土地評価額と売値はどう違う？土地評価額をもとに売値を算出する方法も紹介

土地評価額と売値（売買価格）の違い

土地評価額は土地の価格の指標であり、実際の売値（売買価格）とは異なります。まずは、それぞれの違いを詳しく見ていきましょう。

土地評価額は一定の基準に基づいて決められた評価額

土地評価額は、土地の売買を公正に行うために公的機関が公表している価格で、「その土地の本来の価値」といえます。

土地を売却する際は、「その土地をいくらで売りたいのか」だけでなく、「どのくらいの価格であれば売れるのか」もあわせて考える必要がありますが、土地評価額は、その際に土地の売値を決める指標となります。

土地評価額の基礎知識は、こちらの記事で解説しています。

売値は不動産や土地を売るときの価格設定

「売値」とは、不動産や土地を売るときに設定する価格のことです。土地評価額のように基準が定められているものではないため、売主によって自由に設定できます。

売値は、土地評価額を基準に決定するのが一般的です。しかし、売主の資産状況や市場の需要、不動産会社の売買履歴なども踏まえて設定するため、土地評価額から金額が上下することがあります。

土地評価額から売値を算出する方法

売値は一般的に土地評価額をもとに決定するため、土地評価額がわかれば、おおよその売値を算出できます。ただし、土地評価額にはいくつかの種類があり、目的によって参照すべき評価額が異なるので注意しましょう。

ここでは、土地評価額から売値を算出する方法を、土地評価額の種類別に紹介します。

実勢価格

実勢価格とは、過去に実際に売買が行われた取引価格です。売りたい土地と似た土地の実勢価格を参考にすることで、売値の目安が算出できます。実勢価格は、土地総合情報システムから調べることが可能です。

実勢価格から売値を算出する際の計算式は、次の通りです。

例えば、類似した土地の実勢価格が3,300万円で、類似した土地の面積が100㎡、売却したい土地の面積が50㎡の場合、 3,300 ÷ 100 × 50 = 1,650となり、売値の目安が1,650万円であることがわかります。

実勢価格を参考にする際は、複数の実勢価格を比較して相場を把握することが重要です。参考にした実勢価格が、たまたま相場から大きく外れた取引だった可能性があるためです。また、土地の価格は時期によっても変動するため、なるべく新しい時期の実勢価格を参考にしましょう。

公示価格（公示地価）または基準地価

公示価格（公示地価）とは、国土交通省によって公表されている土地の評価額のことです。また、基準地価は、各都道府県が発表している土地の評価額となります。

公示価格と基準地価は、国土交通省地価公示から検索できますが、複数の評価額が表示される場合は、最も条件が近い価格を選んでください。公示価格または基準地価がわかれば、次の数式で売値の算出が可能です。

例えば、売却したい土地の公示価格または基準地価が40万円で、面積が100㎡の場合は、40 × 100 × 1.1 = 4,400となり、売値の目安が4,400万円であることがわかります。

相続税評価額

相続税評価額は、相続税・贈与税の納税額の決定に用いられる基準値です。相続税評価額の算出には「路線価方式」と「倍率方式」があります。宅地に面した道路に路線価が定められている場合は路線価方式を、定められていない場合は倍率方式を使用します。

ここでは、相続税評価額の路線価方式を用いて、不動産の売値を算出する方法をご紹介します。

路線価とは、基準となる道路に面している宅地1㎡あたりの土地評価額のことです。路線価は、路線価図・評価倍率表で調べることが可能で、都道府県などを選択すると次のような図が表示されます。

この図の場合、「185E」が1㎡あたりの土地の評価額です。単位は1,000であるため、185であれば、路線価は1㎡あたり18.5万円ということになります。

路線価が確認できたら、売値を計算する際の式を確認しましょう。

路線価が18.5万円で面積が100㎡の場合は、計算式が185,000× 100 ÷ 0.8 ×1.1= 25,437,500となり、約2,540万円が売値の目安となります。

路線価の概要や路線価図の見方、倍率方式での算出方法については、次の記事で詳しく解説しています。ぜひ参考にしてください。

固定資産税評価額

固定資産税評価額は、固定資産税の算出に用いられる基準となる価格です。固定資産税評価額は、毎年市町村から届く納税通知書に同封されている、固定資産課税明細書の価格欄に記載があります。

課税明細書が手元にない場合は、固定資産課税台帳を閲覧するか、自治体の窓口または郵送で固定資産評価証明書を取得する方法があります。

固定資産評価額を用いた売値の計算式は、次のとおりです。

固定資産税評価額が2,800万円とすると、2,800 ÷ 0.7 × 1.1 = 4,400となり、4,400万円が売値の目安であることがわかります。

なお、固定資産税評価額は3年に1度見直しが行われるため、その際に金額が変わると算出される売値の目安も変化します。そのため、売値を計算する際は、参照している固定資産税評価額が最新のものかどうかを確認したうえで行いましょう。

土地の売値を知りたいなら不動産査定も利用しよう

売値の目安は土地評価額をもとに算出できますが、もっと手軽に売値を知りたいときは、不動産会社へ査定を依頼することをおすすめします。

不動産一括査定サイトなら、簡単な情報の入力で複数の不動産会社に査定を依頼できます。査定結果を比較することで、より相場に近い売値を把握できるでしょう。

また、不動産会社によって得意とする不動産の種類が異なるため、売却したい不動産や土地を高く売却できそうな不動産会社を探すうえでも役立ちます。

不動産一括査定サイトの「ズバット不動産売却」では、最大6社まで一括査定が可能です。希望の条件に合わせて不動産会社も選べるため、ぜひご利用ください。

土地評価額と売値の違いまとめ

土地評価額は、土地の取引を公正に行うために公的機関が公表している価格です。一方で、売値は売主で自由に決められます。土地評価額は「本来の土地の価値」といえるため、売値を決める際の目安になるでしょう。

売値の目安は土地評価額から計算することも可能ですが、土地評価額の種類によって計算方法が異なり、少々複雑な面があります。

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