不動産相続税がいくらなのか知りたい！控除額と計算方法を解説

不動産の相続時にかかる税金の種類

土地やマンション、住宅など不動産の種類はさまざまですが、相続する際には物件種別に関わらず税金がかかります。

相続時にかかる税金とは、相続税と所有権移転登記にともなう登録免許税です。ここでは、不動産を相続する際にかかる税金について解説していきます。

相続税とは

財産を相続する際には、相続税法の規定によって相続税がかかります。相続税とは、被相続人（亡くなった人）から受け継ぐ財産の総額が一定以上になった場合に課せられる税金です。

課税対象の財産は現金や預貯金だけでなく、次のような不動産も含まれています。

• 土地
• 建物
• 田んぼ
• 畑　など

課税される金額は、相続される財産の総額から基礎控除を差し引いたもので、計算方法は相続税法によって定められています。

登録免許税とは

土地やマンションなどの不動産を相続する場合、所有者の名義を変更するための手続きが必要です。

この手続きは「所有権移転登記」と呼ばれており、登録免許税が課せられます。相続による所有権移転登記の登録免許税は、次のような計算式で算出します。

相続による所有権移転の登録免許税＝不動産の固定資産税評価額×0.4％

所有権移転登記は法務局に出向いて自身でも手続きできますが、司法書士に依頼するのが一般的です。

この場合、登録免許税とは別に報酬を支払います。司法書士への報酬は、60,000円～10万円程度が目安です。

不動産相続税の算出には相続税評価額が必要

不動産の相続税は、相続税評価額をベースに算出します。そのため、相続予定の不動産にかかる相続税を概算する場合、まずは不動産評価額を調べなければなりません。

土地の不動産評価額の計算方法

不動産評価額の計算方法は、土地やマンションなどの物件種別によって異なります。ここでは、土地の不動産評価額の計算方法を解説していきます。

市街地・住宅地などは路線価方式で算出

路線価には次の2種類があります。

• 固定資産税路線価
• 相続税路線価

固定資産税路線価は、固定資産税や登録免許税などの算出に用いられます。一方で相続税や贈与税の算出に用いられるのは、相続税路線価です。

不動産が市街地や住宅地にある場合、次のように相続税路線価を用いて不動産評価額を算出します。

不動産評価額＝相続税路線価×地積×補正率

路線価は、国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べることが可能です。補正率は不動産を評価する際に現場を確認し、不整形地補正や間口狭小補正が行われた上で決定します。

不正地形とは、形が整っている整形地に対して形が整っていない状態の土地です。いびつな形の土地の場合、その部分に応じて不動産評価額が下がります。

また、間口狭小とは、想定される用途に対して間口が狭い状態の土地を指します。土地に間口狭小が認められる場合、通常よりも不動産評価額が下がります。

田畑・山林などは倍率方式で算出

田畑や山林といった不動産は、市街地や住宅地のように路線価が定められていません。そのため、田畑や山林の不動産評価額は、次のような倍率方式を用いて算出します。

不動産評価額＝固定資産税評価額×倍率

倍率は、相続税路線価と同様に国税庁の「路線価図・評価倍率表」で調べることができます。

例えば、長野県小県郡（ちいさがたぐん）青木村（あおきむら）夫神（おかみ）の場合、土地に対する倍率は次の通りです。

ほかの地域でも、ほとんどの宅地の倍率は1.1です。一方、田んぼや畑、山林などは各地域に応じた倍率が定められています。

建物の不動産評価額の調べ方

住宅や店舗といった建物の場合、不動産評価額の調べ方が土地とは異なります。建物の不動産評価額は、固定資産税評価額と同等です。

固定資産税評価額は、不動産の所有者に対して毎年送付される納税通知書に記載されています。

建物を賃貸に出している場合は、固定資産税評価額から借家権割合を差し引いて不動産評価額を算出します。

【建物の一室の場合】
不動産評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合30％）

【建物一棟の場合】
不動産評価額＝固定資産税評価額×（1－借家権割合30％×賃貸割合）

なお、借家権割合は全国一律30％です。

詳しくは下記の記事で紹介しています。

不動産評価額は不動産鑑定士に調べてもらえる

不動産評価額は、相続税路線価や固定資産税納税通知書などを活用すれば自身で調べることも可能です。

しかし、相続にまつわるトラブルは後を絶たないのが現状です。また、相続する土地が広い場合は、不動産鑑定評価のデータを活用することで節税対策に繋がります。

そのため、相続税を算出するために不動産評価額を調べる場合は、税理士や不動産鑑定士への依頼が一般的です。特に、相続争いで裁判などになる場合は不動産鑑定士への依頼がおすすめです。

不動産鑑定士に評価を依頼する場合は次のような費用がかかります。

詳しくは下記の記事で紹介しています。

相続税の計算方法

相続税の税額は、まず、相続税の対象となる財産の総額を計算します。

その上で、実際に分配する財産の割合から相続税の総額を振り分けて導き出します。相続税を計算する手順は、次の通りです。

1. 課税遺産総額を算出
2. 各相続人の法定相続分を計算
3. 仮の相続税額を算出
4. 全員分の仮の相続税を加算し相続税総額を算出
5. 実際の相続分に応じた相続税額を算出

基礎控除額を計算して課税遺産総額を算出

相続税は、次のように基礎控除額を差し引いた金額に課せられます。

相続税の課税額＝遺産の課税金額－基礎控除額

基礎控除額は、次のように相続人の人数に応じて異なります。

基礎控除額＝3,000万円＋600万円×相続人の人数

例えば次のような条件の場合、相続税の課税額は次のような計算になります。

• 相続人：3人（配偶者と子供2人）
• 遺産の課税金額：2億4,800万円

【基礎控除額】
3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円

【相続税の課税額】
2億4,800万円－4,800万円＝2億円

相続する遺産の総額にもよりますが、相続税は基礎控除の金額が多いほど差し引ける金額が増えます。そのため、相続人が多いほど基礎控除額が増えるので節税効果が高いと言えます。

法定相続分を計算する

相続税を計算する際には、法定相続分の割合が影響します。法定相続分の割合は、相続される人と相続人の関係性によって異なります。

相続税の課税額が2億円で相続人が配偶者と子供2人の場合、各相続人の法定相続分は次の通りです。

【配偶者】
2億円×2分の1＝1億円

【子供1人あたり】
2億円×4分の1＝5,000万円

仮の相続税額を算出する

各相続人の相続額を算出したら、次にそれぞれの仮の相続税額を計算します。

法定相続分による相続税の税率と基礎控除額は、次の通りです。

よって、相続税の課税総額が2億円で、相続人である配偶者の相続分が1億円、2人の子供の相続分が5,000万円ずつの場合、各相続人の仮の相続税額は次の通りになります。

【配偶者】
法定相続分：2億円×2分の1＝1億円
仮の相続税額：1億円×30％－700万円＝2,300万円

【子供1人あたり】
法定相続分：2億円×4分の1＝5,000万円
仮の相続税額：5,000万円×20％－200万円＝800万円

相続人全員の仮の相続税から相続税総額を算出

次に、相続人全員の仮の相続税から相続税の総額を算出します。

相続税の課税額が2億円で相続人が配偶者と子供2人の場合、先ほど算出した相続税の総額は次の通りです。

2,300万円＋800万円＋800万円＝3,900万円

この額が、今回の相続によって納めることになる相続税額の総額になります。

実際の相続分に応じた相続税額を算出

最後に、相続税の総額を法定相続分の割合に応じて、それぞれの相続人に割り振ります。

相続税総額：3,900万円

【配偶者】（法定相続割合2分の1）
3,900万円×2分の1＝1,950万円

【子供1人あたり】（法定相続割合4分の1）
3,900万円×4分の1＝975万円

よって、遺産総額が2億4800万円で相続人が配偶者と子供2人の場合、各相続人が負担する相続税額は次の通りです。

【配偶者】
相続額：1億2,400万円
相続税額：0円

※相続税の計算上は配偶者の相続税額は1,950万円と算出されたが、配偶者は相続額1億6,000万円までは課税されないため0円となる。

【子供1人あたり】
相続額：6,200万円
相続税額：975万円

相続税の控除にはどのようなものがある？

相続税は、相続人の人数に応じて相続財産から基礎控除されます。このほかにも、一定の要件を満たすことで適用できる控除がいくつかあります。

ここでは、相続税で利用できるおもな控除について解説していきます。

• 配偶者の税額を軽減する特例
• 未成年者の税額控除
• 障害者の税額控除
• 相次相続控除

配偶者の税額軽減の特例

配偶者の税額軽減の特例は、被相続人（亡くなった人）の配偶者が対象の控除制度です。次の2つの要件のうち、どちらか多い金額までは配偶者に相続税がかかりません。

• 相続する財産の総額が1億6,000万円
• 法定相続額

ただし、相続税の申告期限までに分割されていない財産がある場合は、配偶者税額軽減の対象外となります。

未成年者の税額控除

未成年者の税額控除は、相続人が未成年である場合に利用できる控除制度です。

この控除制度では、対象の未成年が満20歳になるまでの年数1年につき10万円で計算した金額が控除されます。

ただし、次の要件をすべて満たしていることが条件です。

• 財産を相続したときに日本国内に住所があること
• 財産を相続したときに満20歳未満であること
• 法定相続人であること

財産を相続したときに日本国内に住所がない場合でも、次の要件のいずれかを満たしていれば控除の対象となります。

• 日本国籍を有しており、相続開始前の10年以内に日本国内に住所があった場合
• 日本国籍を有していて、かつ相続開始前の10年以内に日本国内に住所がない場合
• 日本国籍を有していない場合

障害者の税額控除

障害者の税額控除は、相続人が障害者の場合に利用できる控除制度です。この制度では、相続人が85歳になるまでの年数1年につき10万円で計算した金額が控除されます。

ただし、次の要件をすべて満たしていることが条件です。

• 財産を相続したときに日本国内に住所があること
• 財産を相続したときに障害者であること
• 法定相続人であること

相次相続控除

最初に発生した相続を一次相続、次に発生した相続を二次相続と呼び、相次相続控除は二次相続が発生した場合に利用できます。

相次相続控除は、前回の相続から10年以内に相続があった場合に利用できる控除制度です。

この制度では、次のような要件をすべて満たした場合に、相続税の金額から一定の金額を控除できます。

• 相続人であること
• 今回の相続とは別に10年以内に財産を相続していること
• 今回の相続とは別に相続税が課せられていること

不動産相続税の申告・納税までの流れ

被相続人（亡くなった人）の財産を相続する場合、不動産相続税の申告や納税までのおおまかな流れは次の通りです。

死亡後3ヵ月以内

相続が発生した際には、まず被相続人（亡くなった人）の財産と債務を把握します。

土地やマンションなどの不動産が含まれる場合は、財産の総額を把握するために不動産評価額を調べます。

財産の総額を把握後は、相続人と相続分を確定します。相続の放棄または限定承認がある場合は、状況に応じて手続きを進めていきましょう。

死亡後10ヵ月以内

遺された財産や債務の調査結果をふまえた上で、相続人全員で遺産分割協議を行います。

相続する財産に不動産が含まれている場合は、速やかに名義変更の手続きを行います。相続した不動産は名義変更しないと売却できないため、早めに所有権移転登記をすることが大切です。

不動産は分割しにくい財産なので、売却して現金化するのもひとつの方法です。

遺産分割協議で相続人全員が納得できる内容での相続が決定したら、相続税申告書を作成後に税務署に提出して納税を済ませましょう。

相続税の申告と納付期限は、相続の発生を知った日から10ヵ月以内です。場合によっては財産や債務の調査に時間を要する可能性があるため、相続が発生したら速やかに調査や遺産分割協議を行いましょう。

相続税の支払い期限は？支払えない場合はどうする？

相続税の納付期限は10ヵ月以内と定められているため、財産や債務の調査は早目に取り掛かることが大切です。

万が一、相続税の納付を怠った場合、放置し続けると国税庁に財産を差し押さえられる可能性があります。差し押さえの対象となる財産は、相続分だけではなく相続人自身の財産にも及びます。

また、10ヵ月の期限を過ぎても相続税を納付しなかった場合、延滞税が発生します。延滞税は納付が遅くなるほど高くなり、期限から2ヵ月を境に税率が大幅にアップしてしまうため、期限内に納税しましょう。

相続税の金額は状況によっては高額になる可能性があるので、相続税が支払えない場合は、次のような方法で対処します。

延納や物納で支払う

相続税が支払えない場合、延納や物納といった方法で納付するのも選択肢のひとつです。税金には、次のような納付方法もあります。

延納

最大20年に分割して税金を納付する制度です。ただし、延納はどのような条件下でも認められるわけではありません。

延納を利用するためには、次のような要件を満たす必要があります。

• 相続税の金額が10万円超であること
• 金銭での納付が難しい範囲内の金額であること
• 期限までに必要書類を提出すること
• 税額相当の担保を提供すること

物納

相続した不動産を相続税として直接納める制度です。ただし、物納できる財産は被相続人（亡くなった人）から相続したものに限られます。

そのため、相続人が所有している不動産で納付はできません。また物納の場合、相続税評価額をベースに評価されます。

なお、基本的に相続税評価額は通常の価格よりも低く評価されます。

不動産を売却して相続税を支払う

相続税が支払えない場合、相続した不動産を売却して現金化した上で納付する方法もあります。

ただし、相続した不動産を売却するには自身への名義変更が必要です。そのため、不動産を相続した際には所有権移転登記の手続きを速やかに済ませることが大切です。

不動産を売却するまでにかかる期間の目安は、3ヵ月～6ヵ月程度だと言われています。

相続税の納付期限は10ヵ月以内なので、相続した不動産を売却する場合は時間にあまり余裕がありません。納付期限に間に合わせるためにも、売却を依頼する不動産会社選びが重要です。

不動産相続税は相続税の総額を基に算出する

現金や預貯金だけでなく、土地やマンションなどの不動産を相続する場合も相続税が課せられます。

不動産相続税は、物件種別に応じて相続税路線価や固定資産税評価額を基にして算出されます。

国税庁の公式サイトなどを参考にして自身で税額を導き出すことも可能ですが、節税対策やトラブル回避のためには税理士への相談をおすすめします。

また、相続税の納付期限は10ヵ月以内となっているため、土地やマンションなどの不動産を売却する場合は早目に行動しましょう。