家の査定の注意点｜無料・有料査定前の準備と売却を失敗しないためのコツ

無料・有料などの査定方法の違いによる注意点

家の査定を依頼する前に、査定方法の違いを理解しましょう。査定にはそれぞれ特徴や役割があるため、売却の目的に応じて選ぶ必要があります。

まず、家の査定は無料査定と有料査定に大別されます。それぞれの違いは以下の表のとおりです。

特殊な事情の売却以外は、不動産会社に無料査定を依頼しましょう。また、無料査定のなかでも机上査定と訪問査定に分けられます。

他にもインターネットでできるAI査定や匿名査定といった方法もあります。しかし、机上査定同様に、不動産の詳細な部分まではチェックできないため、査定の精度は高くありません。

大まかな査定価格を知りたいだけであれば問題ありませんが、具体的に売却を検討している人は訪問査定を依頼するのがおすすめです。

家の査定前に行うべきこと

家を査定してもらう前には、以下のような準備が必要です。

• 住宅ローンの残債の確認
• 必要書類の準備
• 売却したい家の状態の確認
• 家のメリット・デメリットを把握しておく
• 相場の確認と目標金額の設定
• 自分でできる掃除はしておく

家の査定を依頼する前に、自分なりの目標金額や売却計画を考えましょう。家の売却は目的やスケジュールによって設定価格も変わるためです。

不動産会社の担当者から適切なアドバイスを受けるためにも、自分のなかで情報を整理する必要があります。本章では、各準備について詳しく解説します。

住宅ローンの残債の確認

家を査定してもらう前に住宅ローンの残債を確認しましょう。

家を売却する際には、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければいけません。そのため、売却価格が住宅ローンの残債を下回ると、自己資金を入れて住宅ローンを完済する必要があります。この状態をオーバーローンと呼びます。

オーバーローンの場合、家の売却で資金は残りません。むしろ自己資金が減るので、売却後の計画に影響が出る恐れもあるでしょう。

しっかりとした資金計画を立てるためにも、以下の方法で住宅ローンの残債を調べておきましょう。

• ローン契約時の返済予定表を確認する
• 年末に送られてくる残高証明書を確認する
• 金融機関のWebサイトで確認する
• 金融機関の窓口で確認する

書類が手元にない場合は、借入をした金融機関に問い合わせてみましょう。

必要書類の準備

家の査定では必ず用意しなければならない書類と、用意しておくと便利な書類があります。具体的な書類や役割を解説するので、手元に用意しておきましょう。

＜家の査定で必ず用意する書類＞

• 登記識別情報通知書もしくは権利証
• 身分証明書

本人確認として、登記識別情報通知書もしくは権利証を用意しましょう。また、運転免許証やマイナンバーカードなど、顔写真付きの身分証明書も必要です。また、家の査定は原則として本人でなければ依頼できません。第三者からの査定依頼に対応すると、トラブルの原因になります。

<家の査定で用意すると便利な書類>

• 購入時の売買契約書や重要事項説明書
• 間取り図
• リフォーム履歴を確認できる書類
• 管理規約や長期修繕計画書、総会の議事録（マンションの場合）

これらの書類は、不動産会社が家の特徴や注意点を把握するために必要な書類です。不動産会社も改めて調査しますが、事前に用意しておいたほうが精度の高い査定ができます。

売却したい家の状態の確認

査定の精度を高くするためにも、売却したい家の状態を確認しておきましょう。

例えば、同じ築20年の家でも、リフォームしたことがある家とそうでない家で査定価格は異なります。より適正な価格がわかれば、売却もスムーズに進むでしょう。確認内容の具体例は以下のとおりです。

＜家の査定前の確認点＞

• リフォームをした時期と箇所
• 設備を交換した時期と箇所
• 故障や不具合がある箇所
• 境界確認の有無（一戸建てや土地の場合）
• 越境の有無（一戸建てや土地の場合）　など

このような内容を押さえておけば、精度の高い査定が可能です。

家のメリット・デメリットを把握しておく

適正に査定してもらうためにも、家のメリット・デメリットを把握しておきましょう。

不動産会社は不動産のプロですが、住んでいる人にしかわからないことは必ずあります。

• 夜間の音
• 生活利便性
• 日当たりや通風
• 近隣住民との関係
• 過去の事故や事件

これらの内容を不動産会社が完全に把握するのは困難です。実際に住んでいる売主にしかわからないメリット・デメリットであるため、不動産会社に正確に伝えましょう。

デメリットを伝えるのは避けたいと感じる人もいるかもしれません。しかし、知っていたにもかかわらず伝えなかったことは、告知義務違反となり、取引後にトラブルに発展する恐れがあります。

メリット・デメリットを正確に伝えて、家のアピールポイントや注意点を明確にしましょう。

相場の確認と目標金額の設定

家の査定を依頼する前に、相場を確認して目標金額を設定しましょう。

時間をかけてでも早く売りたいのか、価格よりもスピードを重視したいのかで売却プランは異なります。不動産会社は売主の要望に応じて最適な売却プランを考えるため、まずはいくらで売りたいのかを明確にしましょう。

しかし、目標金額があまりにも相場とかけ離れているのは現実的ではありません。相場を把握したうえで、いくらで売却したいのかを考えてみましょう。

相場を調べる際には、以下のサイトを活用するのがおすすめです。

特にレインズマーケットインフォメーションは、成約価格を調べられるため、目標金額を設定する際の参考になるでしょう。

自分でできる掃除はしておく

家を査定してもらう前に、自分でできる範囲の掃除はしておきましょう。

不動産会社は、引き渡し時の空室の状態を前提に査定するため、部屋が汚れていたり、散らかっていたりすることで査定額が大幅に下がることはありません。しかし、リフォームが必要と判断されるとその分査定価格も下がる恐れがあります。

また、家を売る際には室内写真を撮影するので、掃除をしていないと見栄えの悪い写真になってしまいます。特に意識して掃除するべきなのはキッチンやトイレ、浴室などの水まわりです。

中古物件でも水まわりがきれいな家は印象が良くなるため、水まわりを重点的に掃除しましょう。

家の査定の注意点・コツ

家の売却を成功させるためにも、査定は重要なステップです。家の売却で失敗しないためにも、以下のような査定の注意点やコツを押さえておきましょう。

• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• 信頼できる不動産会社であるか見極める
• 瑕疵は正直に伝える
• 担当者に希望や条件をはっきり伝える
• 査定したからといって契約を結ぶ必要はない

本章では、それぞれの具体的な理由やポイントを解説します。

複数の不動産会社に査定を依頼する

家の査定は、必ず複数の不動産会社に依頼しましょう。

査定は家の相場価格を把握する役割があるため、1社の査定だけではその価格が高いのか安いのかを判断できません。複数社に依頼すれば各社の査定価格がわかるので、相場価格を把握できます。

また、不動産会社のなかには、売却依頼を受けるためにあえて相場よりも高い査定価格を提示する会社があるので、注意が必要です。査定価格はあくまでも売却見込み価格であり、その価格で売れるとは限りません。相場よりも明らかに高い場合は、売れ残ってしまう恐れがあります。

複数社に査定を依頼すれば各社の査定価格を比較できるので、悪質な不動産会社に売却を依頼してしまう事態を避けられます。

信頼できる不動産会社であるか見極める

家の査定では、複数社を比較して信頼できる不動産会社を見極めましょう。

不動産会社のなかには、すぐに紹介できる既存顧客を抱えていない会社や、売却依頼を受けることを目的に、相場よりも高い価格を提示するような会社があります。

このような会社に依頼しないためにも、以下のポイントを重視しましょう。

• 査定価格の根拠
• 抱えている既存顧客の数
• サービスの充実度

不動産会社を見極めるために、なぜその価格になったのか、どの程度の顧客がいるのかを質問してみましょう。具体的な回答が得られなかった場合は、別の会社への依頼をおすすめします。

また、不動産会社によってサービスの充実度は異なるので、どのようなサービスを受けられるのか比較しましょう。なかにはプロカメラマンによる撮影やハウスクリーニングを無料で提供しているような会社もあります。

このようなポイントから、不動産会社の家を売るための姿勢を判断しましょう。

瑕疵は正直に伝える

家に瑕疵がある場合は、不動産会社にその旨を正直に伝えましょう。

取引後に瑕疵が見つかると、損害賠償の請求や契約の解除を求められる恐れがあります。瑕疵の主な内容は以下のとおりです。

瑕疵を伝えたうえで、営業担当者と売り方を考えていきましょう。

担当者に希望や条件をはっきり伝える

家の売却方法や売却時期、価格などの希望がある場合は、不動産会社の営業担当者にその旨を伝えましょう。

希望条件によって売却プランや査定価格は異なります。例えば、なるべく早く売却したい場合は、価格を相場よりも低く設定する必要があります。

また、離婚などで周囲に知られずに売却したい場合は、ホームページや不動産ポータルサイトに掲載せずに売却することも可能です。

最適な売却プランを提案してもらうためも、希望条件をはっきりと伝えましょう。

査定したからといって契約を結ぶ必要はない

査定したら売却しなければいけないと思い、査定依頼に踏み出せない人も多いでしょう。結論として、査定したからといって必ず売却しなければいけない訳ではありません。

現在の市況や査定価格を踏まえて、いまは売り時ではないと感じたのであれば、売却を見送っても大丈夫です。不動産会社からは営業を受ける可能性もありますが、売却を見送るとはっきり伝えれば過度な営業はなくなるでしょう。

仮に、査定を依頼して信頼できる担当者や不動産会社に出会えた際には、継続的に不動産情報のやり取りをするのがおすすめです。

不動産市況のタイムリーな情報をもらえれば、今後の売却に活かせるでしょう。

まとめ

家の査定は、不動産会社に依頼する無料査定と不動産鑑定士に依頼する有料査定があります。特別な事情の売却でない限り、不動産会社による無料査定で問題ありません。

査定にはいくつかの方法がありますが、売却を具体的に検討しているのであれば精度の高い訪問査定を依頼しましょう。

また、家の売却は目的やスケジュールによってプランが異なります。不動産会社から適切な提案を受けるためにも、ローンの残債や家の状態を把握しておく必要があります。

家の売却を検討している人は、本記事で解説した注意点やコツを踏まえ、しっかりと準備したうえで査定を依頼しましょう。