家を任意売却する方法とは？流れと注意点を徹底解説！

任意売却とは

住宅ローンの返済の滞納が続くと、金融機関から一括返済を求められます。一括返済できない場合には、担保となっている家が強制的に売却されます。これが競売です。しかし競売にはデメリットが多いため、競売を避けるために行われる売却方法として任意売却があります。

任意売却とは、住宅ローンを返せなくなった場合に、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を売却する方法です。

競売との違い

競売とは、金融機関（債権者）が債務者の不動産の売却を裁判所に依頼し、債務者の意思に関わらず裁判所が職権（裁判所の権限）で強制的に売却することです。

このように、任意売却は競売に比べて債務者にとってさまざまな面でメリットがあります。競売にかけられてしまうまえに任意売却で売却する方法があるということを覚えておきましょう。

家を任意売却する方法

実際に家の任意売却を検討したときに、何からはじめればいいのかわからないものです。まずはしっかりと任意売却の手続きの流れを把握しておくことが重要です。流れを把握することで、手続きをより適切に進められます。

家を任意売却する方法は次の通りです。

• 1.金融機関から督促状が届く
• 2.住宅ローンの残債など現状を確認する
• 3.不動産会社に相談する
• 4.金融機関に任意売却の許可をもらう
• 5.任意売却を開始する
• 6.買主を見つけ売買契約を結ぶ
• 7.決済し家を引き渡す

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.金融機関から督促状が届く

毎月の住宅ローンの返済が滞ると、金融機関から支払いを促す督促状が届きます。督促状が届いた時点で返済の目途が立たないのであれば、早めに次のステップへ移行します。

なお、実際に任意売却が可能になるのは、「期限の利益喪失通知」と「代位弁済完了通知」が届いてからです。

督促状が届き3～6ヵ月放置すると、債務者は期限の利益（ローンを分割払いできる権利）を失い、債務者は金融機関からローンの一括返済を求められます。

債務者がローンを返せなくなった場合に、第三者（（保証会社など）が債務者に代わって債権者（金融機関など）にローン残金を支払うことを「代位弁済」と言います。

代位弁済が完了すると、債務者のもとに「期限の利益の喪失通知」と「代位弁済完了通知」が届きます。

2.住宅ローンの残債や家の相場などを確認する

最初の督促状が届いたら、まずは住宅ローンの残債額を確認しましょう。住宅ローンの残債を確認する方法は次の通りです。

• 返済予定表…ローン契約後に金融機関から手渡しされるか、郵送されるもの。契約書といっしょに保管されているケースが多い。
• 残高証明書…通常、毎年10月中旬前後に金融機関から送付される
• 金融機関のウェブサイト…インターネットサービスの手続きをしているといつでも情報が確認できる

住宅ローンの残債を確認できたら、次は家の相場を調べます。家の相場は、現在売り出し中の類似物件をポータルサイトで確認したり、過去の成約価格が確認できるレインズマーケットインフォメーションを利用したりして知ることができます。

家の相場を調べる方法は下記の記事で詳しく解説しています。

家の相場を調べた際に、ローンの残債のほうが多い場合でも不足分を自己資金から補填できるようであれば、通常の売却で問題ありません。しかし、不足分を自己資金で賄うことができない場合は、すぐに不動産会社に任意売却の相談をしなければなりません。

3.不動産会社に相談する

不動産会社に相談する際は、任意売却案件の取扱実績が豊富で、今後の対応について的確なアドバイスをくれたり親身になってくれたりする不動産会社を見つけることが大切です。

信頼できる不動産会社を探すには、1社ではなく複数社に不動産の査定を依頼し、査定額や営業の対応などを比較して選ぶことをおすすめします。

任意売却するためには金融機関の同意が必要なため、任意売却ができるかどうかは金融機関との交渉にかかっています。

金融機関に相談する前に任意売却に強い不動産会社に相談すれば、任意売却の同意を得るための作戦を立ててくれるでしょう。

4.金融機関に任意売却の許可をもらう

先にも述べた通り、任意売却で重要なのは、金融機関から任意売却の許可をもらうことです。

不動産会社と相談して売出価格や売却時期の見通しが立ったら、金融機関に任意売却を許可してもらえるか確認します。なぜ金融機関の許可がいるかというと、住宅ローンのある家には金融機関が抵当権を設定しているためです。

抵当権を簡単に説明すると、いわゆる家を担保にしているということで、住宅ローンが返せなくなった場合に家と敷地を競売にかけられる権利を指します。

本来であれば、不動産を売却するためにはローンを完済した上で金融機関に抵当権を抹消してもらいます。任意売却ではローンを完済していなくても抵当権を抹消してもらえるかという相談を金融機関と行います。

また、任意売却するためには、連帯保証人の同意も欠かせません。任意売却しても住宅ローンを完済できない場合、金融機関は連帯保証人にローン支払いを請求できます。

そのため連帯保証人が任意売却での売却価格に異議をとなえた場合、手続きは進められません。任意売却を検討し始めた段階で連帯保証人に任意売却することの同意を得ておきましょう。

5.任意売却を開始する

金融機関から許可を得られたら、任意売却を開始します。通常の仲介売却と同じように売り出されます。

ただし、任意売却の場合は通常の売却とは違い、売却期間の制限があります。売買開始から早くて2ヵ月、遅くても競売の入札あるいは開札が行われる約6ヵ月までに契約を進めなければなりません。

そのため、あまり高い価格で売り出してしまうと購入希望者が現れない可能性があります。しかし、だからといって安い価格で売り出してしまうと、ローンの残債との差が大きくなってしまいその後の支払いが大変になってしまいます。売出し価格は不動産会社と相談し慎重に決めましょう。

6.買主を見つけ売買契約を結ぶ

無事に購入希望者（買主）が現れたら、売買条件を買主と交渉します。買主が合意をしたら購入申込書を書いてもらい、購入申込書と売却代金配分表を金融機関へ提出します。

売却代金配分表には、物件概要、売却代金、売却にかかる諸費用（仲介手数料、登記費用、引っ越し費用など）を記載します。金融機関の同意が得られれば、買主と売買契約を結べます。

7.決済し家を引渡す

売買契約成立後の決済日に売却代金を受け取り、所有権を移転させ物件を引き渡せば任意売却は完了します。

決済日は売主・買主の都合にあわせて調整されますが、約1ヵ月以内に決済される場合が多いです。

売却代金は債務の返済に充てられますが、任意売却の実績豊富な不動産会社の交渉次第では、引越し代金や余剰金として手元に少し残してもらえる可能性があります。

家を任意売却する際の注意点

家を任意売却する際は、関係者の同意が得られず任意売却できないケースや、期間に売却できなければ競売されることもあり得ます。ここでは、任意売却の注意点を見ていきましょう。

• 金融機関、連帯保証人の同意がなければ任意売却はできない
• 任意売却できる期間は限られている
• 任意売却しても返済が続く

それぞれ詳しく見ていきましょう。

金融機関、連帯保証人の合意がなければ任意売却はできない

前述した通り、任意売却は金融機関（債権者）と連帯保証人の合意を得られなければ、手続きを進められません。

金融機関に現状を正確に伝え、信頼を得ることで任意売却の合意が得られるでしょう。自身で対応が難しい場合は、不動産会社に相談するのもおすすめです。親身になってくれる不動産会社であれば、戦略を立て金融機関の合意を得るために協力してくれるはずです。

また、任意売却をする際には連帯保証人の同意が得られるようにしっかりと説明しておきましょう。

任意売却できる期間は限られている

競売が始まると任意売却ができなくなるため、開札期日までに売却が完了していなければなりません。

開札とは、競売で入札された札を開けることです。開札期日とは、入札期間経過後に入札結果を発表する日です。

遅くとも入札日の前日までに、任意売却を完了（引き渡し、決済の終了）させる必要があります。

任意売却しても返済が続く

任意売却したからといって、多くの場合ローンの残債がなくなるわけではありません。例えば、家の売却価格が2,000万円、ローンの残債が2,500万円だった場合、この500万円は引き続き支払っていく必要があります。

ただし、返済額や返済期間は金融機関に相談に乗ってもらえるため、返済計画の相談をして、生活費、収入などと照らし合わせて無理のない範囲で返済しましょう。

家の任意売却は方法と流れをしっかり把握しておこう

住宅ローンの返済が厳しく、家を手放さなければならなくなった際、競売にかけられる前に家を任意売却する方法を選択しましょう。

任意売却の流れは、通常の売却と同じような流れで販売できるため、周りに任意売却であることを知られずに売却できます。

一方で、金融機関の許可が必要であること、開札期日までに売却を完了させなければならないことなど、通常の不動産売却とは異なる点もあります。どのような流れになるか全体像をしっかり把握しておくことが大切です。

また任意売却には不動産会社の協力が欠かせません。信頼できる不動産会社を見つけることが何より重要です。そのためには最初から1社に絞らず複数社を比較して選ぶといいでしょう。

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