マンションはデメリットだらけ?戸建てと比較しながら徹底解説!

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マンションはデメリットだらけ?戸建てと比較しながら徹底解説!

賃貸で家賃を払い続けるよりも、自分の資産になる分譲マンションを買ったほうがいいのではないかという声がある一方で、分譲マンションはデメリットが多いという話も聞きます。

分譲マンションと戸建のどちらを購入すればいいのか迷ってしまう方も多いと思われます。本記事では、分譲マンションのデメリットや戸建のデメリット、マンションと戸建はどちらがいいのかを解説しています。総合的に見てどちらが自分に合っているのか検討してみましょう。

【監修】穂坂 潤平 宅地建物取引士。仲介営業13年(宅建は新卒の時に取得)、不動産仲介会社起業3年の経験を経てウェブクルーに入社。趣味は何でも遊びにすること。仕事では「喜ばれる仕事をして、自らも喜ぶこと」をモットーに日々ご提案しております!

分譲マンションはデメリットだらけ?

分譲マンションはデメリットだらけと聞くことが多いかもしれません。分譲マンションにはどんなデメリットがあるのか詳しく解説します。

また、デメリットだけでなくメリットもチェックしてみましょう。

分譲マンションのデメリット

分譲マンションには以下のようなデメリットがあります。

  • 管理費や修繕積立金などの維持費がかかる
  • 近隣の騒音や生活音が気になりやすい
  • 日常生活からリフォーム等まで幅広く管理規約による制限がある
  • 近年、価格高騰している

それぞれ詳しく見ていきましょう。

管理費や修繕積立金などの維持費がかかる

分譲マンションでは、管理費や修繕積立金が毎月かかります。

管理費

管理費はマンションの住人が快適に過ごせるように、共用部分の清掃費やエレベーターのメンテナンス費用、設備の点検費用などに使われます。

国土交通省「平成30年度マンション総合調査」の調査では、月/戸当たりの管理費の総額(使用料(駐車場使用料等)・専用使用料からの充当額を含む)の平均は15,956円です。

出典:国土交通省「平成30年度マンション総合調査」

修繕積立金

マンションは築10年前後を目安に大規模な修繕を行うのが一般的であり、その修繕費用を積み立てるのが修繕積立金です。金額は築年数やマンションにより異なりますが、新築マンションはしばらく大きな修繕がないため、多くの場合安く設定されています。

一方、年数が経ち、建物の劣化が進んでいくと金額も上がっていきます。平成30年度の修繕積立金の月/戸当たりの修繕積立金の額の平均は11,243円、駐車場使用料等からの充当額を含む修繕積立金の総額の平均は12,268円です。

出典:平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状

近隣の騒音や生活音が気になりやすい

マンションは、上下左右の部屋に住民がいるためお互いの生活音が聞こえやすく、トラブルが発生しやすい住環境です。

自分にとっては普通の生活音でも、ほかの住人には騒音だと感じられてしまったり、自分の生活時間とは異なる住人の生活音が気になってしまったりする可能性もあります。

どのくらいの音がどの程度周りに聞こえているのかはっきりわからないため、日々大きな音を立てないように常に気をつけなくてはいけません。小さな子供がいる家庭では、過度に気を使ってしまい気疲れする場合もあります。

コンクリートの厚みはどれくらいが好ましいのかや、フローリングの防音基準については、以下の内容を参考にしてみてください。

壁面および床面ともにコンクリートが厚いほど防音性が高いと判断できます。

壁面は15cm以上(できれば18cm以上)、床面は20cm以上の厚さがあることが望ましいと言えます。

引用:マンションの防音性能はどのくらい?調べ方や入居後にできる対策も解説: 不動産仲介手数料無料機構 イエフリコラム

フローリングの防音基準には重量床衝撃音(LH)と軽量床衝撃音(LL)の2種類があります。

LHは重いものを落としたり子供が飛び跳ねたりすることで下の部屋に伝わる衝撃音、LLは掃除機を擦る音や固いものを床に落とした時に発生する音です。

この基準の目安としては、「LHで50以下」「LLで45以下」の性能を持つフローリングが望ましいと言われています。

引用:マンションの防音性能はどのくらい?調べ方や入居後にできる対策も解説:不動産仲介手数料無料機構 イエフリコラム

※LH…重量床衝撃音。子供が飛び跳ねたり重いものを床に落としたりしたときの衝撃音
※LL…軽量床衝撃音。掃除機の音や固いものを床に落としたときの衝撃音

一方、戸建なら騒音を気にしないでいいのかというと、戸建でもご近所との騒音トラブルが発生する可能性があります。戸建を購入する場合は、近隣のトラブル履歴を調べておくと良いでしょう。

管理規約でリフォームなどに制限がある

家族構成の変化に対応しづらい

マンションは共同で暮らす場所なので管理規約があります。管理規約はマンションによって異なりますが、さまざまな制限があるためリフォームやリノベーションを自由に行えません。住戸内側の専有部分であれば比較的変更ができますが、共有部分や構造によってはできない可能性もあります。自分が購入したマンションだからといって好きなようにできるとは限らないため、細かい部分まで確認しておきましょう。

趣味やライフスタイルに制限がかかる

管理規約にはペットの種類・大きさなどペットの飼育に関する事項や、楽器演奏の可否、演奏の時間制限、喫煙ルール、ゴミ出しルールなどが設定されている場合があります。住人すべてが守らなければならないルールなので、事前に見落としがないよう管理規約に目を通しておきましょう。

近年、価格高騰している

大都市を中心にマンションの価格は高騰し続けています。マンションの価格が高騰し続けているのは、建築材料費や人件費の高騰、マンションの需要が増加したこと、マンションを資産と考える人が増えたことなどさまざまな理由があげられます。

また、金融緩和政策の影響で住宅ローンの金利が低下し、マンションを購入したいと考える人が増えたため、マンションの価格上昇にもつながりました。新築マンションだけでなく、中古マンションも需要が高まっているため、価格が高騰し続けています。

しかし、今後も今までと同じように上がり続けるのかは不明です。購入時より安くなるリスクもあります。

最新のマンション価格の傾向は、以下の記事で詳しく解説しています。
>>【2022年】マンション価格の今後を解説!価格は上がる?下がる?

分譲マンションはメリットもある

分譲マンションには、デメリットだけでなく以下のようなメリットもあります。

  • 防犯面で安心
  • 立地の良い場所が多い
  • 売却しやすい

それぞれ詳しく見ていきましょう。

防犯面で安心

築年数にもよりますが、分譲マンションにはオートロックや監視カメラ、モニター付きのインターフォン、管理人常駐などのセキュリティ対策が充実している物件が多いです。警備会社と契約し、24時間警備体制を整えているところもあります。

戸建でもセキュリティ対策はできますが、全額自己負担で工事や契約などを行う手間と費用がかかります。マンションでは管理費に含まれている場合が多く、住人全員で費用負担している形になるため、大きな負担がかかりません。

立地の良い場所が多い

マンションは戸建と比べると、好立地で利便性の高い場所に建っている場合が多いです。駅に近いマンションが多く、駅から直結の大型マンションもあります。マンションの近くにはスーパーやコンビニ、ドラッグストアなどが揃っていることも珍しくありません。

近年は駅から直結のマンションにスーパーやコンビニ、病院、保育園も入居しているケースもあるので、マンション内でだいたいの用事が済ませられる場合も。

また、駅から徒歩圏内の立地で、広い敷地内にマンション、コンビニ、スーパー、保育園、病院、公園まである子育て世帯に人気の物件も増えています。

売却しやすい

戸建は個人の好みが強く反映されたり、家族の人数によって間取りを考えたりしているので、売却するときに買い手を見つけることは簡単ではありません。

しかし、マンションは多くの人に好まれる設計で作られているため、需要が高く売却しやすい傾向にあります。年齢問わず人気があり、築年数が浅いほど購入希望者はすぐに見つかるでしょう。

戸建を購入するデメリットはあるのか

マンションを購入するときのデメリットをいくつか説明しましたが、戸建を購入するときにもデメリットはあります。戸建のデメリットとメリットを解説します。

戸建を購入するデメリット

戸建を購入するデメリットは以下の通りです。

  • 修繕計画を自身で計画する必要がある
  • 防犯対策を自身で行う必要がある
  • アクセスのよい都心部は購入しにくい
  • 光熱費がマンションより高くなりがち

それぞれ詳しく見ていきましょう。

修繕計画を自身で計画する必要がある

戸建はマンションのように管理費や修繕積立金はかかりませんが、修繕が不要なわけではありません。外壁や排水設備、空調など定期的なメンテナンスや修繕が必要なので、自分で計画的に修繕費を貯蓄しておかなくてはいけません。

修繕にかかる費用も、マンションは住人が修繕積立金として出し合っていますが、戸建はすべて自分で賄わなくてはいけないため高額の費用がかかります。

修繕にかかる費用の一例は次の通りです。

修繕場所 修繕費用
外壁塗装 100万~130万円
屋根塗装 50万~80万円
給湯器・洗面台 30万~50万円
給水管 50万~60万円
シロアリ関連 20万~40万円

新築であればしばらく修繕はいりませんが、築年数が古くなっていくに連れてさまざまな修繕が必要になります。

防犯対策を自身で行う必要がある

警視庁の「侵入窃盗の発生場所別認知件数(令和2年)」によると、戸建はマンションに比べて空き巣に狙われやすい傾向があります。

発生場所 比率
一戸建住宅 37.0%
共同住宅(3階建以下) 9.3%
共同住宅(4階建以上) 4.3%
一般事務所 11.7%
商店 6.8%
生活環境営業 8.3%
金融機関等 0.2%
その他 22.5%

出典:警視庁「侵入窃盗の発生場所別認知件数(令和2年)」

マンションはオートロックや監視カメラ、警備会社との連携などセキュリティ対策が充実している物件が多いですが、戸建は自分でセキュリティ対策を行わなければいけません。マンションのようにセキュリティ対策を充実させたい場合は費用が高額になる可能性があります。

アクセスのよい都心部は購入しにくい

マンションは土地を有効活用して建てられるので、駅から近かったり周辺に便利な施設が揃っていたりする好立地な場所が多いです。しかし、戸建はある程度の土地が必要なので、都心部から外れた郊外に建てることが多くなります。

アクセスのよい都心部にも戸建はありますが、郊外の物件と比べると狭くて高額です。アクセスのよい場所や商業施設の近くの便利な場所などに住みたい場合、マンションに比べて戸建は購入しにくいようです。

光熱費がマンションより高くなりがち

戸建は木造が多く広い一方で、マンションは鉄筋コンクリート造で気密性や断熱性に優れています。そのため、一般的に光熱費はマンションより戸建のほうが高くなりがちだと言われています。

しかし、光熱費はライフスタイルによって大きく変わるので、一概に戸建の光熱費が高いとは言えません。例えば、マンションでも木造で日当たりが悪ければ、日当たりのいい戸建よりも光熱費がかかるかもしれません。

戸建てでもマンションのように気密性や断熱性に優れているものも多く、環境に配慮した省エネ住宅を建てて、一定の条件を満たせば税制面の優遇や補助金が受けられる場合もあります。

戸建を購入するメリット

戸建を購入するメリットは以下の通りです。

  • 間取りやデザインの自由度が高い
  • マンションより広い場合が多い
  • 駐車場を別途契約する必要がない

それぞれ詳しく見ていきましょう。

間取りやデザインの自由度が高い

マンションにはさまざまな管理規約があり、好きなようにリフォームはできません。しかし、戸建は間取りを変更したり、リフォームしたりできる自由度が高いです。

例えば大幅に間取りを変えたい、二世帯用に使いやすくしたいという場合も戸建であれば可能です。

しかし、マンションでは間取りの変更や、設備の大幅な変更はほとんどできません。自分の好みにカスタマイズしたい、子供が大きくなったら子供部屋のリフォームをしたいなどの要望がある場合は戸建が向いています。

また、土地を単独所有できるので、建て替えや取り壊しがしやすいという戸建特有のメリットもあります。

マンションより広い場合が多い

戸建はマンションよりも広い場合が多いです。住宅金融支援機構「2020年度フラット35利用者調査」では平均住宅面積が以下のように掲載されています。

住宅 平均住宅面積
注文住宅 124.4㎡
中古戸建 113.2㎡
土地付注文住宅 111.1㎡
建売住宅 101.1㎡
中古マンション 67.9㎡
マンション 66.2㎡

出典:住宅金融支援機構「2020年度フラット35利用者調査」

平均住宅面積を見ると、戸建のほうがマンションよりも大幅に広いのがわかります。今はマンションで十分という場合も、将来を考えて戸建の広さを必要とする人も多いようです。

駐車場を別途契約する必要がない

戸建は、敷地内に駐車場スペースがあれば駐車場代金はかかりません。一方、マンションは駐車場代金が別途かかることが多いです。

駐車場代金はマンションや場所によって差があり、5,000円くらいの場所もありますが、東京の相場は30,000円を超えます。全国平均では1ヵ月10,000円前後が目安です。

また、戸建の敷地内に駐車場があると、家から出てすぐ車に乗れます。一方、マンション敷地内に駐車場がなく、離れた場所に駐車場を借りている場合は車に乗るまで時間がかかります。

マンションに駐車場がなく、別の管理会社で駐車場を借りる場合は敷金が必要になるケースもあります。

資産価値が落ちにくいのはマンション?戸建?

マンションか戸建を購入するときには、資産価値も考えて購入しなくてはいけません。資産価値は、マンションか戸建かというよりも物件によって変わります。そのため、一概にどちらが資産価値が落ちにくいとは断言できません。

戸建は経年劣化しない土地がある分、資産価値が安定しているとも言われていました。しかし、近年では少子高齢化により人口が減少していることから、今後空き家が増えて土地の資産価値も下がっていく可能性があります。

空き家が増えれば、戸建だけでなくマンションの資産価値も下がっていくでしょう。

また、資産価値には耐用年数も大きく影響します。新築戸建の耐用年数は22年、鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造のマンションの耐用年数は47年となっているので、資産価値の落ちるスピードはマンションよりも戸建のほうが早いようです。

結局マンションと戸建どちらがいいのか

マンションと戸建のメリット・デメリットを解説してきましたが、結局どちらがいいのか迷ってしまうかもしれません。ここではマンションの購入がおすすめの人、戸建の購入がおすすめの人を解説します。

【結論】ライフプランによっておすすめは違う

マンションと戸建にはそれぞれメリット・デメリットがあり、どちらがいいとは断言できません。一般的にはデメリットであってもそれが自分にとってもデメリットになるとは限らないため、自分のライフプランに合わせて選ぶことが大切です。

例えば、「夫婦共働きで立地の良い場所に住みたい」「子供が大きくなり別居になった」といった場合はマンションを検討し、「これから家族が増える予定がある」「のんびりとした老後を過ごしたい」といった場合であれば戸建を検討するのがおすすめです。

また、マンションか戸建か迷ったときには自分が住宅を購入する目的を整理してみるといいでしょう。立地条件やセキュリティ、リフォームやリノベーションなどの自由性、購入費用、維持費など、優先順位をつけて検討すれば、自分はマンションを買うべきなのか、戸建を買うべきなのかが見えてくるかもしれません。

長期的なライフプランを立てたとき、戸建を購入して、老後はマンションに住み替えたいという人も多いようです。

マンションの購入がおすすめな人

以下のような人はマンションの購入がおすすめです。

  • 利便性を重視したい人
  • セキュリティを重視したい人
  • 建物の管理を任せたい人
  • 共用設備を利用したい人

マンションは駅に近い立地が多く、商業施設や病院が徒歩圏内など戸建よりも利便性がいい場合が多いです。

また、一般的にマンションは戸建よりもセキュリティ対策に優れています。戸建てでもオートロックやモニター付きインターフォンなどのセキュリティ対策はできますが、マンションでは管理人の常駐や警備員のパトロール体制なども強化されています。

建物の管理を任せたい人にもマンションがおすすめです。戸建は長い目で見てどんな修繕をしなくてはいけないか、そのためにはどれくらいの費用が必要なのかなどの計画を立て、貯蓄しておかなければなりません。一方、マンションは管理費や修繕積立金を毎月支払えば建物の修繕を自分でやる必要がありません。

共用設備を利用したい人もマンションならメリットが大きいでしょう。戸建でもさまざまな設備を設置できますが、宅配ボックス、自動販売機、ゲストルームなどはマンションならではの共用設備です。

最近ではジムや託児所付きのマンションもあり、そういった設備を目的にマンションを選ぶ人もいます。

戸建の購入がおすすめな人

以下のような人には戸建の購入がおすすめです。

  • 閑静な場所で暮らしたい人
  • 駐車場を2台使いたい・家の近くに駐車場が欲しい人
  • リフォームしたい人
  • 部屋の音が気になる人

マンションはどこにでも建てられるわけではないので、閑静な住宅地で暮らしたいと思っている場合は戸建のほうが選択肢は多いです。

駐車場を2台使いたい、家から近くに駐車場が欲しい人も戸建てがおすすめです。マンションの場合、駐車場を複数確保することは難しいです。また、マンションに駐車場がない場合は少し離れたところに駐車場を借りる必要があります。戸建であれば敷地内で駐車場を考えて建てたり、選んだりできます。

リフォームしたい人にも戸建てがおすすめです。マンションには管理規約があり、自由にリフォームできない部分が多いですが、戸建は自由に変えられます。

また、上の階の足音や隣の音が気になる人、自分の家の音が上下左右の住人に迷惑をかけていないか気になる人は、戸建であれば気にしなくてすみます。

ただし、戸建はマンションよりも外に音が漏れやすいので、マンションのように部屋が隣接していなくても自分の家の大きな音が近所に迷惑をかけてしまう場合もあります。

自分の生活に合った住居を選ぼう

マンションのメリット・デメリットや戸建のメリット・デメリットを比較してみると、どちらがいいのか一概には言えず、自分のライフスタイルによるということがわかりました。

自分の今の生活はもちろんですが、これからのライフスタイルを想像し、計画した上で住居を選ぶのが大切なポイントです。

この記事についてのおさらい

マンションはデメリットだらけなの?
分譲マンションと戸建てどっちがいいの?
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