マンション売却の際にリフォームは必要？リフォームの相場と注意点とは

マンション売却時にリフォームは必要？

結論から述べると、マンションの売却時にはリフォームは必要ありません。ただし、場合によってはハウスクリーニングを頼んだほうがいい場合もあります。

リフォームとリノベーション、言葉は似ていますがその内容は異なります。

リフォームとは、老朽化した建築物を修理したり改装したりして新築に近い状態に戻すことです。

リノベーションは、既存の建築物に大規模な工事を加えることを指します。例えば、和室を洋室に変更したり、3LDKを2LDKへ変更したり、キッチンを機能的なものにしたりして建物の価値を高めることを指します。

ここでは、マンション売却時にリフォームが必要ない3つの理由や、リフォームよりも価格が安く、購入希望者の印象を良くするハウスクリーニングについて紹介します。

基本的には不要！その3つの理由

マンション売却の際は、基本的にリフォームは必要ありません。そのおもな理由は次の通りです。ひとつずつ詳しく見ていきましょう。

• 買主は自分でリフォームしたいから
• 売却額にリフォーム費用を上乗せするのが難しいから
• 競合物件より高くなるから

買主は自分でリフォームしたいから

中古マンションを購入する人の中には、自分でリフォームしたいと考えている人もいます。内装の好みは買主によって異なることもあるため、売主が安易にリフォームすると、かえって売却の機会を逃すこともあります。

また中古物件の購入層は、内装の美しさよりも価格の安さを重視する傾向があります。金銭的に余裕のある買主は、自分好みにリフォームする前提で物件を購入し、予算をかけたくない買主の場合は、内装の良し悪しよりも価格を優先する傾向にあると言えるでしょう。

売却額にリフォーム費用の上乗せができないから

リフォームをしたことで物件が高く売れたとしても、買主からリフォーム費用を全額回収できる確率は低いと言っていいでしょう。

相場額が2,000万円の中古マンションを400万円かけてフルリフォームした場合、最低でも2,400万円で売らなければ売主にとっては損が出てしまいます。しかしこのケースでリフォーム代全額を回収しようとすると、相場よりも高い値段での販売となるため、売却できる可能性が下がることは明白です。

このように、リフォーム費用を上乗せした額で売り出し価格を設定するのは難しいため、リスクを避けたい場合は、リフォームせずそのまま売り出したほうがいいでしょう。

競合物件よりも高くなるから

先述したように売却前にリフォームすると、同じエリアの競合物件よりも売り出し価格が割高になる可能性があります。

同じようなマンションでも、3,500万円の物件と、4,000万円のリフォーム物件が同じエリアにあった場合、買主はリフォーム物件を高いと感じるでしょう。

中古物件は価格の安さが魅力のひとつです。リフォームをして売り出し価格が高くなると買主の予算から外れ、集客が落ちるケースもあります。

ハウスクリーニングを頼んだほうがいい場合がある

【ハウスクリーニングの費用相場】

売却時のリフォームは必ずしも必要ありませんが、内覧に備えてハウスクリーニングを利用するのも効果的です。汚れ具合がひどい場合や、掃除に労力や手間をかけたくない場合などはプロに任せるのもいいでしょう。

ハウスクリーニングを行うと、自分では完全に落とせないレンジフードのしつこい油汚れや、浴室・トイレ・洗面所の水垢やカビなども、新品のようにきれいにすることも可能です。購入希望者の印象も良くなるため、早期の売却も期待できます。

ハウスクリーニングの費用は、部屋の間取りや汚れの程度で上下しますが、「水回りパック」などを活用すると個別に契約するよりも割安で利用が可能です。

ホームステージングを頼むという方法もある

ホームステージングとは、売却中の家やマンションなどを家具や小物を使って演出し、購入希望者にアピールするためのサービスのことです。

おしゃれな演出により、物件を魅力的に見せることができます。また購入希望者は家具の配置されていることで部屋のイメージが湧きやすいといったメリットもあります。不動産会社ではサービスとして扱っているところもあるので、査定時に聞いてみるといいでしょう。

マンション売却時にリフォームした場合にかかる費用の相場

基本的にマンション売却時にリフォームをする必要はありませんが、場合にはリフォームをして売却するということもあるでしょう。

リフォームしてから売却する場合、リフォーム費用がいくらかかるかを把握しておくことが大切です。ここでは、よくリフォームされる箇所の費用相場を紹介します。リフォームには費用の幅があるので、あくまでも参考程度にとどめてください。

浴室のリフォーム費用は約50～100万円

浴室のリフォーム費用は、約50万円から約80万円が相場です。古いタイプの浴室を解体して、現在主流のユニットバスに変える場合は100万円程度かかる場合もあります。

ユニットバスの種類は、浴槽と洗い場のみで構成された1点ユニットバスから、浴室内に洗面台がある2点ユニットバス、また浴室内に洗面台とトイレがある3点ユニットバスなどさまざまです。トイレが一体となった3点ユニットバスの場合、リフォームの作業工賃は50万から80万円程度かかります。

また浴槽本体は、素材によっても価格に幅があり、10万円から100万円程度とさまざまです。例えば、ステンレスやFRP（強化繊維プラスチック）は10万円から40万円以内、人工大理石（アクリル系）や檜（ひのき）などは、約30万円から高い物で100万円以上する場合もあります。

トイレのリフォーム費は約10～50万円

リフォームの範囲や便器のグレードによって価格は異なりますが、トイレのリフォームには、10万円から50万円程度の費用がかかります。

便器本体は、シンプルなものは約50,000円から、機能性に優れたものやタンクレス型の場合は、15万円から35万円が相場の目安です。

また、工事費の相場は約20,000円から20万円以上と幅があります。タンク型の場合、床と壁のリフォームも含めると約15万円から約30万円、タンクレス型（床＋壁含む）は約20万円から約40万円が相場。

暖房洗浄便座を取り付ける場合、現在使用しているのが洋式トイレで配管や排水、またコンセントなどがそろっていれば、約10万円以上が相場です。なお、和式トイレを洋式トイレに変える場合は、工事が大掛かりなため約20万円から約50万円程度の費用がかかります。

キッチンのリフォーム費は約50～150万円

キッチンのリフォーム費は、約50万円から約150万円が相場。価格はキッチンの種類によって異なり、I型キッチン、L型キッチン、ペニンシュラキッチンなどは100万円以内、アイランドキッチンの場合は150万円程度かかるのが一般的です。

また、シンクの素材や機能の違いなどにより、シンプル、スタンダード、ハイグレードといった3つのグレードに分類されます。

例えばシンプルなI型キッチンなら約50万円から約80万円、スタンダードが約60万円から約90万円、ハイグレードなら約70万円から約120万円がリフォーム費用の相場です。

ファミリー層を対象にするなら、機能的な設備が整ったキッチンにリフォームするのもひとつの方法ですが、単身者層がターゲットの場合、大掛かりなリフォームは必要ないでしょう。

壁紙などの貼り替えは約20～40万円

素材によって異なりますが、壁紙の張替えには約20万円から約40万円の費用がかかります。

壁紙で最も安価なのは大量生産されている白いクロスで、価格は1平方メートルあたり約650円から約1,200円です。価格だけではなく、清潔感があって万人に受け入れられやすい点もメリットと言えるでしょう。

また、床材をクッションフロアからフローリングに張り替える場合、合板材が6畳当たり約8万円から約16万円、無垢材が約9万円から約17万円の費用が目安です。

なお、畳からフローリングに替える場合は、下地を調整する必要があるため費用は割高です。合板材なら6畳当たり約15万円から約23万円、無垢材なら約16万円から24万円が目安となります。

マンション売却時にリフォームした場合の確定申告

マンションを売却して得た利益は譲渡所得とよばれ、確定申告をして譲渡所得税を納める必要があります。ただし、売上金額の全額が譲渡所得となるわけではありません。

譲渡所得税を計算するためには、最初に譲渡所得を求める必要があります。譲渡所得は次の計算式で求めることが可能です。
【譲渡所得＝譲渡収入金額－（取得費用＋譲渡費用）】

この取得費に、リフォーム（リノベーション）にかかった費用を減価償却として含めることができます。譲渡所得税の詳しい計算の仕方は以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてみてください。

リフォームしたら減価償却の対象となる

売却前のリフォーム代は減価償却の対象になります。減価償却とは、これら資産の取得にかかった費用を一括ではなく、分割して経費を計上する仕組みのことです。

建物は時間の経過とともに価値が下がるため、建物の取得費の合計から、経過年数に応じた減価償却費を差し引いて計上する必要があります。

金額や工事の規模にもよりますが、クロスの張り替えやキズの補修程度の簡単なリフォームは、修繕費として計上するため減価償却をする必要はありません。ただし、販促を目的に行った比較的規模の大きいリフォーム（リノベーション）や設備の追加などは、減価償却を行う必要があります。

大規模なリフォームをした場合は、リフォーム費用を含めて計算し、確定申告するようにしましょう。減価償却については、以下で詳しく紹介しています。

減価償却費用は以下の自動計算ツールでシミュレーションできます。

マンション売却時にリフォームする際の注意点

売却時にマンションをリフォームした場合、売却後に買主とトラブルにならないためにも、リフォームを行う際のポイントなど、マンション売却時のリフォームで後悔しないための注意点をいくつか紹介します。

リフォーム内容がわかるようにしておく

リフォーム前と後の変化がわかる写真や書類などを残しておきましょう。これは「リフォームして悪い部分を隠しているのでは」という、買主の不安を払拭するために行うものです。

リフォームによって物件が美しくなれば、購入希望者に良い印象を与えることができます。ただし、中には「物件にキズや劣化があるからリフォームで覆い隠している」と思う人も少なくありません。買主に不信感を抱かれないためにも、リフォーム内容が確認できるものを事前に用意しておくのがポイントです。

売主の趣味でリフォームしない

売主の趣味を前面に押し出したリフォームは、買主を遠ざける恐れがあります。売却を成功させるためには、売主の趣味をできるだけ反映させないのがポイントです。

壁紙などを例にとると、一部に色や柄を取り入れたアクセントクロスなどは、部屋のバランスが取りづらかったり、思ったより目立ったりして買主の趣味と一致しない場合もあります。リフォームの際はデザインに凝るよりも、買主のことを考えてシンプルかつ機能的なデザインを心掛けましょう。

マンション売却にリフォームが必要かどうかは不動産会社に相談！

マンション売却時のリフォームは、必須ではありません。中古マンションの買主の多くは価格の安さを重要視しており、予算に余裕がある人は物件購入後に自分でリフォームしたいと考えているからです。

リフォームが必要かどうかは信頼できる不動産会社に相談するのがベストと言えます。不動産会社を検討する際は、複数社を比較検討して実績があるか、親身に相談にのってくれるかなどを見極めて、自分に合った会社を選びましょう。