不動産査定書とは？｜記載内容や不動産会社を判断する8つのポイントを紹介

不動産査定とは

不動産の査定額や、その根拠が記載された書類を不動産査定書と呼びます。不動産査定書には大きく分けて下記の2種類があります。

ここではそれぞれの査定書ごとの違いを解説します。

不動産会社が無料で作成する不動産査定書

不動産会社が売却を検討している売主に対して、売却したい不動産や周辺環境の情報、建物の性能や状態などの調査を行って作成する査定書です。

この査定書は、不動産会社の売却履歴などを用いて査定額を算出するため、不動産会社によって査定額が異なることが特徴です。

なお、ここでの査定額はあくまでも不動産会社の売却予想なので、法的な取り決めや効力はありません。

財産分与や遺産分割などの裁判所で使う公的な書類としては利用できないため、注意しましょう。

不動産鑑定士が有料で作成する不動産査定書

不動産鑑定士による不動産査定書には、大きく分けて「不動産鑑定評価書」と、その簡易版となる「不動産査定書」の2種類があります。

「不動産鑑定評価書」は料金が高額ですが、不動産鑑定評価基準に則って評価するため法的な効力を持ち、税務署や裁判所などの公的な場に提出する書類としても有効です。

一方「不動産査定書」は、「不動産鑑定評価書」よりも割安ですが、不動産鑑定評価基準に則らずに査定をするため、法的な効力がありません。

不動産査定書に記載される内容・書式

一般的に個人による不動産売却では、不動産会社が作成した無料の査定書を使用します。そのため、ここでは不動産会社による無料の査定書を用いて解説をしていきます。

不動産査定書に記載される主な内容や書式は次のとおりです。

上記では基本的な項目をまとめましたが、不動産査定書の記載内容に決まりはありません。そのため、記載されている項目は査定依頼をする不動産会社によって異なります。

記載項目に決まりが無いため「自分でも作成できるのでは？」と思う人もいるかもしれませんが、実際には自分で作成することは難しいでしょう。不動産査定書を自分で作成する方法や、それが難しい理由については以下で解説しています。

査定した不動産の基礎情報

査定した不動産の基礎情報としては、不動産の概要として、以下の項目が記載されています。

• 住所
• 構造
• 面積
• 間取り
• 交通のアクセス
• 土地面積
• 方位
• 敷地と道路の接地面積
• 都市計画における土地の目的

マンションの場合は、上記の項目に加えて以下のような情報も記載されています。

• マンション名
• 総戸数
• 所在階数
• 部屋番号
• 管理費

また土地の場合は、建物とは異なる項目で、以下のような情報が記載されています。

• 所在地
• 面積
• 容積率
• 建ぺい率
• 交通
• 都市計画
• 用途地域
• 地名（固有の名前がある場合のみ）

査定額と根拠

査定額と根拠の欄には、不動産の査定額と、その根拠となる詳細が記載されています。

査定額の記載方法は不動産会社によって記載方法は異なり、「4,500～5,000万円」のように概算値の場合もあれば、「4,500万円」のように具体的な数値を提示するケースもあります。

査定額の根拠に記載されている要素は、駅までの距離や利便性といった評価項目と、査定額の計算式などです。

他にも、これまで行ったリフォームの履歴や担当者が目視でチェックした物件評価項目等も評価項目として記載されています。

査定について担当者のコメント

担当者のコメント欄には、査定をした担当者のコメントが書かれています。

コメントの内容としては、査定額の根拠に対する説明や販売戦略などです。

査定書のみのやり取りでは、このコメントが担当者との繋がりとなるため、査定書の中でもとくに重要な部分と言えます。

また、担当者の人柄などがわかる項目でもあります。

複数社に査定を依頼した場合は、コメントから受ける印象も、その後の売却プロセスをどの不動産会社に依頼するべきかの判断材料になるでしょう。

売り出し価格

売り出し価格の欄には、広告などにも記載されている、購入希望者を募るために市場に売り出す際の価格が記載されています。

売り出し価格の金額は、査定額がベースに売主の希望も加味して決められます。なお、実際の売却価格は売主と買主の双方が合意した金額であるため、最終的な売却価格とは異なることもあるということを理解しておきましょう。

また、査定書によっては上限価格と下限価格としてそれぞれ記載している場合があります。ここで記載される金額の意味はそれぞれ下記のとおりです。

• 上限価格：売り出し価格
• 下限価格：妥協できる価格

周辺エリアの売却事例

周辺エリアの売却事例の欄では、査定した不動産の近隣エリアの売却事例が記載されています。

この項目からは、売却事例の住所や1㎡あたりの単価など、過去の成功事例の情報を知ることができます。そのため、売主自身で不動産売却に対する相場感が身につけられる重要な情報です。

通常は事例地情報とともに、事例地の位置がわかるようマップ上に表示されています。

売却活動のスケジュール

不動産会社に売却依頼をした場合に、どのようなスケジュールで売却を目指すのかが書かれています。

媒介契約から決済・引渡しまでの流れが記載されており、希望する売却時期などによっては、スケジュールも依頼先を決める判断ポイントの1つとなります。

もし売却を考えているのであれば、スケジュールから媒介契約の内容を含めて、全体の流れを確認しておきましょう。

不動産査定書の作成を依頼する流れ

不動産査定書の作成を依頼する流れは以下のとおりです。

ここではそれぞれの項目ごとにやるべきことを解説するので、査定書の作成を検討中の方は事前に確認しておきましょう。

必要書類の準備

査定依頼をする際に必要となる書類は不動産会社ごとに異なりますが、以下の書類は最低限準備しておきましょう。

また、情報が多ければその分正確性が増すため、以下の書類についても用意しておくと安心です。

なお、査定時に必要な書類は不動産会社から指示があるため、指示に従って書類を用意してください。

不動産会社に査定依頼をする

まずは不動産会社に査定依頼をします。

査定をしてもらう際は、複数の不動産会社に査定の依頼をすることで、それぞれ比較や検討が可能です。また、複数社に依頼することで相場を知ることができ、相性の良い担当者も見つけやすくなります。

なお、査定依頼は直接不動産会社へ行って申し込むことも可能ですが、一括査定サイトを利用すると時間も手間も省けておすすめです。

ズバット不動産売却であれば、3ステップで簡単に複数社へ査定依頼ができるため、気になる人はぜひ利用してみてください。

不動産会社に訪問査定をしてもらう

不動産会社に査定の依頼をしたら、約束した日時に訪問査定を受けます。訪問査定では実際に物件の状態や周辺環境を見ながら査定を実施していきます。

なお、訪問査定の際に査定の内容に関して気になることがあれば、その場で確認しておくことが大切です。
なぜなら、その場で確認すればすぐに済みますが、後から確認すると連絡に時間や手間がかかるからです。

また、担当者の対応も不動産会社によって異なるため、安心して任せることができるのかも確認しておきましょう。

不動産査定書が届く

不動産査定書は、訪問査定の実施日から1週間程度でメールまたは郵送で送られてきます。

しっかりとした不動産会社であれば、査定結果の内訳を曖昧にせず詳細に記載してくれます。そのため、各項目の内訳の内容に不足が無いか査定書を確認してみましょう。

また、査定書の内容は不動産会社によって異なるため、複数の会社に査定を依頼しているのであれば、それぞれの不動産査定書を比較して優良な不動産会社を探してみてください。

不動産査定書から優良な不動産会社を判断する8つのポイント

査定書から不動産会社を判断するポイントは以下の8つです。

ここではそれぞれのポイントについて解説していきます。

①適正な査定価格か

不動産査定書の作成を依頼するときは、複数の会社に申し込んで会社ごとの査定書を比較・検討することで、相場感が身につき適正な査定価格か判断しやすくなります。

査定価格がほかの会社と比べて高すぎるような会社は、契約のためにあえて高く提示している場合が考えられるため、警戒する必要があります。高い査定価格に安易に飛びつかず、査定価格が適正かどうかを確認してみてください。

例えばA社が1,100万円、B社が1,200万円、C社が1,400万円、D社が2,500万円となっていた場合、適正な売却予想価格は1,100～1,400万円だと分かるため、2,500万円と提示したD社は信頼性に欠けることがわかるでしょう。

②査定額が具体的か

査定額の記載方法に定めはありませんが、〇〇万円～〇〇万円と概算値で表記する不動産会社よりも、具体的に□□万円と表記している不動産会社のほうが信頼できるといえます。

なぜなら、会社ごとに明確な算出方法があれば、大まかな概算ではなくある程度はっきりとした金額が出せるからです。

また、幅のある金額を提示されるとどうしても高い金額で考えたくなるものです。しかし、最低金額に近い条件で取引されるケースもあるため、下記のようにはっきりとした金額が提示されたうえで、その説明を受けたほうが納得しやすいでしょう。

③査定結果の根拠を提示しているか

「なぜその査定額になったのか」という根拠は、査定書のなかでとくに重要なポイントです。

評価された箇所や計算式など根拠となる要素はいくつかありますが、これらすべての情報に対して、何が正しいのかを判断することは難しいでしょう。

その場合は、根拠となる要素がどれぐらい詳細に記載してくれているかをチェックすることで、判断しやすくなります。

もし、詳細に記載されておらず査定額のみが書いてある場合は、根拠が十分とは言えません。

④コメントが丁寧か

不動産会社の担当者によるコメントには、査定額の補足や総評、販売戦略などが書かれています。そのため、不動産査定書を見る際は、このコメントの内容が丁寧かどうかもチェックしてみてください。

ここで見るべきポイントは、文章がテンプレート的になっていないか、情報がわかりやすいかどうかです。とくに査定を受ける側は素人であるため、コメントの情報がわかりやすいかどうか、内容が有益かどうかも見るべきポイントとなります。

会社によってはコメントの使いまわしや手抜きに感じる場合もあるため、そのように感じるのであれば再度検討し直してみてください。

⑤見やすくわかりやすい内容になっているか

会社によっては不動産査定書が手書きの場合があるため、字が汚くて読みづらいケースも考えられます。また、パソコンで作成した場合もフォントが統一されていない、見出しがない場合も、読み手を意識していない査定書といえるため注意しましょう。

ほかにも不動産の知識が無い人でもわかるように、なるべく専門用語を使わない、使う場合は注釈をつけてくれるなど、わかりやすい査定書になっているのかも確認しておくと安心です。

査定書形式は不動産会社ごとに特徴が出やすいため、見やすさや内容のわかりやすさもポイントです。その後の交渉のしやすさや納得感にも繋がってきますので、ぜひ意識してみてください。

⑥査定書の中身が充実しているか

不動産査定書の中身があまりにも少ない場合も注意が必要です。不動産査定書の形式に決まりはないものの、基本的に参考資料や写真を記載するため、10枚以上になることがほとんどです。

もちろんページ数のみで不動産会社の信頼性を図ることはできませんが、枚数が少なければ、その分書いてある内容も少なくなるため、査定書のページが5枚以下の場合は注意しましょう。

一方、ページ数が10ページ以上でも写真や資料ばかりで根拠や説明が無い場合も考えられるので、内容も確認したうえでページ数もチェックしてみてください。

⑦担当者名の記載はあるか

査定書を確認する際は、不動産会社のどの担当者が作成したのかも確認してみてください。例えば担当者の苗字や名前、会社名が書かれていなければ、査定結果の質問や問い合わせを前提としていないことが考えられます。

また、担当者の表記は査定結果に対する責任の意思表示にもなるため、金額やその根拠を内容を確認するだけでなく、必ず担当者名の記載があるかもチェックしましょう。

⑧流通性比率の説明が記載されているか

ここでチェックしたいポイントは、流通性比率が100％よりも数値が上下した場合、その根拠がしっかりと記載されているかどうかです。例えば需要が高く人気のある土地だと、100％を上回りやすいでしょう。

記載が無い場合は、査定額をもとに最終的に流通性比率を調整している可能性が考えられます。自分の不動産の価値を正しく知るためにも、流通性比率とその説明がされているかどうかは確認しておきましょう。

不動産査定書のまとめ

不動産査定書の作成を依頼することで、売りたい土地の相場や不動産会社がどのように評価されているのかがわかります。

なお、査定書の形式や記載事項は会社によって異なります。今回紹介した内容を参考にチェックできると、信頼して任せられる不動産会社を見つけやすくなるでしょう。その際は複数の会社に査定の依頼をおすすめします。

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