オーバーローンで家を任意売却する方法｜注意点やメリット・デメリットを紹介

オーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅の資産価値をローン残高が上回っている状態のことを指します。

また現在では、住宅ローンの契約時点ですでに物件価格よりも借入額のほうが多い状態のことも含めて、オーバーローンと呼ぶようになりました。

なぜオーバーローン状態になってしまうのかというと、住宅は年数の経過とともに資産価値が減少するのに対し、ローンの毎月の返済額はなかなか減らないためです。

ちなみに、オーバーローンの対となる概念として、アンダーローンというものがあります。アンダーローンとは、ローン残高よりも住宅の資産価値が上回っている状態のことです。

任意売却とは

任意売却とは、住宅などの不動産を金融機関の同意を得て売却することです。任意売却を行う理由としては、以下のものなどが挙げられます。

• 住宅ローンの返済が難しくなった場合
• 離婚に伴う財産分与で現在の家を手放すことになった場合
• 転勤や転職に引っ越すことになった場合

以下では、任意売却のメリットとデメリット、競売との違いについて解説します。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは、以下のとおりです。

• 市場価格に近い値段で売却できる
• 売却時期を自由に設定できる
• 毎月のローン返済額が小さくなる

不動産を競売にかける場合、売却価格は相場の6～7割程度になる事が多いです。しかし任意売却の場合は、通常の不動産売却とあまり変わらない価格で売却できます。なぜなら、競売とは異なり売却活動を自由に行えるため、納得のいく価格で売却しやすいためです。

また、競売の場合は強制的に不動産の売却がされるため、所有者の事情は考慮されません。その一方で任意売却の場合は、売却時期お好きなタイミングで設定できます。

そして任意売却を行うことで、毎月の住宅ローン返済の負担を抑えられる可能性があります。その理由は、任意売却は現在のローン返済が難しい事を債権者に理解してもらったうえで行うため、こちらの事情を考慮したうえで新たな返済計画をたててくれるためです。

任意売却のデメリット

任意売却のデメリットは、以下のとおりです。

• 金融機関からの同意が得られず任意売却行えない可能性がある
• 住宅ローンを滞納すると信用情報に傷がつく可能性がある
• 連帯保証人の同意も必要となる

任意売却は前提として、金融機関の同意を得たうえで行うものです。よって金融機関の同意が得られなければ、当然任意売却を行うことはできません。

金融機関の同意を得られない理由として多いのが、住宅ローンの残債と不動産の市場価格の差が大きすぎるというケースが挙げられます。

また任意売却を行った場合でも、住宅ローンの残債がある場合は、その後も返済を続けなければなりません。仮に住宅ローンを3ヵ月以上滞納してしまうと、信用情報機関のブラックリストに登録されてしまう可能性があります。

そうなった場合は、新たなローンの契約やクレジットカードの利用は、住宅ローンの完済もしくは債務の免除から5～10年間できなくなってしまいます。

任意売却と競売の違い

競売とは、住宅ローンの返済が返済計画どおり行われなくなった場合に、 担保となっている不動産を売却することです。売却代金は、住宅ローン残債の埋め合わせに充てられます。

任意売却と競売の違いですが、まず売却価格が異なります。任意売却の場合は市場価格と近い値段で不動産を売却できますが、競売の場合は市場価格の6～7割で落札されることが多いです。

また、売却時期の自由度も異なります。任意売却の場合は、所有者が売却時期を好きなように設定できますが、競売の場合は所有者の事情は一切考慮されません。

もし住宅が競売で落札され、所有権が買主に移転した後も住み続けてしまうと、不法占拠者として訴訟されるリスクがあります。

オーバーローンで家を任意売却する方法

オーバーローンで家を任意売却する方法の大まかな流れは、以下のとおりです。

1. ①価格査定とローン残高を確認
2. ②債権者に任意売却することの同意を得る
3. ③売却活動（売買契約・決済・引き渡し）
4. ④残債の返済

①価格査定とローン残高を確認

まずは住宅の価格査定と、住宅ローン残高の確認を行い、オーバーローンになっているか確認しましょう。 なぜなら、オーバーローンになっている事実を金融機関に伝えることで、事情を考慮したうえで新たな返済計画を立ててもらえる可能性が高まるためです。

住宅のおおよその価格を調べる場合は、不動産のポータルサイトや不動産広告を参考にしてみましょう。今の家に近い物件の価格を把握できるため、そこから自身の家の価格を想定できます。

②債権者に任意売却することの同意を得る

続いて、債権者から任意売却の同意を得ましょう。そもそも任意売却は、債権者の同意があって初めて行えます。

ただし、債権者からの同意を得られない可能性もあります。そのようなことを防ぐためにも、任意売却後の返済計画を明確に示すなどの対策を行いましょう。

③売却活動（売買契約・決済・引き渡し）

債権者の同意を得たら、売却活動を行います。 住宅が早く売れるようにするためには、任意売却の実績が豊富な不動産会社を選んだり、内覧時の印象が良くなるよう清掃をこまめに行ったりすることが重要です。

買い手が見つかったら売買契約を結びます。契約の際は、仲介手数料や登記費用などの諸費用がかかるため、その点も頭に入れておきましょう。

その後、買い手に住宅と鍵の引き渡しを行います。引き渡しの日程は書いてだけではなく、金融機関とも共有しておきましょう。

④残債の返済

売却益を住宅ローンの返済に充てても残債がある場合は、その後も継続して返済を行う必要があります。

返済方法は一括払いと分割払いから選択できますが、多くの場合は毎月の住宅ローン返済額を債権者と相談した上で、分割払いを選ぶケースが多いです。毎月の住宅ローン返済額は、収入や生活費なども加味したうえで検討しましょう。

オーバーローンで家を任意売却する際の注意点

オーバーローンで家を任意売却する際には、主に以下のような注意点があるため気をつけましょう。

• 任意売却に応じてもらえないケースもある
• 不動産の購入者には事前に事情を伝える
• 任意売却を得意とする不動産会社を選ぶ

任意売却に応じてもらえないケースもある

任意売却を検討する場合でも、 必ずしもを債権者の同意を得られるとは限りません。

その理由としては、住宅ローンの残債と住宅の評価額の差が大きいことや、すでに返済が滞っていることで債権者の信頼を失っているケースなどが挙げられます。任意売却の同意を得るためにも、債権者に現状を詳細に伝えたり、現実的な返済計画を提示したりすることが重要です。

不動産の購入者には事前に事情を伝える

買手が見つかった場合は、オーバーローンの事実についても正直に伝えましょう。なぜならオーバーローンのことを正直に伝えて納得してもらうことで、後のトラブルを防げるためです。余計な不安で悩むことがないよう、不都合な事実でも隠さないようにしましょう。

任意売却を得意とする不動産会社を選ぶ

不動産会社によって、得意不得意は異なります。任意売却を検討する際は任意売却が得意で実績も豊富な不動産会社を選びましょう。

任意売却が得意な不動産会社は、任意売却を希望する売主の事情や、起きがちなトラブルへの対処のノウハウを豊富に持っているためです。具体的には、債権者との交渉に関するアドバイスや、信頼を得られやすくなるような連絡のやり取りの仕方などを教えてもらうことが可能です。したがって、任意売却が得意な不動産会社選びも重要なポイントです。

まとめ

オーバーローンになってしまったら、選択肢として任意売却を検討するのも手です。任意売却を行うことで、月々の負担を減らしながら、一時的にまとまった大きな資金が手に入ります。この記事で紹介した注意点も踏まえたうえで、ぜひ検討してみてください。