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相続税評価額とは?土地・建物別の調べ方や計算方法・節税方法を説明

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相続税評価額とは?土地・建物別の調べ方や計算方法・節税方法を説明

土地や家など不動産を相続する人にとっても相続を受ける人にとっても、相続税がいくらぐらいになるのかわかりにくいのが現状です。

不動産の相続税額を把握するためには、相続税の対象となる不動産の価値を知ることが欠かせません。しかし、不動産の価値は社会情勢や景気、時勢などによって変動するため、その都度確認が必要です。

この記事では、相続税を計算するために必要となる不動産の相続税評価額を詳しく説明します。また、相続税の計算方法や節税方法なども紹介するので、相続税や相続税評価額について知りたい方は、ぜひ参考にしてください。

相続税評価額とは

相続とは、ある人が亡くなったとき、その人の所有していた財産を配偶者や子供などが引き継ぐことです。亡くなった人を被相続人、財産を引き継ぐ人を相続人と呼びます。

相続された財産が一定の額を超えた場合に課せられるのが相続税で、現金や有価証券を相続した場合だと、その額に相続税の税率を乗じたものが相続税額になります。

しかし、不動産の場合、価格が一定ではないため相続や相続税が発生した時点での価値の評価が必要です。

この不動産の相続税を算出する基準となるのが、不動産の「相続税評価額」です。相続税評価額に、次の相続税の税率を乗じたものが相続税額になります。

【相続税税率】

法定相続分に応ずる取得金額 相続税率 控除額
1,000万円以下 10%
3,000万円以下 15% 50万円
5,000万円以下 20% 200万円
1億円以下 30% 700万円
2億円以下 40% 1,700万円
3億円以下 45% 2,700万円
6億円以下 50% 4,200万円
6億円超 55% 7,200万円

不動産の土地における評価額には、相続税評価額を含めた5種類があります。それぞれの評価の説明は次の通りです。

公示地価

公示地価とは、国土交通省が地価公示法に基づいて毎年1月1日に標準地を評価し、その年の3月半ば頃に発表する土地の評価額です。また、公表時は全国の主要新聞に掲載されます。

公示地価を評価するための標準地の地点数は全国に約2万6,000地点で、都市計画区域内が中心です。

公示地価は、公示地価以外の土地の評価額の基準となり、また不動産市場における土地売買の指標や、公共事業における土地の取得価格の基準にもなる重要な評価額になります。

基準地価

基準地価とは、都道府県知事が国土利用契約法に基づいて評価する地価です。各都道府県の基準地標準価格とも呼ばれ、公示地価で評価される地点以外の場所を補完する役割があります。

評価時期は毎年7月1日で、公表はその年の9月下旬頃です。基準地の地点数は全国に約2万2,000地点で、公示地価とは異なり都市計画区域外も基準地の地点に含まれます。

路線価(相続税評価額)

路線価とは、相続税や贈与税などを計算する際の基準になる評価額です。評価される土地が面している道路ごとに評価額が設定されているので、路線価と呼ばれています。

路線価を定めているのは国税庁です。路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類がありますが、単に路線価と言う場合は相続税路線価を指します。

相続税路線価の基準となっているのは、先に説明した公示地価です。相続税路線価は、公示地価の評価額の約8割に設定されています。

固定資産税評価額

固定資産税を計算する際に用いられるのが固定資産税評価額です。固定資産税評価額は各市町村(東京23区は各区)が個別に決める評価額で、土地の場合は固定資産税路線価から算出されます。

土地の固定資産税評価額の基準になっているのも公示地価です。固定資産税評価額の基になる固定資産税路線価は、公示地価の約7割に設定されています。

実勢価格

実勢価格とは市場価格とも呼ばれ、実際に不動産市場で取引きされている価格のことです。

公示地価や路線価などのようにはっきりと定められているものではなく、社会情勢や景気、相場によって常に変動しています。そのため、実勢価格を把握するためには、現在、いくらぐらいで不動産が取引きされているかを調べることが必要です。

地域や場所によるため絶対値ではありませんが、実勢価格は公示地価の1.1~1.2倍であることが多いと言われています。おおよその目安として捉えておくといいでしょう。

土地の相続税評価額の調べ方

ここでは、土地の相続税評価額の具体的な調べ方を説明します。

路線価による評価方法

路線価が設定されている道路に相続税評価額を調べたい土地が面している場合は、路線価図から調べられます。

路線価による相続税評価額の調べ方の手順は次の通りです。

1. 国税庁のウェブサイト(財産評価基準書路線価図・評価倍率表)にアクセスする
2. 調べたい土地の住所を選択していき、路線価図を出す
3. 調べたい土地が面している道路の路線価を確認する
4. 調べたい土地の面積に路線価を乗じる

路線価は、1平方メートルの価額を1,000円単位で表しています。例えば、路線価図が「400」、150平方メートルの土地の相続税評価額を算出する場合は次の通りです。

400(路線価)×1,000(単位)=40万円

つまり、1平方メートルあたりの路線価は40万円となります。

さらに、調べたい土地の広さが150平方メートルなので150×40=6,000、つまり、この土地の相続税評価額は6,000万円となります。

倍率表による評価方法

調べたい土地の場所によっては、その土地が面している道路に路線価が設定されていない場合があります。そのような場合に用いるのが倍率表です。

倍率表を用いた相続税評価額は、次のように調べます。

1. 国税庁のウェブサイト(財産評価基準書路線価図・評価倍率表)にアクセスする
2. 調べたい土地の住所を選択していき、評価倍率表を出す
3. 調べたい土地の用途に記載されている倍率を調べる(家が建っている場合は「宅地」欄に記載されている倍率を見る)
4. 調べたい土地の固定資産税評価額に倍率表に記載されている倍率を乗じる

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の宅地で、宅地1.1倍の場合は次の通り。

1,000万円×1.1=1,100万円

つまり、この土地の相続税評価額は1,100万円となります。

土地の形状や立地による補正

路線価によって算出された相続税評価額は、対象となる土地の形状や道路との接地状況によって評価に補正をかける必要があります。なぜなら利用価値の高い土地と利用価値の低い土地とでは、評価が変わるからです。

ここでは、土地の形状や立地による相続税評価額のおもな補正方法を説明します。

不整形地の場合

いびつな形の土地の場合、いびつな部分(かげ地)の割合に応じて土地の評価額を補正する必要があります。これが不整形地補正です。

かげ地割合は、次の計算式で算出されます。

かげ地割合=(想定整形地の地積-不整形地の地積)÷想定整形地の割合

不整形地の評価方法には、不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法や不整形地に近い整形地を設定して、その設定した近似整形地を基として計算する方法などがあります。

不整形地の評価方法は、国税庁の「不整地の評価」で調べることが可能です。

かげ地の割合が算出できたら、国税庁の財産評価「第2章 土地及び土地の上に存する権利」における「付表5 不整形地補正率表」で補正率を確認し、相続税評価額に乗じます。

例えば、路線価が10万円の道路に面している間口が10メートル、奥行きが15メートルの土地(面積150平方メートル)を計算してみましょう。

そのうちの30平方メートルがかげ地の場合、かげ地の面積は全体の20%(30平方メートル÷150平方メートル)で、かげ地補正率は0.88になります。

計算式は以下の通りです。

路線価10万円×土地の面積150平方メートル×0.88(かげ地補正率)=1,320万円(不整形地の相続税評価額)

間口が狭い土地の場合

間口とは、対象となる土地が道路に接している部分のことです。間口が狭い土地は使いにくいため、間口狭小補正をして評価額を補正します。

間口の広さ(距離)に応じて設定されている間口狭小補正率を確認できるのが、国税庁の財産評価「第2章 土地及び土地の上に存する権利」における「付表6 間口狭小補正率表」です。

補正率を確認し、その土地の相続税評価額に補正率を乗じると補正後の評価額が算出できます。 

例えば、路線価が10万円、間口の広さが7メートル、奥行きが12メートルである普通住宅地区の土地(面積84平方メートル)の場合で計算してみましょう。

間口の広さが6メートル以上8メートル未満のため、間口狭小補正率は0.97です。

よって、計算は次のようになります。

路線価10万円×84平方メートル×0.97(間口狭小補正率)=814万8,000円

この計算では間口狭小補正率だけが適用されていますが、間口に対する奥行きの比率が普通住宅地区で2倍以上ある場合は、次に紹介する奥行長大補正も行う必要があります。

奥行きが長い土地の場合

間口に対する土地の奥行きの比率が大きい場合も補正が必要になります。間口の広さに対して奥行きが長い場合に行う補正が奥行長大補正です。

土地の奥行きの距離が間口の広さの何倍になるかが奥行き長大補正率の基準になり、その倍率と所在する地区区分によって、0.90~1.00の範囲で奥行き長大補正率が設定されています。

奥行き長大補正率は、国税庁の財産評価「第2章 土地及び土地の上に存する権利」における「付表7 奥行長大補正率表」で確認できます。

例えば、路線価が10万円、間口の広さが10メートル、奥行きが20メートルの普通住宅地区の土地(面積200平方メートル)の場合で計算してみましょう。

間口は10メートルあるので間口狭小補正率は適用されません。ただし、奥行きの距離が間口の2倍なので、奥行き長大補正率は0.98になります。

よって、この土地の奥行き長大補正率を乗じた相続税評価額の計算は次の通りです。

路線価10万円×土地の面積200平方メートル×0.98(奥行き長大補正率)=1,960万円

規模の大きい土地の場合

通常より規模の大きい土地の場合、「規模格差補正率」を行います。この規模にあてはまるのは、三大都市圏(首都圏・中京圏・近畿圏)では500平方メートル以上の宅地、それ以外の地域では1,000平方メートル以上の宅地です。

規模格差補正率の計算式は、次の通りです。

規模格差補正率=規模の大きい土地の面積×地区区分に応じた数値÷規模の大きい土地の面積

地区区分に応じた数値については、国税庁の財産評価「第2章 土地及び土地の上に存する権利」における「20-2 地積規模の大きな宅地の評価」で確認できます。

二方向が道路に面している土地の場合

相続税評価額の補正は、マイナスだけでなくプラスされる場合もあります。土地の正面と裏側の2つの辺が道路に面している場合、二方路線影響加算率の加算が必要です。

土地の地区区分によって二方路線影響加算率は異なります。最も高いのが高度商業地区と繁華街地区で0.07(7%)です。反対に、最も低いのは普通住宅地区などで0.02(2%)になります。

例えば、相続税評価額が2,000万円の土地が普通住宅地区で二方路線影響加算された場合の計算式は次の通りです。

2,000万円×102%(二方路線影響加算率2%)=2,040万円

土地の利用状況などによる補正

土地の形や立地だけでなく、その土地がどのように利用されているかも評価額に影響を与える要因となります。そのため、土地の利用状況による評価額の補正も必要です。

ここでは、土地の利用状況などによる補正について説明します。

借地の場合

相続の対象となる土地が借地の場合、借地権の評価額に対して相続税が課せられることになります。借地権の評価額は地域によって異なり、相続税路線価で調べることが可能です。

路線価に記載されている「150(150,000円の意味)」や「400(400,000円の意味)」といった数字の右側にあるアルファベットが借地権割合です。

アルファベットと割合の組み合わせは、路線価図の上に表記されています。記号はAからGまで、割合は90%から30%までです。

例えば「400C」と記載されている路線に面している土地の場合、借地権割合は路線価の70%です。

よって、相続税路線価が1,000万円の土地であれば、借地権の評価額は700万円になります。

貸家建付地の場合

「貸家建付地」とは、土地の上に賃貸アパートや借家などが建っている状態の土地を指し、土地の使用に制限がかかるため評価額が低くなります。

貸家建付地の評価額の計算式は次の通りです。

貸家建付地の評価額=対象となる土地の評価額-(対象となる土地の評価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合(入居率))

借地権割合は、先に述べた通り路線価図に記載されているので確認できます。借家権割合は一律30%です。

例えば、賃貸アパートが建っている次のような土地の相続税評価額を計算してみましょう。

  • 面積500平方メートル
  • 路線価の表記「150C」1平方メートルあたり150,000円 C=借地権割合70%
  • 20室中18室が入居中

路線価15万円×土地の面積500平方メートル×0.7(借地権割合)×0.3(借家兼割合)×0.9(入居率90%)=1,417万5,000円

この1,417万5,000円を相続税評価額である7,500万円から差し引いた額が、この貸家建付地の相続税評価額になります。

7,500万円-1,417万5,000円=6,082万5,000円

区分所有建物の敷地の場合

分譲マンションなどの区分所有建物が建てられている敷地については、まず敷地面積とその土地の評価額を求めた上で、区分専有する敷地面積割合を求めて評価額を算出します。

区分所有建物の敷地の費用価額の計算式は、次の通りです。

区分所有建物の敷地の評価額=1平方メートルあたりの敷地面積評価額×敷地面積(平方メートル)×区分所有の専有面積÷建物全体の延床面積

私道の場合

私道の評価額は、その私道を使っているのが不特定多数なのか、袋小路になっていて限られた人しか使わないのかによって異なります。

不特定多数が使う私道の場合は、評価はされません。特定の人のみが使用する場合は、その土地の評価額に0.3を乗じた額になります。

例えば、路線価が10万円の道路に接している面積10平方メートルの私道の相続税評価額は、10万円×10平方メートル×0.3=30万円です。

駐車場などにしている土地の場合

土地を駐車場などに利用している場合、賃貸アパートなどが建てられている場合とは異なり評価額の補正は行われません。駐車場を自分で使っていても外部に貸し出していても同じです。

ただし、駐車場経営会社などに土地を貸し出して駐車場になっている場合は、その土地の評価額から賃借権の価格を控除できます。

建物の相続税評価額の調べ方

ここまで、土地の相続税評価額の調べ方を見てきました。次に、建物の相続税評価額の調べ方を説明します。

居住用の建物の場合

家やマンションなど居住用の建物の場合、相続税評価額は固定資産税評価額と同じになります。

よって、居住用建物の相続税評価額の計算式は、次の通りです。

居住用建物の相続税評価額=固定資産税評価額×1.0

マンションの建物部分の固定資産税評価額が2,000万円の場合、相続税評価額も2,000万円になります。

マンションの建物部分と区分所有の土地部分との固定資産税評価額は、毎年送られてくる固定資産税納税通知書で確認が可能です。

賃貸している建物の場合

借家など賃貸用の建物の評価額は、固定資産税評価額から借家権割合の分を差し引いた額になります。借家権の割合は、家屋の評価額の30%です。

賃貸している建物の相続税評価額は、次の計算式で求められます。

賃貸している建物の相続税評価額=固定資産税評価額-固定資産税評価額×借家権割合(0.3)

例えば、賃貸している借家の建物部分の固定資産税評価額が1,500万円の場合、相続税評価額の計算は次の通りです。

1,500万円-(1,500万円×0.3(借家兼割合))=1,050万円

建物を賃貸に出していることで、500万円近く相続税評価額を減らすことができます。

賃貸用のアパートなどの場合

賃貸アパートなど賃貸用の建物の評価額は、固定資産税評価額から借家権割合の額に入居率を乗じたものを差し引いた額になります。借家権の割合は、家屋の評価額の30%です。

よって、賃貸用の建物の相続税評価額は、次の計算で求められます。

賃貸用の建物の相続税評価額=固定資産税評価額-固定資産税評価額×借家権割合(0.3)×賃貸率(入居率)

賃貸率とは、全貸室に対する入居の割合です。例えば、16室ある賃貸アパートのうち入居中が12室であれば賃貸率は75%になります。

この賃貸アパートの建物部分の固定資産評価額が5,000万円の場合、相続税評価額の計算は次の通りです。

5,000万円-5,000万円×0.3(借家権割合)×0.75(賃貸率)=3,875万円

不動産相続税の節税対策

相続にかかわる多くの人にとって、相続税をいかに節税するかは切実な問題です。不動産は評価額によって相続税が決まるため、相続税対策に適していると言えます。

ここでは、不動産相続税の節税対策を紹介します。

マンションなどを購入する

現金を相続した場合、そのままの額面に相続税の税率を乗じた額が相続税額になります。しかし、不動産を相続した場合、相続税評価額は時価よりも低くなるため、相続税額を抑えることが可能です。

特にタワーマンションやワンルームマンションなどの区分所有物件を購入すれば、敷地が区分所有になり相続税の対象となる土地の面積が小さくなるため、相続税の節税につながります。

さらに、タワーマンションやマンションの購入時にローンを組むことも節税方法のひとつです。なぜなら、相続税の計算ではプラスの財産とマイナスの財産をチェックするため、ローンは負債になり相続税の計算で差し引けるからです。

相続する不動産を賃貸する

相続する不動産や相続のために購入した不動産を賃貸物権として貸し出すことも、相続税対策につながります。

先に述べた通り、賃貸アパートや借家の場合、建物が建てられている敷地と賃貸の建物の両方を、相続税評価額から賃貸の割合を差し引くことが可能です。

そのため、相続する不動産がある場合、賃貸にしておくと相続税の節税になると言えるでしょう。

相続時精算課税制度を使って贈与する

相続時精算課税制度とは、贈与額が2,500万円に達するまで贈与税が課せられず、2,500万円を超えた部分について20%の贈与税が課せられるという制度です。

相続時精算課税制度で生前贈与した財産は、相続財産の計算時に持ち戻されますが、その際の額は贈与時の時価になります。

よって、贈与時よりも相続時に値上がりが見込まれるような不動産であれば、贈与時から値上がりした分だけに課せられる相続税の節税が可能です。

相続時精算課税制度は、贈与する者が贈与した年の1月1日において60歳以上の父母(または祖父母)、そして贈与を受ける者が贈与を受ける年の1月1日において20歳以上の子や孫が対象となります。

相続時精算課税制度を利用するためには、事前の申請も必要です。また、相続時精算課税制度を利用しても、場合によっては相続税の節税にならないこともあるため、予め税理士などに相談をして試算しておくことをおすすめします。

相続予定の土地を分筆する

土地の相続税評価額は、その土地にどれくらいの価値があるかによって変わります。

そこで、相続予定の土地の登記を分筆し、土地の価値を下げることで相続税対策になることがあります。

例えば、次のような土地の相続税評価額を計算してみましょう。

  • 面積が300平方メートルの整地の住宅地
  • 北側の辺が路線価20万円の道路に接地している
  • 南側の辺が路線価10万円の道路に接地している

この土地は二方路線(2本の道路に面している土地)になるため、相続税評価額の計算は次のようになります。

高い方の路線価20万円×300平方メートル×二方路線による加算(102%)=6,120万円

この土地を北側の道路に接地している部分と南側の道路に設置している部分とに分筆した場合、相続税評価額の計算は次のように変わります。

(北側の土地)20万円×150平方メートル=3,000万円
(南側の土地)10万円×150平方メートル=1,500万円
→3,000万円+1,500万円=4,500万円

土地を分筆しただけで、土地全体の面積が同じであっても相続税評価額が1,620万円安くできました。このように土地の形や状況によっては、分筆することが相続税の節税につながる場合があります。

相続税評価額を知って相続税対策に役立てよう

家や土地などの不動産を相続した場合の相続税の計算は、その不動産の相続税評価額を基準として算出されます。

そのため、不動産の相続税がいくらぐらいになるかを把握するためには、相続税評価額の理解が必要です。

相続税評価額を調べるには、一般的に国税庁が公表している相続税路線価図と倍率表が用いられます。しかし、不動産はひとつとして同じものがないため、相続税評価額を算出する際には、個別の要因を加味しなければなりません。

土地の状況や建物の使われ方など、いくつもの要因が関わってくるため、自分で計算するのが難しい場合は税理士などの専門家に相談するのもひとつの手です。

相続税評価額がどのように算出されるかを知っておけば、相続税額の計算だけでなく、相続税対策にも役立ちます。将来的に不動産の相続が発生する可能性がある場合は、相続税評価額を理解するとともに、相続税対策についてもしっかりと考えておくようにしましょう。

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