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一般媒介契約は途中解除できる?解除方法や注意点を解説!

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一般媒介契約は途中解除できる?解除方法や注意点を解説!

不動産に仲介を依頼する際に結ぶ媒介契約には3つの種類があります。それらのなかでも一般媒介契約は、ほかの媒介契約とは契約の内容がいくつか異なる点が特徴です。

媒介契約を一般媒介で結んだ場合、一般媒介契約が解除できるのかどうか、解除するにはどうすればいいのか、この記事で詳しく解説します。

現在、一般媒介契約を結んでいる人や、これから結ぶ媒介契約の種類をどれにしようかと考えている人は、ぜひ参考にしてください。

一般媒介契約は途中解除ができるのか?

結論から述べると、家やマンションなどの売却を依頼する際に結んだ一般媒介契約は、途中解除が可能です。

ここでは、なぜ一般媒介契約の途中解除が可能なのか、その理由や根拠を詳しく見てみましょう。

一般媒介契約はいつでも解除可能

一般媒介契約は、ほかの媒介契約(専属専任媒介契約、専任媒介契約)とは異なり、基本的にいつでも解除できます。

専属専任媒介契約と専任媒介契約とでは、宅地建物取引業法で契約期間の上限が3ヵ月以内と定められていますが、一般媒介契約はそのような定めがないからです。

国土交通省が定めて公示している標準媒介契約約款宅によれば、一般媒介契約の契約期間は、3ヵ月以内が望ましいとされています。しかし、これは奨励であって法的拘束力はないので、実際には契約期間の定めがないに等しいと言えるでしょう。

一般媒介契約の解除方法

一般媒介契約には、法的な契約期間の定めはありませんが、解除する場合には不動産会社への連絡が必要です。

ここでは、一般媒介契約を解除する際に、不動産会社にどのように連絡をすればいいかを説明します。

電話で通知する

一般媒介契約を解除する際は、基本的に不動産会社に解除の意向を伝えるだけで完了します。

伝える方法は電話や訪問でも問題ありませんが、「言った、聞いていない」といったトラブルを防ぐためにも、メールやFAXなど、記録を残すほうがおすすめです。

また、不動産会社によっては、解除通知の書面が決まっていることもあります。取り急ぎ電話で解除の意向を伝えたとしても、あとから書面を送る必要があるのか確認しましょう。

書面で通知する

一般媒介契約の解除には法的や制約がないとは言え、解除によるトラブルを回避するためにも、解除の意向は書面で通知するのがおすすめです。

不動産会社によって決められている契約の解除通知の書面がない場合は、自分で解除の旨を記入して提出します。パソコンで作成しても手書きでも、どちらでも大丈夫です。

一般媒介契約の解除通知書面には、次のような内容を記載します。

  • 解除する日付
  • 不動産会社の名前
  • 媒介契約者の氏名、連絡先(住所や電話番号など)
  • 契約を解除する旨
  • 媒介契約日
  • 該当物件の住所と所有者

書面を送る場合は、内容証明郵便にすれば相手にきちんと届いたことを証明できます。契約解除のトラブルが心配な場合は、内容証明郵便を使うことをおすすめします。

契約期間満了時は通知不要で解除できる

不動産売却の仲介を依頼して一般媒介契約を結んだ際に、契約内容に予め契約期間が定められている場合があります。定められた契約期間が過ぎた場合(契約期間満了時)であれば、契約解除の旨を伝える必要はありません。

ただし、契約満了後に自動更新の旨が契約内容にある場合は、自動的に契約が更新されるので、契約期間満了時であっても解除の意向を通知する必要があります。

一般媒介契約の解除で違約金はかかる?

一般媒介契約の解除を通知する方法がわかったところで、次は解除に伴う違約金について説明します。

一般媒介契約を解除する際に、どのような場合だと違約金がかかるのか、違約金が発生しないようにするにはどうすればいいのかについて見てみましょう。

基本的に違約金は発生しない

一般媒介契約を解除する際は、基本的には違約金は発生しません。なぜなら、一般媒介契約の契約内容には、不動産会社側の売却活動義務が定められていないからです。

専属専任媒介契約や専任媒介契約であれば、不動産会社には、不動産流通機構が運営する不動産会社間の情報システム「レインズ」に物件情報を定められた期間内に記載する義務や、定期的に売主に売却活動を報告する義務が定められています。

しかし、一般媒介契約にはそのような義務はなく、売却活動をしたとしても不動産会社の自由意志によるものであるため、基本的に違約金は発生しません。

違約金が発生するケース

一般媒介契約では、契約解除に伴う違約金は基本的に発生しないと説明しましたが、契約内容によっては違約金が発生するケースもあります

例えば、一般媒介契約の契約書の内容に、次のような記載がある場合です。

  • 特別な広告や宣伝をして売却に至らなかった場合は契約解除の際に費用請求がある旨
  • 契約解除の内容によっては違約金が発生する旨

このような取り決めがされている場合は、契約解除の際に広告費用や違約金などが発生する可能性があります。

途中契約に伴う違約金の取り決めがされている場合は、一般媒介契約が満了する期日を待ってから契約解除し、契約の更新をしなければ違約金はかかりません。

一般媒介契約を解除する際、違約金を支払うことにならないように、媒介契約を結ぶときには契約内容をしっかりと確認し、わからないことがあれば理解できるまで説明してもらうようにしましょう。

一般媒介契約を解除通知する際の注意点

最後に、一般媒介契約を解除する際の注意点について説明します。予め注意点を把握しておくことで、契約解除によるトラブルを避けることが可能です。

解除する理由をしっかりと伝える

一般媒介契約を解除したあとでトラブルを起こさないためにも、契約を解除する理由はしっかりと伝えるようにしましょう。

例えば、不動産会社や担当者の対応が悪い、売却活動の内容に不満があるといったネガティブな理由の場合、なかなか伝えにくいことがあるかもしれません。しかし、表現や伝え方を工夫してきちんと伝えておくことが、トラブル防止のために大切です。

今後、ほかの仲介を依頼した不動産会社を通して、契約を解除した不動産会社と関わることがないとも限りません。契約を解除する際はうやむやにせず、理由を明確に伝えることがおすすめです。

特約で自動更新にしている場合は通知が必須

一般媒介契約の契約書に特約で自動更新する旨が記載されている場合は、契約満了日が来ると自動的に更新されます。そのため、契約を解除する際には、不動産会社への契約解除の通知が必須です。

自動更新をはじめとした契約内容の特約は、契約書に明記することが義務付けられています。媒介契約を結ぶ際には、契約書面をきちんと確認し、契約満了日が近くなったら、内容を再確認するようにしましょう。

買主が見つかった際も通知が必要

専属専任媒介契約や専任媒介契約とは異なり、一般媒介契約は複数の不動産会社と契約できるため、ほかの不動産会社で買主が見つかる場合があります。また、直接取引も認められているため、自分で買主を見つけることも可能です。

買主が見つかった場合は、一般媒介契約を締結しているすべての不動産会社に通知して、契約を解除する必要があります。すぐに通知をしないと、買主が見つかったことを知らない不動産会社は、無駄に売却活動を続けることになるからです。

また、一般媒介契約には、ほかにどの不動産会社と媒介契約を結んだかをすべて伝える「明示型」と、媒介契約を結んだ不動産会社を伝えない「非明示型」があります。非明示型で一般媒介契約を結んでいたとしても、ほかの不動産会社で買主が見つかった場合は、きちんと伝えるようにしましょう。

ほかの媒介契約を結ぶ場合は一般媒介契約との違いを理解しておく

一般媒介契約の解除するケースは、買主が見つかった場合や不動産会社を変更したい場合だけでなく、媒介契約の種類を変えたい場合もあるでしょう。

先に述べた通り、媒介契約には一般媒介契約のほかに、専属専任媒介契約と専任媒介契約があります。それぞれの違いと特徴は、次の表の通りです。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
複数の不動産会社との同時契約 できる できない できない
自分で見つけた買主との直接取引 できる できる できない
不動産会社の売却活動の報告義務 なし(任意) あり(2週間に1回以上報告) あり(1週間に1回以上報告)
レインズへの物件情報の登録義務 なし(任意) あり(契約締結日から7日以内に登録) あり(契約締結から5日以内に登録)
契約期間の定め なし(3ヵ月以内が望ましい) あり(3ヵ月以内) あり(3ヵ月以内)

専属専任媒介契約や専任媒介の場合、不動産会社1社としか契約ができません。ほかのライバル会社に契約を取られる心配がなく、契約が成立すると仲介手数料が必ず得られるため、売却活動を熱心に行ってくれる可能性が高くなります。

そのため、一般媒介契約で売れなかったとしても、専属専任媒介契約や専任媒介契約にすると売れることもあります。

一般媒介契約を解除し、ほかの媒介契約を結ぶ方法

一般媒介契約を解除して、専任媒介契約や専属専任媒介契約などの媒介契約を結ぶ手順は、次の通りです。

  • 契約する不動産会社、1社を選ぶ
  • 契約する不動産会社の担当者に媒介契約を変更する意向を伝える
  • 残りの一般媒介契約を結んでいた不動産会社に契約解除の意向を伝える
  • 新しい媒介契約を選んだ不動産会社と結ぶ

ここで注意しなければならないのが、一般媒介契約の解除と新しい媒介契約(専属専任媒介契約か専任媒介契約)を結ぶ順番です。

専属専任媒介契約と専任媒介契約は1社としか契約を結べないため、ほかの不動産会社との一般媒介契約を解除してからでないと結ぶことができません。

新しく結ぶ媒介契約を専属専任媒介契約にするか専任媒介契約にするかは、自分で買主を見つける可能性があるかないかによって変わってきます。不動産会社と相談しながら決めましょう。

一般媒介契約の解除は不動産会社に通知しよう

一般媒介契約は、契約期間が法的に定められているわけではないので、基本的にいつでも解除できます。また、解除に伴う違約金が発生することもありません。ただし、契約内容によっては、違約金が発生したりすることがあるの、媒介契約を結ぶ際には、契約内容をしっかりと確認しておくようにしましょう。

また、一般媒介契約から専属専任媒介契約や専任媒介契約に契約を変更する場合は、ほかの不動産会社との一般媒介契約の解除が必要です。売りに出している不動産の売却活動の様子を見ながら、媒介契約を変更するかどうかを決めるようにしましょう。

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