれます。

ただし、建物部分の購入代金については、購入時の額をそのまま用いることはできません。なぜなら、建物は経年劣化によって資産価値が下がるからです。そのため、この計算に入れる際は、減価償却をして経年劣化分の資産価値を減らした額になります。

一方、譲渡費用とは、不動産を売却した際にかかった費用のことです。不動産会社に支払った仲介手数料や土地の売却で必要となった測量費など、売却するために直接かかった費用すべてが含まれます。

譲渡所得税の算出方法

譲渡所得税が課せられる利益の部分（課税譲渡所得額）が算出されたら、それに定められた税率を乗じることで譲渡所得税が計算できます。

ここで注意しなければならないのが、売却した不動産の所有期間によって、税率が異なる点です。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は長期譲渡所得の税率が適用されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得、それぞれ税率の違いは次の表の通りです。

※2037年（令和19年）まで、復興特別所得税として譲渡所得税額の2.1%が課されます

不動産売却で使用できる特別控除・特例

不動産を売却して利益が出た場合、所有期間が5年以下であれば利益の4割近い額の譲渡所得税を納めなければなりません。これは不動産の売却益を得た人にとって、かなり大きな負担です。

しかし、いくつかの要件を満たすことによって、不動産売却の際に適用できる特別控除や特例があります。特別控除や特例が適用できると、納める税金を安くできる場合があるため、前もってどのような要件を満たしておく必要があるかを確認しておきましょう。

マイホームで使用できる特別控除・特例

ここでは、居住用（マイホーム）の不動産を売却した際の特別控除や特例について説明します。マイホーム売却時に適用できる可能性がある特別控除や特例は、次の表の通りです。

それぞれの控除や特例について、詳しく見てみましょう。

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除

この特別控除は、マイホームを売却した際に最高3,000万円までの控除ができるというものです。売却した不動産が居住用（マイホーム）であった場合、所有期間にかかわらず譲渡所得から3,000万円の特別控除が受けられます。

控除を受けて譲渡所得額が低くなれば譲渡所得税が安くなるだけでなく、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税はゼロになるという特例です。

この特例を受けるためには、次のような要件を満たす必要があります。

ほかにもいくつかの要件を満たす必要があるため、国税庁のウェブサイト（国税庁：「No.3302 マイホームを売ったときの特例」）や税務署の窓口などで確認するといいでしょう。なお、居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除を利用するには、売却した翌年の確定申告が必要です。確定申告をしないと控除を受けることができないので、忘れないようにしましょう。

10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例

居住用として利用していた不動産（マイホーム）を売った年の1月1日時点で、その不動産の所有期間が10年を超えていた場合、譲渡所得の6,000万円までの部分について、長期譲渡所得の税率からがさらに軽減されるという特例です。

この「10年超所有軽減税率の特例」を適用すると、次の表のような税率になります。

※2037年（令和19年）まで、復興特別所得税として譲渡所得税額の2.1%が課されます

この特例を適用するためには、いくつかの要件を満たすことが必要です。おもに次のような要件があります。

ほかにもいくつかの要件を満たすことが必要です。（国税庁「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」）

譲渡所得の6,000万円までの部分に関して長期譲渡所得よりも5%ほど安くなるため、10年以上所有した不動産を売却するのなら、この特例を適用すると節税になります。売却した翌年の確定申告で忘れずに申告をしましょう。

特定の居住用財産の買替え特例

特定の居住用財産の買替え特例とは、売却した額よりも高い価格の家に買い替えた場合、売却時に発生した譲渡所得税を次回の買替えの際まで繰り延べられるという特例です。

例えば、5,000万円で購入した住宅を8,500万円で売却して3,500万円の譲渡所得が発生したとしても、新しく買い替えた家が9,000万円であれば、この特例を適用することで譲渡所得税が課されません。

ただし、この特例は譲渡所得税として支払う税金が繰り延べられるだけなので、次回の売却時の譲渡所得に加算されます。

また適用するには、次のような要件を満たすことが必要です。

ほかにも要件があるため、国税庁のウェブサイトで確認しておきましょう。（国税庁「No.3355　特定のマイホームを買い換えたときの特例」）

この特例も適用するためには、売却した翌年の確定申告が必要です。

譲渡損失が出た際に使用できる特別控除・特例

不動産の売却では、利益が出る場合ばかりではありません。売却によって損失が出る場合もあります。特別控除や特例のなかには、売却による損失が出た場合に適用できるものもあるため、損失が出た場合に備えて覚えておくと安心です。

不動産の売却で損失が出た際に使える特別控除や特例には、次のようなものがあります。

それぞれの特例がどのようなものかを詳しく見てみましょう。

居住用財産の買替えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越し控除の特例

この特例は、マイホームを2021年（令和3年）12月31日までに売却して新しい住居に買い替えて譲渡損失が出た場合に、一定の要件を満たせば、譲渡損失を給与所得や事業所得などほかの所得から控除（損益通算）できるというものです。

さらに、損失が多くて売却した年の所得で相殺できない場合は、翌年以降、最長3年間の所得からも繰り越して控除できます。

適用するために必要な要件は、おもに次の通りです。

ほかの要件は、国税庁のウェブサイトで確認できます。

この特例は、住宅ローン控除とは併用できますが、ほかの控除や特例とは併用できない点に注意しましょう。

居住用財産に係る譲渡損失の損益通算及び繰越し控除の特例

この特例は、買替えをしなくても、売却した自宅について、売却の前日に返済期間10年以上の住宅ローンの残高があれば、譲渡損益をほかの所得から損益通算できるというものです。

適用するための要件は、買替えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越し控除の特例とほぼ同じですが、加えて次のような要件を満たすことが必要になります。

詳しい要件については、国税庁のウェブサイトで確認しておきましょう。（国税庁「No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）」）

これらの要件を満たせば、買い替えでなくても買替えに係る譲渡損失の損益通算及び繰越し控除の特例と同様に、損益通算や繰越控除の特例の適用が可能です。

そのほかの特別控除・特例

売却などにより不動産を譲渡した際に適用できる特別控除や特例には、ここまでで説明したもの以外にもさまざまなものがあります。

そのほかの不動産の譲渡で適用できる特別控除や特例は、次の表の通りです。

収用等により土地建物を売ったときの特例

この特例は、土地収用法などの法律で収用権が認められている公共事業のために、土地や建物といった不動産などの固定資産を売却した場合、譲渡所得をゼロにするか最大5,000万円まで控除できるというものです。

この特例には2種類あります。まず「対価補償金等で他の土地建物に買い替えたときは譲渡がなかったものとする特例」です。つまり、譲渡所得がゼロになります。

もうひとつは、「譲渡所得から最高 5,000万円までの特別控除を差し引く特例」です。これらの特例の適用には、定められた要件を満たす必要があります。詳しい要件は、国税庁のウェブサイトなどで確認してください。

（国税庁「No.3552　収用等により土地建物を売ったときの特例」）

特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例

この特例は、個人が所有している土地を国土交通省の市街地のまちづくり活性事業などのために売却した場合、譲渡所得から2,000万円まで控除できるというものです。

ただし、この特例を適用する譲渡が2年以上かけて行われたとしても、最初の年にしか適用できない点に注意しましょう。

特定住宅造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例

この特例は、特定住宅地造成事業などのために個人の土地を売却した場合、1,500万円の所得控除が受けられるというものです。土地収用法に基づいた買い取りのため、地方公共団体などが買主になります。

平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例

この特例は、2009年（平成21年）に取得した土地を2015年（平成27年）以降に売却などで譲渡した場合、または2010年（平成22年）に取得した土地を2016年（平成28年）以降に売却などで譲渡した場合には、譲渡所得税が最高1,000万円控除されるというものです。

特例を受けるためには、取得年と売却年の制約があるほか、売主と買主とが夫婦や兄弟など、特別な関係でないことなどの要件を満たす必要があります。

農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例

この特例は、農業委員会のあっせんなどにより、個人が所有する土地の農地を地域の担い手に売却した場合は、一定要件を満たせば譲渡益から800万円控除されるというものです。

低未利用土地等を売った場合の100万円の特別控除の特例

この特例は、2020年（令和2年）7月1日～2022年（令和4年）12月31のあいだに、都市計画区域内にある一定の低未利用土地等を500万円以下で売却した場合、その譲渡所得の金額から最高100万円を控除できるというものです。

不動産売却で使用できる特別控除・特例の申請方法

不動産売却で特別控除や特例を適用する場合は、確定申告の手続きが必要です。譲渡所得税を納める場合は必ず申告をしなければなりませんが、それ以外の場合は申告しなくても問題にはなりません。ただし、申告することで節税などになる控除や特例が適用できくなるため注意が必要です。

確定申告の方法は、定められた申告書に必要事項を記入し、必要となる添付書類と一緒に毎年2月16日から3月15日の期間に税務署に提出します。必要となる書類は、確定申告書、分離課税用の申告書、譲渡所得の内訳書など、申告内容によって異なるため、予め調べておきましょう。

確定申告をする際に記入方法などがわからない場合には、確定申告期間に税務署で開催されている相談会に行けば、税務署の人がわかりやすく説明しながら記入を手伝ってくれます。必要書類がそろっていたら、その場での提出することも可能です。

不動産売却で使用できる特別控除・特例に関するFAQ

最後に、不動産を売却した際に使うことができる特別控除や特例に関する疑問について、その回答という形で説明します。わからないことはそのままにせず、売却前に解消しておくことが大切です。

特別控除・特例は併用して使用できる？

特別控除や特例は、併用できない場合がほとんどです。ただし、併用できるものもあります。

例えば、3,000万円特別控除と所有期間10年超の居住用財産の軽減税率の特例や、住宅ローン控除と居住用財産の買換えに係る譲渡損失の損益通算および繰越し控除の特例、または居住用財産に係る譲渡損失の損益通算および繰越し控除の特例といったものは併用が可能です。

適用したい控除や特例が重なっている場合は、どちらが得になるかを確認した上で申請するようにしましょう。

特別控除・特例は繰返し使用できる？

不動産を売却した際の特別控除や特例は、繰り返し使用できる場合があります。ただし、それぞれの控除や特例によって、繰返し使う際の期間や条件が定められている場合があるので調べておきましょう。

例えば、マイホーム売却時の3,000万円の特別控除は、前年と前々年に適用していないこと条件になっています。以前に適用したことがある場合は、それから何年経過しているかの確認が必要です。

特別控除・特例は誰かに相談できる？

不動産を売却した際の特別控除や特例に関してわからないことがある場合は、売却を依頼した不動産会社や税理士などに相談することができます。

また、税務署や国税庁の「税についての相談窓口」（国税局電話相談センター）などで相談することもできます。売却を依頼した不動産会社に相談すれば、どこに相談すればよいか、どのような手続きをすればよいかなどの紹介をしてもらえるでしょう。わからないことはそのままにせず、きちんと相談をして解消しておくことが大切です。

不動産売却時には特別控除・特例が使えるか確認しよう

不動産を売却した場合、利益が出る場合があれば損失が出る場合もあります。しかし、いずれの場合においても、特別控除や特例が使えることがあるため、前もって確認しておくことが大切です。

売却時に特別控除や特例を適用すれば節税できる可能性があるため、使わない手はありません。適用するために必要な条件を予め積極的に確認し、少しでも不動産売却での利益を増やしたり損を減らしたりできるようにしましょう。