相続した土地の評価額の調べ方|固定資産税評価額・相続税評価額それぞれ解説

相続した土地の相続税評価額の調べ方

相続税評価額を算出すれば、相続税がいくらかかるかをおおまかに把握することが可能です。簡単なケースであれば、土地の相続税評価額は公的機関の発表している情報を元に自分で算出できます。

相続税評価額を算出する方法は、「路線価方式」と「倍率方式」の2つです。路線価のある地域では路線価方式、路線価のない地域では倍率方式を採用しますが、路線価がない地域でも申請すれば特定路線価を設定してもらえることがあります。評価額が減額されることを期待して申請を行いますが、想定通りに減額されない場合もありますので、申請は慎重に行うべきでしょう。

土地の形状や利用状況によっては、相続税評価額を減額（節税）できることもあるので、一度自分でも調べてみるとよいでしょう。

路線価方式で算出する

相続税評価額を路線価方式で算出する方法は以下のとおりです。

路線価方式で相続税評価額を知るためには、路線価・補正率・土地面積を調べる必要があります。

路線価とは、指定する道路に面した土地1㎡あたりの価値を定めたものです。国税庁が毎年7月に発表しており、国税庁のホームページの路線価図・評価倍率表から地域を絞って検索できます。

路線価は「数字＋アルファベット」で記載されており、数字は金額（単位：千円）で、アルファベットは土地の借地割合を表すものです。例えば「130E」と記載されていれば、土地1㎡あたりの価値が130,000円で、借地権割合は50％とわかります。

ただし、同じ路線に面した土地であっても、評価額が同じになるとは限りません。土地の形や奥行き、間口の狭さなど、土地の条件に合わせた補正率を反映させる必要があります。補正率の内容も国税庁のページから確認することが可能です。

土地評価額の路線価について詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてみてください。

倍率方式で算出する

倍率方式とは、路線価が未設定の地域のために設けられた算出方法で、以下の計算式で相続税評価額を算出します。

固定資産税評価額とは、固定資産税額の決定に用いられる土地の価格です。市区町村から毎年送付される「固定資産税納税通知書」や「固定資産税評価証明書」で確認できます。

倍率は路線価と同様、国税庁のホームページの路線価図・評価倍率表を確認してください。地域を選択し、「この市区町村の評価倍率表を見る」で確認できます。宅地であれば、以下の列に倍率が記載されています。

例えば宅地の倍率が1.2倍であれば、「固定資産税評価額 × 1.2」で算出できます。

路線価方式と倍率方式については、以下の記事で詳しく取り上げていますので、参考にしてみてください。

相続税評価額を減額できるケースがある

相続税評価額には、各土地ごとの条件を考慮して評価額を適宜調整するための、補正率や特例があります。

以下は、補正率が適用される例です。

特例に関しては、一定の条件に該当する小規模宅地で最大80％の減額になる場合があります。この特例は相続人の税負担を軽減し、税負担を理由に土地を手放さなくてもよいようにするためです。

また、地積規模の大きな宅地も評価額を減額できます。地積規模の大きな宅地とは、三大都市圏の一部の地域では500㎡以上、三大都市圏以外では1,000㎡以上の土地が対象です。

相続税評価額を調べる際は、補正の適用や特例の対象になる土地かどうか確認しましょう。

補正率等に関する詳細は、以下の記事で紹介しているので参考にしてみてください。

相続した土地の固定資産税評価額の調べ方

固定資産税評価額とは、固定資産税を決める際の基準になる不動産の価値を決めたものです。都市計画税・登録免許税・不動産取得税を算出する基準にもなっており、各市区町村が3年に1度見直して作成しています。どのように調べられるのか見てみましょう。

課税明細書を確認する

固定資産評価額は、課税証明書に記載されています。

課税明細書とは、不動産などの固定資産を所有している人宛に発行される納税通知書に同封されている書類のことです。

毎年春に市区町村から納税者宛てに届きます。届かない場合は、被相続人（土地を遺した人）宛てに届いている可能性もあります。

課税証明書が手元にない場合や、探しても見つからない場合は、「固定資産課税台帳を閲覧する」か「固定資産評価証明書を取得する」方法があります。

固定資産課税台帳を閲覧する

固定資産課税台帳とは、課税対象の固定資産に関する情報を記録した5つの台帳の総称です。以下の5つからなり、市区町村の役所で閲覧できます。

ただし、固定資産課税台帳は資産に関する個人情報のため、納税義務者本人や同居家族、相続人など、一定の条件を満たす人にしか閲覧が認められません。閲覧の申請には、運転免許証などの本人確認書類を提示する必要があります。

固定資産評価証明書を取得する

固定資産評価証明書とは、各自治体によって名称が異なることがありますが、固定資産課税台帳に記録された不動産の価値を証明する書類です。台帳を閲覧するときと同様に、取得申請をできるのは一定の条件を満たす人に限られます。

本人確認書類を用意し、市区町村の役所窓口に出向いて取ることもできますが、郵送での申請も可能です。詳細な手続きの流れについては、各市区町村のホームページで確認してみてください。

相続した土地の評価額の調べ方に関する注意点・ポイント

相続した土地の評価額は、非課税や控除が認められる場合もあります。評価額を調べるときには、どのような点に注意が必要なのでしょうか。

私道は非課税になる場合がある

私道は基本的に、路線価による評価金額の3割が固定資産税の課税対象になりますが、一定の条件を満たすと非課税になる場合があります。

地方税法では、公共の道路には固定資産税を課さないと規定しており、以下のような公共性が高いと判断される私道は非課税になります。

ただし、公共性があるかどうかの判断基準はわかりにくく、判断は各自治体に委ねられています。非課税対象になるか気になる場合は、市区町村に相談してみるとよいでしょう。

駐車場は控除が適用されにくい

駐車場として貸していた土地を相続した場合、固定資産税は減額になる可能性があります。 ただし、すべての駐車場が減額の対象になるわけではありません。 減額が適用されるのは以下のようなケースです。

上記の条件に当てはまらない場合、減額の対象とならず、基本は更地と同じように扱われます。ロープを張っただけのような青空駐車場も減額の対象外です。

相続した土地の評価額の調べ方まとめ

土地を相続した際には、相続税や固定資産税を負担しなければなりません。どのくらいの相続税がかかるのかは、固定資産税評価額や国税庁のサイトから調べることが可能です。土地によっては、補正の適用や特例の対象になるケースもあるため、きちんと確認しましょう。

また、相続税は一時的なものですが、保有すると固定資産税が毎年発生することになるため、土地活用のあてがなければ売却を検討してもよいでしょう。いくらほどで売れそうか知りたい人は、一括査定を利用すれば複数の会社から査定を受けることができます。

土地の売却も選択肢として考えているなら、優良企業に無料査定を依頼できる、ズバットを利用してみてはいかがでしょうか？