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【マンション売却の基礎知識】売却の流れ・費用・必要書類・成功させるコツ

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【マンション売却の基礎知識】売却の流れ・費用・必要書類・成功させるコツ

マンションの売却は、高額なお金が動く大きな取引きです。しかし、売却に関する知識がないと思うように売れなかったり損をしたりするかもしれません。そのような事態に陥らないためにも、マンションを売却する際には予め基本的な知識を身につけておくことが大切です。

この記事では、マンション売却の基本的な知識として売却の流れや売却にかかる費用、売却時の注意点などを詳しく説明します。

マンションを売却する流れ

マンション売却のおおまかな流れは次の通りです。

1. マンション売却に必要な書類を用意する(1~2週間程度)
2. 不動産会社に査定を依頼する(2週間程度)
3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ(1~2週間程度)
4. 売却活動を開始する(~数ヵ月)
5. 購入希望者と交渉し売買契約を結ぶ(1~2週間程度)
6. 決済し、マンションを引き渡す(1ヵ月程度)
7. 売却した翌年に確定申告を行う(翌年の2~3月)

このように、マンションの売却を決めてから引き渡すまでの期間は、最短でも2~3ヵ程度かかります。

また、マンションの売却代金がすべて手元に入ってくるのは、決算(引渡し)のときです。売買契約が成立したときに代金を受け取れる算段にしていると、資金計画が大きく狂ってしまうことになりかねないので注意しましょう。

マンションを売る際のそれぞれの手順を詳しく説明します。

1. マンション売却に必要な書類を用意する

マンションの売却を決めたら、売却に必要な書類を準備しましょう。おもな必要書類は次の通りです。

書類の種類 入手先 内容
売主に関する書類 身分証明書 - 運転免許証やパスポートなど
印鑑登録証明書 市区町村役所 取得から3ヵ月以内のもの(実印の登録が必要)
住民票 市区町村役所 現住所と登記住所が異なる場合に必要
売却するマンションに関する書類 登記識別情報(または登記済権利証) 法務局 不動産を取得時に入手したもの
固定資産納税通知書 市区町村役所 4月頃、市区町村から送られてくる
固定資産税評価通知書 市区町村役所 固定資産税評価が決定した際に送られてくる
ローン残高証明書 金融機関 ローン残債がある場合
マンションの管理規約・使用細則 マンションの管理会社 マンションの購入時(あると良い)

マンションを査定してもらう時点ではすべての書類を準備する必要はありません。ただし売却時には必要になるため、少しずつ準備しておくとよいでしょう。

2. 不動産会社に査定を依頼する

マンションを売却する際には、いくらぐらいで売れそうかという査定額を不動産会社に出してもらいます。通常、不動産会社が行う査定は費用がかかりません。

不動産会社によるおもな査定方法は、次の2種類です。

簡易査定

簡易査定とは、売却するマンションの不動産の情報でおおよその査定額を出す方法です。

査定時に必要となるのは、マンションの立地場所や築年数、部屋の間取りや広さ、建物の管理状況などといった情報だけなので、手軽で簡単に査定ができます。

ただし、情報だけによる査定なので正確な査定額を出すことは難しいです。そのため、実際にマンションを売りに出す場合は、正確な査定額を出すために、簡易査定をしてから訪問査定をしてもらいます。

訪問査定

訪問査定とは、査定をする不動産会社の担当者が実際に売りに出したいマンションを訪れて、室内や建物、立地などを詳しくチェックした上で査定額を出す方法です。

マンションの建物や部屋の状態だけでなく、共用部分の状態や周辺の環境、交通の便など、実際に訪れないと確認ができない点をチェックするので、簡易査定よりも正確な査定額を出すことができます。ただし、査定当日の立ち合いが必要です。

そのため、簡易査定をしたあとでマンションの売却が確実になってから、不動産会社に訪問査定を依頼するといいでしょう。

3. 不動産会社と媒介契約を結ぶ

査定を依頼した不動産会社の中から売却を依頼する不動産会社を選び、不動産会社に正式に売却の仲介を依頼するための媒介契約を結びます。

このときに売却活動の内容や売買が成立した際に不動産会社に支払う仲介手数料を取り決めます。

媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの形態があります。それぞれの契約内容と特徴は、次の表の通りです。

専属専任媒介契約 専任媒介契約 一般媒介契約
複数の不動産会社と契約できるか できない できない できる
自己発見取引(※1) できない できる できる
不動産会社からの売却活動の報告義務 あり(1週間に1回以上の頻度) あり(2週間に1回以上の頻度) なし(任意)
指定流通機構(レインズ)への登録義務(※2) あり(媒介契約締結から5日以内) あり(媒介契約締結から7日以内) なし(任意)
契約期間の定め あり(上限3ヵ月) あり(上限3ヵ月) なし(3ヵ月以内が望ましい)

※1:不動産会社の仲介を通さずに、自分で見つけた買主と直接契約を結ぶこと
※2:不動産会社のみが利用できる物件の情報サイト。レインズに登録された物件は、全国の不動会社が閲覧できるようになるので買主が見つかりやすくなる

一般媒介契約は、3つの媒介契約の中で、唯一、複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことが可能な契約です。一般媒介契約には、明示型と非明示型があります。

明示型の一般媒介契約では、ほかに契約を結んでいる不動産会社を明らかにすることが必要です。非明示型ではどの不動産会社と契約を結んでいるかをそれぞれの不動産会社に伝える必要はありません。

4. 売却活動を開始する

売却を仲介する不動産会社を決めて媒介契約を結んだら、マンションの売却活動が開始します。売却を依頼された不動産会社が購入希望者を探すおもな方法は、物件の情報をインターネットに掲載する、チラシや広告を作成して配布するなどです。また、これまで来店した顧客の中で購入しそうな人がいれば、連絡をして物件を紹介することもあります。

購入希望者の集客活動は、不動産会社が中心です。専属専任媒介や専任媒介契約を結んでいる場合は売却活動の報告内容をしっかりと確認し、不明点や疑問点があればそのままにせず、すぐに不動産会社に質問しましょう。

不動産会社の集客活動と通して購入希望者が現れたら、購入希望者が実際に家を確認する内見(内覧)が行われます。内見は、不動産会社の担当者が立ち会って行われることが一般的です。

内見は購入希望者が家を買うかどうかを決めるための大切なポイントになります。できるだけ購入希望者にスケジュールを合わせて対応するようにしましょう。

5. 購入希望者と交渉し売買契約を結ぶ

マンションを購入したい人が現れたら、購入希望者から不動産会社に購入申込書(買付申込書)が送られてきます。

購入申込書には、購入希望者からの希望金額や条件などが記載されているので、不動産会社の担当者と相談をしながら取引条件を決めていきましょう。実際の交渉自体は、不動産会社の担当者が行ってくれます。

売買価格や引渡し時期などの条件が成立したら売買契約の締結です。不動産会社の仲介で売主と買主が売買契約に署名と捺印をします。売買契約を結ぶ際は、買主から売主に代金の1割程度の手付金が支払われることが一般的です。

売買契約時には、残金の支払い(決済)とマンションの引渡日も決めます。買主が住宅ローンを組んで家を買う場合は、住宅ローンの審査が通ってから引渡しになります。住み替えなどで引渡日の希望がある場合は、きちんと伝えておくようにしましょう。

6. 決済し、マンションを引き渡す

売買契約を締結し、買主が住宅ローンを利用する場合は住宅ローンの融資が決定したら、手付金を差し引いた残りの代金を支払う決済とマンションの引渡しが行われます。

引渡しと決済は、買主が住宅ローンを組んだ金融機関で行われることが一般的です。または、仲介した不動産会社の事務所で行われることもあります。

売主に住宅ローンの残債がなければ、買主から代金を受け取ってマンションの所有者の登記を変更して鍵などをすべて買主に渡して引渡し完了です。

売主に住宅ローンの残債があれば、買主から受け取った代金で住宅ローンを完済し、住宅ローンの担保としてマンションに設定されていた抵当権の登記を外してから買主に引き渡します。

抵当権を外す抵当権抹消の登記手続きや、売主から買主に所有権を移す所有権移転登記手続きは、司法書士に依頼して行ってもらうことがほとんどです。

そのため、決済と引渡しの場には、売主と買主、仲介をした不動産会社の担当者、買主が住宅ローンを組んだ金融機関の担当者、司法書士が揃うことになります。

7. 売却した翌年に確定申告を行う

マンションの決済と引渡しが完了したら、取引きはそこで完了します。ただし、マンションなどの不動産を売却した際、場合によっては売却した翌年に確定申告が必要です。

確定申告の期間は毎年2月16日頃~3月15日頃と決められているので、期限までに行います。

マンションを売却して確定申告が必要となるのは、次のような場合です。

  • マンションを売却して利益が出た場合
  • 売却して得られた利益について特別控除や特例を適用する場合
  • マンションを売却して新しく家を購入した買い替えの際に損失が出た場合

マンションなどの不動産を売却した際に得た利益のことを「譲渡所得」と言います。不動産を売却して譲渡所得があった場合は、給与などに課せられる所得税とは別に「不動産譲渡所得税」を納めなければなりません。

ただし、マイホームや相続した家などを売却した場合は、譲渡所得から一定額を控除できる特例が適用されることがあるため、譲渡所得税が課されなくなるケースがあります。控除や特例の適用には、確定申告が必要です。

確定申告は税金(譲渡所得税)を納める必要がある場合は必須ですが、税金を安くするための控除や特例などを適用する場合も確定申告が必要になります。

確定申告の手続きは、確定申告の用紙を入手して記入し、必要書類と合わせて確定申告の期間内に税務署に提出します。オンラインでも確定申告をしたり納税したりすることが可能です。

確定申告の必要がない場合に手続きをしても問題にはなりませんが、納税忘れや控除の申請忘れなどを避けるためにも、マンションなどの不動産を売却した翌年は確定申告をしておくのがおすすめです。

マンションを売却する際にかかる費用

マンションを売却する際には、さまざまな費用や税金がかかります。それらを予め把握した上で資金計画を立てておかないと、あとでお金が足りなくなるといったことにもなりかねません。ここでは、マンションを売却する際にかかる費用や税金を見ていきましょう。

マンション売却にかかるおもな費用や税金は次の表の通りです。

費用・税金の種類 支払うタイミング 金額
仲介手数料 契約成立時(および引渡し完了時) 取引額によって上限額が決まる
印紙税 売買契約締結時 契約書に記載されている額による
住宅ローン完済費用 引渡し時 ・住宅ローン一括返済事務手数料(無料~数万円)
・抵当権抹消の登記費用(抵当権抹消登記手続きの登録免許税不動産ひとつにつき1,000円
・司法書士への報酬10,000~20,000円程度)
譲渡所得税 売却した翌年 譲渡所得の額と売却した不動産を所有していた期間によって異なる

それぞれの費用や税金について、詳しく説明します。

仲介手数料

仲介手数料は、売買契約の成立に対する成功報酬です。マンションの売却費用の中でも額が大きくなるので、おおよその額を予め把握しておくといいでしょう。

仲介手数料は宅地建物業法によって上限額が定められており、上限額の範囲内であれば不動産会社が自由に額を決めることができます。

仲介手数料の上限額の計算方法は、次の通りです。

取引額を200万円以下の部分、200万円を超えて400万円以下の部分、400万円を超える部分に分けて、それぞれを次のように計算した額を合計して算出します。

  • 200万円までの部分×5%
  • 200万円超えて400万円以下の部分×4%
  • 400万円を超える部分×3%

例えば、マンションの売却額が2,500万円の場合、計算は次のようになります。

200万円(200万円以下の部分)×0.05+200万円(200万円を超えて400万円以下の部分)×0.04+2,100万円(400万円を超える部分)×0.03=81万円(+消費税)

ただし、この計算方法だと計算が多くてたいへんなので、400万円を超える場合は次の速算式を使うと計算しやすくて便利です。

取引額×3%+60,000円

速算式を使用して2,500万円でマンションを売却した場合の仲介手数料を計算してみます。

2,500万円×0.03+60,000円=81万円(+消費税)

このように、先ほどの仲介手数料の計算式と同じ金額になることがわかります。

印紙税

不動産の売買契約書などの文書に課せられる税金が印紙税です。印紙税の税額は契約書などに記載されている取引額によって決まり、印紙税額の収入印紙を契約書に添付して納税します。

取引額と印紙税額は、次の表の通りです。

契約金額 税率 軽減税率
10万円を超え50万円以下のもの 400円 200円
50万円を超え100万円以下のもの 1,000円 500円
100万円を超え500万円以下のもの 2,000円 1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの 10,000円 5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの 20,000円 10,000円
5,000万円を超え1億円以下のもの 60,000円 30,000円
1億円を超え5億円以下のもの 10万円 60,000円
5億円を超え10億円以下のもの 20万円 16万円
10億円を超え50億円以下のもの 40万円 32万円
50億円を超えるもの 60万円 48万円

※2022年(令和4年)3月31日までは軽減税率が適用されます

住宅ローン完済費用

売却するマンションに住宅ローンが残っている場合は、ローンを完済して抵当権を外す必要があり、費用や税金がかかります。

まず、住宅ローンを設定した際の返済スケジュールを変更して一括返済する場合に必要となるのが、ローン一括返済のための事務手数料です。

住宅ローンの一括返済手数料は、融資を受けた金融機関によって異なります。また、金融機関によっては手続きの方法によっても手数料が変わることがあるので、予め確認しておくようにしましょう。

また、住宅ローンを組む際に設定した抵当権の登記を外す手続きが必要です。抵当権抹消登記手続きには、登録免許税と司法書士への報酬がかかります。

抵当権抹消手続きの登録免許税は不動産ひとつにつき1,000円です。マンションの売却前に住宅ローンを完済していれば、自分で抵当権抹消登記の手続きもできます。

しかし、決済と引渡し時に買主から受け取った代金で住宅ローンを完済する場合は、司法書士への抵当権抹消登記の手続きの依頼が必要です。司法書士によって報酬は異なりますが、相場は10,000~20,000円程度です。

譲渡所得税(所得税・住民税)

不動産を売却した際に出た利益に対して課せられるのが譲渡所得税です。譲渡所得税は、所得税(および復興特別所得税)と住民税から成ります。

ただし、不動産を売却して得られた利益すべてに対して税金が課せられるわけではありません。

譲渡所得から売却した不動産を購入した際にかかった費用(取得費)や売却した際にかかった費用(譲渡費用)を差し引いた額に課せられます。

譲渡所得税が課せられる譲渡所得(課税譲渡所得)の計算式は、次の通りです。

課税譲渡所得=譲渡所得-(取得費+譲渡費用)-特別控除

マイホームなどを売却した際には、譲渡所得から特別控除が差し引かれます。取得費や譲渡費用、特別控除を差し引いた結果、譲渡所得がゼロかマイナスになれば譲渡所得税はかかりません。

課税譲渡所得に税率を乗じると、不動産の譲渡所得税額が算出されます。譲渡所得税の税率は、売却した不動産の所有期間が5年を超えるか超えないかによって異なり、それぞれの税率は次の表の通りです。

所得税(復興特別所得税を含む) 住民税
長期譲渡所得
(所有期間5年超え)
15.315% 5%
短期譲渡所得
(所有期間5年以下)
30.63% 9%

ケース別マンション売却の注意点

マンションを売却する背景には、さまざまな理由があります。ここでは、ケース別に、マンション売却時の注意点を見ていきましょう。

住み替えでマンションを売却する場合

今のマンションを売却して新しい家に住み替える場合、売却が先か(売り先行)購入が先か(買い先行)を決めることが大切です。

売り先行の場合は、売却額が明らかになってから新しい家を探すことができるので、資金計画が立てやすいというメリットがあります。しかし新しい家を購入する前に引渡しをすることになると仮住まいが必要です。

買い先行の場合は、希望の物件が見つかるまで探すことができるというメリットがありますが、今の家がなかなか売れないと、場合によっては二重ローンを組むことになります。

一般的には、住宅ローンが残っている家を売却する場合や資金面で不安がある場合は、売り先行で売却スケジュールを組むほうが資金計画を立てやすくなるのでおすすめです。

住宅ローンの残債がある状態で売却する場合

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合は、マンションの売却代金で住宅ローンが完済できるかどうかの確認が最優先事項です。

売却代金でローンの完済ができそうにない場合は、貯蓄や借入など、何らかの方法で補填をして完済しないと売却できません。

どうしても完済の資金が不足する場合は、新たにローンを組むか、新しく購入する家のローンに上乗せするなどの方法を取ることになります。

いずれにしても、売却を依頼する不動産会社の担当者と、ローンを組んでいる金融機関の担当者に相談してみるようにしましょう。

遠方のマンションを売却する場合

相続した実家など、遠方にあるマンションを売却する場合は、内見時や引渡し時の立ち合いが難しくなります。

そのような場合は、委任状を作成した上で、売却を依頼する不動産会社の担当者や売却するマンションの近隣に住んでいる親戚や知人などを代理人とすることが可能です。

また、現在ではオンラインで遠方の不動産会社の担当者や買主と面談も可能になっています。必要に応じて利用するとよいでしょう。

相続したマンションを売却する場合

相続したマンションを売却する場合は、先に名義人の書き換えが必要です。そのため相続手続きをして、相続による所有権の移転手続きをしましょう。

相続人が複数人いる場合は、そのまま相続すると共有名義人になり、売却時に全員の同意が必要です。

売却の際や売却代金の分割の際にトラブルが生じないよう、予め遺産分割協議を行い、協議書を作成しておくことをおすすめします。

賃貸にしているマンションを売却する場合

賃貸に出しているマンションを売却する場合、借主に退去してもらってから売却する方法と、借主が住んだまま売却する方法があります。

借主に退去してもらう場合は、借主に退去の意向がなければ立ち退き料などの支払が必要です。しかし空室状態になるので、相場価格での売却がしやすくなります。

一方、賃貸中のまま売却する場合は、購入者がマンションを使うことができないため相場価格よりも安くなりやすいです。どちらの方法で売却するかは、不動会社の担当者とよく相談をして決めるようにしましょう。

マンション売却を失敗しないためのコツ

最後に、マンション売却で失敗しないためのコツをいくつか紹介します。

売却期間に余裕を持つ

マンションを売りに出してから引渡しまで、最短でも2~3ヵ月かかります。また売却期間が限られていて、その期間内に売らないといけない場合は値段を下げるしかありません。

さらに売却を急ぐ場合は、仲介での売却よりも売却価格が安くなる買取りを選ばざるを得なくなります。

急いで売却しなければならない事態に陥らないためにも、マンションの売却を成功させるためには売却期間に余裕を持つようにしましょう。

マンションの相場感は掴んでおく

マンションの売却を決めたら、不動産会社に査定を依頼するまえに、まず自分でおおよその相場感を把握しておくことがおすすめです。

予め相場価格を知っておくと、不動産会社が出した査定額が妥当かどうかを判断ができます。

自分で相場価格を調べる場合は、レインズを運営している不動産流通機構が一般向けに提供している「レインズ・マーケット・インフォメーション」や国土交通省の取引情報サイト「不動産取引価格情報検索」、一般の不動産情報ポータルサイトなどを利用するとよいでしょう。

売却力があり信頼できる不動産会社を選ぶ

マンションの査定をしてもらった不動産会社の中から売却を依頼する1社を決める際、どうしても査定額を高くだしてくれた会社に依頼したくなりますが、査定額の高さだけで不動会社を選ぶと、失敗する恐れがあるので注意しましょう。

むやみに高い査定額を出してくる不動産会社は、契約を取りたいためだけの場合があります。査定額がいくら高くても、実際に売れる金額が高いとは限りません。

むしろ高すぎる売出し価格を設定することになるため、売却期間が長にいて結局は値下げしなければならないこともあり得ます。

不動産会社を選ぶ際には、次のようなポイントをチェックしましょう。

  • 相場価格に見合った妥当な査定額を出しているか
  • 査定額の根拠をきちんと説明してくれるか
  • 電話やメールなどの折り返しが素早いか
  • 担当者の態度や応対が丁寧か
  • むやみに専門用語を使ったり説明をうやむやにしたりしないか

これらのポイントを複数社で比較した上で、売却を依頼する不動産会社を選ぶことをおすすめします。

売り出し価格は安易に決めない

売出し価格が高過ぎると購入希望者がなかなか現れず、安すぎると売却損が出てしまいます。

そのため、売り出し価格は安易に決めないようにしましょう。売出し価格を決める際のポイントには、次のようなものが挙げられます。

  • 周囲の同じような物件がいくらぐらいで取引きされているかを確認する
  • いつまでに売りたいかを明確にする
  • 売却希望価格(売りたいという価格)と売却最低価格(この額までなら値下げできるという価格)を予め決めておく
  • 値下げのタイミングを決めておく

売出し価格や売却希望価格、売却最低価格を決める際は、マンション売却にかかる費用や住宅ローンの残債なども考慮した上で資金計画を立てることが大切です。

マンションの売れやすいタイミングを把握する

売れやすいタイミングを見計らってマンションを売りに出すことも、売却成功につながるひとつの方法です。

勤務先の異動や入学などのため引越しが多くなる3月から4月にかけては、マンションの需要も高くなります。よって、その頃に引き渡せるようにマンションを売りに出すと、売れやすくなると言えるでしょう。

そのためには、前の年の12月頃から売却活動を始める必要があります。売却するタイミングを合わせられるように、余裕をもって売却準備をしておきましょう。

内覧準備や対応を怠らない

内覧(内見)は、購入希望者がマンションを買うかどうかを決める大切なポイントです。内見の予定が入ったら、しっかりと準備しておくようにしましょう。

購入希望者はマンションの隅々までチェックします。内見準備として注意したいポイントは次の通りです。

  • 購入希望者の内見スケジュールを優先する
  • 部屋のすみずみまで清掃する、特に玄関や水回りを念入りに
  • 押し入れやクローゼットの中、バルコニーなどもきれいにする
  • すべての照明を点け、窓を開けて換気をしておく
  • 立ち合いは大人1人だけにする
  • 不用品を収納するためのトランクルームやホームステージング(室内をきれいに演出してくれるサービス)などを利用する

リフォームするかは不動産会社に相談して決める

売却前のリフォームは必ずしも効果的であるとは言えません。なぜならマンションの購入希望者の中には、購入後に自分の思い通りにリフォームやリノベーションをしたいと考えている人も多いからです。

特に古いマンションの場合、室内の状態よりも価格の安さを求める人が多いでしょう。売却前にマンションをリフォームする場合は、不動産会社の担当者とよく相談をした上で、売却に有利になるかどうかを判断してからにしましょう。

マンション売却成功を目指して基本的な知識を身につけよう

マンションを売却するまえに、売却の流れや必要となる費用、売却時の注意点などを知っておくことは、マンション売却の成功を目指すためには欠かせません。

特に売却したいマンションを査定してもらう際や、売却の仲介を依頼する不動産会社を選ぶ際の注意点は、売却の成否を左右する大切なポイントです。予めマンション売却の流れを把握しておくことで、スムーズに売却を進めることができます。売主としての基本的な知識を身につけ、マンション売却の成功を目指しましょう。

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