不動産売却時の減価償却とは|計算方法などの基礎知識を解説!

公開日:
不動産売却時の減価償却とは|計算方法などの基礎知識を解説!

不動産を売却し、取得費の経費計上を行う際は、減価償却を行います。しかし減価償却には複数の計算方法があり、かつ不動産の条件によってさらに計算方法が異なってくるため、理解が難しいかと思います。

この記事では、不動産売却時における減価償却費の計算方法について解説します。ケース別に計算方法の解説を行うため、あなたが売却を検討している不動産の減価償却費も把握できるでしょう。

【監修】穂坂 潤平 宅地建物取引士。仲介営業13年(宅建は新卒の時に取得)、不動産仲介会社起業3年の経験を経てウェブクルーに入社。趣味は何でも遊びにすること。仕事では「喜ばれる仕事をして、自らも喜ぶこと」をモットーに日々ご提案しております!

減価償却とは

減価償却は、不動産や機械などをはじめとした資産の経費計上方法の種類のひとつです。なぜ減価償却を行うのかというと、資産は時間の経過とともに価値が減少していくためです。

したがって、試算価値の下落分を一定期間毎年経費として計上できます。また資産の取得に要した費用も、取得時に全額経費計上するのではなく、資産の使用可能期間内で分割して資産計上を行います。

不動産は「建物部分」のみが対象

不動産における減価償却は、建物部分のみが対象となります。したがって、土地そのものや、土地の賃借権などの権利は減価償却の対象とはなりません。

これらは時間が経過したり、使用したりしても価値は下落しないためです。また、減価償却の対象とならない資産を「非減価償却資産」と呼びます。

法定耐用年数は建物の構造によって異なる

建物の法定耐用年数は、その種類や構造によって異なります。法定耐用年数は、財務省によって定められています。では、法定耐用年数の例を表で確認してみましょう。

構造 事業用
耐用年数
非事業用
耐用年数
軽量鉄骨造
(骨格材肉厚が3mm以下の場合)
12年~22年 12~19年
木造または
合成樹脂造のもの
9~24年 9~22年
木骨モルタル造のもの 11~22年 15~20年
出典元:東京都主税局「償却資産の評価に用いる耐用年数 | 固定資産税(償却資産)」

譲渡所得の計算に減価償却費が必要

不動産の譲渡所得を計算する際は、減価償却費を把握しなければなりません。

理由としては、譲渡費用のひとつである不動産取得費は一括ではなく、使用期間内で分割して資産計上する決まりになっているためです。不動産の売買時点で大きく譲渡所得を抑えられるわけではない点は要注意です。

減価償却費の2つの計算方法

減価償却費の計算方法には、下記の2つの計算方法があります。

  • 定額法
  • 定率法

定額法

定額法とは、毎年の減価償却費を原則一定とするための計算方法です。定額法は、建物や建物付属設備などの減価償却費の算出に用いられます。定額法による減価償却費の計算方法は、以下のとおりです。

定額法による減価償却費の計算方法

減価償却費=資産取得価額×定額法の償却率

※定額法の償却率は、国税庁によって定められています。具体的な償却率を確認したい方は、国税庁の資料をご覧ください。

出典元:国税庁「減価償却資産の償却率表」

定率法

定率法とは、どのような計算方法なのか、どうやって計算するのか、どのような場合にこの方法で計算するのかなどを解説

定率法とは、毎年一定の減価償却率を期末の償却残高にかけて、減価償却費を算出する方法です。定率法は、機械装置や工具器具備品などの減価償却費の算出に用いられます。定率法による減価償却費の算出方法は、以下のとおりです。

定率法による減価償却費の算出方法

減価償却費=固定資産の未償却残高×定率法の償却率

※定率法の償却率は、国税庁によって定められています。具体的な償却率を確認したい方は、国税庁の資料をご覧ください。

出典元:国税庁「減価償却資産の償却率表」

また、減価償却費が償却保証額(資産の取得価額に、耐用年数に応じた保証率(耐用年数省を掛けて計算した金額)を下回る場合は、以下の計算式が適用されます。

減価償却費が償却保証額を下回る場合の計算式

減価償却費=改定取得価額×改定償却率

ちなみに定率法は、定額法よりも早いタイミングで多くの減価償却費を計上できるため、税負担を削減できます。

減価償却費の計算方法は、ケースによって異なります。では、以下のケースごとの減価償却費の計算方法について見ていきましょう。

  • 個人が不動産売却する場合の譲渡所得の計算
  • 事業用不動産の減価償却方法
  • 非事業用不動産の減価償却方法

個人が不動産売却する場合の譲渡所得の計算

個人が不動産を売却する際は、譲渡所得の計算が必要となります。なぜなら、譲渡所得の金額によって、税金の発生の有無や税額が異なるためです。もし税金が発生する場合は、不動産売却翌年の2月16日~3月15日の期間に確定申告を行い、納税する義務があります。

譲渡所得の計算方法は、以下のとおりです。

譲渡所得の計算方法

譲渡所得=譲渡価額-(不動産取得費+譲渡費用)-特別控除

なお、特別控除については国税庁ホームページに記載があるため、気になる方はあわせてご覧ください。

出典元:
国税庁「譲渡所得の特別控除の種類」

事業用不動産の減価償却方法

事業用不動産とは、収益を得ることを目的に所有・利用される不動産のことを指します。例えば、店舗や事務所などが事業用不動産に該当します。

事業用不動産の減価償却費の計算方法は、取得年月日によって異なります。具体的には、以下のとおりです。

事業用不動産の減価償却費の計算方法

平成19年(2007年)3月31日以前に取得した資産:減価償却費=建物購入価額×0.9×償却率×業務に供された月数 ÷ 12
平成19年(2007年)4月1日以降に取得した資産:減価償却費=建物購入価額×償却率×業務に供された月数÷12

償却率は、国税庁によって定められています。具体的な償却率を確認したい方は、国税庁の資料をご覧ください。

出典元:国税庁「減価償却資産の償却率表」

非事業用不動産の減価償却方法

非事業用不動産とは、収益ではなく居住を目的とした不動産のことです。例えば、自身が住む一戸建てやマンションなどが該当します。

非事業用不動産とは、居住用の建物を指します。具体的な例としては、自分自身が住む一戸建てやマンション、セカンドハウスなどが該当します。

非事業用不動産の減価償却計算方法は、以下のとおりです。

非事業用不動産の減価償却計算方法

減価償却費=建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

償却率は、国税庁によって定められています。具体的な償却率を確認したい方は、国税庁の資料をご覧ください。

出典元:国税庁「減価償却資産の償却率表」

事業用不動産の減価償却費の計算と異なるのは、経過期間を月単位ではなく年数で計算する点です。1年に満たない部分は、6ヵ月以上の場合は1年として換算、6カ月未満の場合は切り捨てとなります。

中古の不動産を取得したときの計算方法

減価償却費の計算方法は、中古の建物の場合でも異なります。では、以下の2種類の計算方法について解説します。

  • 中古の事業用不動産を取得した場合
  • 中古の非事業用不動産を取得した場合

中古の事業用不動産を取得した場合

中古の事業用不動産を取得した場合は、法定耐用年数をすべて経過しているか、一部のみ経過しているかによって耐用年数の計算方法が異なります。例えば、法定耐用年数が20年の店舗を築25年の時点で購入した場合はすべて経過、築10年の時点で購入した場合は一部経過とみなします。具体的な耐用年数の計算方法は、それぞれ以下のとおりです。

中古の事業用不動産の耐用年数の計算方法

法定耐用年数をすべて経過している場合:耐用年数=法定耐用年数×20%
法定耐用年数を一部経過している場合:耐用年数=法定耐用年数-経過年数×20%

不動産の法定耐用年数は、財務省によって定められています。具体的な法定耐用年数を確認したい方は、財務省の資料をご覧ください。

出典元:財務省「償却資産の評価に用いる耐用年数」

上記によって算出した耐用年数に1年未満の端数が出る場合は切り捨てとなります。また、耐用年数が2年未満の場合は2年と見なされます。

減価償却費の計算方法は、以下のとおりです。

減価償却費の計算方法

減価償却費=建物購入価額×償却率×業務に供された月数÷12

償却率は、国税庁によって定められています。具体的な償却率を確認したい方は、国税庁の資料をご覧ください。

出典元:国税庁「減価償却資産の償却率表」

中古の非事業用不動産を取得した場合

中古の非事業用不動産の場合は、事業用不動産の場合とは異なり、耐用年数などの計算は行いません。そのため、新築物件と同様に構造のみで償却率が決まります。中古の非事業用不動産の減価償却費の計算方法は、以下のとおりです。

中古の非事業用不動産の減価償却費の計算方法

減価償却費=建物購入価額×0.9×償却率×経過年数

償却率は、国税庁によって定められています。具体的な償却率を確認したい方は、国税庁の資料をご覧ください。

出典元:出典:国税庁「減価償却資産の償却率表」

不動産一括査定依賴サービスなら「ズバット 不動産売却」

普通の査定と一括査定サイトの比較図

ズバットの一括査定依賴サービスでは、一度の入力で複数の不動産会社へ査定の依賴が可能です。

同じ条件でも不動産会社によって査定額やサービスが異なるので、比較検討が可能です。査定までのステップもたったの3ステップ!

査定はカンタン3STEP
「ズバット 不動産売却」のおすすめポイント5つ
  • 比較サイト運営実績20年以上
  • 全国対応
  • 最大6社同時に査定依頼できる
  • 簡単に58秒で査定依頼できる
  • 安心安全のセキュリティ管理

比較サイトを多数展開するウェブクルーでは、さまざまなサービスを20年以上運営してきました。長年のノウハウを活かし、満を持して立ち上げた「ズバット 不動産売却」では、全国どの地域にある不動産でも、無料で査定を依頼できます。

また、物件の情報を一度入力するだけで、最大6社の不動産会社に同時依頼が可能です。複数の不動産会社に査定を出してもらうことで、それぞれを一度に比較できるため、売却希望に合った不動産会社を選べます。

査定依頼の方法は、サイトにある入力フォームに沿って物件の情報を入力するだけ。約58秒で査定依頼ができます。忙しい人でも隙間時間で複数の不動産会社に簡単に査定依頼できる点がおすすめです。

セキュリティに関しても、情報セキュリティマネジメントシステムの国際認証基準の認証である「ISO27001」を取得し、利用者が安心、信頼できるサイト運営に努めています。

最大6社にまとめて査定依頼

査定依頼してみる完全無料

まとめ

減価償却費は、建物が事業用であるか否か、中古であるかなどの要因によって変わってきます。減価償却費を計算する際は、あなたが売却を検討している不動産の条件に該当するケースを参考にしてみてください。

この記事のおさらい

減価償却とは何ですか?
中古の不動産の場合、減価償却費はどうなりますか?
58秒で入力完了売りたい物件を無料査定!
STEP.1
都道府県 市区町村を選択
OK
STEP.2
物件種別を選択
OK

人気記事ランキング

  1. 相続時には不動産の査定が必要!査定方法・分割方法・税金を解説
    相続時には不動産の査定が必要!査定方法・分割方法・税金を解説

    不動産を相続した際には、相続税の計算や負債状況を確認するためにも査定の依頼がおすすめです。この記事では、相続した不動産の査定方法から相続税、相続した不動産の分割方法までをわかりやすく解説しています。査定に関するQ&Aも併せて紹介しているので、これから不動産を相続する予定がある人はぜひこのまま読み進めてみてください。

  2. マンションにおける減価償却費の計算方法<シミュレーションを基に解説>
    マンションにおける減価償却費の計算方法<シミュレーションを基に解説>

    確定申告を行う際には減価償却費の計算が必要です。不動産で得られた所得には税金が課せられますが、所得から経費を差し引くことができれば課税される額が抑えられるので税金が安くなります。減価償却費は、その経費として計上することが可能です。この記事では減価償却の意味をはじめ、メリットとデメリット、計算方法まで詳しく解説します。

  3. 不動産売却で確定申告は不要?確定申告したほうがいい場合と必要な場合
    不動産売却で確定申告は不要?確定申告したほうがいい場合と必要な場合

    マンションや家、土地などの不動産を売却した場合、売却した際の状況によっては翌年に確定申告が必要です。確定申告は、予め決められている一定期間に済ませなければなりません。また手続きも複雑でさまざまな書類も必要になるので、前もって準備しておくことが大切です。これから不動産の売却を検討している場合は、予め確定申告の手続きを確認しておくとスムーズに進めることができます。この記事は、不動産売却で確定申告が必要になるケースと不要のケースとの解説です。不動産の売却予定のある人は、ぜひ参考にしてください。

  4. 不動産売買の委任状の書き方|記載項目・必要書類・注意点
    不動産売買の委任状の書き方|記載項目・必要書類・注意点

    不動産を売買する際に、入院している場合や遠方で移動が難しい場合など、当事者が直接立ち会えないケースもあります。このような場合、委任状と呼ばれる書類を作成し、代理人を立てた上での取引きが可能です。この記事では、不動産売買による委任状の基礎知識をわかりやすく解説します。どのようなときに委任状で取引きできるか、どのようなときに委任では取引きできないのかに加え、委任状の記載項目や注意点も併せて説明しますので参考にしてください。

  5. 土地と建物の名義が違う場合|売却方法や名義変更手続き方法を紹介
    土地と建物の名義が違う場合|売却方法や名義変更手続き方法を紹介

    土地とその土地に建っている家や建物の名義人は、一般的には同じことがほとんどです。しかし、さまざまな事情により、土地の名義人と家や建物の名義人が異なっている場合もあります。土地と建物、それぞれの名義人が違うことで、不具合が生じることは通常はあまりありません。しかし、その土地や建物を売却する際や、税金が課せられる際に問題が生じる場合があります。この記事では、土地と建物の名義が違う不動産を売却したい場合、どのような方法があるのか、手続きはどうすればいいのかなどの解説しています。名義が異なる土地や建物を所有している人は、ぜひ参考にしてください。

58秒で入力完了!!最大6社の査定額を比較

お問い合わせ窓口

0120-829-221 年中無休 10:00~18:00(年末年始・特定日を除く)