不動産売却で確定申告は不要？確定申告したほうがいい場合と必要な場合

不動産売却で確定申告が不要なケース

家やマンションなどの不動産を売却した際に確定申告が必要になるのは、売却して利益（譲渡所得）が出た場合です。譲渡所得が出て確定申告が必要であるにもかかわらず申告をせずに納税しなければ、延滞金や過料の支払いが生じることもあります。

一方、売却益（譲渡所得）が出なければ、原則として確定申告は不要です。ただし、確定申告が不要な場合であっても、確定申告をすることで納税額が減ったり売却損を少なくしたりできる場合があります。

確定申告が不要であるにもかかわらず確定申告をしたとしても、問題になることはありません。申告漏れを問われたり納税で損をしたりしないよう、不動産を売却したときは確定申告をしておくのがおすすめと言えます。

不要の場合でも確定申告したほうがいいケース

原則として、不動産を売却して利益がでなければ確定申告をしなくても問題はありません。しかし、不動産売却で売却益が出なくても確定申告したほうがいいケースがあります。

ここでは、不動産売却後の確定申告が不要であっても、確定申告をしたほうがいいケースを見てみましょう。

譲渡損失の特例を受ける場合

不動産を売却して利益が出なかった場合は、通常であれば確定申告は不要です。

しかし、購入した額よりも売却額が安くなってしまった場合など、売却して損失が出たなら確定申告することで「譲渡損失の損益通算および繰越控除の特例」を受けられます。

不動産売却での損失をほかの所得から差し引くことができるので、所得税や住民税を減らすことが可能です。さらに、損失額が大きくてその年だけで損益通算しきれなかった場合は、翌年以降への繰り越しもできます。

不動産を売却しただけの場合の損失と買い替えた場合の損失とでは、適用できる特例が異なるため、それぞれがどのような特例かは後ほど説明するので確認してください。

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住宅ローン控除を受ける場合

家やマンションなどの不動産を売却し、住宅ローンを組んで新しい住居を購入した場合は、要件を満たせば住宅ローン控除を受けることができます。

住宅ローン控除とは、すでに支払った税金の額から、年末の住宅ローンの残額の1％分（最大額40万円）が還付されるというものです。この住宅ローン控除を受ける場合も確定申告が必要になります。

ただし、住宅ローン控除は売却時の譲渡所得の3,000万円の特別控除などと併用できないので、家やマンションなど住居の買い替えをした場合は、どちらを使うほうが得になるかを前もって計算し、選択するようにしましょう。

不動産売却で確定申告が必要なケース

ここでは、不動産を売却した翌年に確定申告が必要になるケースを紹介します。不動産を売却して確定申告をしなければならないのは、売却益が出た場合と、特例の適用を申請する場合です。

売却益が出た場合

不動産を売却して売却益（譲渡所得）が出た場合は、譲渡所得に課せられる譲渡所得税を支払うことになります。そのため、不動産売却の翌年に確定申告が必要です。

ただし、譲渡所得税は売却した代金の全額に対して課せられるのではなく、売却代金からその不動産を取得した際や売却した際にかかった費用を差し引いた額が課税対象となります。

特例を利用する場合

不動産を売却した際は、いくつかの特例が設けられています。適用要件を満たして特例を利用すれば、納税額を減らしたり還付を受けたりできるのでおすすめです。

ここでは、不動産の売却時や買い替え時に利用できる代表的な特例を紹介します。

3,000万円特別控除

マイホーム売却時の3,000万円特別控除とは、居住用の不動産を売却して得られた譲渡所得から、最大3,000万円が控除されるというものです。つまり、売却益が3,000万円以下であれば、課税譲渡所得がゼロになるので譲渡所得税が発生しないことになります。

特例を利用するためのおもな要件は次の通りです。

• 住んでいた住居を売却すること（以前に住んでいた住居の場合は、住まなくなった日から3年を経過する年の年末までに売却することが要件）
• 売った年の前年及び前々年にこの特例やマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例、マイホームの買替えやマイホームの交換の特例の適用などを受けていないこと
• 売主と買主とが特別な関係でないこと（親子、夫婦など）

そのほかの適用要件の詳細は、国税庁のサイトで確認できます。

特定のマイホームを買い替えたときの特例

特定の条件を満たしたマイホーム（居住用の住居）を買い替えたときに、売却した物件の売却益（譲渡所得）に課せられる譲渡所得税を将来の買替え時まで繰り延べることができます。

例えば、今回の買替えをAとしたとき、売却益が出て譲渡所得税が発生したとしても、諸条件を満たしていれば、次の買替えBで損失が出た場合、Aの譲渡所得とBの損失とを通算できるのです。ただし、この特例は減税されたり控除されたりするものではなく、あくまでも繰り延べになります。

適用条件には、買換えた物件の所有および居住年数が10年を超え、床面積が50平方メートル以上であることや、買換える土地の面積が500平方メートル以下のものであることなどです。適用要件の詳細は、国税庁のサイトで確認できます。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

売却した住居の所有期間が10年を超え、諸要件を満たした場合は「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が適用可能です。

譲渡所得税の税率は売却した家やマンションなどの所有期間によって異なります。所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年を超える場合は短期譲渡所得よりも税率が低い長期譲渡所得です。

さらに、所有期間が10年を超えた場合でこの特例を適用すれば、売却額のうち6,000万円までの部分についてより税率が低くなります。

具体的な税率は、次の表のようになります。

この特例は、マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除の特例と併用可能です。所有期間以外の詳しい要件は、国税庁のサイトで確認できます。

居住用財産の買い替え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

2021年（令和3年）12月31日までに住居を売却して新しく買い替えた際に、住んでいた住居の売却損（譲渡損失）が発生し、かつ一定の要件を満たせば、損失分をその年のほかの所得（給与所得や事業所得など）から損益通算（控除）できるというものです。

その年のほかの所得との損益通算で控除しきれなかった場合は、売却した年の翌年以降、3年間に渡って繰り越すことができます。

適用要件には、売却した住居の所有期間が5年を超えていることや新しく購入した住居の床面積が50平方メートル以上あること、購入に際して10年以上の住宅ローンを組んでいることなどです。その他、詳しい適用要件は国税庁の公式サイトで確認できます。

特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

2021年（令和3年）12月31日までに売却した不動産に住宅ローンが残っており、住居の売却額がローンの残高よりも下回り、売却損（譲渡損失）が発生した際に、一定の要件を満たせば譲渡損失をその年のほかの所得（給与所得や事業所得など）から損益通算（控除）できるというものです。

その年の損益通算でも控除しきれなかった損失分は、売却した年の翌年以降、3年間に渡って繰り越すことができます。

この特例は、新しく住居を購入しない（買替えをしない）場合でも適用できます。適用要件は、居住用の住居であることや所有期間が5年を超えている、住宅ローンの残返済期間が10年以上などです。要件の詳細は国税庁のサイトで確認できます。

不動産売却による確定申告の手順

不動産売却後の確定申告で必要となる書類や手続きの流れを予め把握しておけば、実際に確定申告をする際にスムーズに行えるのでおすすめです。

ここでは、不動産を売却してから確定申告をする際の準備や手順を説明します。

1. 必要書類を準備

最初に、確定申告で必要となる書類にはどのようなものがあるかを確認しましょう。

書類によっては法務局で自分で取得するものや、取得してから確定申告まで保管しておかなければならないものがあります。前もって確認しておき、早めに準備しておくことがおすすめです。

これらの書類は、控除などの特例を受ける場合も必要です。取得時や売却時の領収書は、再発行してもらえない場合もあるので、紛失しないようきちんと保管しておきましょう。

2. 課税譲渡所得を算出

譲渡所得とは、不動産を売却した際に得られる利益のことです。

この譲渡所得には所得税と住民税が課せられますが、譲渡所得の全額に課せられるのではなく、不動産を取得した際と売却（譲渡）した際にかかった費用を差し引いた額に対して課せられます。

課税される譲渡所得（課税譲渡所得）は、次の計算式の通りです。

課税譲渡所得＝売却代金（譲渡所得）－（取得費用＋譲渡費用）－特別控除（適用できる場合）

取得費用には物件の購入代金のほかに、購入時の仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税などが含まれ、譲渡費用には売却時の仲介手数料、登録免許税、印紙税などが含まれます。上記の計算によって算出された課税譲渡所得に、所有期間に応じた税率を乗じたものが譲渡所得税の額です。

所有期間による税率の違いは、次の表のようになります。

3. 確定申告書の作成

必要書類と申告する課税譲渡所得の計算ができたら、必要事項を記入して確定申告書を作成しましょう。

確定申告書は、手書きか国税庁のサイトにある「確定申告書等作成コーナー」で作成できます。「確定申告書等作成コーナー」を利用すれば、必要事項や数値を入力するだけで自動で計算してくれるので便利です。

確定申告の時期が近づくと、税務署や市区町村役場などで担当者や税理士による無料相談を行っていることもあります。初めての場合や質問がある場合は、それらを利用するのもおすすめです。詳細は国税庁の公式サイトで確認できます。

4. 税務署に提出

すべての書類が整ったら、税務署に提出して確定申告します。提出は、税務署の窓口に直接持参するほか、郵送またはオンラインでも可能です。

オンラインでの申請はe-Taxと呼ばれています。e-Taxは自宅からいつでも手続きできますが、事前に利用者識別番号の取得が必要です。

利用者識別番号を取得して登録しておけば、確定申告以外の納税時にも利用できます。詳しい利用方法は、国税庁の「e-tax国税電子申告・納税システム」で確認してください。

不動産売却後の確定申告に関するQ＆A

最後に、不動産売却後の確定申告に関するQ＆Aをご紹介します。

確定申告の時期は？

確定申告の期間は、例年2月16日～3月15日と定められています。ただし、社会情勢や年によって前後する場合もあるので、事前に確認しておくようにしましょう。

不動産売却による確定申告を行う場合は、売却した年の翌年に行います。

確定申告が必要であるにもかかわらず期間内に申告を行わなかった場合は、延滞税が課せられたり金融機関から融資が受けられなくなったりするので忘れずに申告することが大切です。

譲渡所得税を納付するタイミングは？

不動産の売却益に課せられる譲渡所得税には所得税と住民税が含まれており、次の通り納付するタイミングが異なります。

• 所得税：確定申告と同時に納付
• 住民税：確定申告後の6月以降に納付

譲渡所得税の所得税分は、確定申告時の計算で算出されるので確定申告と同時に納めることになります。

一方で、住民税は確定申告をしてからの決定になるので、納付額の決定と納付は確定申告後の6月以降です。市町村役場から住民税の納付書が送られてきたら期限内に納付しましょう。

不動産売却では確定申告が不要だとは限らない

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は確定申告をして譲渡所得税を納める必要があります。つまり、譲渡所得税を納める必要がなければ、確定申告をしなくても特に問題になることはありません。

しかし、不動産売却後の確定申告は、譲渡所得税を納めるためだけでなく、さまざまな特例や控除を受けるためにも必要です。不動産の売却後に確定申告をしなかったことで、特例や控除を受けそびれることにもなりかねません。

そのような事態にならないためにも、譲渡所得が出なくて確定申告が不要だとしても、確定申告をしておくのがおすすめです。