土地売買にかかる税金を専門家監修のもと解説！計算方法・節税対策を知っておこう

土地の売却時にかかる税金の種類と内容

まず、土地を売却する際にどのようや税金がかかるのか、取引きの流れに沿って必要となる税金について説明します。

売買契約の締結時に必要となる税金

土地の取引きにおいて、売主と買主とが合意すれば売買契約を締結します。その際に必要となる税金は「印紙税」と「消費税」です。

印紙税

不動産の売買契約書など、特定の書類に対して印紙税法により課せられる税金です。印紙税額分の収入印紙を購入して、契約書に添付して納税します。

売買契約書は、売主分と買主分の2通を作成するので、それぞれが自分の契約書の印紙税を負担することがほとんどです。

印紙税額は、契約書に記載されている取引額によって決まります。おもな印紙税額は、次の通りです。

※2024年（令和6年）3月31日までは、軽減税率が適用されるため税額が低くなっています。

消費税

消費税は、商品やサービス提供などの取引きに対して課される税金です。不動産業者が行う売買の仲介業もサービスに値するため、その報酬である仲介手数料にも消費税が課されます。

仲介手数料は成功報酬なので、売買契約成立した際に発生するものです。売主は売却の仲介を依頼した業者に、買主は購入の仲介を依頼した業者に、それぞれ仲介手数料を支払います。

しかし、実際の取引きは契約をして終わりではなく、不動産を引き渡して完了となるため、一般的には契約締結時に仲介手数料の半額を支払い、引渡し完了時に残りの半額を支払うことがほとんどです。

よって、売買契約が締結された際に支払う消費税は、不動産業者に支払う仲介手数料半額分に課せられる税額になります。

土地の引渡し時に必要となる税金

売却契約を結び、資金の受け渡しや登記変更の準備が整えば、売主から買主へ土地の引渡しをします。引き渡し時に必要となる税金は登録免許税です。

登録免許税とは、不動産の登記内容を変更したり所有者を変更したりする際に納めることになっている税金です。登記のための手数料のようなものだと捉えるとわかりやすいでしょう。

土地の引渡し時に必要となる登記は、抵当権抹消登記と所有権移転登記です。取引きされる土地に抵当権が登記されている場合、売主は引渡し前にローンを完済するなどして抵当権を抹消する必要があります。

抵当権抹消登記に必要となる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。土地が2筆に分かれて登記されている場合は、2つの不動産になるため2,000円かかることになります。

また、土地を引き渡す際に、土地の所有者を変更する手続きが所有権移転登記です。所有権移転登記の登録免許税は、一般的に買主が負担することが多いですが、法で定められているわけではありません。両者の話し合いで決めることになり、売主が負担する場合もあります。

売買による土地の所有権移転登記の登録免許税は、課税標準額（土地の場合は固定資産税評価額）の1,000分の20（2％）です。

しかし、2021年3月31日までは軽減措置が取られるため、取引額の1,000分の15（1.5％）になります。例えば、2021年3月31日までに、売買取引された土地の固定資産税評価額が2,000万円の場合、所有権移転登記の登録免許税は次のように計算されます。

2,000万円×0.015＝30万円

また、抵当権抹消登記や所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼した場合、その報酬に対して消費税が課せられます。

土地の引渡し後に必要となる税金

売買契約を結び、土地を引き渡したあとに売主に課せられる場合がある税金は「譲渡所得税」です。不動産を売却して利益が出た場合、その利益に対して譲渡所得税が課せられます。

ただし、売却した代金や売却によって得られた利益すべてに譲渡所得税が課せられるわけではありません。また、諸条件によって税率も異なります。

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、土地などの不動産を売却（譲渡）して利益が出た場合に、その利益に対して課せられる税金のことです。

譲渡所得に対して課せられる「所得税（および復興特別所得税）」と「住民税」からなります。

譲渡所得税の計算式

譲渡所得税を計算するには、最初に課税される譲渡所得の額（課税譲渡所得）の計算が必要です。

課税譲渡所得は次の計算式で求められます。

課税譲渡所得＝譲渡価額（売却額）－取得費（土地の購入費や購入にかかった費用の合計）－譲渡費用（仲介手数料など、土地を売却する際にかかった費用の合計）－特別控除額

例えば、次のような条件をもとに計算していきます。

土地を売却した額：5,000万円
土地を購入した額：3,000万円
購入した際の費用：5,000万円－3,000万円－150万円－200万円＝1,650万円

この場合、特別控除額がなければ、1,650万円の譲渡所得に対して譲渡所得税が課せられることになります。

譲渡所得税額の計算式は、次の通りです。

課税譲渡所得の額×税率＝譲渡所得税額

譲渡所得税の税率については、次の項目で詳しく説明します。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率

土地などの不動産を売却した際の利益に課せられる譲渡所得税の税率は、その不動産を所有していた期間によって税率が異なり、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」となります。

ただし、所有期間の判断基準は、所有していた実際の年数ではなく、土地を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかによるので、年数をカウントする際は注意が必要です。

短期譲渡所得と長期譲渡所得、それぞれの譲渡所得税の税率は次の通りです。

※2037年12月31日まで、所得税の税額に対して2.1％の復興特別所得税が加算されるため、税率が高くなっています。

譲渡所得税の節税方法

譲渡所得税は、次の特例を利用することで節税が可能です。

マイホーム売却時の3,000万円控除特例

「マイホーム売却時の3,000万円控除の特例」とは、売却した不動産が居住用である場合、譲渡所得から3,000万円が控除されるという特例です。

住まなくなった家を取り壊した土地などを売却する場合、次の要件すべてに当てはまることが適用の条件となります。

• 家を取り壊した土地を売却する場合、家を取り壊した日から1年以内に売買契約が成立した上で、その家に住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までに売却が完了すこと
• 家を取り壊してから売買契約が成立する日までのあいだに、その土地を駐車場として貸すなどしていないこと

これ以外にもほかの特例を受けていないことや、売却した相手が夫婦や親子などの特別な関係でないことなど、いくつかの要件も満たす必要があるため、適用を検討する場合は国税庁のウェブサイトなどで確認しておくことをおすすめします。

また、控除を受けるためには、売却した翌年の確定申告が必要です。忘れないように申告しましょう。

10年超所有軽減税率の特例

譲渡所得税の税率は、所有期間が5年以下の短期譲渡所得よりも5年を超える長期譲渡所得の方が低く設定されていますが、所有期間が10年を超えると、さらに税率が軽減されるというのが「10年超所有軽減税率の特例」です。

所有期間が10年を超える不動産を売却した際は、6,000万円までの譲渡所得について、譲渡所得税の税率が次の表の通り、長期譲渡所得よりも低くなります。

この特例を受けるためには売却した翌年の確定申告が必要です。忘れないように申告しましょう。

損失が出た場合の特例

節税方法のひとつとして、土地を売却して損失が出た場合に適用できる特例である「居住用財産の買換えなどの場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」と「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除」があります。

どちらの特例も、住まなくなった家を取り壊した土地の売却に適用する場合は、次の要件をすべて満たす必要があります。

• 取り壊された家とその家が建っていた土地については、家が取り壊された年の1月1日に所有期間が5年を超える（＝長期所有）ものであること。
• その土地を譲渡（売却）した契約が、家を取り壊した時から1年以内に成立し、かつ住まなくなった日から3年が経過した年の12月31日までに引き渡すこと。
• 家を取り壊してから売買契約が成立した日までのあいだに、その土地を貸駐車場などとして使っていないこと。

それぞれの特例がどのようなものかを詳しく見ていきましょう。

居住用財産の買い替えの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、家や住宅の敷地などの居住用の不動産を2021年の12月31日までに買い替えて、売却による損失（譲渡損失）が出た場合に一定の要件を満たすと、その損失を給与所得や事業所得など、ほかの所得から控除（損益通算）できるというものです。

さらに、その年内の所得で損益通算を行っても控除しきれなかった分については、売却した次の年から3年内に繰り越して控除することができます。

この特例を適用するには、「マイホームの譲渡所得の3,000万円の特別控除」などほかの特例を受けていないことや取引相手が夫婦や親子などの特別な関係でないことなど、複数の適用要件を満たすことが必要です。

適用を検討する場合は、国税庁のウェブサイトなどで要件を確認しておきましょう。

住宅ローンが残っているマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

この特例は、住宅ローンが残っている不動産を売却して譲渡損失が出た場合に適用できます。

2021年の12月31日までに、住宅ローンを設定して購入した家や家が建っていた宅地をローンの残額に足りない額で売却して損失が出た場合、定められた要件を満たせば、損失分をその年の給与所得や事業所得などから損益通算して控除ができるというものです。

さらに、その年で控除しきれなかった譲渡損失は、売却した翌年以降、3年以内であれば繰り越して控除することができます。この特例も、いくつかの要件を満たさなければ適用できないので、国税庁のホームページなどで要件を確認しておくようにしましょう。

また、これらの特例を適用するためには、ほかの特例と同じように確定申告をする必要があります。忘れないように申告しましょう。

土地売買の税金についてよくある質問

土地を売却した際の税金の説明に次いで、土地売買の税金についてよくある質問に対する回答と説明をしていきます。

相続した土地を売却したときの税金はどうなる？

相続した土地を売却した際に課せられる税金も、原則として通常の売却時にかかる税金と同じになります。なぜなら、土地を相続した場合、相続による名義変更をしてから売却することになるからです。

ただし、相続した土地の売却の際に適用できる特例があるので、必要条件を満たしていれば相続した土地を売却する時の節税になります。相続した土地の売却で適用できる特例は、次の通りです。

相続税が取得費に加算される特例

相続や遺贈によって取得した家や土地などの不動産を譲渡（売却）した場合に、相続税として支払った額一部を売却した土地の取得費に加算できるというのが「相続税が取得費に加算される特例」です。

この特例を適用して相続税の一部を取得費に加算するには、相続税の申告期限（相続開始日から10ヵ月間）の翌日から3年が経過する日までの売却が必須です。

取得費に加算できる相続税額の計算式は、次の通りです。

その者が続税として支払った額×【その者の相続税額計算の基礎とされた財産の価額÷（相続税の課税額＋その者の債務控除額）】＝取得費として加算できる相続税額

ただし、この計算によって算出された額が、特例を適用せずに計算した譲渡益額を超える場合は、その譲渡益相当額が上限となります。また、この特例を適用する場合は、売却した翌年の確定申告が必要です。

相続した空き家を譲渡した場合の特別控除

この特例は、相続や遺贈によって取得した家や家があった敷地などを2023年の12月31日までに売却した上で適用要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できるというものです。

この特例を受けるには、相続してから売却までのあいだに家や土地を賃貸などに出していないこと以外にも、相続の開始日から3年を経った年の12月31日までに売却することや売却代金が1億円以下であることなど、複数の条件を満たす必要があります。その他、詳しい適用要件は国税庁のホームページなどで確認できます。

なお、「相続した空き家を譲渡した場合の特別控除」は「相続税が取得費に加算される特例」と併用ができません。予め試算をして、より節税になる特例を利用するようにしましょう。

土地を贈与したときの税金はどうなる？

売買や相続ではなく、贈与として無償で土地を譲渡した場合であっても、名義変更のための「登録免許税」と「不動産取得税」、および「贈与税」が必要です。いずれも、その土地の課税評価額（固定資産評価額）に基づいて算出されます。

贈与税の税率と控除額を決定するのは、贈与する人と贈与された人との関係です。祖父母から孫への贈与、父母から子への贈与など、直系尊属への贈与の場合は「特例税率」が適用され、それ以外の関係の場合は「一般税率」適用されます。

それぞれの贈与税の税率と控除額は、次の表の通りです。

一般贈与財産用（一般税率）

特例贈与財産用（特例税率）

なお、基本的に贈与税は、贈与を受けた側が支払うことになっています。

土地や家の代金に消費税はかかるの？

物品の売買やサービス提供の取引きには消費税が課せられますが、土地の売買取引の代金には消費税が課せられません。

これは、消費税とは「消費するもの」に課せられるものであり、土地は消費するものではないという認識によるためです。

家やマンションなどの建物を法人（業者）から購入する際には消費税が課せられますが、この場合も、土地の部分には消費税はかかりません。

個人間で売買するものについては、建物であっても消費税の課税対象にはならないため、中古物件の売買では、家や土地の代金すべてに消費税がかからないことになります。

買主が負担する税金は？

土地の売買において買主が負担する税金には、次のようなものがあります。

• 売買契約書の印紙税
• 所有権移転登記の登録免許税（住宅ローンを設定した場合は、抵当権設定登記の登録免許税も必要）
• 仲介手数料などの消費税
• 不動産取得税
• 土地の固定資産税

このうち、印紙税と登録免許税、消費税については、売却でかかる税金で説明した通りです。

そのほかに、買主として土地などの不動産を取得した場合には「不動産取得税」が課せられます。

不動産取得税の税額は、2021年3月31日までに購入した場合、課税価額（土地の場合は固定資産税評価額）の3％です。宅地の場合は、課税価額が2分の1に軽減されます。

例えば、固定資産税評価額が2,000万円の宅地を2021年3月31日までに購入した場合の不動産取得税は、次の計算の通りです。

2,000万円×0.5×0.03＝30万円

ただし、土地の課税評価額が10万円未満の場合は、不動産取得税はかかりません。

また、家や土地などの不動産を所有した場合は、毎年、固定資産税を支払います。

固定資産税は、その年の1月1日時点での所有者に対して年間の支払通知書が送られてくるため、取引きした年の固定資産税については売主が支払済みのことがほとんどです。

そのような場合、一般的には引渡し日以降分を清算金として購入代金に含めて、売主に支払います。

譲渡所得がなければ確定申告は必要ない？

土地を売却した際に利益（譲渡所得）がなければ譲渡所得税が課せられないため、売却した翌年の確定申告をしなくても特に問題になることはありません。

しかし、確定申告をしないと税金の控除や特例を受けられなかったり、売却損が出た場合の損益通算などができなかったりするため、結果として損をする場合があります。

確定申告の必要がない場合に申告をしても問題にはならないので、土地の売却など不動産売買の取引きをした翌年には、確定申告をしておくとよいでしょう。

土地売買の税金を把握して節税しよう

不動産を売買するときには、売主、買主ともにさまざまな税金がかかります。どのような税金が必要になるかを予め把握しておくと、取引時の資金計画が立てやすくなります。

また、不動産売買に課せられる税金には、条件を満たせば控除や特例を受けられる場合があるので、適用できるかどうかを確認しておきましょう。

所得税を納めたり特例を適用したりするには、不動産売買をした翌年の確定申告が必要です。思わぬ損をしないためにも、納税義務の有無にかかわらず確定申告することをおすすめします。