土地評価額とは｜5つの種類と調べ方を解説

なお、土地評価額は、不動産や土地を売却する際の査定額とは別のものです。土地がいくらで売れるか気になる人は、一括査定を利用すると実際の売値に近い金額がわかります。

より具体的な売却価格が気になる方はズバットで一括査定をしてみてはいかがでしょうか。

土地評価額とは

土地評価額とは、公的機関が公表している土地の価値を指標化した価格です。発表する公的機関にはいくつか種類があり、同じ土地を評価してもそれぞれの機関で評価する目的が異なるため、違った評価額が発表されています。

土地評価額には、不動産鑑定士に依頼して評価額を提示してもらう「不動産鑑定評価額」も含まれますが、本記事では一般に公開されている情報や、自分で調べられる土地評価額の種類を解説していきます。

個人でも調べられる土地評価額は表の5つです。発表機関や評価額の決まり方、活用例を見てみましょう。

土地評価額の調べ方

土地の評価額は、1つの物件に5通りの異なる価値が付けられることから「一物五価」と言われます。土地評価額を調べる5つの方法について、特徴と調べ方を解説します。

①実勢価格

実勢価格とは、現在の市場ならいくらで売買取引できるかを推測した価格であり、時価や市場価格のことです。市況や景気によって、大きく左右されます。

例えば土地を2,500万円で売りに出し、買い主との交渉の結果、2,000万円で取引が成立した場合、実勢価格は2,000万円です。実際の取引に基づいて算出されるため、不動産の売却を考えている人は、相場価格として参考にするとよいでしょう。

実勢価格の調べ方について、それぞれ順に解説します。

国土交通省の土地総合情報システムを活用する

土地総合情報システムとは、国土交通省が運営する不動産取引の記録を調査できるサイトです。不動産の売却を考えている人は、類似した物件やエリアに関する情報を集めるために利用するとよいでしょう。

ただし、このサイトは過去の記録を保存しているだけなので、現在の相場価格とは異なる可能性があります。また、取引のない地域の場合は参考となる記録がない場合もあります。 土地総合情報システムの具体的な使い方は以下の通りです。

地図上で見たい地域をクリックして検索することも可能です。

他の土地評価額・指標から算出する

固定資産税評価額などの指標数値がわかっている場合、その数値から実勢価格の目安を算出することも可能です。ただしここで算出した金額も、あくまで目安にしかならない点は覚えておきましょう。

なお、固定資産税評価額、公示地価、基準地価、路線価の算出方法については後述します。

②公示価格

公示価格とは、地価公示法のもと国土交通省が毎年3月頃に発表している土地1㎡あたりの単価金額のことです。不動産鑑定士によって全国2万6,000地点（令和5年の調査）ほどの標準値が調査され、地価が算出されます。

公示価格は、一般の土地取引のほか、公共事業用地の取得における算定基準にも用いられます。ただし、調査は全国の地点で行われていますが、全地域をカバーしているわけではない点は留意しておきましょう。

国土交通省地価公示の使い方は次に解説します。

国土交通省の国土交通省地価公示を活用する

公示価格は、国土交通省地価公示のサイトから、エリアや土地の用途を具体的に絞って調べます。サイトの使い方は、以下の手順を参考にしてください。

検索結果で「価格(円/m²)」の項目で表示される金額が地価です。前述のとおり、全地域をカバーしているわけではないため、売却を考えている不動産のエリアの地価が検索結果に出てこないこともあります。

③基準地価

基準地価とは、毎年9月に各都道府県が公表している土地評価額のことです。評価の基準になる地点数は、公示地価と重複しているところもありますが、全国に約2万1,000地点（令和4年の調査）あります。

公示地価の調査対象は、主に都市計画区域内です。一方、基準地価は都市計画区域外も対象になるため、公示地価を補完する役割を担っています。公示価格で調査したい土地が無かった場合は、基準地価で探してみるとよいでしょう。

基準地価の確認方法は公示価格と同様、「国土交通省地価公示」のサイトから確認できます。最後の操作が異なるため、次の解説を参照にしてください。

国土交通省の国土交通省地価公示を活用する

基準地価を知るには、公示価格と同じく国土交通省地価公示を使います。

公示価格と同様に都道府県と市町村を選択してください。そのあと、「対象」の項目から「都道府県地価調査のみ」を選択し検索してください。

④相続税評価額

相続税評価額とは、相続税及び贈与税の課税額の基準になる土地の価格のことです。相続税評価額を求めるには、まず土地の路線価を調べてから、その路線価をもとに計算式に当てはめて算出します。

路線価とは、道路ごとに決定される価格で、隣接する土地1㎡あたりの評価額を指します。全国40万地点ある標準値の公示価格・時価・鑑定評価額をもとに、専門家の意見を踏まえて決められ、国税庁が毎年7月に発表します。

路線価が公示されたあと何らかの理由で土地の価格が下がることもあるため、税金の納めすぎにならないよう、公示価格の8割程度に設定されるのが基本です。

路線価方式と倍率方式の計算方法について詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてみてください。

step1.国税庁の「路線価図・評価倍率表」を活用して路線価を調べる

路線価は国税庁のサイトで確認できます。

静岡県 財産評価基準書目次

このとき該当する地域のページでなければ、左にある「接続図」のページ番号を変更すれば、隣接する地域の地図を表示できます。相続する宅地に面した路線価を探してください。

路線価は「数字＋アルファベット」で表示されています。表示の見方は、数字が宅地1㎡あたりの土地評価額で、単位は1,000円です。アルファベットは、土地を借りている場合の算定に使う借地権割合のことを表します。

例えば「185E」と記載がある場合、宅地1㎡あたりの土地評価額は18万5,000円です。

土地の評価額を路線価から調べる方法について詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてみてください。

step2.路線価方式・倍率方式を用いて計算する

相続税評価額を計算する方法は2つです。隣接する道路に路線価が定められている場合は「路線価方式」、路線価の定めがなければ「倍率方式」を採用して計算します。

路線価は、道路に面した土地を一律に評価したものです。形がいびつな土地や入り組んだところにあるといったマイナス要素や、駅から近いといったプラス要素のように、土地が個別に持つ価値には考慮していないため、国税庁が定めている各種補正率を反映して、正確な評価額を導き出します。

補正率は国税庁のページから確認し、土地の形状に当てはまるものを探しましょう。

路線価の定めがなく、路線価図に「倍率地域」と記されている場合は、倍率方式を採用して計算します。固定資産税評価額は、次の章で解説していますので、参考にしてみてください。倍率は国税庁のホームページにある評価倍率表で確認できます。

相続税の土地評価額の計算方法について詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてみてください。

⑤固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税の決定に用いるための基準になる土地の価格のことで、毎年1月1日時点で所有している不動産が課税対象です。3年に1度、評価替えがおこなわれますが、それ以外の年は原則として評価が変わることはありません。

固定資産税評価額は、公示価格の7割程度になるよう調整されているため、公示価格に0.7を掛けると簡易的に固定資産税評価額を算出できます。

納税通知書を確認する

納税通知書は、固定資産税の税額や納付時期を知らせるために、市区町村役場が毎年4月～6月にかけて発行する固定資産税の納税通知書です。納税通知書に同封される「固定資産課税明細書」を確認すれば、正確な固定資産税評価額がわかります。

自治体によって記載方法は異なりますが、「価格」または「評価額」などと記されている金額が固定資産税評価額です。しかし相続した不動産の場合、手元に納税通知書がないこともあるでしょう。

通知書の再発行はできませんが確認する方法はあるので、次で解説します。

固定資産評価証明書や固定資産課税台帳を確認する

固定資産評価証明書とは、不動産の資産評価額を証明する書類です。こちらも自治体によって書式は異なりますが、正確な固定資産税評価額を確認できます。

土地の納税関係者であれば、窓口もしくは郵送で固定資産評価証明書の取得申請が可能です。基本的に問い合わせ先は市区町村役場ですが、東京23区にお住まいの場合のみ東京都主税局が問い合わせ先になります。

また固定資産課税台帳とは、市町村長が作成する不動産に関する情報を記した帳簿のことです。固定資産評価証明書と同様に、その土地の納税関係者であれば市区町村の担当部署で閲覧、証明書の交付をしてもらえます。

固定資産税による土地評価額について詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてみてください。

土地評価額に関するQ＆A

土地評価額は、採用する計算方法によって額が異なるため、評価額をどう参考にするとよいのかなど、専門家に聞いてみたいことも出てくるでしょう。最後に、土地評価額に関するよくある質問にお答えします。

土地評価額の調査を依頼したい場合はどこに頼めばいい？

一般的な売却目的であれば、不動産会社へ査定依頼や売却依頼をした際に、一緒に調査を依頼すれば問題ありません。しかし、なかには売却以外の目的、例えば相続上のトラブルで正確な評価額を確認する必要があるケースなどがあります。

そのようなときは、専門的な知識を持つ不動産鑑定事務所に依頼するとよいでしょう。不動産鑑定事務所では、売買の参考材料にする目的や、相続によって共有した土地の分割目的など、依頼主の希望に沿って不動産の評価額を調査してもらえます。

国家資格を持った不動産鑑定士が調査するため、正確な評価金額がわかる一方、数万円～数十万程度の費用が必要になる点に注意してください。

土地評価額の価格は査定額・売値と同じ？

土地評価額は、査定額や実際に売れる値段と同じになるわけではありません。土地評価額とは、公的機関などが決めた一定の基準によって算出される価格です。

一方、査定額は「駅が近い」「日当たり良好」などの条件や、査定した不動産会社の売買経験など、複数の要素が絡みます。

また、売値は売主の希望によるものであり、実際には買主との間での合意がなければ売却にいたりません。つまり、土地評価額は一つの指標ですが、絶対的な価格ではないため、実際の売却価格が上下することはあります。

土地評価額と売値の違いについて詳しく知りたい人は、以下の記事を参考にしてみてください。

土地評価額のまとめ

土地評価額は売買される時と課税される時で異なり、5つの方法を目的で使い分けます。 売却を目的に評価額を知りたい場合は、査定額や評価額だけでなく、価格の根拠や、その価格でどうやって売却していくのかなどの販売計画も重要です。販売計画は不動産会社によってさまざまだからです。

土地の売却を考えている人は、「ズバット」の一括査定を利用してみてはいかがでしょうか。ズバットは、優良な不動産会社へ無料で査定の依頼をできるサイトです。

一括査定を依頼したからといって、必ず売却しなければならないこともありません。土地にどのくらいの価値があるのか、知る手段の1つとしてお役立てください。