マンション売却に適したタイミングは？2021年以降の売却はどうなる？

マンションの売却価格が決まる要因

マンションや家、土地などの不動産の価格は一定ではありません。特に中古物件の場合は、いくつもの要因によって価格が変動します。

また、マンションの場合は共有部分である建物全体と専有部分である部屋についての要因が関わってくるため、さまざまな角度からの判断が必要です。

ここでは、マンションの売却価格どのような要因によって決まるのかについて詳しく見ていきましょう。

建物の状態

マンションの価格が決まる要因として、まず挙げられるのが建物全体の状態です。これからに紹介する建物の状態を総合的に判断したものが、マンションの価格を決める大きな要因になります。

築年数と立地

マンションの価格が決まる要因のひとつが建物の築年数。新しい建物のほうが価格は高くなります。

特に、新耐震基準が適用されるようになった1981年以降に建てられたものかどうかが、築年数の重要なチェックポイントです。

また、建物の立地も価格を決める大切な要因。駅や商業施設などからの距離が近かったり、通学や通勤に便利な場所にあったりする場合は評価が高くなります。

一方、ゴミ焼却場や音やにおいがする工場など、一般的に敬遠される施設が近くにある場合や、交通や買い物の便が悪い場所にある場合は評価が低くなることが多いと言えるでしょう。

マンションの築年数や立地条件は、変更したり改善したりすることができないものであるため、売却価格が決まる要因として非常に重要です。

管理状態と共用施設

マンションの建物全体の管理状態や共用施設によっても、価格や評価は左右されます。

しっかりと日常清掃や管理が行き届いていたり修繕や補修がきちんと行われたりしていれば、建物の劣化も少なく快適な住環境が保たれていると判断できるからです。

また、居住部分以外の共用部分にある施設や設備が充実しているかどうかも、マンションの価格に影響を与える要因になります。

例えば、日常生活での利用頻度が高いモニター付きインターフォンや宅配ボックスなどだけでなく、来客者用の駐車場や宿泊施設、スポーツジムなどがあれば、付加価値による価格アップが期待できるでしょう。

階数と方角

戸建てにはないマンション特有の要因として挙げられるのが、部屋の所在階やバルコニーの方角です。一般的に、上層階や南向きバルコニーのほうが、評価が高くなるため価格も上がります。

また、両隣に部屋があるタイプよりも、角部屋のほうが窓などの開口部が設けやすいため日当たりや風通しが良いだけでなく、プライバシーが守られやすいという観点からも評価が上がりやすいです。

ただし、必ずしも高層階で南向きであれば価格が高くなるというわけではありません。バルコニーや開口部の向きによっては、眺望や日当たりが悪くなる場合もあります。そのような場合は、評価が下がる可能性も。

また、マンションの1階やタワーマンションの低層階にある部屋は、上層階に比べて一般的に人気が低いため価格や評価が低くなることが多いのですが、専用庭付きや駐車場付きの1階であれば、評価が高くなることもあります。

広さと間取り

マンションの部屋の場合、広さや間取りといった要因も大切です。一般的に、床面積が広い部屋のほうが狭い部屋よりも評価や価格が高くなります。また、通常の天井高よりも天井が高いといった点も評価を上げる要因になりやすいでしょう。

広さと同様に間取りも価格に影響を与えますが、部屋数よりも人気のある間取りかどうかという点のほうが価格への影響が大きくなります。ウォークインクローゼットやトランクルームなど、収納が充実している間取りは人気が高いです。

室内において価格に影響を与えるほかの要因としては、備え付けられている設備が挙げられます。浴室乾燥機能や追い炊き機能、食器洗い乾燥機、床暖房などが付いている部屋であれば、その分評価が高くなることが多いです。

社会情勢や景気

マンションや家などの不動産の価格は、社会情勢や景気、金利などの影響を大きく受けます。景気や株価などと不動産の価格とは密接に関連しているため、影響を受けるというよりも、連動していると考えるほうが自然かもしれません。

一般的には、景気が良くなり株価が上がると不動産を購入する人が増えるため、不動産の価格も上昇します。売却だけを考えるのであれば、景気が良い時期に売りに出すほうが高く売れる可能性がアップします。

株価とは反対の動きになる要因としてあげられるのが長期金利の上昇です。長期金利が上がれば（＝不動産の購入資金が借りにくくなれば）不動産は売れにくくなるため、全体的に価格は下がります。

売却の時期

社会情勢だけではなく、マンションの売却時期も価格を左右することがあります。

マンションの重要が高まる時期がおすすめ

不動産には定価がないため、家やマンションが必要な人や購入したい人が増えて需要が高まると、それに伴い価格も高くなっていきます。そのため、家やマンションなどの需要が高い時期が売却のタイミングだと言えるでしょう。

マンションや戸建てなどの需要が増える時期は、転勤や進学などで引越しが多くなる3月～4月頃です。その頃に売却が完了するように売りに出すると、ほかの時期よりも高く売れる可能性があると考えられます。

3月頃に引渡しができるようにするためには、遅くても12月頃には売りに出して売却活動を始めることが必要です。急いで売却する必要がない場合は、その頃を狙って売りに出してもいいかもしれません。

同じ建物内で売却がかぶるときは注意が必要

同じマンション内の部屋で、同時に売り物件が出ている場合は注意が必要です。

売却がかぶっている部屋よりも条件の良い部屋であれば売りやすいですが、条件が悪ければ売れにくくなったり、値下げの要因となったりする可能性があります。

同じ建物内だけでなく、近隣の似たようなマンションで同じような条件の部屋と売却がかぶった場合も同様のことが言えます。マンションの売却タイミングを検討するのであれば、同じマンション内だけでなく近隣の売却情報も確認しておきましょう。

もし売却がかぶっている部屋よりも条件が良くないと判断され、かつ売却を特に急いでいない場合は一度売却を下げ、競合物件が売れた後で再度売りに出すほうがいいかもしれません。

【ケース別】マンションの売却タイミング

マンションの売却に適したタイミングは、売却理由や売却の背景によってそれぞれ異なります。そのため、状況に合った売却タイミングを見つけることが大切です。

新しい住居に住み替えを検討している場合

転勤や進学などの予定がなく、今よりも専有面積が広いマンションに住みたい、環境がより良い場所に引っ越したいなど、住環境の改善を目指した住み替えの場合は、希望に合致した物件が見つかったときや、今のマンションが高く売れそうな時期を狙って売却するとよいでしょう。

ただし、マンションが高く売れそうな時期は不動産全体が高くなっていることが多いため、買い替え先の家やマンションも高くなっている恐れがあります。売却額と購入額とのバランスをとるようにしましょう。

住んでいるマンションが古くなった

現在、住んでいるマンションが古くなった理由で売却するのであれば、12年前後の間隔で行われる建物全体の大規模修繕のタイミングを考慮することが大切です。

大規模修繕が行われると、それ以降の修繕積立金が増額する場合があります。修繕積立金が高くなると購入希望者が現れにくくなる恐れがあるため、売却もしづらくなるかもしれません。

古くなったマンションの売却を考えている場合は、大規模修繕がいつ頃行われるのかを調べた上で、売却計画を立てることをおすすめします。

相続したマンションの売却を考えている

相続したマンションの利用予定がないため売却する場合は、税金の優遇を受けられる期限内に売却するとよいでしょう。

不動産を相続した場合は、相続が発生した日（被相続人が亡くなったことを知った日）から10ヵ月以内に相続の手続きをして、さらに相続税の申告と納税する必要があります。その後、相続した不動産を売却して利益が出た場合は通常の不動産売却時と同じように譲渡所得税の納税が必要です。

譲渡所得税を計算する際に、相続税の一部を取得費として加えられる「取得費加算の特例」が適用できる場合があります。

不動産を売却して得た利益を譲渡所得と呼ばれ、実際に課税される利益を課税譲渡所得と呼びます。取得費は譲渡所得から差し引くことができるので、相続税を取得費として含めることができると課税譲渡所得が抑えられるため、結果として譲渡所得税の税額が安くなるというわけです。

この特例が適用できるのは、相続が発生した日（被相続人の死亡を知った日）から3年10ヵ月以内です。この期間を過ぎると適用できなくなります。

マンション売却価格推移と2021年以降の予想

ここでは、これまでのマンションの価格動向と、今後予想される価格推移について解説します。

これまでの不動産価格の傾向

2008年のリーマンショック以降、不動産価格は下がり続けていましたが、2013年に日本銀行が金融緩和を発表したことによって住宅ローンが借りやすくなったこともあり、その頃から徐々に価格上昇の傾向にありました。

不動産全体の価格上昇に伴い、マンションの価格もタワーマンションブームや建築コストの高騰などが要因となり、価格の上昇が続いていたのです。

特に、東京23区内のマンションは価格がかなり高騰したにもかかわらず、住宅用だけでなく投資用物件としてもマンション人気の高い状態が続いていました。

エリア別の価格傾向

これまで都心部の不動産人気が上昇し続けていたため、郊外との価格差は開く一方でした。しかし、2020年から情勢が変化しつつあります。

首都圏などの都心部

2013年以降、上昇が続いていた首都圏など都心部の不動産価格は、2020年に新型コロナウィルス感染拡大の影響で一時的に価格が落ち込みました。

しかし、その後は回復の兆しを見せており、専門家のあいだでは大きく社会情勢が変化しない限り、少しずつ上昇を続けていくか現状維持になるだろうといった見解が見受けられます。

今後の状況変化にもよりますが、現状が続けば今後大きく下がることはなく、穏やかに回復していくと考えられるでしょう。

地方などの郊外

コロナ禍で家にいる時間が長くなったことや在宅ワークが増えたことなどから、在宅時間の充実を求めて郊外への住宅ニーズが高まってきていると言えます。

特に、同じ価格のマンションであれば、狭い都心部ではなく広くて環境の良い郊外にあるマンションを選ぶ人が今後も増えていくかもしれません。

実際に、2020年に新型コロナウィルス感染拡大によって不動産価格が落ち込んだ際も、都心部よりも郊外のほうが下落率は少なかったのです。

また、郊外の新築戸建てや広めのマンションでは、コロナ禍の影響で成約率が上がったというデータもあり、今後の状況によっては、郊外の住宅需要がさらに高まる可能性が考えられます。

2021年以降の価格推移

2021年以降の不動産市場については、さまざまな意見が飛び交っています。不動産の価格がどのようになるかは今後の状況の変化次第ですが、概ね大きな下落はなく、現状維持か少し低くなった状態で安定すると見られています。

先にも述べたように、不動産の価格は社会情勢や景気の影響を受けます。しかし、不動産の中でも真っ先に影響が出るのは店舗やオフィスで、住宅が影響を受けるのはその後であるといった意見がほとんどです。そのため、新築マンションの価格が下がるのであれば、現状が続くようなら1年後ぐらいからという見方があります。

いずれにしても、コロナ禍が今後どのようになるのかによって社会情勢が左右されるため、不動産価格もその影響を受けることになると言えるでしょう。

タイミングよくマンションを売却しよう

マンションに限らず、不動産を売却する際にはタイミングを見計らうことが非常に重要であることがおわかりいただけたでしょう。特に、中古マンション売却の場合は、物件の立地や状態によって評価や売却価格が大きな影響を受けます。

どのような要因がマンションの売却価格を左右するのかを把握しておくと、売却計画や戦略を立てる際に役立ちます。

また、転勤や進学などで売却を急いでいるのでなければ、マンションの需要が高まる3月頃に引渡しができるようにタイミングを見計らって売りに出すこともひとつの手です。

相続したマンションなどの不動産を売却する際の「相続税、取得費加算の特例」の適用期限が過ぎそうな場合は別ですが、急いで売却する必要がない場合はしばらく様子を見てから売却のタイミングを検討することをおすすめします。