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借地権割合とは?借地権の売却方法や借地権にかかる費用計算も説明

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借地権割合とは?借地権の売却方法や借地権にかかる費用計算も説明

普段の生活ではあまり耳にすることのない「借地権」や「借地割合」は、土地を相続する際や売却する際に関わってくることがあります。

特に借地権が設定されている土地を所有していたり、将来相続する可能性があったりする人にとっては、借地権や借地割合とはどのようなものかを知っておくことが大切です。

借地権割合を理解するためには、まず借地権とは何かを知っておかなければなりません。この記事では借地権と借地権割合について詳しく説明します。

借地権とは

借地権とは、土地を借りて家などを建てる場合に、その土地を借りる権利のことです。借地権にはいくつかの種類があり、また契約した時期によっても定められている内容が異なります。

借地権の種類や内容の違いを詳しく見ていきましょう。

借地権と地上権、賃借権の違い

借地権には「地上権」と「賃借権」の2つがあります。地上権と賃借権とは、どちらもほかの人が所有している土地を借りる権利である点は同じです。

一般的に「借地権」という言葉を使う場合は「賃借権」を指している場合が多いのですが、地上権は「物権」で賃借権は「債権」なので異なる権利になります。

地上権と賃借権の違いは次の通りです。

項目 借地権
地上権(物権) 賃借権(債権)
登記 義務あり 義務なし
権利の譲渡や転貸 地主の許可が不要 地主の許可が必要
地代 不要な場合もある 必要
担保設定 できる できない
借地借家法 適用される 適用される

どちらも借りている土地を使うことができる権利ですが、土地に対して地上権のほうがより強い権利になり、土地の所有者が不利益を被ることが多いので、現在ではほとんど設定されていません。

借地権の種類

借地権には借地法による「旧法」と、1992年(平成4年)8月1日に施行された借地借家法による「新法」があります。

旧法から新法になった背景は、旧法では土地を借りている借地人の権利(借地権)が強く、土地の所有者である地主に不利な内容であったからです。

借地借家法による新法では契約の更新期間が見直されたほか、借地人が土地を借りられる契約期間を予め定めた「定期借地権」が設けられた点が特徴になります。

借地権の旧法と新法、そして定期借地権の内容は次の表の通りです。

【旧法】

建物の種類 存続期間
堅固建物
(石やレンガ、コンクリート、ブロックなどの建物)
30年以上(期間の定めがある場合)
60年(期間の定めがない場合)
非堅固建物
(木造などの建物)
20年以上(期間の定めがある場合)
30年(期間の定めがない場合)

【新法】

借地権の種類 存続期間 更新後の存続期間(初回) 更新後の存続期間(2回目以降)
普通借地権 30年以上(期間の定めがある場合) 20年以上 10年以上
30年(期間の定めがない場合) 20年 10年
定期借地権(一般定期借地権) 50年以上 更新なし(更地にして返す)
定期借地権(建物譲渡特約付き借地権) 30年以上 建物を譲渡後、借地権は消滅
定期借地権(事業用借地権) 10年以上50年未満 更新なし(更地にして返す)

旧借地権

1992年(平成4年)8月1日以前に締結された契約の借地権は旧法(旧借地権)になります。

旧法による旧借地権の場合、契約期限は決まっています。しかし、土地の上に建物が存続し、また借地権の契約を更新することにより半永久的に借地人が土地を借り続けることができるため、地主に不利な内容です。

このため、存続期間や更新期間についての見直しが行われ、借地借家法による新法が施行されました。

普通借地権

1992年(平成4年)8月以降の借地権の契約は、借地借家法による新法になります。

借地借家法のうち、賃貸借契約期限がきても地主側に土地を返してもらう正当の事由がなく、また借地人が更新を望めば契約が更新されるのが普通借地権です。

契約期限は、借地権の初回の更新までは30年、初回の更新では20年、2回目以降の更新では10年になっています。

定期借地権

定期借地権は、普通借地権のように契約の更新の定めがありません。そのため、契約期間が来れば契約は終了します。地主と借地人との両者が契約の継続を望む場合は、更新ではなく新しい契約を結ぶことが必要です。

一般定期借地権は、一戸建てやマンションなど居住用の建物を建てるための定期借地権になります。契約の存続期間は50年以上ですが、契約終了後は建物を取り壊して更地にしなければなりません。

建物譲渡特約付き借地権の場合だと、契約終了後、地主が建物を買い取る特約が付いています。建物の取り壊しがない分、一般定期借地権よりも契約の存続期間は30年以上と短くなっています。

事業用借地権は、店舗や商業施設などの事業用建物のために土地を借りる場合の定期借地権です。契約期間は10年以上50年未満(2008年1月1日以前の契約は10年以上20年以下)で、契約終了後は建物を取り壊して土地を返します。

借地権割合とは

次は借地権割合について説明します。

借地権割合とは、法律で定められている割合です。借地権の割合を地主が自由に決めることができると借地人が不利になるため、借地借家法によって借地権割合が定められています。

借地人が借地として地主から借りている土地は、土地の所有者である地主が持っている所有権(底地)と、借りている人が持っている借地権(借地)とに分けられている状態です。

ちょうどショートケーキの土台となるスポンジ部分と上部のデコレーションのような関係になります。地主が所有しているのがスポンジ部分の底地、借地人が所有しているのがスポンジの上のデコレーション部分の借地(とその上に建てられている建物)といったイメージです。

借地権割合とは、その土地の権利において、借地の部分の権利が何割になるかを示す数字になります。

借地権割合は地域によって異なる

借地権割合を定めているのは国税庁です。借地権割合は、地域や場所によって30~90%のあいだで10%ごとに決められています。借地権割合が設定されているのは、市街化地域などの土地の利用価値が高い場所です。

利用価値や資産価値が高くなるほど借地権割合も高くなりますが、場所によっては定められていないこともあります。そのような借地権割合がない土地に借地権が設定されている場合は、借地権割合の設定は2割です。

借地権割合の調べ方

ここでは、借地権割合の具体的な調べ方を説明します。

国税庁の「路線価図・評価倍率表」にアクセスする

借地権割合は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べることが可能です。

ます、国税庁のウェブサイトにアクセスし、借地権割合を調べたい住所を選択します。

路線価が定められている場所は路線価を選択し、路線価が定められていない場所は評価倍率表を選択しましょう。

路線価図の記号と数字を確認する

調べたい場所が路線価図に記載されている場合は、その土地が面している道路に記載されているA~Gまでの記号と数字を確認します。

数字の部分は1平方メートルあたりの相続税路線価で、アルファベット部分が借地権割合です。路線価図の上に、次のようなアルファベットと借地権割合の説明が記載されており、借地権割合がわかるようになっています。

記号 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

路線価がない場所は評価倍率を用いる

路線価が設定されていない場所は、評価倍率表に記載されている借地権割合の欄に記載されている数字を確認します。

路線価が定められている場所を評価倍率表で調べてしまった場合は、評価倍率表に「路線価」と記載されているので、路線価図で調べ直すとよいでしょう。

借地権の取引慣行がない地域の借地権割合は20%

土地の場所によっては、借地権の取引慣行がない地域もあります。これまでに借地権の取引慣行がない地域にある土地は、路線図や評価倍率表で調べることができません。

そのような地域で借地権が設定されている場合は、借地権割合が20%で計算されることになっています。

借地権割合と土地の評価額の計算

次に、借地権割合と土地の評価額の計算を説明します。

借地権の相続税評価額の計算方法

不動産を相続した際に課せられる相続税は、相続税の評価額に税率を乗じて算出されます。借地権の場合も同じです。借地権の相続税評価額に対して相続税が課せられます。

借地権の評価額の計算は、次の通りです。

借地権の相続税評価額=自用地の相続税評価額×借地権割合

例えば、その土地の自用地(※)の評価額が5,000万円、借地権割合が70%の場合の計算は、次のようになります。
※自用地=土地の権利をすべて所有している場合。借地権が設定されていない通常の所有権の土地のこと

5,000万円×70%=3,500万円

この場合だと、この土地の借地権の相続税評価額は3,500万円です。

貸宅地の評価額の計算方法

貸宅地とは、土地を貸して建物を建てさせている場合を指します。つまり、借地人とは反対の地主の立場です。

貸宅地として貸している土地の相続税評価額の計算は、次のようになります。

貸宅地の相続税評価額=自用地の相続税評価額×(1-借地権割合)

例えば、自用地の場合の評価額が5,000万円、借地権割合が70%の土地を貸宅地としている場合、その土地の相続税評価額の計算は次の通りです。

5,000万円×(1-0.7)=1,500万円

貸家建付地の評価額の計算方法

賃貸アパートや賃貸マンションなど、第三者に貸し出すための建物を建てている土地のことを貸家建付地と言います。所有している土地が貸家建付地の場合、相続税評価額の計算式は次の通りです。

貸家建付地の相続税評価額=自用地の相続税評価額-(自用地の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸率)

借家権割合とは、貸家の価値において、建物を借りている人が所有している建物の価値の割合を表したもので、2020年(令和2年)4月1日の時点では全国一律で30%と定められています。

また賃貸率とは、その建物が継続的に貸し出されている部屋数の割合、つまり入居率のことです。10部屋のマンションのうち8部屋が入居中であれば、賃貸率は80%になります。

例えば、自用地の場合の相続税評価額が5,000万円、借地権割合が70%の土地で、賃貸率が80%の貸家建付地の相続税評価額は次の通りです。

5,000万円-(5,000万円×0.7(借地権割合70%)×0.3(借家権割合30%)×0.8(賃貸率80%)=4,160万円

借地権の地代について

ここでは、地代などの借地権にかかるお金を説明します。

地代とは、土地の利用料のことです。借地権は有償の権利なので地代の支払いが必要になります。借地人が地代を支払わない場合は「使用賃借権」となり、借地権とは異なる権利です。

通常の地代

通常の地代とは、底地を持っている地主に対して支払う利用料のことです。

借地人と地主とが契約を結ぶ際は、借地人から地主に対して権利金を支払います。この権利金は、地主が権利を持っている底地を借地人が利用する対価になります。

権利金の計算式は次の通りです。

権利金=土地の価額×借地権割合

例えば、時価が3,000万円で借地権割合が70%の土地であれば、権利金は2,100万円となり、この権利金を支払うことで借地人は借地権を得ることになります。

借地権が設定された土地は、底地と借地で構成されている状態となり、借地人は、借地部分の底地に対する利用料を支払いが必要です。この利用料が通常の地代になります。

通常の地代は、次の計算によって求められます。

通常の地代=土地の価額×(1-借地権割合)×6%

相当の地代

借地人と地主が親子や親族等特別な関係にある場合、権利金の支払が行われないことがあります。

このように権利金を支払っていない場合は、通常の地代よりも高い地代の支払が必要です。これが相当の地代と呼ばれるものです。

相当の地代は、次の計算によって求められます。

相当の地代=土地の時価×6%

借地権の更新料とは

借地権の更新料は、契約締結時に更新料の定めがある場合、契約を更新する際に借地人から地主に支払が必要となります。契約時に更新料の取り決めがない場合は不要です。

更新料をいくら支払うかは、契約時に借地人と地主とで取り決めた額になります。一般的な更新料の計算式は次の通りです。

借地権の更新料=土地が更地の場合の価格×借地権割合×5~10%

借地権の名義変更料とは

借地権が賃借権の場合、相続などにより借地権の契約者を変更する際は、地主から承諾を得ることが必要です。契約内容にもよりますが、その際には地主に名義変更料を支払います。

一般的な名義変更料の計算式は次の通りです。

名義変更料=土地が更地の場合の価格×借地権割合×10%

借地権の承諾料とは

借地人の名義を変更する場合と同様に、賃借権では契約期間の変更や、建物の改築や構造を変更したいなどの場合は、地主から承諾を得なければなりません。その際に支払う費用が承諾料です。

承諾料の額は契約時に取り決めますが、一般的な計算は次のようになります。

【契約期間などの変更の場合】
契約変更の承諾料=更地の場合の土地の価格×10%

【増改築の場合】
増改築の承諾料=更地の場合の土地の価格×2~3%

【建て替えの場合】
建て替え=更地の場合の土地の価格×3~4%

借地権の売買について

ここでは、借地権そのものや、借地権が付いている土地の売買について説明します。

借地権の売却方法

借地権の売却方法を説明します。借地権や借地権の付いている土地を売却したい場合は参考にしてみてください。

第三者に売却する

借地権の売却方法として、まず挙げられるのが第三者への売却です。

借地権が設定されている土地の権利は、借地人と地主とが分け合っている所有している状態なので、自用地として売却するよりも安くなりますが、借地権だけを第三者に売却することはできます。

しかし借地権だけを売却しようとしても、あまり需要がないのが現状です。

どうしても借地権だけを売却したい場合は、次に説明するように地主に話を持ちかけてみるか、借地権の買取りをしている業者に相談してみるといいかもしれません。

借地権を第三者に売却する場合は、地主の承諾が必要です。また、地主から売却の承諾を得る際に承諾料の支払いが必要となるため、売却費用を設定する際にはその費用も忘れないようにしましょう。

地主に売却する

次に借地権の売却として挙げられるのが、地主に売却する方法です。地主が借地権を購入すれば、底地(借地権が設定されている土地のこと)が自用地になります。

底地だと売却しにくかったり売却できても安くなったりすることがほとんどですが、自用地になれば通常の価格で売却できます。地主にとっても望ましい状態になるので、承諾してもらいやすいと言えるでしょう。

等価交換後に売却する

借地権が設定されている土地が広い場合は、地主への借地権の売却ではなく、等価交換という方法を選ぶこともできます。

等価交換とは、借地権が設定されている土地の一部の所有権と借地権とを地主と交換する方法です。つまり、借地人と地主それぞれが自用地を所有することになります。

先に挙げた例で説明すると、ショートケーキのスポンジ部分と生クリームのデコレーション部分を別に所有していた地主と借地人とが、ショートケーキを縦に切り分けて、それぞれがスポンジ部分とデコレーション部分のそろったケーキを所有することになります。

等価交換をする際には、どのように土地を分けて交換するかの取り決めが重要なポイントです。借地人と地主との話し合いだけでまとまらない場合は、専門家に入ってもらうなどの工夫をするとよいでしょう。

借地権付きの土地は売却できる?

借地権付きの土地(底地)も売却が可能です。ただし、借地権だけの取引きにあまり需要がないのと同様に、底地の需要も決して多いとはいえません。

底地に設定されている借地権を持っている人以外は、借地権付きの土地の所有権のみを購入する場合は少ないのが実情です。

そのため、借地権付きの土地(底地)を売却したい場合は、まず借地権の所有者である借地人に話を持ちかけることをおすすめします。

借地権割合を把握してから借地権の扱いを決めよう

借地権や借地権が設定されている土地と関わりがある場合は、予め借地権と借地権割合を理解しておくことが大切です。

特に借地権を所有している場合は、契約の変更や借地に建てられている建物の増改築、借地権の売却などの際に地主から承諾を得なければなりません。スムーズに承諾が得られるように、日頃から地主との関係性を良くしておくことが大切です。

また、借地権を売却する際には、その土地の借地権割合がどれくらいなのか、借地権そのものにいくらの価値があるのかを把握しておく必要があります。

借地権や借地権が設定されている土地を相続する可能性がある場合は、借地権割合や借地権の評価額を予め調べておくようにしましょう。

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