ゴミ屋敷売却の方法と費用|高く売るためのポイントと注意点を紹介!

公開日:
ゴミ屋敷売却の方法と費用|高く売るためのポイントと注意点を紹介!

家を売る際は不動産業者に購入希望者を探してもらう、内覧、売買契約手続きに至るのが通常の流れです。しかし、家がゴミ屋敷の場合は、ゴミが残ったままでは内覧時の印象が悪く、売買契約手続きに至ることが難しいです。

ゴミの処分には多額の費用がかかるため、なるべく費用をかけずに高く売りたいと考えている人も多いと思います。

この記事では、ゴミ屋敷の売却のやり方と費用、高く売るためのポイント、注意点などを紹介します。

【監修】穂坂 潤平 宅地建物取引士。仲介営業13年(宅建は新卒の時に取得)、不動産仲介会社起業3年の経験を経てウェブクルーに入社。趣味は何でも遊びにすること。仕事では「喜ばれる仕事をして、自らも喜ぶこと」をモットーに日々ご提案しております!

ゴミ屋敷をできるだけ早く処分すべき理由

ゴミ屋敷に明確な定義はありませんが、家中にゴミが溢れていて生活できる空間がほとんどない住居、管理されていない住居を指すのが一般的です。

「自分は家をきれいにしているので問題ない」と思っていても、相続によって誰も住まなくなった空き家や管理されていない家を相続することは少なくありません。

ゴミ屋敷を放置していると、火災や倒壊、害虫の発生といった近隣トラブルに発展する恐れがあるほか、場合によっては行政処分を受ける可能性もあるため、できる限り早く処分、手放すことをおすすめします。

ゴミ屋敷の処分・売却方法

ゴミ屋敷でも、一般的な不動産と同様に売却することは可能です。しかし、一般的な不動産の場合には不動産会社に依頼して購入希望者を探してもらうという方法を選択しますが、ゴミ屋敷の場合にはゴミをどうするかによって以下のように選択する処分・売却方法が異なるので注意が必要です。

  • ゴミが残ったまま売却する
  • ゴミを処理してから売却する

それぞれの処分・売却方法について詳しく見ていきましょう。

ゴミが残ったまま売却する

ゴミが残ったままでは売却しにくいと考えている人も多いと思いますが、全く売却できないというわけではありません。しかし、個人が買い取ってくれるケースはほとんど期待できないでしょう。

そのため、ゴミが残ったまま売却するにはゴミ屋敷の買取を専門とする不動産会社に依頼することになります。ゴミ屋敷の買取業者は、業者側がゴミ処理やリフォームなどをして、一般向けに転売することによって利益を得ます。

利益を得るために安く買い取って高く売ることを前提としており、以下のように売却価格が安くなる点に注意が必要です。

ゴミ屋敷の売却価格

売却価格=通常物件の相場の60~70%程度−ゴミ処理費用−リフォーム(解体)費用−手数料

ゴミ処理をせずに売却するメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット
  • 早く処分ができる
  • ゴミ処理の負担がない
  • 不動産会社が買い取るので確実に売却できる
デメリット
  • 買取金額が安くなる
  • 買い叩かれる可能性がある

ゴミを処理してから売却する

少しでも売却時の値段を高くしたいのであれば、ゴミを処理してから売却することをおすすめします。こちらの方法の場合、自分でゴミを処理した後、不動産会社を仲介して一般向けに売り出すことになります。

しかし、ゴミ屋敷レベルでは、自力でゴミを処分するのは容易ではありません。大量のゴミを家庭ゴミの回収日に出すと、近隣トラブルの原因にもなるので注意してください。

ゴミを処理してから売却するメリットとデメリットは以下の通りです。

メリット
  • 資産価値を回復できる
  • 高額で売却できる可能性がある
デメリット
  • ゴミ処理に時間と労力、お金がかかる
  • ゴミの量や部屋の状態によっては費用が高額になる
  • 買手が現れない可能性もある

ゴミを処理した後は、建物が戸建てかマンションかによっても異なりますが、そのまま売却せずにリフォームする、更地にして売却するという選択肢もあります。

ゴミ処理後リフォームして売却する

ゴミ屋敷はシミや害虫被害などで部屋が汚れていることが多いです。そのままの状態で売りに出しても印象が悪いため、購入希望者が見つかりにくいでしょう。

そこでおすすめするのがリフォームやハウスクリーニングをしてから売りに出すという方法です。ゴミ屋敷だったとしても、ゴミを処分してリフォームやハウスクリーニングで部屋がきれいになれば、購入希望者が見つかる可能性が高まります。

特にマンションは、他の入居者がいる関係上、建物を解体して更地にしてから売りに出すことはできないため、リフォームやハウスクリーニングしてから売りに出すほうが高値での売却が期待できるでしょう。

ただし、リフォームには100万円以上の費用がかかることも珍しくありません。リフォームやハウスクリーニングにかかる費用を上乗せして売却できるとは限らないため、不動産会社に必要かどうかを連絡・相談してから取り掛かりましょう。

ゴミ処理後更地にして売却する

戸建ての場合、リフォームやハウスクリーニングしてから売却するという選択肢以外に、解体して更地にしてから売るという選択肢もあります。

買い手が自由に建物を建てられる更地(土地)として売り出した場合、中古住宅として売り出すよりも需要が高くなる可能性があります。一方、解体費用がかかる、建物がなくなって売却価格が下がる可能性がある点に注意してください。

更地として売り出す場合、売り出すタイミングが重要です。更地として保有すると、住宅地として保有している時と比べて固定資産税が高くなります。

固定資産税が決まるのは1月1日なので、1月1日を迎えてから建物を解体しましょう。

ゴミ屋敷の売却にかかる費用相場

不動産を売却する際は、売却前と売却後に費用がかかります。売却後の費用については売却代金を充てられますが、売却前の費用については売却代金を当てられないので、ある程度は費用を確保しておかなくてはなりません。

ゴミ屋敷の売却は、一般的な不動産の売却とは異なり売却前の費用が多くかかるため、どのような費用がかかるのかを事前に把握しておくことが大切です。

ゴミ屋敷を売却する時にかかる費用として、以下のような費用が挙げられます。

  • ゴミ処理にかかる費用
  • 登記費用
  • 印紙税
  • 仲介手数料
  • リフォーム(解体)費用

各費用を詳しく見ていきましょう。

ゴミ処理にかかる費用

ゴミを自分で処分する場合、ゴミが一般家庭ゴミであれば処分費用はかかりません。しかし、粗大ゴミを処分する場合、処理手数料を支払わなくてはならず、金額は処分するものの種類、大きさによって異なります。

分別を誤った場合には近隣トラブルに発展する可能性がある、ゴミの処分に時間と手間がかかることを考えると、業者に依頼することをおすすめします。

ゴミ処理を業者に依頼した場合における費用相場は以下の通りです。

ゴミ処理にかかる費用相場
  • 戸建ての場合:数十万〜100万円程度
  • マンションの場合:15〜30万円程度

ゴミの量や部屋の広さ、依頼する業者によっても価格は異なります。そのため、複数の業者に見積もりを取ってもらうことをおすすめします。

場合によっては100万円以上のまとまったお金が必要になる可能性があります。用意できない場合はゴミ処理をせずにゴミ屋敷のまま買い取ってもらうことで支出を回避することも可能です。

登記費用

登記費用とは、法務局で登記手続きをする際にかかる費用です。登録免許税と呼ばれる費用で、ゴミ屋敷の売却では家の名義人を変更する際にかかります。

登記費用はどのような理由で登記するのかによって以下のように差があります。

登記費用の相場

登録免許税=固定資産税評価額×税率(1~5万円)
相続・合併:0.4% 遺贈・贈与:2% 売買等:2%(原則税率)

登記手続きを自分ではなく司法書士に依頼する場合は、さらに報酬を支払わなくてはならないので注意が必要です。

印紙税

印紙税とは、経済取引に伴って契約書や領収書などを作成する際、印紙税法に基づいて課税される税金です。

印紙税の金額は売買契約書に記載されている契約金額によって以下のように異なります。

契約金額 本則税率 軽減税率
10万円超50万円以下 400円 200円
50万円超100万円以下 1,000円 500円
100万円超500万円以下 2,000円 1,000円
500万円超1,000万円以下 1万円 5,000円
1,000万円超5,000万円以下 2万円 1万円
5,000万円超1億円以下 6万円 3万円
1億円超5億円以下 10万円 6万円
5億円超10億円以下 20万円 16万円
10億円超50億円以下 40万円 32万円
50億円超 60万円 48万円
印紙税の相場

1,000円~1万円

出典元:国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産会社にゴミ屋敷の売却の仲介を依頼して、契約を成立させた場合に支払う成功報酬です。

ゴミ処理をせずにゴミ屋敷専門業者に買い取ってもらう場合、仲介手数料は発生しません。ゴミ処理をして、一般向けに売り出す場合にかかる費用です。

仲介手数料の金額は不動産会社によって違いますが、自由に設定できるわけではありません。宅地建物取引業法には以下のように仲介手数料の上限が定められています。

仲介手数料の上限
  • 売買価格200万円までの部分:対象金額の5%+消費税
  • 売買価格200万円超400万円までの部分:対象金額の4%+消費税
  • 売買価格400万円超の部分:対象金額の3%+消費税
※400万円超の場合は「対象金額の3%+6万円+消費税」という速算式で算出可能

出典元:西野法律事務所「不動産の仲介手数料

リフォーム費用

ゴミを処分した後にリフォームで状態を良くしてから売却する場合、リフォーム費用が発生します。リフォーム費用は、家の広さやリフォームする場所によって以下のように価格が異なるので注意してください。

  • キッチン:50~150万円
  • トイレ:20~50万円
  • ユニットバス:50~150万円
  • 洗面台:20~50万円
  • 壁紙張り替え:50万円程度
  • フローリング張り替え:100万円程度

リフォーム費用は会社による違いも大きいため、複数社に見積もりを依頼しましょう。

解体費用

ゴミを処分した後に建物を解体してから売却する場合、解体費用が発生します。解体費用は、家の広さや構造によって以下のように価格が異なるので注意してください。

  • 木造:3~5万円/坪
  • 鉄骨造:4~6万円/坪
  • 鉄筋コンクリート造:6~8万円/坪

仮に建物が30坪だった場合の解体費用は木造で120万円程度、鉄骨造で150万円程度、鉄筋コンクリート造で210万円程度です。解体業者による違いも大きいため、複数社に見積もりを依頼しましょう。

ゴミ屋敷の売却に関しての注意点

ゴミ屋敷を売却する際は、売りにくい、費用がかかるという点だけでなく、以下の3点にも注意が必要です。

  • 複数の不動産業者に査定を依頼する
  • 売却後は確定申告が必須
  • 解体時期に注意する

それぞれの注意点について詳しく説明していきます。

複数の不動産業者に査定を依頼する

少しでもゴミ屋敷を高く売却したいという人は、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。その理由は、不動産会社によって査定価格が異なるためです。

買取業者に買取を依頼する場合、査定価格が高ければ高いほど多くのお金が手に入ります。一方仲介業者の場合、査定価格と相場の乖離が大きければ売却に不利になります。そのため、複数の業者に査定を依頼して、適正な価格を見抜くことが大切です。

複数の不動産会社に査定を依頼するのに手間がかかるのを何とかしたいという人には、一括見積ができる比較サイトが便利です。ズバット不動産売却では物件情報を入力するだけで、複数社の査定を簡単に受けられます。ご利用ください。

最大6社にまとめて査定依頼

査定依頼してみる完全無料

売却後は確定申告が必須

ゴミ屋敷を売却して1円でも利益が生じた場合は、確定申告して利益に対する税金を納めなくてはなりません。申告を忘れた場合には、無申告加算税や延滞税といったペナルティの対象となり、さらに多くの税金を納めなくてはならないので注意してください。

ゴミ屋敷の売却から確定申告までの期間が空いている場合、売却代金を使い込む恐れもあるため、使い込まないように税金用のお金をあらかじめ確保しておきましょう。

売却代金から購入代金を引いてプラスでも、売却代金から解体費や仲介手数料などの諸費用を引いてマイナスになるケースでは税金を納める必要はなく、確定申告も不要です。

解体時期に注意する

一度解体時期について触れましたが、更地にした場合には固定資産税の負担が大きくなるため、解体時期を意識する必要があります。

建物を残した状態で売却するのか、解体して更地にしてから売却するのか、立地条件や建物の築年数などを踏まえつつ不動産会社と相談しながら最善策を選択しましょう。

建物を解体するにあたり、12月に解体すると1月1日までに売却できなければ、その年からすぐに税金が高くなります。1月まで待てば約1年の猶予ができるため、余裕をもって売却に臨めるでしょう。

ゴミ屋敷売却までの実際の流れ

ゴミ屋敷の売却の流れは、一般的な不動産を売却する場合と大きく変わりません。しかし、ゴミ処理や解体の有無などが加わってくるため、スムーズに売却を進めるためにも事前におおまかな流れを把握しておくことが大切です。

ゴミ屋敷の売却の流れは以下の通りです。

  1. 1.不動産会社やゴミ屋敷専門の業者に相談する
  2. 2.必要ならゴミ処理を行う
  3. 3.必要ならリフォームもしくは解体を行う
  4. 4.査定金額の提示
  5. 5.売買契約を結ぶ
  6. 6.引き渡し&決済

ゴミ屋敷を放置していても、固定資産税や都市計画税が発生する、行政代執行で強制的にゴミを処理されて費用を請求される恐れがあります。放置することにメリットはないため、処分に向けた手続きに速やかに取り掛かりましょう。

まとめ

「自分はきれい好きなのでゴミ屋敷とは無縁だ」と思っていても、相続によってゴミが散乱しているゴミ屋敷を取得することも少なくありません。

「面倒なので放置しておこう」と考えている人もいるかもしれませんが、放置されたゴミが原因で異臭や火災などが発生して近隣トラブルに陥る可能性があるので注意が必要です。また、空き家でも固定資産税や都市計画税が発生するため、速やかに処分することをおすすめします。

ゴミ屋敷の売却は一般的な不動産の売却とは流れが異なる部分がいくつかあります。ゴミを処理してから売却するのか、建物の解体やリフォームはどうするのかなど、不動産会社と相談しながら最善策を選択しましょう。

この記事についてのおさらい

ゴミ屋敷を売却する場合の費用相場はどれくらいですか?
ゴミ屋敷を売却する流れを教えてください。
58秒で入力完了売りたい物件を無料査定!
STEP.1
都道府県 市区町村を選択
OK
STEP.2
物件種別を選択
OK

人気記事ランキング

  1. 相続時には不動産の査定が必要!査定方法・分割方法・税金を解説
    相続時には不動産の査定が必要!査定方法・分割方法・税金を解説

    不動産を相続した際には、相続税の計算や負債状況を確認するためにも査定の依頼がおすすめです。この記事では、相続した不動産の査定方法から相続税、相続した不動産の分割方法までをわかりやすく解説しています。査定に関するQ&Aも併せて紹介しているので、これから不動産を相続する予定がある人はぜひこのまま読み進めてみてください。

  2. マンションにおける減価償却費の計算方法<シミュレーションを基に解説>
    マンションにおける減価償却費の計算方法<シミュレーションを基に解説>

    確定申告を行う際には減価償却費の計算が必要です。不動産で得られた所得には税金が課せられますが、所得から経費を差し引くことができれば課税される額が抑えられるので税金が安くなります。減価償却費は、その経費として計上することが可能です。この記事では減価償却の意味をはじめ、メリットとデメリット、計算方法まで詳しく解説します。

  3. 土地と建物の名義が違う場合|売却方法や名義変更手続き方法を紹介
    土地と建物の名義が違う場合|売却方法や名義変更手続き方法を紹介

    土地とその土地に建っている家や建物の名義人は、一般的には同じことがほとんどです。しかし、さまざまな事情により、土地の名義人と家や建物の名義人が異なっている場合もあります。土地と建物、それぞれの名義人が違うことで、不具合が生じることは通常はあまりありません。しかし、その土地や建物を売却する際や、税金が課せられる際に問題が生じる場合があります。この記事では、土地と建物の名義が違う不動産を売却したい場合、どのような方法があるのか、手続きはどうすればいいのかなどの解説しています。名義が異なる土地や建物を所有している人は、ぜひ参考にしてください。

  4. ローンの残っている家を売って新居を買いたい!方法と手順を解説
    ローンの残っている家を売って新居を買いたい!方法と手順を解説

    家庭の事情やライフスタイルの変化により、新居に買い替えたいという人もいるのではないでしょうか。今の家が賃貸物件なら、希望条件の合う新居が見つかり次第、買って転居できます。しかし、今の家が買った家の場合、すぐに転居するのは難しいのが現状です。特に住宅ローンが残った家は、買替えたくても希望通りにいかない可能性があります。そのため、まずは住宅ローンの残債を確認することが大切です。そこでこの記事では、住宅ローンが残っている家を売って新居を買替えられるのかを解説します。方法や手順などもわかりやすく解説するので、住宅ローンが残った家の買替えを検討している人は参考にしてください。

  5. 専任媒介契約の期間は3ヵ月!更新や途中解約の方法を解説
    専任媒介契約の期間は3ヵ月!更新や途中解約の方法を解説

    不動産を仲介で売却する際には、売り手と不動産会社の間で「媒介契約」と呼ばれる契約を結びます。媒介契約は、不動産の売却活動を売り手に代わって宅地建物取引業者である不動産会社が引き受けるという契約です。媒介契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、それぞれ内容が異なります。専任媒介契約の内容は、一般媒介契約と専属専任媒介契約の言わば中間的な存在です。この記事では、専任媒介契約の期間やルールをわかりやすく解説しています。満期を迎えた場合の手続きや途中解約も併せて解説しているので、専任媒介契約の理解を深めて適切な期間で契約しましょう。

58秒で入力完了!!最大6社の査定額を比較

お問い合わせ窓口

0120-829-221 年中無休 10:00~18:00(年末年始・特定日を除く)