ワンルームマンションの売却方法｜押さえておきたい売却のタイミング

ワンルームマンションを売却するタイミング

ワンルームマンションをはじめとした不動産には定価がないため、景気や社会情勢によって価格が変動します。そのため、売却する場合はタイミングが大切です。

ここでは、投資用ワンルームマンションと自宅用投資用マンション、それぞれの売却するタイミングを見てみましょう。

投資用のワンルームマンションの場合

投資用のワンルームマンションの売却タイミングは、おもに次のような場合です。

• 購入金額より利益が上回ったとき
• 景気動向が上昇しているとき
• デッドクロスを迎えたとき
• 収支がマイナスになったとき

投資用ワンルームマンションの場合、売却のタイミングは「利益確定」か「損切り」かによって違ってきます。利益を確定する場合は、十分な利益が出たと判断されたタイミングで、損切りの場合は、これ以上所有していても損が増すばかりだと判断されたタイミングです。

購入金額より利益が上回ったとき、つまり利益が出ている状態のときは、利益確定のために売却するタイミングだと言えます。また、景気が上昇しているときも、マンション価格の上昇が期待できるので利益が出やすいと言えるでしょう。

一方で、ローンの元金返済額が経費として計上できる「減価償却費」を上回るデッドクロスになったり、空室が続いて収支がマイナスになったりした場合、つまり所有し続けることで損が増すことになる場合は、「損切り」するために売却するタイミングだと言えます。

自宅用のワンルームマンションの場合

投資用のワンルームマンションとは異なり、自宅用の場合は、所有者の売りたいときや売る必要が生じたときが売却のタイミングです。

例えば、転勤で居住地を変える必要がある、結婚などでライフスタイルや家族構成が変化する、何らかの事情でまとまった現金が必要になるなどが挙げられます。それぞれの状況に応じて、ワンルームマンションの売却を検討するようにしましょう。

ワンルームマンションを高く売却するポイント

ここでは、ワンルームマンションを売却する際に、少しでも高く売却するポイントを紹介します。

これらのポイントに注意するだけで、ワンルームマンションの売却価格が変わったり手元に残るお金が多くなったりするため、予め押さえておくことが大切です。

ワンルームマンションの相場価格を調べる

ワンルームマンションを売却する前には、前もって自分でおおよその相場価格を調べておきましょう。相場価格を把握していれば、売却前に不動産会社が出してくれた査定額が高いか安いかの判断ができたり、適正な売出価格をつける判断基準になったりします。

自分でワンルームマンションの相場価格を調べる際には、似たような条件や立地のワンルームマンションがいくらぐらいで売り出されているかを不動産ポータルサイトで調べる、インターネット上のAI査定を活用してみる、過去の取引事例が掲載されている不動産取引価格情報サイトで検索する、などといった方法を取るといいでしょう。

不動産会社は複数社を比較して選ぶ

投資用であっても自宅用であっても、ワンルームマンションの売却の仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際は、1社だけでなく複数社に査定を依頼し、比較して選ぶことが重要です。

不動産会社の比較をする際には、査定額の高い低いだけにとらわれないようにしましょう。査定をしてくれる担当者の説明がきちんとしているか、どのような販売戦略を持っているか、対応態度はいいかなどを確認することが大切です。

金利が低いうちに売却する

投資用のワンルームマンションは、一般的に金利が低くなると、物件の価格に対する家賃収入の割合が表面的にいくらぐらいになるかの指標となる表面利回りが低下します。

しかし、物件の価格は比例して上がっていくため、売却を検討する良いタイミングだと言えるでしょう。

長期保有のタイミングで売却する

ワンルームマンションなどの不動産を売却した際に利益が生じると、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。売却額そのものではなく、課税されるのは、物件の購入などにかかった費用を差し引いて得られる利益のみです。

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下か5年を超えるかによって異なり、5年を超えるほうが低くなります。所有期間が5年を超えるか超えないかの頃に売却を予定していて、売却による利益が出そうな場合は5年を超えてから売るほうがいいでしょう。

所有期間のカウント方法は、純粋な所有期間ではなく、売却した年の1月1日現在の時点で5年を超えるか超えないかが基準となるため注意が必要です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率は、次の表の通りです。

※税率は、復興特別所得税（譲渡所得税額の2.1％）を含む

空室を埋めてから売却する

投資用のワンルームマンションを売却する際、空室の状態での売却だと、購入希望者に値引き交渉をする余地を与えることになります。なぜなら、投資用として購入するのに、賃借人がいなければ収益が発生しないからです。

そのため、投資用のワンルームマンションを売却する際は、空室を埋めてからのほうが高く売れやすくなります。なかなか空室が埋まらない場合は、フリーレント（※）を付けたり不動産会社に広告料を出したりして入居者を募るといいでしょう。
※フリーレント：入居してから一定の期間だけ家賃を免除するサービス

ワンルームマンションを売却する流れ

ワンルームマンションを売却する流れは、次の通りです。

ワンルームマンションの売却を開始してから売却が完了し、引き渡しをして売却代金が手に入るまで早くても3ヵ月、なかなか売れなければ6ヵ月かそれ以上かかる場合もあります。ワンルームマンションを売却する場合は、早めに行動を起こすようにしましょう。

1. 不動産会社に査定を依頼する

ワンルームマンションをはじめとする不動産を売却する際には、まず不動産会社に査定を依頼します。査定は、いくらぐらいで売れそうか、売り出し価格をいくらにすればいいかなどの販売戦略を不動産会社と相談して決めるための重要な工程です。

査定方法の種類には、訪問査定と机上査定があります。机上査定とは、不動産の物件情報だけで査定額を算出する方法です。一方、訪問査定とは、不動産の物件情報に加え、不動産会社の担当者が実際に現地を訪問し、より精度の高い査定額を算出してくれる方法になります。

一般的には、机上査定を経て訪問査定を依頼することが多いですが、最初から訪問査定を依頼することも可能です。また、査定を依頼する際は、ワンルームマンションの売却に強い不動産会社に査定を依頼するといいでしょう。

2. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定をしてもらい、仲介を依頼する不動産会社が決まれば媒介契約を結びます。

媒介契約の種類は、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類です。それぞれの契約内容と特徴をまとめたものが、次の表です。

3. 売却活動を行う

媒介契約を結んだら、売却活動の開始です。いくらで売り出すか、売り出し価格を不動産会社の担当者と相談して決め、ワンルームマンションを売りに出します。

購入希望者を募る宣伝活動の中心は不動産会社です。売主は、購入希望者が現れた場合の内覧対応を行います。

4. 契約条件がまとまったら売買契約を締結

購入希望者が現れ、契約条件を交渉して双方が納得したら、売買契約に進みます。不動産会社が準備した売買契約書に記入・捺印を行えば、契約締結です。

売却契約締結の際に、買主から手付金が支払われます。手付金の額は、売買代金の10％程度のことが多いですが、100万円や200万円などキリのいい額にしてもいいでしょう。

5. 引渡しと残金の受領

売却契約締結をしてから1ヵ月程経てば、買主から残金の支払いを受けて物件の引渡しが可能です。その間に、買主がローンを利用する場合は、ローン審査や手続きなどをします。

自宅用としてワンルームマンションに住んでいる場合は、この期間内に退去することがほとんどです。退去のタイミングは、不動産売買契約時に決めるため、その取り決めに従いましょう。

6. （投資用の場合）賃貸人の地位承継通知を行う

投資用のワンルームマンションを売却した場合、入居者に対して貸主（賃貸人）が変わることを伝える地位承継通知（オーナーチェンジ）を行います。

通知は義務ではありませんが、家賃の振込み先や退去時の連絡先などが変わるため、きちんと伝えておくほうがいいでしょう。

7. 確定申告をする

自宅用、または投資用のワンルームマンションを売却して利益を得て、その利益に対する税金（譲渡所得税）が発生した場合は、確定申告を行って納税しなければなりません。

確定申告の期間は、その年により変動することもありますが、通常は売却した翌年の2月16日から3月15日までです。譲渡所得税が発生した場合は、この期間内に忘れずに確定申告をしましょう。

ワンルームマンション売却にかかる費用と税金

ワンルームマンションを売却する際には、売却にかかる費用についても把握しておくことが大切です。売却時に必要となる費用と税金の合計額は、売却価格の5～7％程度になります。

売却時に、どのような費用と税金がかかるかをまとめたものが次の表です。

売却益が出ると譲渡所得税が発生する

ワンルームマンションを売却して利益（譲渡所得）が生じると、譲渡所得税（住民税・所得税）が発生します。

課税譲渡所得は、次の計算式で算出されます。

課税譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用

取得費用とは、物件を購入した際にかかった費用、譲渡費用とは、物件を売却した際にかかった費用です。

この譲渡所得税に譲渡所得の税率を乗じた額が、譲渡所得税になります。譲渡所得税の税率は、先に述べたように所有期間によって異なることを踏まえておきましょう。

詳しくは下記の記事で紹介しています。

ワンルームマンションを売却する際の注意点

最後に、ワンルームマンションを売却する際の注意点を説明します。売却で失敗しないためにも、これらの注意点をしっかりと把握しておきましょう。

売却した際のお金の動きをシミュレーションする

売却するワンルームマンションに住宅ローンが残っている場合は、まずローン残債を確認することが大切です。査定額や相場価格から実際に売れそうな額を想定し、そこから売却時にかかる費用・税金を差し引してローンが完済できるかどうかを計算します。

もし売却代金で完済できそうにない場合は、その分を補填する資金が足りるのかを確認しておきましょう。

仲介以外の売却方法についても知っておく

ワンルームマンションを売却する際には、仲介売却だけでなく買取りという方法もあります。

買取りは、不動産会社が直接買い取ってくれる方法のため、買主が現れるのを待つ必要がなく、すぐに現金化できる点がメリットです。ただし、仲介で売却できる額よりも、3割程度安くなる傾向にあります。売却を急ぐ場合や周囲に売却を知られたくない場合は、利用を検討してみるといいでしょう。

詳しくは下記の記事で紹介しています。

投資用の場合で入居者がいる場合は通知や引継ぎが必要

投資用物件で入居者がいる場合は、物件の所有者、つまり賃貸人の地位が新しい買主へ承継されたことを通知する必要があります。その際に、家賃の振込み先や緊急時の連絡先などの変更も伝えるようにしましょう。

また、入居者から預かっている敷金や保証金がある場合は、そのお金を新しい所有者へ引き継ぐ必要があります。引き継ぐ際には、きちんと書面を作成してトラブルが発生しないようにすることが大切です。

投資用でサブリース契約の場合は価格が下がる可能性もある

サブリース契約とは、不動産会社や賃貸物件の管理会社が、投資用物件の所有者であるオーナーから物件を借上げ、入居者に転貸するシステムのことです。安定した賃料収入が保証されたり、入居者対応を任せられたりするといったメリットがあります。

一方で、サブリース契約をしている場合、賃料の2割程度の額を契約している会社に支払うことが一般的。投資用のマンションの査定額は、将来いくらの収益を生み出すかで計算されるため、サブリースをしていると、収益性や評価額が下がってしまいます。

さらに、運営の選択も狭まるため、購入希望者が現れにくくなる点もデメリットです。投資用のワンルームマンションを売却する際は、できればサブリース契約を解除してから売却するほうがいいでしょう。

ワンルームマンションの売却はタイミングを見極めよう

ワンルームマンションを売却する際は、売却するタイミングを見計らうことが大切です。投資用と自宅用では売却タイミングがことなります。それぞれに合ったタイミングで売却をしましょう。

また、売却する際のポイントを押さえておけば、より高く売却することができます。特に投資用のワンルームマンションの場合、空室を埋めておくことやサブリース契約を外しておくことなどが、売却額が下がるのを防ぐポイントです。売却するタイミングと売却のポイントを踏まえて、ワンルームマンションの売却を成功させましょう。