机上査定とは｜メリット・デメリットや価格を決める要素などを解説！

机上査定とは

「査定＝不動産会社が売却予定の不動産を訪れて行う現地調査」と考えている人も多いと思います。しかし、査定は必ずしも現地調査を必要としません。

机上査定とは、不動産会社が行う不動産の査定方法の1つで、過去の取引事例や路線価などの情報に基づきながら行う査定のことです。現地調査を必要とせず、築年数や大きさなどの条件が似た物件の過去の取引事例からおおよその価値を算出します。

現地調査を伴う査定と比べて簡易的であるため、簡易査定とも呼ばれています。

訪問査定との違い

訪問査定とは、実際に売却予定の不動産に訪れて行われる現地調査です。両者の違いをまとめると以下の通りです。

机上査定は簡易的なものなので、不動産に関連する書類を特に必要としません。査定結果が出るまでの所要時間も短いため、手間をかけずに容易に査定結果が手に入ります。

一方で、訪問査定は現地調査が必須、正確な結果を知るために不動産に関連する書類を必要とします。正確性では訪問査定が優れていますが、現地調査のスケジュール調整が必要になる点や書類を準備する手間がかかる点に注意が必要です。

机上査定額を決めるための要素

机上査定では、現地調査を行わず、過去の取引事例や路線価などに基づいて査定を行いますが、具体的にどのような要素に基づきながら査定結果を算出しているのか気になっている人も多いと思います。

最適な査定方法を選択するには、どのような要素で算出されているのかを把握しておくことも大切です。

査定結果を算出するための主な要素は以下の5つです。

• 類似物件の成約価格
• 実際に売り出している周辺の販売価格
• 不動産市場（景気）の動向
• 築年数
• 公示地価

それぞれの要素について詳しく見ていきましょう。

類似物件の成約価格

類似物件の成約価格とは、売却予定の物件と条件が似ている実際に取引された不動産の売買価格のことです。所在地や面積、築年数などの条件が似ている物件であれば同じような成約価格になるという考えから、机上査定を行う際の要素として用いられています。

机上査定の査定結果の正確性は、売却予定の物件と類似物件の条件が近いか、成約価格のデータが新しいのか、データが豊富にあるかどうかによって変化します。類似性が高く、データが豊富かつ最新であるほど、査定の精度が高まるでしょう。

実際に売り出している周辺の販売価格

売出価格と成約価格の大きな違いは、売買が成立した価格かどうかという点です。売出価格は、あくまでも売り出されている価格、売主が希望する価格なので、実際の成約価格と比べて高いケースが多いです。

売出価格は売れ残っている状態、つまり買主が見つかりにくい価格帯とも言えるため、机上査定では成約価格と売出価格を比較することで適正価格がいくらなのかを判断する際の要素として用いられています。

類似物件の売出価格を上限価格としながら成約価格を踏まえつつ適正価格を算出します。

不動産市場（景気）の動向

不動産の価格は不動産市場（景気）の影響を受けます。例えば、好景気であったバブル期では、不動産の需要が供給を上回ったため、類似物件の成約価格より高く売り出しても買主がすぐに見つかるような状況でした。

しかし、バブル崩壊、リーマンショックのように景気が悪化した場合は、不動産の需要が低下するため、類似物件の成約価格に売出価格を合わせても買主が見つからない可能性があります。

査定では正確性が求められるため、机上査定を行う際は成約価格と売出価格に加えて正確性を高める要素として、不動産市場（景気）の動向が用いられています。

築年数

築年数の経過した物件の所有者の中には、定期的なメンテナンスやリフォームを行っている人も多いと思います。メンテナンスやリフォームを行っている物件は、何も行っていない物件と比べて資産価値・需要が高まります。

類似物件の成約価格と売出価格に基づいて査定を行うだけでは実際の価値と査定結果に差が生じてしまうため、正確性を高めなくてはなりません。

乖離が生じることは売主にとって不利益となるため、査定の正確性を高める要素として、築年数の経過と修繕履歴の有無を確認しています。

公示地価

公示地価とは、全国26,000か所以上の地点を基準地として、2人以上の不動産鑑定士が評価した土地の評価額です。所在地や面積、築年数などの条件が似ている物件でも、土地の価値が異なる場合は、類似物件の成約価格を参考にしても正確な査定を行うことができません。

公示価格は土地の価格がどのくらいなのかを判断する要素として用いられています。公示価格以外にも、基準地価、相続税路線価、固定資産税評価額などから土地の価値を把握することが可能です。

机上査定を行うメリット

不動産会社に物件の査定を依頼する際は、机上査定と訪問査定のいずれかを選択することになりますが、机上査定を選択することにどのようなメリット・デメリットがあるのか気になっている人もいると思います。

自分の目的に合った最適な査定方法を選択するためには、机上査定のメリットとデメリットを把握した上で選択することが大切です。

机上査定を選択するメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• 素早く価格を把握できる
• 複数の不動産会社と比較しやすい
• 近隣の人などに物件価格を調査していることがバレないで済む

それぞれのメリットを詳しく説明していきます。

素早く価格を把握できる

机上査定は簡易的な査定なので、不動産関連の書類は基本的に必要なく、不動産会社が現地を訪れることもありません。登録されている過去の取引事例に基づきながらおおよその価格を算出するため、査定の手間と時間を省くことが可能です。

訪問査定の場合には、不動産会社が現地を訪れるため、双方のスケジュールが合わなければ査定結果が出るまでにかなりの時間を要します。

最短で即日、遅くても3日以内には査定結果が入手できるため、時間を確保できない人や物件が遠方にあって現地調査に立ち会うことができない人におすすめです。

複数の不動産会社と比較しやすい

査定の手間と時間を省くことができるということは、複数の不動産会社に査定を依頼しやすく、査定結果を比較しやすいことを意味します。

不動産会社であればどの不動産会社に査定を依頼しても結果は同じと考えている人もいるかもしれませんが、そのようなことはありません。不動産会社によって査定で重視するポイントが異なるため、不動産会社によって査定結果は異なります。

そのため、正確な不動産の価値を知るには、複数の不動産会社に査定を依頼することが不可欠です。机上査定であれば、複数社に査定を依頼しやすいため、正確な価値を把握しやすく、自分に合う不動産会社を見つけやすいでしょう。

近隣の人などに物件価格を調査していることがバレないで済む

机上査定は不動産会社の従業員が現地を訪れることは基本的にありません。そのため、不動産を売却しようとしていることが周囲にバレにくいというメリットがあります。

訪問査定の場合は、不動産会社の従業員が会社名の書かれた社用車で現地を訪れることが多く、周囲に不動産の売却が知れ渡る可能性が高いです。周囲に知れ渡ると「ローンの返済が苦しくて売却するのでは？」「離婚するのでは？」といった噂が立つことも少なくありません。

机上査定であれば、バレずに物件の価格を知ることができるでしょう。

机上査定を行うデメリット

机上査定の3つのメリットを見て、机上査定を選択しようと考えた人も多いと思いますが、デメリットがあることも忘れてはなりません。

机上査定ではなく訪問査定を選んだ方が良いケースもあるため、デメリットも把握した上でどちらにするかを選択することが大切です。

机上査定を選択するデメリットとして、以下の3つが挙げられます。

• 必ずしも正確な価格が出るわけではない
• 実際に売れる価格よりも高い価格で提示される場合がある
• 査定会社によってはしつこく営業電話がくる可能性がある

それぞれのデメリットを詳しく見ていきましょう。

必ずしも正確な価格が出るわけではない

机上査定では、基本的に現地調査が行われないため、室内の劣化状況や日当たり、周辺環境などの細かな要素が査定に反映されません。そのため、現地調査を伴う訪問査定と比較すると、査定の精度が低くなる傾向があります。

査定の精度が低い場合は、成約価格と査定結果との間に差が生じます。買い替えのために不動産を売却する人の場合は、売却代金を新居の購入資金に充てるため、差が大きいと資金計画に支障が生じるので注意が必要です。

正確な物件の価値を知りたい人は机上査定よりも訪問査定を選択した方が良いでしょう。

実際に売れる価格よりも高い価格で提示される場合がある

机上査定を行う不動産会社の中には、実際に売れる価格よりも高い価格を提示する不動産会社もいます。不動産会社は、売主から仲介の依頼を受けて売買契約を成立させた場合に仲介手数料という報酬を得ます。

仲介の依頼を受けられなければ、仲介手数料を得ることができません。そのため、他の不動産会社よりも高い価格を提示して依頼を獲得しようとするのです。

訪問査定の場合には、査定結果の根拠を明確にすることが多いため、上記のような不正が行いにくいと言えます。信頼できる不動産会社に仲介を依頼したい人は訪問査定をおすすめします。

また、査定が適正なのかどうかを判断したい人は複数の不動産会社との比較を忘れないようにしましょう。

査定会社によってはしつこく営業電話がくる可能性がある

机上査定では査定を依頼する際の手間を省けるため、複数の不動産会社を比較しやすいというメリットがありました。しかし、安易に多くの不動産会社に査定を依頼した場合、仲介依頼へと結び付けるためにしつこい営業電話がくる可能性があるので注意が必要です。

匿名査定を選択しない限り、連絡先を不動産会社に提供することになるため、営業電話を避けることは基本的にはできません。全ての不動産会社に誠実に対応していては精神的に疲れるだけでなく時間を奪われてしまうため、不動産会社の電話の応対や査定結果などを踏まえながら、不動産会社の取捨選択を行うことをおすすめします。

机上査定の依頼方法

不動産会社に机上査定を依頼するにあたりどのように依頼すればいいのか気になっている人も多いと思います。速やかに査定を進めるためには、依頼方法について事前に知っておくことが大切です。

机上査定の依頼方法は「不動産一括査定サイトの利用」と「不動産会社に依頼」の大きく2つに分かれます。両者の違いを詳しく説明していきます。

不動産一括査定サイトの利用

不動産一括査定サイトとは、物件情報を一度入力するだけで、複数の不動産会社に査定を依頼できるサービスのことです。

不動産会社に机上査定を依頼する際は、自分で不動産会社を探さなくてはならず、さらに1社ずつ依頼しなくてはならないため、時間と手間がかかります。

しかし、不動産一括査定サイトであれば、登録されている不動産会社に一括で査定を依頼できるため、時間と手間を大幅に省くことが可能です。

また、独自の審査に基づいて提携不動産会社を選定しているので安心して利用できる点も大きなメリットと言えるでしょう。

不動産会社に依頼

気になる不動産会社がある場合、電話やメールで問い合わせる、または直接不動産会社を訪れて机上査定を依頼することも可能です。ただし、直接依頼する場合は、不動産会社からしつこい営業電話がくる可能性があるので注意が必要です。

また、依頼する不動産会社が決まっていない場合には、まずは不動産会社探しから始めなくてはなりません。そのため、時間と手間がかかるということも覚えておきましょう。

売却を悩んでいる、単に価格だけを知りたい、手間と時間をかけたくないという人は、不動産一括査定サイトの利用をおすすめします。

まとめ

不動産の売却は、不動産会社に査定を依頼して、どのくらいの価格で売れるのかを知るところから始まります。査定方法には机上査定と訪問査定の2種類があり、机上査定は時間と手間をかけずに早く物件価格を知ることができる一方、訪問査定は時間と手間はかかるものの正確な物件価格を知ることができるという点で異なります。

どちらの査定方法が適しているかは人によって違うため、まずは机上査定とは何なのか、どのようなメリット・デメリットがあるのかをしっかり把握してから自分に合う査定方法を選択しましょう。