自殺物件を売却する方法とは｜事故物件の告知義務などについても解説！

自殺があった物件は事故物件に当たる

「事故物件」とは、人の死に関連する事故が発生した物件のことです。しかし、人の死に関連する事故といっても、老衰、病死などの自然死、転落・転倒などの不慮の事故、殺人、自殺という場合では、意味合いが大きく異なります。

そこで、2021年にトラブルを回避するために事故物件について、以下のように定義されました。このガイドラインで「自殺は事故物件に該当する」ということが明確に定義されました。

自殺物件を売却することは可能なのか？

自殺物件は、「全く売却できない」というわけではありませんが、「売却が難航しやすい」といわれています。少しでも高く、かつ早く自殺物件を売却するためには、自殺物件の売却がなぜ難航するのかという理由を知った上で、対策を練ってから売却に臨むことが大切です。自殺物件の売却が難航する主な理由としては、以下の2つが挙げられます。それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。

• 自殺があったことを隠してはいけない
• 敷地内で起きた自殺も告知するのが無難

自殺があったことを隠してはいけない

自殺物件の買主が見つかりにくい理由は、印象が良くないためです。「自殺物件であることを黙って売却すればいいのでは？」と考える人もいるかもしれませんが、自殺物件のように心理的瑕疵を有する物件を売却する際には、その旨を伝えなければなりません。

「心理的瑕疵を有する物件」とは、買主が心理的に不快・不安な思いをするような瑕疵のある物件です。例えば、過去に自殺・他殺があった事故物件、近くに墓地・火葬場などの嫌悪施設があるような物件などが該当します。

このような心理的瑕疵を有する物件は、「買主が事前にその事実を知っていれば、購入しなかった可能性がある」という理由から、心理的瑕疵の内容を告知しなければならないという「告知義務」が課されています。違反した場合は、買主とトラブルに発展するだけでなく、損害賠償請求の恐れもあるため、注意が必要です。

敷地内で起きた自殺も告知するのが無難

戸建住宅の場合、敷地内で発生した自殺については、基本的に全て告知をしなければなりません。一方、マンションのような集合住宅の場合は、各自の専有部と共用部に分かれているため、告知義務の線引きが気になる人も多いでしょう。ベランダ、共用玄関、エレベーター、階段、廊下といった共用部、自室以外の専有部で発生した自殺の告知義務については、明確な定義がありません。

しかし、共用部は、マンションの住民が頻繁に使用する場所であり、戸建住宅のように「敷地内」という視点で見れば、自室以外の専有部で発生した自殺の場合も「告知義務がある」といえます。

また、「自殺があった後に一度入居があれば、告知しなくて良い」といわれていますが、これも明確に定義されているわけではありません。ただ、明確な定義がないからといって独断で告知しなかった場合は、後でトラブルに発展する恐れがあるため、不動産会社に必ず相談しましょう。

自殺物件の売却相場はかなり安い

「自殺物件は、相場よりも売却価格が安くなる」といわれていますが、明確な基準はありません。

物件の売却価格は、自殺の状況によって変化するため、一概に言い切れませんが、相場よりも30～50％程度低くなるのが一般的です。ただし、価格の設定が難しいため、価格に影響を与える要因を踏まえた上で、適切な価格設定を心掛けることが大切です。

薬品を使った自殺の場合や、死後時間が経過して腐敗が進み建物がシミや臭いなどによる影響を受けた場合、周囲に自殺が広く知れ渡った場合は、心理的瑕疵が大きいため、価格が大きく下がる傾向にあります。

一方で、発生から時間が経過していて心理的瑕疵が小さい場合や、駅から近いといったように心理的瑕疵よりも物件の魅力が上回っているような場合は、価格に与える影響が小さいといえるでしょう。

自殺物件を売却する方法

自殺物件は、心理的瑕疵を有しているため、相場と比べるとどうしても売却価格が安くなります。そのため、少しでも高くかつ早く売却したい場合は、どのような売却方法が考えられるのか、事前に種類と特徴を把握しておくことが大切です。自殺物件の売却方法としては、以下の3つが挙げられます。それぞれの売却方法について、詳しく説明します。

• 直後は避けて時間を空けてから売る
• 建物を取り壊して更地で売る
• 事故物件を取り扱う買取業者に売却する

直後は避け、時間を空けてから売る

自殺物件の買い手がなかなか見つかりにくい原因や、価格が低くなりやすい原因は、心理的瑕疵を有しているためです。心理的瑕疵は、時間の経過とともに和らいでいくため、自殺の発生直後を避け、時間を空けてから売却した方が、買い手が見つかりやすく、価格に与える影響を抑えられる可能性があります。しかし、時間が空いたとしても、「自殺物件を避けたい」という人もいるため、必ずしも時間を空けたことが正しい選択であるとは言い切れません。

また、心理的瑕疵が和らぐのを待っている間にも、固定資産税、都市計画税、建物の維持・管理にかかる手間や費用負担は発生します。売却を特に急いでいない人にはおすすめですが、すぐに現金化したい人には、他の売却方法をおすすめします。

建物を取り壊して更地で売る

建物を取り壊し、更地として売れば、速やかに買主が見つかる可能性があります。なぜなら、更地に建てる新たな物件は、自殺の直接的な現場でないため、心理的瑕疵の影響が和らぐからです。また、「駐車場」「資材置き場」など居住用以外の利用方法を検討している人は、心理的瑕疵をあまり気にしていません。むしろ、心理的瑕疵よりも「解体費用を抑えたい」と考えている人が多く、売主が物件の解体費用を負担することで、購入を前向きに検討してくれる可能性があります。

しかし、自殺現場となった建物がなくなるからといって、告知義務がなくなるわけではありません。更地として売却する場合であったとしても告知義務は生じ、解体費用が自己負担となる点に注意が必要です。また、再建築不可物件の場合は、一度建物を解体すると建て直すことができません。解体が適切かどうかについては、不動産会社と相談した上で決めましょう。

事故物件を取り扱う買取業者に売却する

不動産会社の中には、自殺物件のような事故物件の買い取りを専門に行っている買取業者もいます。自殺物件を売却する際に買取業者を利用するメリットは、「双方の条件さえ合致すれば速やかに現金化できる」という点です。

また、一般的な売却のように募集広告を掲載しないため、周囲に知られず自殺物件を手放すことができます。しかし、買取業者は、自殺物件を安く買い取り、高く転売して利益を得ることを目的としています。そのため、他の方法と比べて買取価格が安くなる点に注意が必要です。周囲に知られずに手放したい人、速やかに現金化したい人にはおすすめですが、少しでも高く売却したい人には、他の売却方法をおすすめします。

また、不動産会社によって査定結果が異なるため、複数の不動産会社に依頼し、査定結果を比較しましょう。「複数の不動産会社に査定を依頼する手間と時間をかけたくない」という人には、「ズバット不動産売却」がおすすめです。

まとめ

自殺物件は、心理的瑕疵を有しているため、買主が見つかりにくく、見つかったとしても相場と比べて価格が安く取引されるのが一般的です。

「自殺物件であることを黙って売れば良い」と考えている人もいるかもしれませんが、自殺物件の売却には「告知義務」が課されています。違反した場合は、契約の解除だけでなく、損害賠償請求に発展する可能性があるため、注意しましょう。自殺物件を少しでも高く売るためには、どのような売却方法があるかについて把握し、コツを押さえた上で、売却に臨むことが大切です。